Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Крумлов погребок" (г. Калуга, ОГРН 1144027001106, ИНН 4027118254) - Хочкина А.И. (доверенность от 14.12.2015), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Дом купца" (г. Калуга, ОГРН 1144027003295, ИНН 4027120535) - Дмитриева М.С. (доверенность от 01.09.2015) и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522) - Манжула Е.В. (доверенность от 29.06.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" (г. Калуга, ОГРН 1064027037777, ИНН 4027073003), третьих лиц: Федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971), территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1097847215135, ИНН 7840416776), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крумлов погребок" на решение Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 по делу N А23-412/2016,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Крумлов погребок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дом купца", территориальному управлению Росимущества по Калужской области, обществу с ограниченной ответственностью ООО "Эль-Гуна" о признании недействительными договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП, договора субаренды от 10.07.2014 N 2, договора уступки прав от 24.07.2015 и применении последствий недействительности сделок.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Дирекция по инвестиционной деятельности", территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 27.07.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 15.04.2002 между комитетом государственного имущества Калужской области (арендодатель), дирекцией по охране памятников (балансодержатель) и ЗАО "Коралл" (арендатор) заключен договор аренды помещений в памятнике истории и культуры "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 302-П.
Согласно пункту 2.1 арендодатель при участии и согласии балансодержателя передает в аренду по акту приема-передачи помещения, являющиеся памятником истории и культуры и стоящие на госохране, дом с магазином купца П.С. Ракова (1912 г.) общей площадью 1176 кв. м, в том числе 602,1 кв. м - подвал (подвал: N 1-12, 14, 15, 17; 1 этаж: N 3-5, 7, 14, 18, 19 по инв. делу N 6966), расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, 75/33.
Срок договора аренды, указанный в пункте 2.2 (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2008), установлен по 31.12.2019.
Между ЗАО "Коралл" (арендодатель) и ООО "Эль-Гуна" (арендатор) 01.12.2008 заключен договор субаренды N 1.
Пунктом 2.1 договора субаренды предусмотрено, что арендодатель с письменного согласия - ТУ Росимущества по Калужской области от 05.06.2008 N 1252 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения, указанные в пункте 2.2, объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33.
В пункте 2.2 закреплено, что площадь передаваемого с аренду имущества составляет 366,5 кв. м.
Подвал: N 1 - 19,6 кв. м, N 2 - 21,2 кв. м, N 3 - 14,2 кв. м, N 4 - 15,2 кв. м, N 5 - 34, 3 кв. м, N 6 - 40, 3 кв. м, N 7 - 192, 3 кв. м, N 15 - 20,8 кв. м, N 17 - 8,6 кв. м.
Итого по подвалу: 366,5 кв. м.
Срок аренды устанавливается с. 01.12.2008 по 31.12.2019 (пункт 2.3. договора).
Имущество было передано по акту приемки-передачи от 01.12.2008.
Дополнительным соглашением от 01.08.2009 к договору аренды от 15.04.2002 N 302-П стороны внесли изменения в предмет договора, исключив недвижимое имущество, переданное по договору субаренды от 01.12.2008 N 1 ООО "Эль-Гуна".
Между ТУ Росимущества по Калужской области (арендодатель) и ООО "Эль-Гуна" (арендатор) 01.08.2009 заключен договор аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 125-ФП от 01.08.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения, указанные в пункте 2.2 договора, объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33.
Согласно пункту 2.2 указанного договора предметом договора аренды являлись следующие помещения: подвал: N 1-19,6 кв. м, N 2 - 21,2 кв. м, N 3 - 14,2 кв. м, N 4 - 15,2 кв. м, N 5 - 34,3 кв. м, N 6 - 40,3 кв. м, N 7 - 192,3 кв. м, N 15 - 20,8 кв. м, N 17 - 8,6 кв. м. Итого по подвалу: 366,5 кв. м.
Срок договора аренды - с 01.08.2009 по 31.12.2019.
В преамбуле договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП содержится ссылка на то, что договор заключен в порядке пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 05.10.2009.
В соответствии с пунктом 3.3.9 договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП (в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2012 N 2) в течение срока действия договора арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с обязательным предоставлением копии договора субаренды арендодателю, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.
В последующем спорное имущество на основании заключенного между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок" договора субаренды нежилого помещения объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 10.07.2014 N 2 было передано во временное владение и пользование истцу.
Срок договора субаренды - с 01.08.2009 по 31.08.2019.
Договор субаренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.07.2014.
ООО "Эль-Гуна" и ООО "Дом купца" 24.07.2015 заключили договор уступки прав по договору аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 01.08.2009 N 125-ФП.
Считая недействительным (ничтожным) договор аренды от 01.08.2009 N 125-ФП, а также все последующие договоры в отношении спорного имущества, в том числе договор субаренды от 10.07.2014 N 2, заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок", договор от 24.07.2015 об уступке прав по договору N 125-ФП аренды объекта культурного наследия "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г.", заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Дом купца", истец обратился в арбитражный суд.
Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу статей 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В данном случае истцом заявлены требования о признании недействительным договора аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 01.08.2009 N 125-ФП, заключенного между ООО "Эль-Гуна" и ТУ Росимущества по Калужской области, который, по мнению истца, заключен в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов.
Кроме того, в связи с ничтожностью основного договора аренды все последующие договоры в отношении спорного имущества являются ничтожными, в том числе договор субаренды нежилого помещения - объекта культурного наследия "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 10.07.2014 N 2, заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок", и договор от 24.07.2015 об уступке прав по договору аренды объекта культурного наследия "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 125-ФП, заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Дом купца".
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества, субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на заключение такого договора и в пределах срока его действия.
В соответствии со статьей 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем согласно разъяснениям Федеральной антимонопольной службы России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67, заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (пункт 12 разъяснений).
Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.
Как усматривается из материалов дела, 15.04.2002 между комитетом государственного имущества Калужской области (арендодатель), дирекцией по охране памятников (балансодержатель) и ЗАО "Коралл" (арендатор) заключен договор аренды помещений в памятнике истории и культуры "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 302-П. Срок аренды установлен до 31.12.2019.
Согласно договору субаренды от 01.12.2008 N 1 ЗАО "Коралл" (арендодатель) передало в субаренду ООО "Эль-Гуна" 366,5 кв. м площадей, расположенных по адресу: г. Калуга ул. Ленина, д. 75/33, получив для заключения данного договора все необходимые согласования.
Впоследствии ЗАО "Коралл" досрочно отказалось от договора аренды от 15.04.2002 N 302-П, в связи с чем ООО "Эль-Гуна" в соответствии со статьей 618 ГК РФ обратилось в управление с соответствующим заявлением о заключении договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Проанализировав вышеназванные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае субарендатор - ООО "Эль-Гуна" имело право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.12.2008, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 15.04.2002 N 302-П.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что указанный договор заключен с согласия арендодателя и с разрешения представителя собственника имущества, порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение нового договора аренды произведено не было, сделка перенайма заключена в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договора аренды остались неизменны, в связи с чем что оснований считать оспариваемый договор от 01.08.2009 N 125-ФП заключенным с нарушением положений Закона о защите конкуренции не имеется.
При этом апелляционная инстанция обращает внимание на то, что на момент заключения между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок" спорного договора субаренды от 10.07.2014 N 2 истец знал об обстоятельствах, положенных в основу настоящих требований, однако это не стало препятствием для пользования спорным недвижимым имуществом.
В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Кроме того, истцом не было указано какие права и охраняемые интересы были нарушены спорными договорами, исходя из того, что заключая спорный договор субаренды от 10.07.2014 N 2, он был заинтересован в предоставлении ему спорного недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что положения Закона о защите конкуренции имеют преимущественное право применения перед общими нормами ГК РФ, в связи с чем применение статьи 618 ГК РФ не может являться исключением в рамках применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отклоняется судом, поскольку в данном случае суд исходил из пункта 12 разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011, согласно которым заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что при заключении договора субаренды от 10.07.2014 N 2 истец не знал об обстоятельствах заключения договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП.
В силу абзаца 3 части 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2.2 договора субаренды от 10.07.2014 N 2 копия договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФЗ является приложением к настоящему договору.
В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, поэтому при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность, так как последствия выбора недобросовестного контрагента ложатся на этих субъектов.
Таким образом, при заключении договора субаренды истец, проявив должную степень осмотрительности, должен был быть осведомлен об обстоятельствах заключения договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП.
Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции исследовал и оценил в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 по делу N А23-412/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 N 20АП-3903/2016 ПО ДЕЛУ N А23-412/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N А23-412/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Крумлов погребок" (г. Калуга, ОГРН 1144027001106, ИНН 4027118254) - Хочкина А.И. (доверенность от 14.12.2015), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Дом купца" (г. Калуга, ОГРН 1144027003295, ИНН 4027120535) - Дмитриева М.С. (доверенность от 01.09.2015) и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522) - Манжула Е.В. (доверенность от 29.06.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" (г. Калуга, ОГРН 1064027037777, ИНН 4027073003), третьих лиц: Федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971), территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1097847215135, ИНН 7840416776), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крумлов погребок" на решение Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 по делу N А23-412/2016,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Крумлов погребок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дом купца", территориальному управлению Росимущества по Калужской области, обществу с ограниченной ответственностью ООО "Эль-Гуна" о признании недействительными договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП, договора субаренды от 10.07.2014 N 2, договора уступки прав от 24.07.2015 и применении последствий недействительности сделок.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Дирекция по инвестиционной деятельности", территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 27.07.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 15.04.2002 между комитетом государственного имущества Калужской области (арендодатель), дирекцией по охране памятников (балансодержатель) и ЗАО "Коралл" (арендатор) заключен договор аренды помещений в памятнике истории и культуры "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 302-П.
Согласно пункту 2.1 арендодатель при участии и согласии балансодержателя передает в аренду по акту приема-передачи помещения, являющиеся памятником истории и культуры и стоящие на госохране, дом с магазином купца П.С. Ракова (1912 г.) общей площадью 1176 кв. м, в том числе 602,1 кв. м - подвал (подвал: N 1-12, 14, 15, 17; 1 этаж: N 3-5, 7, 14, 18, 19 по инв. делу N 6966), расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, 75/33.
Срок договора аренды, указанный в пункте 2.2 (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2008), установлен по 31.12.2019.
Между ЗАО "Коралл" (арендодатель) и ООО "Эль-Гуна" (арендатор) 01.12.2008 заключен договор субаренды N 1.
Пунктом 2.1 договора субаренды предусмотрено, что арендодатель с письменного согласия - ТУ Росимущества по Калужской области от 05.06.2008 N 1252 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения, указанные в пункте 2.2, объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33.
В пункте 2.2 закреплено, что площадь передаваемого с аренду имущества составляет 366,5 кв. м.
Подвал: N 1 - 19,6 кв. м, N 2 - 21,2 кв. м, N 3 - 14,2 кв. м, N 4 - 15,2 кв. м, N 5 - 34, 3 кв. м, N 6 - 40, 3 кв. м, N 7 - 192, 3 кв. м, N 15 - 20,8 кв. м, N 17 - 8,6 кв. м.
Итого по подвалу: 366,5 кв. м.
Срок аренды устанавливается с. 01.12.2008 по 31.12.2019 (пункт 2.3. договора).
Имущество было передано по акту приемки-передачи от 01.12.2008.
Дополнительным соглашением от 01.08.2009 к договору аренды от 15.04.2002 N 302-П стороны внесли изменения в предмет договора, исключив недвижимое имущество, переданное по договору субаренды от 01.12.2008 N 1 ООО "Эль-Гуна".
Между ТУ Росимущества по Калужской области (арендодатель) и ООО "Эль-Гуна" (арендатор) 01.08.2009 заключен договор аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 125-ФП от 01.08.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения, указанные в пункте 2.2 договора, объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33.
Согласно пункту 2.2 указанного договора предметом договора аренды являлись следующие помещения: подвал: N 1-19,6 кв. м, N 2 - 21,2 кв. м, N 3 - 14,2 кв. м, N 4 - 15,2 кв. м, N 5 - 34,3 кв. м, N 6 - 40,3 кв. м, N 7 - 192,3 кв. м, N 15 - 20,8 кв. м, N 17 - 8,6 кв. м. Итого по подвалу: 366,5 кв. м.
Срок договора аренды - с 01.08.2009 по 31.12.2019.
В преамбуле договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП содержится ссылка на то, что договор заключен в порядке пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 05.10.2009.
В соответствии с пунктом 3.3.9 договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП (в редакции дополнительного соглашения от 31.01.2012 N 2) в течение срока действия договора арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с обязательным предоставлением копии договора субаренды арендодателю, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.
В последующем спорное имущество на основании заключенного между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок" договора субаренды нежилого помещения объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 10.07.2014 N 2 было передано во временное владение и пользование истцу.
Срок договора субаренды - с 01.08.2009 по 31.08.2019.
Договор субаренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.07.2014.
ООО "Эль-Гуна" и ООО "Дом купца" 24.07.2015 заключили договор уступки прав по договору аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 01.08.2009 N 125-ФП.
Считая недействительным (ничтожным) договор аренды от 01.08.2009 N 125-ФП, а также все последующие договоры в отношении спорного имущества, в том числе договор субаренды от 10.07.2014 N 2, заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок", договор от 24.07.2015 об уступке прав по договору N 125-ФП аренды объекта культурного наследия "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г.", заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Дом купца", истец обратился в арбитражный суд.
Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу статей 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В данном случае истцом заявлены требования о признании недействительным договора аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 01.08.2009 N 125-ФП, заключенного между ООО "Эль-Гуна" и ТУ Росимущества по Калужской области, который, по мнению истца, заключен в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов.
Кроме того, в связи с ничтожностью основного договора аренды все последующие договоры в отношении спорного имущества являются ничтожными, в том числе договор субаренды нежилого помещения - объекта культурного наследия "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 10.07.2014 N 2, заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок", и договор от 24.07.2015 об уступке прав по договору аренды объекта культурного наследия "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 125-ФП, заключенный между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Дом купца".
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества, субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на заключение такого договора и в пределах срока его действия.
В соответствии со статьей 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем согласно разъяснениям Федеральной антимонопольной службы России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67, заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (пункт 12 разъяснений).
Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.
Как усматривается из материалов дела, 15.04.2002 между комитетом государственного имущества Калужской области (арендодатель), дирекцией по охране памятников (балансодержатель) и ЗАО "Коралл" (арендатор) заключен договор аренды помещений в памятнике истории и культуры "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." N 302-П. Срок аренды установлен до 31.12.2019.
Согласно договору субаренды от 01.12.2008 N 1 ЗАО "Коралл" (арендодатель) передало в субаренду ООО "Эль-Гуна" 366,5 кв. м площадей, расположенных по адресу: г. Калуга ул. Ленина, д. 75/33, получив для заключения данного договора все необходимые согласования.
Впоследствии ЗАО "Коралл" досрочно отказалось от договора аренды от 15.04.2002 N 302-П, в связи с чем ООО "Эль-Гуна" в соответствии со статьей 618 ГК РФ обратилось в управление с соответствующим заявлением о заключении договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Проанализировав вышеназванные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае субарендатор - ООО "Эль-Гуна" имело право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.12.2008, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 15.04.2002 N 302-П.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что указанный договор заключен с согласия арендодателя и с разрешения представителя собственника имущества, порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение нового договора аренды произведено не было, сделка перенайма заключена в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договора аренды остались неизменны, в связи с чем что оснований считать оспариваемый договор от 01.08.2009 N 125-ФП заключенным с нарушением положений Закона о защите конкуренции не имеется.
При этом апелляционная инстанция обращает внимание на то, что на момент заключения между ООО "Эль-Гуна" и ООО "Крумлов погребок" спорного договора субаренды от 10.07.2014 N 2 истец знал об обстоятельствах, положенных в основу настоящих требований, однако это не стало препятствием для пользования спорным недвижимым имуществом.
В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Кроме того, истцом не было указано какие права и охраняемые интересы были нарушены спорными договорами, исходя из того, что заключая спорный договор субаренды от 10.07.2014 N 2, он был заинтересован в предоставлении ему спорного недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что положения Закона о защите конкуренции имеют преимущественное право применения перед общими нормами ГК РФ, в связи с чем применение статьи 618 ГК РФ не может являться исключением в рамках применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отклоняется судом, поскольку в данном случае суд исходил из пункта 12 разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011, согласно которым заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что при заключении договора субаренды от 10.07.2014 N 2 истец не знал об обстоятельствах заключения договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП.
В силу абзаца 3 части 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2.2 договора субаренды от 10.07.2014 N 2 копия договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФЗ является приложением к настоящему договору.
В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, поэтому при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность, так как последствия выбора недобросовестного контрагента ложатся на этих субъектов.
Таким образом, при заключении договора субаренды истец, проявив должную степень осмотрительности, должен был быть осведомлен об обстоятельствах заключения договора аренды от 01.08.2009 N 125-ФП.
Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции исследовал и оценил в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016 по делу N А23-412/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)