Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 мая 2015 года,
принятое судьей Григорьевой С.Ю.,
по делу N А60-6567/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к индивидуальному предпринимателю Резнику Андрею Петровичу (ИНН 667300981320, ОГРНИП 304667309100105)
задолженности за фактическое пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Резнику Андрею Петровичу (далее - предприниматель Резник А.П., ответчик) о взыскании 246 675 руб. 91 коп. задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с ноября 2012 года по октябрь 2015 года, 1 069 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2016 по 11.02.2016.
Решением суда первой инстанции от 26.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Резника А.П. в пользу Администрации взыскано 147 166 руб. 17 коп. долга и 726 руб. 27 коп. процентов. В остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 4 749 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования частично (с учетом применения сроков исковой давности), взыскать с ответчика основной долг с марта 2013 года по октябрь 2015 года в размере 225 513 руб. 93 коп., проценты в сумме 1 065 руб. 13 коп. за период с 12.01.2016 по 11.02.2016. Указывает, что принадлежащий ответчику объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 444 кв. м с кадастровым номером 66:41:0106133:10; дата постановки на кадастровый учет 10.06.2015, дата внесения номера в ГКН 16.05.2005; факт пользования ответчиком земельным участком с 15.06.2005 подтверждается использованием по договору аренды (далее - в собственности) объекта недвижимости, расположенного на участке; земельный участок площадью 444 кв. м был сформирован с учетом объекта ответчика (разрешенное использование: под здание гаража (лит. А)), доказательств нарушения при его формировании требованиям действующего законодательства не представлено. Считает, что расчет платы за земельный участок следует производить с учетом занятой и необходимой для эксплуатации здания ответчика площади земельного участка - 444 кв. м. Отмечает, что ответчиком участок был выкуплен площадью именно 444 кв. м. Также указывает на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2014 по делу N А60-741/2014 установлено, что "иным образом образовать земельный участок под муниципальным объектом не представляется возможным, т.к. местоположение участка соответствует фактически занимаемой площади и данная площадь необходима для эксплуатации объекта недвижимости". По мнению Администрации, представленная ответчиком кадастровая выписка земельного участка от 28.06.2013 площадью 318 кв. м не может быть принята во внимание, поскольку в пункте 16 указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, разрешенное использование земельного участка также не свидетельствует о том, что участок сформирован именно под объект ответчика (разрешенное использование: общественные гаражи, автопарки, трамвайно-троллейбусные депо, метро-депо). Полагает, что поскольку ответчик не обладал в спорный период вещным правом в отношении земельного участка, он обязан вносить платежи за пользование в размере арендной платы с применением соответствующей ставки арендной платы.
Ответчик с доводами жалобы не согласился по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционного суда представители сторон не явились.
Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (правопреемник - Администрация города Екатеринбурга) (арендодатель) и предпринимателем Резником А.П. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 62530056 от 15.06.2005 (далее - договор аренды, договор), в соответствии с которым (пункт 1.1 договора) в аренду передано отдельно стоящее одноэтажное здание общей площадью 181 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 8а (литер А), для использования под автомастерскую.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за период с ноября 2012 года по октябрь 2015 года, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1).
В соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Арендованный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106133:10, участок находится в муниципальной собственности с 14.12.2006 и 20.10.2015 в собственности предпринимателя (выписка от 10.11.2015, договор N 1610 от 30.06.2015, свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2015).
Факт пользования предпринимателем земельным участком не оспаривается.
Пунктом 6.6.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009) предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, занятого арендуемым объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявление об оформлении прав на земельный участок поступило от предпринимателя 15.02.2006, но договор аренды земельного участка с ответчиком до момента выкупа земельного участка так и не был не заключен.
Вместе с тем, заключение договора аренды земельного участка предполагает, что условие о плате за землю содержатся в этом договоре, поэтому нет оснований считать, что плата за пользование земельным участком включена в арендную плату за пользование нежилым помещением. Из расчетов арендной платы за объект, прилагаемых к договору аренды также не следует, что при определении размера арендной платы за нежилой объект учитывалась плата за пользование земельным участком.
Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00 по делу N А82-29/99-А/2).
По расчету истца задолженность ответчика за период с ноября 2012 года по октябрь 2015 года составила 246 675 руб. 91 коп. Расчет арендной платы в спорный период осуществлен истцом исходя из площади земельного участка 444 кв. м.
Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании платы за земельный участок за период с ноября 2012 года по март 2013 года, а также начисленных на указанную задолженность процентов. Кроме того, ответчиком заявлены возражения относительно площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106133:10.
Суд первой инстанции, установив, что исковое заявление подано в суд 17.02.2016, Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-пп срок внесения арендной платы установлен не позднее 10 числа текущего месяца, пришел к выводам о том, что трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании ежемесячных платежей в период с ноября 2012 года по март 2013 года и начисленных процентов пропущен (статьи 199, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации); расчет платы за земельный участок следует производить с марта 2013 года по 20.10.2015.
Данные выводы суда является правильными, основаны на верном применении положений названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также судом установлено, что земельный участок, на котором находится объект недвижимости, является ранее учтенным (16.05.2005 дата внесения в ГКН) и имел ранее декларированную площадь 318 кв. м (кадастровая выписка от 28.06.2013 N 66/301/13-288089).
Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 22.08.2013 N 2935 утверждена схема расположения земельного участка и его площадь составила 444 кв. м.
Поскольку площадь земельного участка изменилась на величину более чем 10% от площади, сведения о которой имелись в ГКН, границы земельного участка были установлены судебным актом от 03.04.2014 по делу N А60-741/2014, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 66:41:0106133:10 образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106133:10 площадью 318 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106133:12 площадью 28 кв. м и земель, в результате чего площадь составила 444 кв. м.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-741/2014, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что с момента вступления решения по названному делу в законную силу с мая 2014 года (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) для расчета платы за земельный участок следует исходить из площади земельного участка 444 кв. м; с марта 2013 года по апрель 2014 года расчет платы за земельный участок подлежит расчету исходя из площади земельного участка 416 кв. м.
Доказательств пользования ответчиком земельным участком площадью 28 кв. м истцом не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, суд указал, что в случае своевременного заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", у ответчика прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы.
Определяя период, в течение которого проект договора купли-продажи спорного имущества должен был быть направлен предпринимателю, в связи с подачей последним заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность на основании части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции исходил из положений части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ и даты подачи ответчиком соответствующего заявления.
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Установив, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано предпринимателем 18.04.2013, исходя из того, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 18.06.2013 (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 18.07.2013 (тридцать дней по аналогии с положениями п. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"), а решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок не позднее 01.08.2013, а соответственно, проект договора купли-продажи направлен обществу не позднее 11.08.2013 (десять дней), суд первой инстанции пришел к выводу, что незаконное бездействие органа местного самоуправления подлежит определению с момента, когда он должен был направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного объекта, то есть не позднее 11.08.2013.
Поскольку проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа был подписан последним только 30.06.2015, суд указал, что незаконное бездействие органа местного самоуправление длилось с августа 2013 года по июнь 2015 года.
На основании изложенного, установив, что результатом неправомерных действий истца явилось сохранение арендных отношений сторон, предполагающих обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника помещения, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для взыскания в период с августа 2013 года по июнь 2015 года платы за земельный участок по ставкам арендной платы не имеется, расчет следует производить по ставке земельного налога (1,5% от кадастровой стоимости согласно решению Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком платы за пользование спорным земельным участком, суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика задолженности в размере 147 166 руб. 17 коп.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Факт просрочки денежного обязательства со стороны ответчика установлен судом, подтвержден материалами дела, в связи с этим требование о взыскании процентов заявлено обоснованно.
Суд первой инстанции с учетом перерасчета платы за фактическое пользование земельным участком и применением последствий пропуска истцом срока исковой давности произвел расчет процентов, размер которых составил 726 руб. 27 коп.
Суд апелляционной инстанции соглашается с методикой расчета, размером процентной ставки и периодом начисления, примененными судом первой инстанции при расчете процентов.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклонены в полном объеме, так как не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены лишь на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 мая 2016 года по делу N А60-6567/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2016 N 17АП-9958/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-6567/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. N 17АП-9958/2016-ГК
Дело N А60-6567/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 мая 2015 года,
принятое судьей Григорьевой С.Ю.,
по делу N А60-6567/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к индивидуальному предпринимателю Резнику Андрею Петровичу (ИНН 667300981320, ОГРНИП 304667309100105)
задолженности за фактическое пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Резнику Андрею Петровичу (далее - предприниматель Резник А.П., ответчик) о взыскании 246 675 руб. 91 коп. задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с ноября 2012 года по октябрь 2015 года, 1 069 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2016 по 11.02.2016.
Решением суда первой инстанции от 26.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Резника А.П. в пользу Администрации взыскано 147 166 руб. 17 коп. долга и 726 руб. 27 коп. процентов. В остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 4 749 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования частично (с учетом применения сроков исковой давности), взыскать с ответчика основной долг с марта 2013 года по октябрь 2015 года в размере 225 513 руб. 93 коп., проценты в сумме 1 065 руб. 13 коп. за период с 12.01.2016 по 11.02.2016. Указывает, что принадлежащий ответчику объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 444 кв. м с кадастровым номером 66:41:0106133:10; дата постановки на кадастровый учет 10.06.2015, дата внесения номера в ГКН 16.05.2005; факт пользования ответчиком земельным участком с 15.06.2005 подтверждается использованием по договору аренды (далее - в собственности) объекта недвижимости, расположенного на участке; земельный участок площадью 444 кв. м был сформирован с учетом объекта ответчика (разрешенное использование: под здание гаража (лит. А)), доказательств нарушения при его формировании требованиям действующего законодательства не представлено. Считает, что расчет платы за земельный участок следует производить с учетом занятой и необходимой для эксплуатации здания ответчика площади земельного участка - 444 кв. м. Отмечает, что ответчиком участок был выкуплен площадью именно 444 кв. м. Также указывает на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2014 по делу N А60-741/2014 установлено, что "иным образом образовать земельный участок под муниципальным объектом не представляется возможным, т.к. местоположение участка соответствует фактически занимаемой площади и данная площадь необходима для эксплуатации объекта недвижимости". По мнению Администрации, представленная ответчиком кадастровая выписка земельного участка от 28.06.2013 площадью 318 кв. м не может быть принята во внимание, поскольку в пункте 16 указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, разрешенное использование земельного участка также не свидетельствует о том, что участок сформирован именно под объект ответчика (разрешенное использование: общественные гаражи, автопарки, трамвайно-троллейбусные депо, метро-депо). Полагает, что поскольку ответчик не обладал в спорный период вещным правом в отношении земельного участка, он обязан вносить платежи за пользование в размере арендной платы с применением соответствующей ставки арендной платы.
Ответчик с доводами жалобы не согласился по мотивам, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционного суда представители сторон не явились.
Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (правопреемник - Администрация города Екатеринбурга) (арендодатель) и предпринимателем Резником А.П. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 62530056 от 15.06.2005 (далее - договор аренды, договор), в соответствии с которым (пункт 1.1 договора) в аренду передано отдельно стоящее одноэтажное здание общей площадью 181 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 8а (литер А), для использования под автомастерскую.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за период с ноября 2012 года по октябрь 2015 года, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1).
В соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Арендованный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106133:10, участок находится в муниципальной собственности с 14.12.2006 и 20.10.2015 в собственности предпринимателя (выписка от 10.11.2015, договор N 1610 от 30.06.2015, свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2015).
Факт пользования предпринимателем земельным участком не оспаривается.
Пунктом 6.6.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009) предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, занятого арендуемым объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявление об оформлении прав на земельный участок поступило от предпринимателя 15.02.2006, но договор аренды земельного участка с ответчиком до момента выкупа земельного участка так и не был не заключен.
Вместе с тем, заключение договора аренды земельного участка предполагает, что условие о плате за землю содержатся в этом договоре, поэтому нет оснований считать, что плата за пользование земельным участком включена в арендную плату за пользование нежилым помещением. Из расчетов арендной платы за объект, прилагаемых к договору аренды также не следует, что при определении размера арендной платы за нежилой объект учитывалась плата за пользование земельным участком.
Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00 по делу N А82-29/99-А/2).
По расчету истца задолженность ответчика за период с ноября 2012 года по октябрь 2015 года составила 246 675 руб. 91 коп. Расчет арендной платы в спорный период осуществлен истцом исходя из площади земельного участка 444 кв. м.
Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании платы за земельный участок за период с ноября 2012 года по март 2013 года, а также начисленных на указанную задолженность процентов. Кроме того, ответчиком заявлены возражения относительно площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106133:10.
Суд первой инстанции, установив, что исковое заявление подано в суд 17.02.2016, Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-пп срок внесения арендной платы установлен не позднее 10 числа текущего месяца, пришел к выводам о том, что трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании ежемесячных платежей в период с ноября 2012 года по март 2013 года и начисленных процентов пропущен (статьи 199, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации); расчет платы за земельный участок следует производить с марта 2013 года по 20.10.2015.
Данные выводы суда является правильными, основаны на верном применении положений названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также судом установлено, что земельный участок, на котором находится объект недвижимости, является ранее учтенным (16.05.2005 дата внесения в ГКН) и имел ранее декларированную площадь 318 кв. м (кадастровая выписка от 28.06.2013 N 66/301/13-288089).
Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 22.08.2013 N 2935 утверждена схема расположения земельного участка и его площадь составила 444 кв. м.
Поскольку площадь земельного участка изменилась на величину более чем 10% от площади, сведения о которой имелись в ГКН, границы земельного участка были установлены судебным актом от 03.04.2014 по делу N А60-741/2014, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 66:41:0106133:10 образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106133:10 площадью 318 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106133:12 площадью 28 кв. м и земель, в результате чего площадь составила 444 кв. м.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-741/2014, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что с момента вступления решения по названному делу в законную силу с мая 2014 года (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) для расчета платы за земельный участок следует исходить из площади земельного участка 444 кв. м; с марта 2013 года по апрель 2014 года расчет платы за земельный участок подлежит расчету исходя из площади земельного участка 416 кв. м.
Доказательств пользования ответчиком земельным участком площадью 28 кв. м истцом не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, суд указал, что в случае своевременного заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", у ответчика прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы.
Определяя период, в течение которого проект договора купли-продажи спорного имущества должен был быть направлен предпринимателю, в связи с подачей последним заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность на основании части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции исходил из положений части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ и даты подачи ответчиком соответствующего заявления.
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Установив, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано предпринимателем 18.04.2013, исходя из того, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 18.06.2013 (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 18.07.2013 (тридцать дней по аналогии с положениями п. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"), а решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок не позднее 01.08.2013, а соответственно, проект договора купли-продажи направлен обществу не позднее 11.08.2013 (десять дней), суд первой инстанции пришел к выводу, что незаконное бездействие органа местного самоуправления подлежит определению с момента, когда он должен был направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорного объекта, то есть не позднее 11.08.2013.
Поскольку проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа был подписан последним только 30.06.2015, суд указал, что незаконное бездействие органа местного самоуправление длилось с августа 2013 года по июнь 2015 года.
На основании изложенного, установив, что результатом неправомерных действий истца явилось сохранение арендных отношений сторон, предполагающих обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника помещения, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для взыскания в период с августа 2013 года по июнь 2015 года платы за земельный участок по ставкам арендной платы не имеется, расчет следует производить по ставке земельного налога (1,5% от кадастровой стоимости согласно решению Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком платы за пользование спорным земельным участком, суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика задолженности в размере 147 166 руб. 17 коп.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Факт просрочки денежного обязательства со стороны ответчика установлен судом, подтвержден материалами дела, в связи с этим требование о взыскании процентов заявлено обоснованно.
Суд первой инстанции с учетом перерасчета платы за фактическое пользование земельным участком и применением последствий пропуска истцом срока исковой давности произвел расчет процентов, размер которых составил 726 руб. 27 коп.
Суд апелляционной инстанции соглашается с методикой расчета, размером процентной ставки и периодом начисления, примененными судом первой инстанции при расчете процентов.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклонены в полном объеме, так как не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены лишь на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 мая 2016 года по делу N А60-6567/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)