Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что лестничная клетка является общим имуществом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 09.02.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Солодовой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Брянцева Светлана Олеговна (ИНН 312300525014, ОГРН 304312328800383) лично по паспорту, представитель Часовских С.И. по доверенности N 31 АБ 0591196 от 26.02.2014 сроком на 3 года
от ответчиков:
муниципальное образование городской округ "Город Белгород" в лице Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728), представитель Мосиенко Ю.В. по доверенности N 116-дов от 14.12.2015 сроком действия на 1 год
индивидуальный предприниматель Мчедлишвили Павел Георгиевич (ИНН 312327148243, ОГРН 307312310800084) лично по паспорту
от третьих лиц:
Управление Росреестра по Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
ГУП Белгородской области "Белоблтехинвентаризация" не явились, извещены надлежащим образом
ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" не явились, извещены надлежащим образом
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 7" не явились, извещены надлежащим образом
ГУ МЧС России по Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
ТУ Росимущества в Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
МКУ Управление ГО и ЧС г. Белгорода не явились, извещены надлежащим образом
прокурор Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Брянцевой Светланы Олеговны, г. Белгород, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу N А08-2188/2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Брянцева Светлана Олеговна (далее - ИП Брянцева С.О., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Белгород" в лице администрации города Белгорода (далее МО ГО "Город Белгород"), индивидуальному предпринимателю Мчедлишвили Павлу Георгиевичу (далее - ИП Мчедлишвили П.Г.) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 77, регистрационный номер 12, от 23.09.2013, заключенного между МО ГО "Город Белгород" и ИП Мчедлишвили П.Г.; применении последствий недействительности сделки и возврате сторон в первоначальное положение; прекращении права собственности Мчедлишвили П.Г. на встроенное нежилое помещение общей площадью 78 кв. м, этаж: подвал N 1, кадастровый номер: 31:16:0114026:962, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права от 08.10.2013 N 31-31-01/226/2013-904; признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение N 5 (по плану) нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0114026:962 пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, принадлежащего Брянцевой С.О. на праве собственности (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.06.2015 по делу N А08-2188/2014 исковые требования ИП Брянцевой С.О. удовлетворены частично. Указанным решением признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 от 23.09.2013 N 12, заключенный МО ГО "Город Белгород" в лице администрации города Белгорода и ИП Мчедлишвили П.Г., в части купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013), за ИП Брянцевой С.О. признано право общей долевой собственности на помещение N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013), пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77, принадлежащего Брянцевой С.О. на праве собственности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 решение суда первой инстанции отменено в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 от 23.09.2013 N 12 в части купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013) и признания за ИП Брянцевой С.О. права общей долевой собственности на помещение N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013), пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77, принадлежащего Брянцевой С.О. на праве собственности, а также в части распределения судебных расходов. В данной части в удовлетворении исковых требований ИП Брянцевой С.О. отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.06.2015 оставлено без изменения. С ИП Брянцевой С.О. взыскано в пользу ИП Мчедлишвили П.Г. 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
ИП Брянцева С.О. обратилась в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанций, в которой просит его отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.
В судебном заседании суда округа заявитель поддержал доводы кассационной жалобы и просил суд ее удовлетворить.
Ответчики возражали против доводов кассационной жалобы, Администрация города Белгорода поддержала доводы, изложенные в отзыве на нее, просили оставить судебный акт суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Третьи лица в судебное заседание суда округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанций, и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Брянцева С.О. является собственником нежилого помещения, общей площадью 254,2 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал 1 уровень 1-3, подвал 2 уровень 1-14, этаж: подвал, кадастровый номер 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, расположенного по адресу: г. Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, д. 77, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31 АВ номер 449272.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.04.2013 признан незаконным отказ Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода N 09/10087 от 13.11.2012 в реализации преимущественного права ИП Мчедлишвили П.Г. на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, д. 77 в собственность, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП Мчедлишвили П.Г. путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, д. 77.
Между МО ГО "Город Белгород" и ИП Мчедлишвили П.Г. 23.09.2013 заключен договор купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 77 (регистрационный N 12), в соответствии с условиями которого Мчедлишвили П.Г. приобретает у МО ГО "Город Белгород" в собственность нежилое помещение площадью 78 кв. м с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенное по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 77.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2013 внесена запись о регистрации права собственности Мчедлишвили П.Г. на указанное помещение.
Как следует из технической документации на помещение, принадлежащее на праве собственности Мчедлишвили П.Г. с кадастровым номером 31:16:0114026:962, в его состав входит, в том числе, помещение N 5 (по плану) лестничная клетка - 10,5 кв. м.
Ссылаясь на то обстоятельство, что лестничная клетка N 5 на поэтажном плане является смежной с принадлежащим истцу нежилым помещением N 1 на поэтажном плане, один из входов в помещение истца и вход в помещение Мчедлишвили П.Г. имеют один общий лестничный проход, т.е. лестничная клетка является общим имуществом, Брянцева С.О. обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с рассматриваемыми требованиями.
Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение N 5 - лестничная клетка, относится к общему имуществу в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 и было неправомерно передано в собственность Мчедлишвили П.Г.
Отменяя в указанной части решение суда и отказывая частично в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Проанализировав положения ст. 244, ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), абз. 3 п. 1, п. п. 2, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64), суд апелляционной инстанции указал, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ N 64). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Исходя из положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также из состава общего имущества в многоквартирном доме определенного в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, суд пришел к выводу, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Судом установлено, что принадлежащее истцу помещение, номер на поэтажном плане 1, является смежным с принадлежащим ответчику на праве собственности помещением - лестничной клеткой, номер на поэтажном плане 5.
Исходя из письменной позиции Прокуратуры Белгородской области, спорное помещение, являясь частью подвала жилого дома 1959 года постройки, представляет собой убежище и предназначено для укрытия населения.
Право муниципальной собственности на нежилые помещения подвала зарегистрировано за городом Белгородом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2004.
Государственная регистрация права не была оспорена сторонами или признана судами недействительной. Спорное помещение сформировано на основании разрешительной документации, как самостоятельный объект недвижимости не предназначенный для обслуживания иных помещений, функциональное назначение которого не связано с обслуживанием нужд собственников помещений и длительное время сдавалось в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. использовалось по самостоятельному назначению.
Как указал суд, данное обстоятельство подтверждается техническими паспортами, согласно которым подвальное помещение жилого дома состоит из обособленных помещений.
Кроме того, из текста оспариваемого договора купли-продажи следует, что предметом покупки являлось отдельное нежилое помещение с указанием конкретной площади.
Судом также установлено, что лестница, входит в состав нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:01014026:926, принадлежащее ИП Мчедлишвили П.Г. на праве собственности и обеспечивает вход и выход в помещение через отдельный вход в жилой дом со стороны пр. Б.Хмельницкого.
Сторонами не оспаривается, что лестничная клетка изолирована от жилой части многоквартирного дома и не предназначена для использования собственниками помещений жилого дома.
В силу приведенных обстоятельств лестничная клетка прекратила свое существование как самостоятельное помещение, став частью нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:01014026:926 площадью 78 кв. м.
Как указал суд, доказательства использования лестницы в целях, связанных с обслуживанием дома либо других помещений в доме, не представлены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.12.2013 по делу N А08-7993/2012 в пользу ИП Брянцевой С.О. установлен сервитут на лестницу (номер на поэтажном плане 5), являющуюся частью нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Мчедлишвили П.Г., в виде права бессрочного беспрепятственного доступа и прохода к пожарному (эвакуационному) выходу нежилого помещения общей площадью 254,2 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001.
Правомерность указанного судебного акта подтверждена постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014.
Судебная коллегия апелляционной инстанции обоснованно отклонила, как несостоятельный, довод истца о том, что спорное помещение является общим имуществом дома, так как один из входов в помещение истца и вход в помещение Мчедлишвили П.Г. имеют один общий лестничный проход и используется истцом в качестве аварийного выхода.
Исходя из исследованных судом материалов дела, а именно паспорта БТИ жилого дома на поэтажном плане с отметкой о первичной инвентаризации 1960, следует, что смежные помещения истца и ответчика изолированы друг от друга капитальной стеной, в которой, по данным документов технического учета, устроен дверной проем и установлена межкомнатная дверь, через которую, осуществляется вход-выход в помещение истца со стороны пр. Б.Хмельницкого города Белгорода.
Сведений о получении разрешения на такую реконструкцию, а также о том, что данные изменения осуществлены до возникновения права муниципальной собственности на спорное помещение, материалы дела не содержат.
Имеющиеся в материалах дела разрешение на строительство от 23.12.2010, проект 2010 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.05.2012 не подтверждают такие обстоятельства.
Согласно приобщенному к материалам дела судом апелляционной инстанции акту обследования от 09.10.2015, все обследованные нежилые помещения подвала, включая помещения истца и ответчика, имеют отдельные обособленные входы и выходы.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для распространения на спорное помещение правового режима общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме и указал, что возможность беспрепятственного доступа, прохода к помещениям истца в аварийных ситуациях обеспечена установленным сервитутом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода от 23.09.2013 недействительным, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Проанализировав положения п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. п. 71, 78 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 65 АПК РФ, суд указал, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Исходя из анализа действующего законодательства и установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов заключением и (или) исполнением указанной сделки, а также не доказан факт несоответствия сделки закону или иному правовому акту, в связи с чем оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения не может нарушать законные права и интересы ИП Брянцевой С.О.
Доводы, изложенные в жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу N А08-2188/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 09.02.2016 N Ф10-5289/2015 ПО ДЕЛУ N А08-2188/2014
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ответчика на встроенное помещение, о признании права собственности истца на долю в праве общей долевой собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что лестничная клетка является общим имуществом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. N Ф10-5289/2015
Дело N А08-2188/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 09.02.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Солодовой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Брянцева Светлана Олеговна (ИНН 312300525014, ОГРН 304312328800383) лично по паспорту, представитель Часовских С.И. по доверенности N 31 АБ 0591196 от 26.02.2014 сроком на 3 года
от ответчиков:
муниципальное образование городской округ "Город Белгород" в лице Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728), представитель Мосиенко Ю.В. по доверенности N 116-дов от 14.12.2015 сроком действия на 1 год
индивидуальный предприниматель Мчедлишвили Павел Георгиевич (ИНН 312327148243, ОГРН 307312310800084) лично по паспорту
от третьих лиц:
Управление Росреестра по Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
ГУП Белгородской области "Белоблтехинвентаризация" не явились, извещены надлежащим образом
ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" не явились, извещены надлежащим образом
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 7" не явились, извещены надлежащим образом
ГУ МЧС России по Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
ТУ Росимущества в Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
МКУ Управление ГО и ЧС г. Белгорода не явились, извещены надлежащим образом
прокурор Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Брянцевой Светланы Олеговны, г. Белгород, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу N А08-2188/2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Брянцева Светлана Олеговна (далее - ИП Брянцева С.О., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Белгород" в лице администрации города Белгорода (далее МО ГО "Город Белгород"), индивидуальному предпринимателю Мчедлишвили Павлу Георгиевичу (далее - ИП Мчедлишвили П.Г.) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 77, регистрационный номер 12, от 23.09.2013, заключенного между МО ГО "Город Белгород" и ИП Мчедлишвили П.Г.; применении последствий недействительности сделки и возврате сторон в первоначальное положение; прекращении права собственности Мчедлишвили П.Г. на встроенное нежилое помещение общей площадью 78 кв. м, этаж: подвал N 1, кадастровый номер: 31:16:0114026:962, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права от 08.10.2013 N 31-31-01/226/2013-904; признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение N 5 (по плану) нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0114026:962 пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, принадлежащего Брянцевой С.О. на праве собственности (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.06.2015 по делу N А08-2188/2014 исковые требования ИП Брянцевой С.О. удовлетворены частично. Указанным решением признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 от 23.09.2013 N 12, заключенный МО ГО "Город Белгород" в лице администрации города Белгорода и ИП Мчедлишвили П.Г., в части купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013), за ИП Брянцевой С.О. признано право общей долевой собственности на помещение N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013), пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77, принадлежащего Брянцевой С.О. на праве собственности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 решение суда первой инстанции отменено в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 от 23.09.2013 N 12 в части купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013) и признания за ИП Брянцевой С.О. права общей долевой собственности на помещение N 5 в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 (согласно плану встроенного нежилого помещения по данным технического паспорта на 29.05.2013), пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77, принадлежащего Брянцевой С.О. на праве собственности, а также в части распределения судебных расходов. В данной части в удовлетворении исковых требований ИП Брянцевой С.О. отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.06.2015 оставлено без изменения. С ИП Брянцевой С.О. взыскано в пользу ИП Мчедлишвили П.Г. 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
ИП Брянцева С.О. обратилась в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанций, в которой просит его отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.
В судебном заседании суда округа заявитель поддержал доводы кассационной жалобы и просил суд ее удовлетворить.
Ответчики возражали против доводов кассационной жалобы, Администрация города Белгорода поддержала доводы, изложенные в отзыве на нее, просили оставить судебный акт суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Третьи лица в судебное заседание суда округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанций, и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Брянцева С.О. является собственником нежилого помещения, общей площадью 254,2 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал 1 уровень 1-3, подвал 2 уровень 1-14, этаж: подвал, кадастровый номер 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001, расположенного по адресу: г. Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, д. 77, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31 АВ номер 449272.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.04.2013 признан незаконным отказ Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода N 09/10087 от 13.11.2012 в реализации преимущественного права ИП Мчедлишвили П.Г. на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, д. 77 в собственность, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП Мчедлишвили П.Г. путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 77,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, д. 77.
Между МО ГО "Город Белгород" и ИП Мчедлишвили П.Г. 23.09.2013 заключен договор купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 77 (регистрационный N 12), в соответствии с условиями которого Мчедлишвили П.Г. приобретает у МО ГО "Город Белгород" в собственность нежилое помещение площадью 78 кв. м с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенное по адресу: г. Белгород, пр. Б.Хмельницкого, 77.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2013 внесена запись о регистрации права собственности Мчедлишвили П.Г. на указанное помещение.
Как следует из технической документации на помещение, принадлежащее на праве собственности Мчедлишвили П.Г. с кадастровым номером 31:16:0114026:962, в его состав входит, в том числе, помещение N 5 (по плану) лестничная клетка - 10,5 кв. м.
Ссылаясь на то обстоятельство, что лестничная клетка N 5 на поэтажном плане является смежной с принадлежащим истцу нежилым помещением N 1 на поэтажном плане, один из входов в помещение истца и вход в помещение Мчедлишвили П.Г. имеют один общий лестничный проход, т.е. лестничная клетка является общим имуществом, Брянцева С.О. обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с рассматриваемыми требованиями.
Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение N 5 - лестничная клетка, относится к общему имуществу в нежилом помещении с кадастровым номером 31:16:0114026:962, расположенном по адресу: г. Белгород, проспект Б.Хмельницкого, 77 и было неправомерно передано в собственность Мчедлишвили П.Г.
Отменяя в указанной части решение суда и отказывая частично в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Проанализировав положения ст. 244, ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), абз. 3 п. 1, п. п. 2, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64), суд апелляционной инстанции указал, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ N 64). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Исходя из положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также из состава общего имущества в многоквартирном доме определенного в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, суд пришел к выводу, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Судом установлено, что принадлежащее истцу помещение, номер на поэтажном плане 1, является смежным с принадлежащим ответчику на праве собственности помещением - лестничной клеткой, номер на поэтажном плане 5.
Исходя из письменной позиции Прокуратуры Белгородской области, спорное помещение, являясь частью подвала жилого дома 1959 года постройки, представляет собой убежище и предназначено для укрытия населения.
Право муниципальной собственности на нежилые помещения подвала зарегистрировано за городом Белгородом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2004.
Государственная регистрация права не была оспорена сторонами или признана судами недействительной. Спорное помещение сформировано на основании разрешительной документации, как самостоятельный объект недвижимости не предназначенный для обслуживания иных помещений, функциональное назначение которого не связано с обслуживанием нужд собственников помещений и длительное время сдавалось в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. использовалось по самостоятельному назначению.
Как указал суд, данное обстоятельство подтверждается техническими паспортами, согласно которым подвальное помещение жилого дома состоит из обособленных помещений.
Кроме того, из текста оспариваемого договора купли-продажи следует, что предметом покупки являлось отдельное нежилое помещение с указанием конкретной площади.
Судом также установлено, что лестница, входит в состав нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:01014026:926, принадлежащее ИП Мчедлишвили П.Г. на праве собственности и обеспечивает вход и выход в помещение через отдельный вход в жилой дом со стороны пр. Б.Хмельницкого.
Сторонами не оспаривается, что лестничная клетка изолирована от жилой части многоквартирного дома и не предназначена для использования собственниками помещений жилого дома.
В силу приведенных обстоятельств лестничная клетка прекратила свое существование как самостоятельное помещение, став частью нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:01014026:926 площадью 78 кв. м.
Как указал суд, доказательства использования лестницы в целях, связанных с обслуживанием дома либо других помещений в доме, не представлены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.12.2013 по делу N А08-7993/2012 в пользу ИП Брянцевой С.О. установлен сервитут на лестницу (номер на поэтажном плане 5), являющуюся частью нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Мчедлишвили П.Г., в виде права бессрочного беспрепятственного доступа и прохода к пожарному (эвакуационному) выходу нежилого помещения общей площадью 254,2 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:14:401:002:015100340:0000:20001.
Правомерность указанного судебного акта подтверждена постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014.
Судебная коллегия апелляционной инстанции обоснованно отклонила, как несостоятельный, довод истца о том, что спорное помещение является общим имуществом дома, так как один из входов в помещение истца и вход в помещение Мчедлишвили П.Г. имеют один общий лестничный проход и используется истцом в качестве аварийного выхода.
Исходя из исследованных судом материалов дела, а именно паспорта БТИ жилого дома на поэтажном плане с отметкой о первичной инвентаризации 1960, следует, что смежные помещения истца и ответчика изолированы друг от друга капитальной стеной, в которой, по данным документов технического учета, устроен дверной проем и установлена межкомнатная дверь, через которую, осуществляется вход-выход в помещение истца со стороны пр. Б.Хмельницкого города Белгорода.
Сведений о получении разрешения на такую реконструкцию, а также о том, что данные изменения осуществлены до возникновения права муниципальной собственности на спорное помещение, материалы дела не содержат.
Имеющиеся в материалах дела разрешение на строительство от 23.12.2010, проект 2010 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.05.2012 не подтверждают такие обстоятельства.
Согласно приобщенному к материалам дела судом апелляционной инстанции акту обследования от 09.10.2015, все обследованные нежилые помещения подвала, включая помещения истца и ответчика, имеют отдельные обособленные входы и выходы.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для распространения на спорное помещение правового режима общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме и указал, что возможность беспрепятственного доступа, прохода к помещениям истца в аварийных ситуациях обеспечена установленным сервитутом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода от 23.09.2013 недействительным, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Проанализировав положения п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. п. 71, 78 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 65 АПК РФ, суд указал, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Исходя из анализа действующего законодательства и установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов заключением и (или) исполнением указанной сделки, а также не доказан факт несоответствия сделки закону или иному правовому акту, в связи с чем оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения не может нарушать законные права и интересы ИП Брянцевой С.О.
Доводы, изложенные в жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу N А08-2188/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)