Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии:
от истца - индивидуального предпринимателя Старожука Алексея Валентиновича (ИП Старожук А.В.): Мокеевой А.А. (паспорт, доверенность от 30.06.2017)
от ответчика - индивидуального предпринимателя Каландарова Саврали Абдусалимовича (ИП Каландаров С.А.): не явились
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ИП Каландарова С.А.
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 20 июня 2017 года, принятое судьей Н.Н.Фоминой,
по делу N А50-2631/2017
по иску ИП Старожука А.В. (ОГРНИП 313590418500029, ИНН 590601215690)
к ИП Каландарову С.А. (ОГРНИП 3125903087000012, ИНН 590316649554)
о взыскании задолженности по договору аренды,
ИП Старожук А.В. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) обратился в арбитражный суд с иском к ИП Каландарову С.А. о взыскании 69 000 руб. задолженности по оплате арендных платежей за период с 25.04.2016 по 31.10.2016 согласно договору аренды от 25.04.2016, 267 000 руб. задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.07.2015 по 31.10.2016 согласно договору аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 и договору аренды от 25.04.2016, 72 943 руб. пени за период с 01.07.2015 по 31.10.2016, 2041 руб. 37 коп. процентов по ст. 317.1 ГК РФ за период с 05.05.2016 по 31.07.2016.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 20 июня 2017 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что фактически по договору передано помещение площадью 142 кв. м, что значительно меньше указанной в договоре (200 кв. м). Считает, что со стороны арендодателя умышленно была завышена площадь объекта, в связи с чем им получено неосновательное обогащение (ст. 10 ГК РФ). Полагает, что, поскольку, предмет договора аренды не определен, площадь указана ориентировочно, договоры аренды нельзя считать заключенными.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве.
В судебное заседание ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 59-БД N 331110 от 19.05.2014 ИП Старожуку А.В. на праве собственности принадлежит 5-этажное нежилое здание (подземных этажей - 1) общей площадью 6160 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а.
Часть встроенных нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже здания были переданы во временное владение и пользование Каландарову С.А. по договору аренды от 01.05.2015 N 04-1П-15.
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, общей площадью 200 кв. м, торговая площадь 105 кв. м, расположенные на цокольном этаже нежилого 5-этажного здания по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а, именуемые в дальнейшем "Объект". Площадь объекта является ориентировочной и подлежит уточнению после изготовления технического плана помещения. Цена аренды является твердой и не подлежит изменению после изготовления технического плана и уточнения площади объекта. Границы передаваемого в аренду устанавливаются согласно плану этажа, являющегося приложением N 1 к настоящему договору. Срок по договору 360 календарных дней (п. 2.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 арендатор обязался уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (п. 3.4. договора).
В п. 3.3. договора аренды от 01.05.2015 стороны определили, что кроме уплаты арендной платы арендатор ежемесячно производит оплату эксплуатационных расходов (расходов арендодателя по эксплуатации мест общего пользования и прилегающей территории) и возмещение коммунальных услуг. Коммунальные расходы, а именно водоснабжение/водоотведение, плату за превышение ПДК веществ в сточных водах, теплоснабжение, электроснабжение, арендатор возмещает каждый расчетный месяц, на основании показаний приборов учета и выставленных счетов в срок до 20 числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.4. договора). Оплату эксплуатационных расходов, а именно: вывоз ТБО с мест общего пользования, уборку и охрану мест общего пользования и прилегающей территории, расходы по управлению зданием и прочие расходы по эксплуатации мест общего пользования Арендатор обязался оплачивать ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца в сумме 17 000 (семнадцать тысяч) рублей из расчета стоимости эксплуатационных расходов 85 руб. за один кв. м используемых площадей. Расчет размера оплаты произведен сторонами с учетом арендуемой площади, а также доли в площади общего пользования, рассчитанной пропорционально размеру арендуемого объекта.
01.07.2015 между сторонами был подписан акт приема-передачи, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, общей площадью 200 кв. м (из них торговая площадь 105 кв. м), расположенные на цокольном этаже нежилого 5-этажного здания по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а, именуемые в дальнейшем "Объект". Техническое состояние передаваемого Объекта удовлетворительное и позволяет использовать его по назначению. Претензии по состоянию передаваемого Объекта не заявлены.
По окончании срока действия названного договора, 25.04.2016 сторонами заключен новый договор аренды сроком на 360 дней с момента его подписания, аналогичный по условиям предыдущему договору аренды (л.д. 39).
Как указывает истец, отдельный акт приема-передачи не составлялся, фактически передача нежилого помещения состоялась 01.07.2015. Арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом и помещение находилось во временном владении и пользовании непрерывно.
Согласно п. 3.1 договора аренды от 25.04.2016 арендатор обязался уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (п. 3.4 договора).
Согласно дополнительному соглашению от 25.07.2016 г. к договору аренды от 25.04.2016 стороны согласовали внести изменение в п. 3.1. договора аренды, изложив его в новой редакции следующего содержания: "Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в следующем размере - 105 000 (сто пять тысяч) рублей 00 копеек ежемесячно, НДС не облагается." Срок действия указанного изменения с "01" августа 2016 года по "31" декабря 2016 года. По истечении указанного периода на отношения сторон распространяется редакция пункта 3.1. по тексту договора аренды от 25.04.2016, согласованная сторонами при подписании указанного договора.
Однако, по мнению истца, предусмотренные договорами обязанности по оплате арендных платежей и эксплуатационных расходов, коммунальных услуг, ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 69 000 руб. за период с 25.04.2016 по 31.10.2016 и по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам в размере 267 000 руб. за период с 01.07.2015 по 31.10.2016. Общая сумма задолженности составляет 336 000 руб.
Факт оказания услуг как в рамках постоянной, так и переменной части арендной платы, ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе актами об оказании услуг. Факт частичной оплаты подтверждается представленными платежными поручениями.
В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием уплатить задолженность (л.д. 24-26,30). Претензии были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, наличие задолженности, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанность ответчика по внесению арендных платежей и эксплуатационных расходов, вытекает из сложившихся между сторонами договорных обязательственных отношений. Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательств ответчиком в материалы дела не представлено. Задолженность по договорам аренды за спорный период составляет 336 000 руб. (69000 + 267000).
Не оспаривая факт пользования помещением в спорный период и оказание коммунальных услуг, ответчик ссылается на незаключенность договора ввиду несогласования предмета договора, а именно указания иной площади помещения, чем фактическая площадь помещения, переданного ответчику, в связи с чем, ответчик полагает, что задолженность по договорам аренды в связи с переплатой за площадь 200 кв. м отсутствует в соответствии с представленным контррасчетом.
Указанные доводы ответчика арбитражный суд первой инстанции правомерно не принял во внимание, поскольку, в договоре четко указано, что цена аренды является твердой и не подлежит изменению после изготовления технического плана и уточнения площади объекта. Четко в твердой денежной сумме (17 000 рублей) определена и стоимость эксплуатационных расходов с учетом арендуемой площади, а также доли в площади общего пользования, рассчитанной пропорционально размеру арендуемого объекта (пункты 1.1. и 3.3. договоров аренды). Согласно приложению N 1 к договорам аренды на плане определено помещение, которое передано в аренду ответчику.
Таким образом, выявление иной (меньшей) площади арендуемого ответчиком помещения на стоимость арендной платы и эксплуатационных расходов согласно условиям заключенных договоров не влияет, арендуемое помещение на плане определено (приложение N 1 к договорам аренды), именно его и занимал ответчик.
Таким образом, в договоре аренды с учетом приложения N 1 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, оснований считать, что объект аренды не согласован сторонами, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ дает основание считать договор не заключенным, у суда не имеется.
Арифметическая составляющая расчета задолженности, составленного истцом исходя из условий заключенных договоров, ответчиком не оспорена.
Поскольку денежное обязательство ответчиком исполнено ненадлежащим образом, истец в соответствии с п. 7.2. договора аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 и договора аренды от 25.04.2016 начислил ответчику пени за просрочку исполнения денежного обязательства в размере 72 943 руб. за период с 01.07.2015 по 31.10.2016; на основании ст. 317.1 ГК РФ истцом также начислены проценты в размере 2 041 руб. 37 коп. за период с 05.05.2016 по 31.07.2016 согласно представленным расчетам.
Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 7.2. договора аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 и договора аренды от 25.04.2016 при просрочке внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договорами, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Согласно ст. 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) если иное не предусмотрено законом или договором, кредитор по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется ставкой рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (законные проценты).
Расчет пени и процентов судами проверен и признан обоснованным, соответствующим положениям договора и ст. 317.1 ГК РФ. Размер подлежащих взысканию пеней и процентов ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен (ст. 65 АПК РФ).
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства подтвержден материалами дела, оснований для освобождения ответчика от ответственности в виде уплаты пени и законных процентов, исходя из обстоятельств спора и представленных по делу доказательств, судом не установлено. Доказательств отсутствия вины в нарушении обязательства ответчиком согласно п. 1-2 ст. 401 ГК РФ не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В соответствии с условиям спорного договора, стороны согласовали наименование объекта аренды, местоположение и указали, что цена аренды является твердой и не подлежит изменению после изготовления технического плана и уточнения площади объекта.
Согласно разъяснениям изложенным с п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела следует, что спорный договор аренды сторонами исполнялся, арендатор не заявлял каких-либо возражений в части неопределенности объекта аренды, вносил арендную плату.
Следовательно, оснований полагать, что на момент заключения договора аренды сторонами не согласован предмет договора аренды, не имеется.
Из указанного следует, что доводы заявителя о незаключенности спорного договора аренды, несостоятельны.
Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии признаков злоупотребления правом со стороны истца, подлежит отклонению, поскольку носит предположительный характер и не нашел своего подтверждения (ст. 65 АПК РФ). В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с п. 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела не подтверждается наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 июня 2017 года по делу N А50-2631/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2017 N 17АП-11873/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-2631/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2017 г. N 17АП-11873/2017-ГК
Дело N А50-2631/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии:
от истца - индивидуального предпринимателя Старожука Алексея Валентиновича (ИП Старожук А.В.): Мокеевой А.А. (паспорт, доверенность от 30.06.2017)
от ответчика - индивидуального предпринимателя Каландарова Саврали Абдусалимовича (ИП Каландаров С.А.): не явились
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ИП Каландарова С.А.
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 20 июня 2017 года, принятое судьей Н.Н.Фоминой,
по делу N А50-2631/2017
по иску ИП Старожука А.В. (ОГРНИП 313590418500029, ИНН 590601215690)
к ИП Каландарову С.А. (ОГРНИП 3125903087000012, ИНН 590316649554)
о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
ИП Старожук А.В. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) обратился в арбитражный суд с иском к ИП Каландарову С.А. о взыскании 69 000 руб. задолженности по оплате арендных платежей за период с 25.04.2016 по 31.10.2016 согласно договору аренды от 25.04.2016, 267 000 руб. задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.07.2015 по 31.10.2016 согласно договору аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 и договору аренды от 25.04.2016, 72 943 руб. пени за период с 01.07.2015 по 31.10.2016, 2041 руб. 37 коп. процентов по ст. 317.1 ГК РФ за период с 05.05.2016 по 31.07.2016.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 20 июня 2017 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что фактически по договору передано помещение площадью 142 кв. м, что значительно меньше указанной в договоре (200 кв. м). Считает, что со стороны арендодателя умышленно была завышена площадь объекта, в связи с чем им получено неосновательное обогащение (ст. 10 ГК РФ). Полагает, что, поскольку, предмет договора аренды не определен, площадь указана ориентировочно, договоры аренды нельзя считать заключенными.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве.
В судебное заседание ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 59-БД N 331110 от 19.05.2014 ИП Старожуку А.В. на праве собственности принадлежит 5-этажное нежилое здание (подземных этажей - 1) общей площадью 6160 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а.
Часть встроенных нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже здания были переданы во временное владение и пользование Каландарову С.А. по договору аренды от 01.05.2015 N 04-1П-15.
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, общей площадью 200 кв. м, торговая площадь 105 кв. м, расположенные на цокольном этаже нежилого 5-этажного здания по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а, именуемые в дальнейшем "Объект". Площадь объекта является ориентировочной и подлежит уточнению после изготовления технического плана помещения. Цена аренды является твердой и не подлежит изменению после изготовления технического плана и уточнения площади объекта. Границы передаваемого в аренду устанавливаются согласно плану этажа, являющегося приложением N 1 к настоящему договору. Срок по договору 360 календарных дней (п. 2.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 арендатор обязался уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (п. 3.4. договора).
В п. 3.3. договора аренды от 01.05.2015 стороны определили, что кроме уплаты арендной платы арендатор ежемесячно производит оплату эксплуатационных расходов (расходов арендодателя по эксплуатации мест общего пользования и прилегающей территории) и возмещение коммунальных услуг. Коммунальные расходы, а именно водоснабжение/водоотведение, плату за превышение ПДК веществ в сточных водах, теплоснабжение, электроснабжение, арендатор возмещает каждый расчетный месяц, на основании показаний приборов учета и выставленных счетов в срок до 20 числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.4. договора). Оплату эксплуатационных расходов, а именно: вывоз ТБО с мест общего пользования, уборку и охрану мест общего пользования и прилегающей территории, расходы по управлению зданием и прочие расходы по эксплуатации мест общего пользования Арендатор обязался оплачивать ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца в сумме 17 000 (семнадцать тысяч) рублей из расчета стоимости эксплуатационных расходов 85 руб. за один кв. м используемых площадей. Расчет размера оплаты произведен сторонами с учетом арендуемой площади, а также доли в площади общего пользования, рассчитанной пропорционально размеру арендуемого объекта.
01.07.2015 между сторонами был подписан акт приема-передачи, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, общей площадью 200 кв. м (из них торговая площадь 105 кв. м), расположенные на цокольном этаже нежилого 5-этажного здания по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а, именуемые в дальнейшем "Объект". Техническое состояние передаваемого Объекта удовлетворительное и позволяет использовать его по назначению. Претензии по состоянию передаваемого Объекта не заявлены.
По окончании срока действия названного договора, 25.04.2016 сторонами заключен новый договор аренды сроком на 360 дней с момента его подписания, аналогичный по условиям предыдущему договору аренды (л.д. 39).
Как указывает истец, отдельный акт приема-передачи не составлялся, фактически передача нежилого помещения состоялась 01.07.2015. Арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом и помещение находилось во временном владении и пользовании непрерывно.
Согласно п. 3.1 договора аренды от 25.04.2016 арендатор обязался уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (п. 3.4 договора).
Согласно дополнительному соглашению от 25.07.2016 г. к договору аренды от 25.04.2016 стороны согласовали внести изменение в п. 3.1. договора аренды, изложив его в новой редакции следующего содержания: "Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в следующем размере - 105 000 (сто пять тысяч) рублей 00 копеек ежемесячно, НДС не облагается." Срок действия указанного изменения с "01" августа 2016 года по "31" декабря 2016 года. По истечении указанного периода на отношения сторон распространяется редакция пункта 3.1. по тексту договора аренды от 25.04.2016, согласованная сторонами при подписании указанного договора.
Однако, по мнению истца, предусмотренные договорами обязанности по оплате арендных платежей и эксплуатационных расходов, коммунальных услуг, ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 69 000 руб. за период с 25.04.2016 по 31.10.2016 и по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам в размере 267 000 руб. за период с 01.07.2015 по 31.10.2016. Общая сумма задолженности составляет 336 000 руб.
Факт оказания услуг как в рамках постоянной, так и переменной части арендной платы, ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе актами об оказании услуг. Факт частичной оплаты подтверждается представленными платежными поручениями.
В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием уплатить задолженность (л.д. 24-26,30). Претензии были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, наличие задолженности, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанность ответчика по внесению арендных платежей и эксплуатационных расходов, вытекает из сложившихся между сторонами договорных обязательственных отношений. Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательств ответчиком в материалы дела не представлено. Задолженность по договорам аренды за спорный период составляет 336 000 руб. (69000 + 267000).
Не оспаривая факт пользования помещением в спорный период и оказание коммунальных услуг, ответчик ссылается на незаключенность договора ввиду несогласования предмета договора, а именно указания иной площади помещения, чем фактическая площадь помещения, переданного ответчику, в связи с чем, ответчик полагает, что задолженность по договорам аренды в связи с переплатой за площадь 200 кв. м отсутствует в соответствии с представленным контррасчетом.
Указанные доводы ответчика арбитражный суд первой инстанции правомерно не принял во внимание, поскольку, в договоре четко указано, что цена аренды является твердой и не подлежит изменению после изготовления технического плана и уточнения площади объекта. Четко в твердой денежной сумме (17 000 рублей) определена и стоимость эксплуатационных расходов с учетом арендуемой площади, а также доли в площади общего пользования, рассчитанной пропорционально размеру арендуемого объекта (пункты 1.1. и 3.3. договоров аренды). Согласно приложению N 1 к договорам аренды на плане определено помещение, которое передано в аренду ответчику.
Таким образом, выявление иной (меньшей) площади арендуемого ответчиком помещения на стоимость арендной платы и эксплуатационных расходов согласно условиям заключенных договоров не влияет, арендуемое помещение на плане определено (приложение N 1 к договорам аренды), именно его и занимал ответчик.
Таким образом, в договоре аренды с учетом приложения N 1 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, оснований считать, что объект аренды не согласован сторонами, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ дает основание считать договор не заключенным, у суда не имеется.
Арифметическая составляющая расчета задолженности, составленного истцом исходя из условий заключенных договоров, ответчиком не оспорена.
Поскольку денежное обязательство ответчиком исполнено ненадлежащим образом, истец в соответствии с п. 7.2. договора аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 и договора аренды от 25.04.2016 начислил ответчику пени за просрочку исполнения денежного обязательства в размере 72 943 руб. за период с 01.07.2015 по 31.10.2016; на основании ст. 317.1 ГК РФ истцом также начислены проценты в размере 2 041 руб. 37 коп. за период с 05.05.2016 по 31.07.2016 согласно представленным расчетам.
Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 7.2. договора аренды N 04-1П-15 от 01.05.2015 и договора аренды от 25.04.2016 при просрочке внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договорами, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Согласно ст. 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) если иное не предусмотрено законом или договором, кредитор по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется ставкой рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (законные проценты).
Расчет пени и процентов судами проверен и признан обоснованным, соответствующим положениям договора и ст. 317.1 ГК РФ. Размер подлежащих взысканию пеней и процентов ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен (ст. 65 АПК РФ).
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства подтвержден материалами дела, оснований для освобождения ответчика от ответственности в виде уплаты пени и законных процентов, исходя из обстоятельств спора и представленных по делу доказательств, судом не установлено. Доказательств отсутствия вины в нарушении обязательства ответчиком согласно п. 1-2 ст. 401 ГК РФ не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В соответствии с условиям спорного договора, стороны согласовали наименование объекта аренды, местоположение и указали, что цена аренды является твердой и не подлежит изменению после изготовления технического плана и уточнения площади объекта.
Согласно разъяснениям изложенным с п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела следует, что спорный договор аренды сторонами исполнялся, арендатор не заявлял каких-либо возражений в части неопределенности объекта аренды, вносил арендную плату.
Следовательно, оснований полагать, что на момент заключения договора аренды сторонами не согласован предмет договора аренды, не имеется.
Из указанного следует, что доводы заявителя о незаключенности спорного договора аренды, несостоятельны.
Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии признаков злоупотребления правом со стороны истца, подлежит отклонению, поскольку носит предположительный характер и не нашел своего подтверждения (ст. 65 АПК РФ). В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с п. 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела не подтверждается наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 июня 2017 года по делу N А50-2631/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.М.ЖУКОВА
Т.М.ЖУКОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Ю.В.СКРОМОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)