Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность. Ответчиком отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Кузьменюк В.В. доверенность от 16.05.2016 г.
от ответчика - Руденко М.В. доверенность от 30.12.2015 г. N 33-Д-831/5
от третьего лица - Руденко М.В. доверенность от 28.08.2015 г. N 4-47-1021/15
рассмотрев 16 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы,
на решение 30 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
постановление от 25 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Лящевским И.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСервис"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи
третье лицо - Правительство Москвы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИнтерСервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ИнтерСервис" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 67, корп. 2 (этаж 1, помещение I, комнаты 1 - 11, 13 - 17, 19 - 22, 25, 26, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2а, 5а, 5б, 6а, 9а, 9б, 10а, 15а; помещение II, комнаты 1 - 11, 13 - 16, 2а, 4а, 5а, 5б; помещение III, комнаты 1, 3, 4, 6; помещение IV, комната 1; помещение V, комната 1; помещение VII, комнаты 1 - 6; помещение VII, комнаты 1 - 6; этаж 2, помещение I, комнаты 1 - 19, 21 - 39, 41, 42, 44, 45, 11а, 11б, 14а, 15а, 18а, 18б, 21а, 27а, 32а, 37а, 37б, 37в) на условиях предложенного проекта договора купли-продажи по цене 144 512 000 руб. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заявители жалобы считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент и Правительство ссылаются на то, что экспертное заключение, представленное по результатам проведенной судебной экспертизы, не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "ИнтерСервис" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 2 096,4 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2001 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
17.07.2013 ООО "ИнтерСервис" обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
Для проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества ООО "ИнтерСервис" обратилось к ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки", в соответствии с отчетом независимого оценщика от 26.03.2015 итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 2096,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 26, корп. 2, составляет 128 846 876 руб. без НДС.
26.03.2015 истцом в адрес Департамента городского имущества г. Москвы был направлен проект договора купли-продажи с предложением подписать данный договор.
Письмом от 14.04.2015 N ДГИ-1-216735/15-1 ответчик ответил отказом в предоставлении преимущественного выкупа арендуемого помещения, ссылаясь на невозможность выполнения кадастровых работ в связи с произведенной арендатором перепланировкой помещения.
Поскольку Департаментом было отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, ООО "ИнтерСервис" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 144 512 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента и Правительства, полностью аналогичные доводам их кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что судом первой инстанции ходатайство Департамента о назначении повторной экспертизы было отклонено, при этом судом было указано, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, экспертом Исаевым Е.О. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент и Правительство не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента и Правительства удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года по делу N А40-92880/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2016 N Ф05-6458/2016 ПО ДЕЛУ N А40-92880/15
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность. Ответчиком отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. по делу N А40-92880/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Кузьменюк В.В. доверенность от 16.05.2016 г.
от ответчика - Руденко М.В. доверенность от 30.12.2015 г. N 33-Д-831/5
от третьего лица - Руденко М.В. доверенность от 28.08.2015 г. N 4-47-1021/15
рассмотрев 16 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы,
на решение 30 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
постановление от 25 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Лящевским И.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСервис"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи
третье лицо - Правительство Москвы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИнтерСервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ИнтерСервис" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 67, корп. 2 (этаж 1, помещение I, комнаты 1 - 11, 13 - 17, 19 - 22, 25, 26, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2а, 5а, 5б, 6а, 9а, 9б, 10а, 15а; помещение II, комнаты 1 - 11, 13 - 16, 2а, 4а, 5а, 5б; помещение III, комнаты 1, 3, 4, 6; помещение IV, комната 1; помещение V, комната 1; помещение VII, комнаты 1 - 6; помещение VII, комнаты 1 - 6; этаж 2, помещение I, комнаты 1 - 19, 21 - 39, 41, 42, 44, 45, 11а, 11б, 14а, 15а, 18а, 18б, 21а, 27а, 32а, 37а, 37б, 37в) на условиях предложенного проекта договора купли-продажи по цене 144 512 000 руб. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заявители жалобы считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент и Правительство ссылаются на то, что экспертное заключение, представленное по результатам проведенной судебной экспертизы, не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "ИнтерСервис" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 2 096,4 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2001 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
17.07.2013 ООО "ИнтерСервис" обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
Для проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества ООО "ИнтерСервис" обратилось к ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки", в соответствии с отчетом независимого оценщика от 26.03.2015 итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 2096,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 26, корп. 2, составляет 128 846 876 руб. без НДС.
26.03.2015 истцом в адрес Департамента городского имущества г. Москвы был направлен проект договора купли-продажи с предложением подписать данный договор.
Письмом от 14.04.2015 N ДГИ-1-216735/15-1 ответчик ответил отказом в предоставлении преимущественного выкупа арендуемого помещения, ссылаясь на невозможность выполнения кадастровых работ в связи с произведенной арендатором перепланировкой помещения.
Поскольку Департаментом было отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, ООО "ИнтерСервис" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 144 512 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента и Правительства, полностью аналогичные доводам их кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что судом первой инстанции ходатайство Департамента о назначении повторной экспертизы было отклонено, при этом судом было указано, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, экспертом Исаевым Е.О. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент и Правительство не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента и Правительства удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года по делу N А40-92880/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)