Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что без согласия собственников квартир многоквартирного дома перегорожено нежилое помещение, находящееся в подъезде, и передано в муниципальную собственность. Ответчик-1 продал его ответчику-2, а он - ответчику-3. Поскольку подъезд является общим имуществом собственников помещений дома, его реконструкция без согласия собственников квартир является незаконной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Родионов В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего (судьи) Шитиковой Т.М.
судей Михайловой Е.М. Моисеевой М.В.
при секретаре ... П.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика А.С. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 марта 2016 года.
Заслушав доклад судьи Моисеевой М.В., объяснения представителя ответчика А.С. - Р. и представителя ответчика Администрации г. Смоленска А.Н.АА. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя истца А.Н.АБ. - Б.Д. относительно апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия
установила:
А.Н.АБ., с учетом уточнения требований, обратилась в суд с иском, поддержанным в суде первой инстанции ее представителем Б.Д., к Администрации г. Смоленска, А.С., А.П.Л. о признании расположенного в проходном подъезде N 4 многоквартирного жилого дома N ... нежилого помещения площадью ... кв. м, общим имуществом многоквартирного дома, признании заключенных 30.01.2014 между Администрацией г. Смоленска и А.П.Л. и 04.03.2014 между А.П.Л. и А.С. договоров купли-продажи данного помещения недействительными и признании у А.С. отсутствующим права собственности на данное нежилое помещение, указав в обоснование, что является собственником квартиры N ... дом ..., в котором на первом этаже имеется проходной подъезд N 4, имеющий два выхода - на улицу (пр-т ...) и на дворовую территорию дома, и который в настоящее время самовольно, без согласия собственников квартир перегорожен, его часть, выходящая на пр-т ... (помещение N 16, площадью ... кв. м), обособлена от остальной части подъезда стеной и незаконно передана в муниципальную собственность Администрации г. Смоленска, которая в свою очередь 30.01.2014 продала его А.П.Л., а он 04.03.2014 - А.С. Поскольку подъезд является общим имуществом собственников помещений дома, его реконструкция без согласия собственников квартир является незаконной, а все сделки по отчуждению выделенного в результате реконструкции подъезда нежилого помещения площадью ... кв. м - недействительными. Незаконные действия ответчиков нарушают ее права на пользование общим имуществом дома (том 1 л.д. 172 - 174).
Представитель ответчиков А.С. и А.П.Л. - Р. в суде первой инстанции исковые требования не признал в связи с пропуском истцом срока на обращение в суд с данными требованиями, а также по тем основаниям, что спорное нежилое помещение на момент приватизации первой квартиры в доме не являлось общим имуществом дома, поскольку уже находилось в муниципальной собственности и впоследствии продано Администрацией г. Смоленска на законных основаниях А.П.Л. и А.С.
Представитель ответчика Администрации г. Смоленска Б.Н. в суде первой инстанции иск не признала по тем же основаниям, указав, что спорное помещение было образовано за 20 лет до приобретения истцом жилого помещения в доме, с 1992 года уже являлось муниципальной собственностью и было продано ответчикам на законных основаниях. Просила в иске отказать, в том числе, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 17.03.2016 иск удовлетворен. Нежилое помещение площадью... кв. м с кадастровым номером..., расположенное по адресу: ..., признано общим имуществом многоквартирного дома N .... Заключенный 30.01.2014 между Администрацией г. Смоленска и А.П.Л. договор купли-продажи N 727 и заключенный 04.03.2014 между А.П.Л. и А.С. договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., признаны недействительными. Право собственности у А.С. на указанное нежилое помещение признано отсутствующим, с указанием на то, что решение является основанием для исключения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности А.С. на данное нежилое помещение (регистрационная запись N 67-67-01/001/2014-479).
В апелляционной жалобе представитель ответчика А.С. - Р., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, и принять новое - об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. В обоснование указывает на ошибочность выводов суда о том, что спорное помещение на момент его образования являлось общим имуществом собственников дома. Полагает, что право общей долевой собственности на это помещение у собственников квартир дома не возникло, поскольку на момент приватизации первой квартиры в доме оно уже по решению XI сессии Смоленского областного Совета народных депутатов было учтено как нежилое, передано в собственность МО "город Смоленск", и данное решение и передача до настоящего времени никем не оспорены. Кроме того, данное помещение уже больше 24 лет используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома. Считает, что определенный судом в решении период реконструкции данного помещения после 01.07.1993 ничем не подтвержден и противоречит имеющимся в представленных ответчиками документах сведениям о том, что данное помещение уже на 04.04.1992 существовало в реконструированном состоянии. Кроме того, указывает, что суд необоснованно не применил к требованиям истца срок исковой давности, который начал течь с даты регистрации за МО права собственности на нежилое помещение (2011 год), и закончился в 2014 году, тогда как требования заявлены в 2015 году. Также обращает внимание на то, что требования заявлены только одним собственником квартиры, а все остальные собственники помещений многоквартирного дома к участию в деле не привлечены, и их мнение по предмету спора не выяснялось.
Истец А.Н.АБ., ответчики А.П.Л., А.С., представители третьих лиц Управления Росреестра по Смоленской области, ТСЖ "Жилбюро" в апелляционную инстанцию не явились, обеспечив явку своих представителей, о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ, определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, истец А.Н.АБ. на основании договора купли-продажи от 05.06.2013 и дополнительного к нему соглашения от 27.06.2013 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N ....
...Право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРП 11.07.2013 (том 1 л.д. 7).
Жилой многоквартирный дом ..., 1955 года постройки, имеет общую полезную площадь 4 537,22 кв. м, состоит из 4 подъездов и 65 квартир. Управляющей компанией дома является ТСЖ "Жилбюро" (л.д. 21).
В 4-м подъезде данного дома на первом этаже расположено нежилое помещение площадью ... кв. м, которое до 30.01.2014 на основании решения XI сессии Смоленского областного Совета народных депутатов от 04.04.1992 и свидетельства о государственной регистрации права от 04.04.2011 принадлежало на праве собственности Администрации города Смоленска (том 1 л.д. 157, 181).
28.03.2011 между Администрацией города Смоленска и А.П.Л. заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком до 29.12.2011 с правом его продления по соглашению сторон, 30.01.2014 - между теми же сторонами заключен договор купли-продажи, а 04.03.2014 - договор купли-продажи между А.П.А. и А.С. (том 1 л.д. 53, 68 - 72).
На основании договора купли-продажи от 04.03.2014 право собственности А.С. на нежилое помещение площадью ... кв. м, расположенное на ... в ЕГРП 19.03.2014 (том 1 л.д. 86).
26.05.2015 А.Н.АБ. обратилась в суд с иском к Администрации г. Смоленска, А.С., А.П.Л. о признании указанного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительными сделок купли-продажи данного нежилого помещения и отсутствующим на него права собственности (том 1 л.д. 3 - 6).
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца о признании сделок недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку до приватизации в многоквартирном доме первой квартиры (01.07.1992) проходной подъезд N 4 не имел самостоятельного назначения, кроме как обеспечение входа в дом с улицы и со двора, то произведенная в нем после приватизации первой квартиры без согласия собственников реконструкция, в результате которой лестничная площадка была разделена на части с образованием спорного нежилого помещения, является незаконной, а образованное спорное нежилое помещение относится к общему имуществу дома, в связи с чем, действия Администрации города Смоленска по государственной регистрации права муниципальной собственности на это помещение являются незаконными, а все сделки по отчуждению данного имущества являются ничтожными в силу закона. При этом, установив дату регистрации права собственности Администрации г. Смоленска на спорное помещение (01.04.2011) и дату, с которой истцу стало известно об этом факте и о владельце помещения (26.02.2013), суд посчитал предъявленные истцом 26.06.2015 требования в пределах срока исковой давности.
Однако, судебная коллегия полагает, что судом при определении обстоятельств, имеющих значение для дела, не учтено следующее.
На основании ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Одним их способов защиты гражданских прав на основании ст. 12 ГК РФ, является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделок каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке ... (ст. 167 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на ... права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Данное требование независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 3).
Определение того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным (т.е. субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда (Определение Конституционного Суда Российской Федерации N 289-О-О от 15.04.2008).
В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.
Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом, бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.
В рассматриваемом случае истцом заявлены требования о признании договоров купли-продажи нежилого помещения ничтожными сделками по основаниям незаконности регистрации права муниципальной собственности на спорное имущество, которое на тот момент являлось общим имуществом собственников помещений дома, и незаконности его последующего отчуждения.
Поскольку стороной оспариваемых сделок истец не является, по смыслу приведенных выше норм закона, она обязана доказать факт нарушения этими сделками ее прав и законных интересов. Однако, таких доказательств суду не представлено и по делу не усматривается.
В этой связи нельзя согласиться с утверждением истца о нарушении ее прав по распоряжению и пользованию общим имуществом дома, которым, по ее мнению, без законных на то оснований распорядились ответчики, поскольку, как установлено судом, передача образованного спорного нежилого помещения в муниципальную собственность была произведена в 1992 году, первая квартира в доме приватизирована также в 1992 году, тогда как собственником жилого помещения в доме истец стала только 11.07.2013.
Следовательно, право истца по распоряжению и пользованию общим имуществом дома возникло только с 11.07.2013, при этом, тем имуществом, которое являлось общим на этот момент, а произведенная в 1992 году передача в муниципальную собственность, пусть даже части общего имущества, никак не могла нарушить ее права и интересы, поскольку на тот период времени она собственником квартиры в доме, а, следовательно, и общего имущества дома, не являлась.
На момент приобретения ею статуса собственника жилого помещения в доме, спорное помещение уже являлось собственностью третьих лиц, в качестве общего имущества собственниками указанного многоквартирного дома не использовалось, при этом, ни решение XI сессии Смоленского областного Совета народных депутатов от 04.04.1992 о его передаче в муниципальную собственность, ни зарегистрированное право Администрации г. Смоленска, ни права А.П.Л. и А.С. на основании сделок купли-продажи никем из собственников квартир дома оспорены не были, и недействительными на момент обращения истца в суд и принятия судом решения не признаны.
Самим истцом требований о признании указанного решения о передаче спорного помещения в муниципальную собственность и права Администрации г. Смоленска недействительными также не заявлялось, следовательно, оснований для признания ничтожности сделок, основанных на законном праве собственника по распоряжению своим имуществом, у суда первой инстанции не имелось.
Поскольку правами собственности ответчиков на спорное имущество законные права и интересы истца не нарушены, а отсутствие доказательств нарушения прав истца является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, с решением суда первой инстанции нельзя согласиться, и на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
При такой правовой ситуации установленные судом как имеющие значение для разрешения спора обстоятельства (дата приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения) не имеют правового значения для разрешаемого спора. Приобретая квартиру в доме с наличием в нем спорного нежилого помещения, истец, тем самым согласилась на совершение сделки с такими условиями.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 марта 2016 года отменить, и принять новое, которым А.Н.АБ. в удовлетворении иска к Администрации г. Смоленска, А.С., А.П.Л. о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании сделок купли-продажи нежилого помещения недействительными и признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1985/2016
Требование: О признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании сделок купли-продажи нежилого помещения недействительными и признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что без согласия собственников квартир многоквартирного дома перегорожено нежилое помещение, находящееся в подъезде, и передано в муниципальную собственность. Ответчик-1 продал его ответчику-2, а он - ответчику-3. Поскольку подъезд является общим имуществом собственников помещений дома, его реконструкция без согласия собственников квартир является незаконной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. по делу N 33-1985
Судья Родионов В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего (судьи) Шитиковой Т.М.
судей Михайловой Е.М. Моисеевой М.В.
при секретаре ... П.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика А.С. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 марта 2016 года.
Заслушав доклад судьи Моисеевой М.В., объяснения представителя ответчика А.С. - Р. и представителя ответчика Администрации г. Смоленска А.Н.АА. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя истца А.Н.АБ. - Б.Д. относительно апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия
установила:
А.Н.АБ., с учетом уточнения требований, обратилась в суд с иском, поддержанным в суде первой инстанции ее представителем Б.Д., к Администрации г. Смоленска, А.С., А.П.Л. о признании расположенного в проходном подъезде N 4 многоквартирного жилого дома N ... нежилого помещения площадью ... кв. м, общим имуществом многоквартирного дома, признании заключенных 30.01.2014 между Администрацией г. Смоленска и А.П.Л. и 04.03.2014 между А.П.Л. и А.С. договоров купли-продажи данного помещения недействительными и признании у А.С. отсутствующим права собственности на данное нежилое помещение, указав в обоснование, что является собственником квартиры N ... дом ..., в котором на первом этаже имеется проходной подъезд N 4, имеющий два выхода - на улицу (пр-т ...) и на дворовую территорию дома, и который в настоящее время самовольно, без согласия собственников квартир перегорожен, его часть, выходящая на пр-т ... (помещение N 16, площадью ... кв. м), обособлена от остальной части подъезда стеной и незаконно передана в муниципальную собственность Администрации г. Смоленска, которая в свою очередь 30.01.2014 продала его А.П.Л., а он 04.03.2014 - А.С. Поскольку подъезд является общим имуществом собственников помещений дома, его реконструкция без согласия собственников квартир является незаконной, а все сделки по отчуждению выделенного в результате реконструкции подъезда нежилого помещения площадью ... кв. м - недействительными. Незаконные действия ответчиков нарушают ее права на пользование общим имуществом дома (том 1 л.д. 172 - 174).
Представитель ответчиков А.С. и А.П.Л. - Р. в суде первой инстанции исковые требования не признал в связи с пропуском истцом срока на обращение в суд с данными требованиями, а также по тем основаниям, что спорное нежилое помещение на момент приватизации первой квартиры в доме не являлось общим имуществом дома, поскольку уже находилось в муниципальной собственности и впоследствии продано Администрацией г. Смоленска на законных основаниях А.П.Л. и А.С.
Представитель ответчика Администрации г. Смоленска Б.Н. в суде первой инстанции иск не признала по тем же основаниям, указав, что спорное помещение было образовано за 20 лет до приобретения истцом жилого помещения в доме, с 1992 года уже являлось муниципальной собственностью и было продано ответчикам на законных основаниях. Просила в иске отказать, в том числе, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 17.03.2016 иск удовлетворен. Нежилое помещение площадью... кв. м с кадастровым номером..., расположенное по адресу: ..., признано общим имуществом многоквартирного дома N .... Заключенный 30.01.2014 между Администрацией г. Смоленска и А.П.Л. договор купли-продажи N 727 и заключенный 04.03.2014 между А.П.Л. и А.С. договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., признаны недействительными. Право собственности у А.С. на указанное нежилое помещение признано отсутствующим, с указанием на то, что решение является основанием для исключения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности А.С. на данное нежилое помещение (регистрационная запись N 67-67-01/001/2014-479).
В апелляционной жалобе представитель ответчика А.С. - Р., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, и принять новое - об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. В обоснование указывает на ошибочность выводов суда о том, что спорное помещение на момент его образования являлось общим имуществом собственников дома. Полагает, что право общей долевой собственности на это помещение у собственников квартир дома не возникло, поскольку на момент приватизации первой квартиры в доме оно уже по решению XI сессии Смоленского областного Совета народных депутатов было учтено как нежилое, передано в собственность МО "город Смоленск", и данное решение и передача до настоящего времени никем не оспорены. Кроме того, данное помещение уже больше 24 лет используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома. Считает, что определенный судом в решении период реконструкции данного помещения после 01.07.1993 ничем не подтвержден и противоречит имеющимся в представленных ответчиками документах сведениям о том, что данное помещение уже на 04.04.1992 существовало в реконструированном состоянии. Кроме того, указывает, что суд необоснованно не применил к требованиям истца срок исковой давности, который начал течь с даты регистрации за МО права собственности на нежилое помещение (2011 год), и закончился в 2014 году, тогда как требования заявлены в 2015 году. Также обращает внимание на то, что требования заявлены только одним собственником квартиры, а все остальные собственники помещений многоквартирного дома к участию в деле не привлечены, и их мнение по предмету спора не выяснялось.
Истец А.Н.АБ., ответчики А.П.Л., А.С., представители третьих лиц Управления Росреестра по Смоленской области, ТСЖ "Жилбюро" в апелляционную инстанцию не явились, обеспечив явку своих представителей, о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ, определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, истец А.Н.АБ. на основании договора купли-продажи от 05.06.2013 и дополнительного к нему соглашения от 27.06.2013 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N ....
...Право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРП 11.07.2013 (том 1 л.д. 7).
Жилой многоквартирный дом ..., 1955 года постройки, имеет общую полезную площадь 4 537,22 кв. м, состоит из 4 подъездов и 65 квартир. Управляющей компанией дома является ТСЖ "Жилбюро" (л.д. 21).
В 4-м подъезде данного дома на первом этаже расположено нежилое помещение площадью ... кв. м, которое до 30.01.2014 на основании решения XI сессии Смоленского областного Совета народных депутатов от 04.04.1992 и свидетельства о государственной регистрации права от 04.04.2011 принадлежало на праве собственности Администрации города Смоленска (том 1 л.д. 157, 181).
28.03.2011 между Администрацией города Смоленска и А.П.Л. заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком до 29.12.2011 с правом его продления по соглашению сторон, 30.01.2014 - между теми же сторонами заключен договор купли-продажи, а 04.03.2014 - договор купли-продажи между А.П.А. и А.С. (том 1 л.д. 53, 68 - 72).
На основании договора купли-продажи от 04.03.2014 право собственности А.С. на нежилое помещение площадью ... кв. м, расположенное на ... в ЕГРП 19.03.2014 (том 1 л.д. 86).
26.05.2015 А.Н.АБ. обратилась в суд с иском к Администрации г. Смоленска, А.С., А.П.Л. о признании указанного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительными сделок купли-продажи данного нежилого помещения и отсутствующим на него права собственности (том 1 л.д. 3 - 6).
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца о признании сделок недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку до приватизации в многоквартирном доме первой квартиры (01.07.1992) проходной подъезд N 4 не имел самостоятельного назначения, кроме как обеспечение входа в дом с улицы и со двора, то произведенная в нем после приватизации первой квартиры без согласия собственников реконструкция, в результате которой лестничная площадка была разделена на части с образованием спорного нежилого помещения, является незаконной, а образованное спорное нежилое помещение относится к общему имуществу дома, в связи с чем, действия Администрации города Смоленска по государственной регистрации права муниципальной собственности на это помещение являются незаконными, а все сделки по отчуждению данного имущества являются ничтожными в силу закона. При этом, установив дату регистрации права собственности Администрации г. Смоленска на спорное помещение (01.04.2011) и дату, с которой истцу стало известно об этом факте и о владельце помещения (26.02.2013), суд посчитал предъявленные истцом 26.06.2015 требования в пределах срока исковой давности.
Однако, судебная коллегия полагает, что судом при определении обстоятельств, имеющих значение для дела, не учтено следующее.
На основании ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Одним их способов защиты гражданских прав на основании ст. 12 ГК РФ, является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделок каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке ... (ст. 167 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на ... права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Данное требование независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 3).
Определение того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным (т.е. субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда (Определение Конституционного Суда Российской Федерации N 289-О-О от 15.04.2008).
В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.
Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом, бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.
В рассматриваемом случае истцом заявлены требования о признании договоров купли-продажи нежилого помещения ничтожными сделками по основаниям незаконности регистрации права муниципальной собственности на спорное имущество, которое на тот момент являлось общим имуществом собственников помещений дома, и незаконности его последующего отчуждения.
Поскольку стороной оспариваемых сделок истец не является, по смыслу приведенных выше норм закона, она обязана доказать факт нарушения этими сделками ее прав и законных интересов. Однако, таких доказательств суду не представлено и по делу не усматривается.
В этой связи нельзя согласиться с утверждением истца о нарушении ее прав по распоряжению и пользованию общим имуществом дома, которым, по ее мнению, без законных на то оснований распорядились ответчики, поскольку, как установлено судом, передача образованного спорного нежилого помещения в муниципальную собственность была произведена в 1992 году, первая квартира в доме приватизирована также в 1992 году, тогда как собственником жилого помещения в доме истец стала только 11.07.2013.
Следовательно, право истца по распоряжению и пользованию общим имуществом дома возникло только с 11.07.2013, при этом, тем имуществом, которое являлось общим на этот момент, а произведенная в 1992 году передача в муниципальную собственность, пусть даже части общего имущества, никак не могла нарушить ее права и интересы, поскольку на тот период времени она собственником квартиры в доме, а, следовательно, и общего имущества дома, не являлась.
На момент приобретения ею статуса собственника жилого помещения в доме, спорное помещение уже являлось собственностью третьих лиц, в качестве общего имущества собственниками указанного многоквартирного дома не использовалось, при этом, ни решение XI сессии Смоленского областного Совета народных депутатов от 04.04.1992 о его передаче в муниципальную собственность, ни зарегистрированное право Администрации г. Смоленска, ни права А.П.Л. и А.С. на основании сделок купли-продажи никем из собственников квартир дома оспорены не были, и недействительными на момент обращения истца в суд и принятия судом решения не признаны.
Самим истцом требований о признании указанного решения о передаче спорного помещения в муниципальную собственность и права Администрации г. Смоленска недействительными также не заявлялось, следовательно, оснований для признания ничтожности сделок, основанных на законном праве собственника по распоряжению своим имуществом, у суда первой инстанции не имелось.
Поскольку правами собственности ответчиков на спорное имущество законные права и интересы истца не нарушены, а отсутствие доказательств нарушения прав истца является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, с решением суда первой инстанции нельзя согласиться, и на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
При такой правовой ситуации установленные судом как имеющие значение для разрешения спора обстоятельства (дата приватизации первой квартиры в доме и статус спорного помещения) не имеют правового значения для разрешаемого спора. Приобретая квартиру в доме с наличием в нем спорного нежилого помещения, истец, тем самым согласилась на совершение сделки с такими условиями.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 17 марта 2016 года отменить, и принять новое, которым А.Н.АБ. в удовлетворении иска к Администрации г. Смоленска, А.С., А.П.Л. о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании сделок купли-продажи нежилого помещения недействительными и признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)