Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация ссылалась на уклонение общества от подписания дополнительного соглашения, подготовленного в связи с изданием постановления главы города.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Маркет" (ИНН 2320014687, ОГРН 1022302927096) - Лагкуева А.М. (доверенность от 25.12.2015), в отсутствие представителей заявителя - администрации города Сочи, третьих лиц: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, публичного акционерного общества "Сбербанк России", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2015 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-6828/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о возложении на ЗАО "Маркет" (далее - общество) обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи, и взыскании с ответчика 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности и 4 680 895 рублей 77 копеек пени.
Иск мотивирован уклонением общества от подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, подготовленного администрацией в связи с изданием постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210). Задолженность рассчитана за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 согласно отчету об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, неустойка - на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.3 договора аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) и ПАО "Сбербанк России".
Решением от 05.08.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.10.2014, требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 6 484 854 рубля 23 копейки долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейка пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные инстанции установили, что в адрес общества 20.12.2012 направлено письмо N 0205-16/20948 с предложением об изменении условия договора аренды о размере арендной платы с приложением проекта дополнительного соглашения, содержащего пункт 2.2 договора в новой редакции. Данное письмо и приложенное к нему соглашение являются требованиями арендодателя о внесении в договор аренды изменений в одностороннем порядке. Следовательно, арендная плата изменена с 01.01.2013. Доводы общества о том, что изменение размера арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса и о том, что ответчик не получал уведомление и дополнительное соглашение не приняты. Суды сослались на пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Право истца на взыскание с ответчика арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 следует из статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановления от 30.06.2009 N 210. Размер арендной платы в отношении земельного участка, установленный отчетом ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010, составил 8 193 378 рублей в год. В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 (до внесения в него изменений) составил 3 345 452 рубля. Сумма арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 (исходя из отчета) составила 8 193 378 рублей. С учетом назначения платежей, названного в платежных поручениях, арендатор перечислил в спорный период 5 053 974 рубля 97 копеек. При этом суммы, указанные как уплата пени, засчитаны судебными инстанциями в счет внесения арендных платежей (статья 319 Гражданского кодекса). Требование истца о взыскании арендной платы признано обоснованным и удовлетворено в размере 6 484 854 рублей 23 копеек (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса). За период с 18.10.2010 по 31.10.2010 истец пропустил давностный срок, иск предъявлен 03.03.2014, срок платежа за 4-й квартал 2010 года наступил 15.11.2010, срок исковой давности по обязательству с установленным сроком исполнения начинает течь с 16.11.2010 (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса) и заканчивается 15.11.2013. Ответчик заявил об истечении исковой давности, что влечет отказ в удовлетворении иска в данной части требований (статьи 196, 199 Гражданского кодекса). В остальной части требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате признано необоснованным (истец не доказал изменение размера арендной платы с даты, указанной в исковом заявлении). При разрешении требования о взыскании пени суды исходили из норм статьи 330 Гражданского кодекса и условий договора аренды (пункт 5.3). Судебные инстанции признали правомерными требования администрации в данной части (с учетом размера неустойки, внесенных обществом арендных платежей, периодов просрочек и пропуска срока исковой давности по части требований) в сумме 29 598 рублей 31 копейки. Довод истца о том, что размер пени договором установлен за каждый день просрочки, судами отклонен как противоречащий буквальному содержанию соответствующих условий (стороны согласовали пени в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший период). Не принят и довод ответчика о неправомерности распространения на правоотношения сторон постановления от 30.06.2009 N 210. Истец стал арендодателем по рассматриваемому договору аренды в силу закона с момента возникновения права муниципальной собственности на земельный участок, а изменение порядка расчета арендной платы произошло в рамках действующих между сторонами арендных правоотношений. В удовлетворении требования об обязании общества подписать дополнительное соглашение к договору аренды судами отказано с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 решение от 05.08.2014 и апелляционное постановление от 03.10.2014 отменены в части удовлетворения требований о взыскании с общества в пользу администрации 6 484 854 рублей 23 копеек долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейки пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины, а также отказа в удовлетворении требования администрации о возложении на общество обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи. Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с указанием на то, что суды не установили обстоятельства, свидетельствующие об информировании общества о применении размера арендной платы, установленного отчетом об оценке ее рыночной стоимости, не учли содержание муниципальных правовых актов, установивших новый порядок.
Решением от 23.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды руководствовались заключением экспертов от 15.10.2015 N 1468/09-3/27.1, полученным по итогам судебной экспертизы, согласно которому размер годовой арендной платы не соответствует размеру, приведенному в отчете ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010. Истец не направлял в адрес ответчика надлежащее предложение об изменении размера арендной платы (рыночная стоимость земельного участка не определена на дату менее 6 месяцев с момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды), поэтому требование об обязании общества подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 удовлетворению не подлежит. Отчет ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010 к предложению о внесении изменений в договор аренды администрация не приложила, с момента проведения оценки по данному отчету до момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды прошло более 6 месяцев.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.12.2015 и апелляционное от 02.03.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, отметив, что согласно отчету ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010 размер арендной платы в отношении рассматриваемого земельного участка составил 8 193 378 рублей в год. Сумма образовавшейся в период с 01.10.2010 по 31.12.2013 задолженности по арендной плате составила 20 901 817 рублей, по пене - 4 680 895 рублей 77 копеек.
В судебном заседании представитель общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Администрация явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 31.03.1997 Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 262 (N 4900000262) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 13 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 22 (т. 1, л.д. 7-9). Участок предоставлен для использования в целях оказания бытовых услуг, на нем расположены здания и сооружения рынка (пункты 1.1, 1.3). Срок действия договора установлен с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1). Согласно пункту 2.2 арендная плата согласована в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-6, умноженной на площадь участка и поправочный коэффициент (0,4). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала (пункт 2.3). В пункте 2.4 стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок. В соответствии с пунктом 5.3 в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший расчетный период.
В ходе кадастрового учета земельному участку по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 22, присвоен кадастровый номер 23:49:0204004:109, установлено разрешенное использование - размещение зданий и сооружений рынка, что подтверждается кадастровыми паспортами от 13.01.2009 N 49М/09-03-737 и от 27.03.2014 N 2343/12/14-251577 (т. 1, л.д. 15-18; 90-96).
Договор аренды от 31.03.1997 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 15.05.1997. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 23-01.50-26.2003-408 о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества от 26.11.2003, что подтверждается выпиской от 28.12.2012 (т. 1, л.д. 10-13), из которой также следует, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на участок с кадастровым номером 23:49:0204004:109 площадью 13 800 кв. м зарегистрировано в ЕГРП 18.02.2010 (запись регистрации от 18.02.2010 N 23-23-50/007/2010-129). ЕГРП содержит также запись об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" (запись регистрации от 11.07.2012 N 23-23-50/202/2012-486).
В письме от 20.12.2012 департамент указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), постановлением от 30.06.2009 N 210 администрация подготовила дополнительное соглашение от 18.12.2012 N 1 к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, которое выдано обществу в лице его представителя для подписания 01.06.2010. В рамках проводимой инвентаризации установлено, что дополнительное соглашение обществом не подписано, ввиду чего департамент направил его в адрес общества (т. 1, л.д. 22, 23).
В соответствии с проектом дополнительного соглашения от 18.12.2012 N 1 (т. 1, л.д. 24, 25) в новой редакции изложены пункты 2.2, 2.3 и 2.4 договора аренды от 31.03.1997 N 4900000262. Согласно пункту 2.2 размер годовой арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 18.02.2010 N 006/1-2010 и составил 8 193 378 рублей. В пункте 2.3 соглашения приведены реквизиты для перечисления арендной платы и пени. Согласно пункту 2.4 размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки. Изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются дополнительным соглашением, подписанным сторонами.
Ссылаясь на уклонение общества от подписания (заключения) дополнительного соглашения от 18.12.2012 N 1 к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении общества подписать данное соглашение, заявив также о взыскании с ответчика 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности (за период с 01.10.2010 по 31.12.2013) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, а также 4 680 895 рублей 77 копеек пени.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно материалам дела, рассматриваемый договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса. Пунктом 2.4 договора стороны согласовали право арендодателя на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы в случае изменения порядка законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков.
Суды установили и материалами дела подтверждено, что обязательства по внесению арендных платежей в размере, установленном договором, арендатор исполнил надлежащим образом, ввиду чего признали требования о взыскании долга и пени в заявленных размерах не подлежащими удовлетворению.
В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010, согласно которому размер арендной платы составил 8 193 378 рублей в год.
Определением от 17.06.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведенная ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы".
Согласно заключению экспертов от 15.10.2015 N 1468/09-3/27.1 размер годовой арендной платы не соответствует размеру, приведенному в отчете от 01.04.2010 N 006/1-2010.
Учитывая, что администрация надлежащее предложение об изменении размера арендной платы в адрес ответчика не направила (рыночная стоимость земельного участка не определена на дату менее 6 месяцев с момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды), требование о возложении на общество обязанности по подписанию дополнительного соглашения к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, касающегося изменения размера годовой арендной платы за спорный участок удовлетворению не подлежит. Кроме того, отчет от 01.04.2010 N 006/1-2010 к предложению о внесении изменений в договор аренды истцом не приложен, тогда как с момента проведения оценки по данному отчету и до направления предложения о внесении изменений в договор аренды прошло более 6 месяцев.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 по делу N А32-6828/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 09.06.2016 N Ф08-2937/2016 ПО ДЕЛУ N А32-6828/2014
Требование: Об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды и взыскании задолженности по договору.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация ссылалась на уклонение общества от подписания дополнительного соглашения, подготовленного в связи с изданием постановления главы города.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. по делу N А32-6828/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Маркет" (ИНН 2320014687, ОГРН 1022302927096) - Лагкуева А.М. (доверенность от 25.12.2015), в отсутствие представителей заявителя - администрации города Сочи, третьих лиц: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, публичного акционерного общества "Сбербанк России", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2015 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-6828/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о возложении на ЗАО "Маркет" (далее - общество) обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи, и взыскании с ответчика 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности и 4 680 895 рублей 77 копеек пени.
Иск мотивирован уклонением общества от подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, подготовленного администрацией в связи с изданием постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210). Задолженность рассчитана за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 согласно отчету об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, неустойка - на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.3 договора аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) и ПАО "Сбербанк России".
Решением от 05.08.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.10.2014, требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 6 484 854 рубля 23 копейки долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейка пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные инстанции установили, что в адрес общества 20.12.2012 направлено письмо N 0205-16/20948 с предложением об изменении условия договора аренды о размере арендной платы с приложением проекта дополнительного соглашения, содержащего пункт 2.2 договора в новой редакции. Данное письмо и приложенное к нему соглашение являются требованиями арендодателя о внесении в договор аренды изменений в одностороннем порядке. Следовательно, арендная плата изменена с 01.01.2013. Доводы общества о том, что изменение размера арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса и о том, что ответчик не получал уведомление и дополнительное соглашение не приняты. Суды сослались на пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Право истца на взыскание с ответчика арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 следует из статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановления от 30.06.2009 N 210. Размер арендной платы в отношении земельного участка, установленный отчетом ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010, составил 8 193 378 рублей в год. В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 (до внесения в него изменений) составил 3 345 452 рубля. Сумма арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 (исходя из отчета) составила 8 193 378 рублей. С учетом назначения платежей, названного в платежных поручениях, арендатор перечислил в спорный период 5 053 974 рубля 97 копеек. При этом суммы, указанные как уплата пени, засчитаны судебными инстанциями в счет внесения арендных платежей (статья 319 Гражданского кодекса). Требование истца о взыскании арендной платы признано обоснованным и удовлетворено в размере 6 484 854 рублей 23 копеек (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса). За период с 18.10.2010 по 31.10.2010 истец пропустил давностный срок, иск предъявлен 03.03.2014, срок платежа за 4-й квартал 2010 года наступил 15.11.2010, срок исковой давности по обязательству с установленным сроком исполнения начинает течь с 16.11.2010 (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса) и заканчивается 15.11.2013. Ответчик заявил об истечении исковой давности, что влечет отказ в удовлетворении иска в данной части требований (статьи 196, 199 Гражданского кодекса). В остальной части требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате признано необоснованным (истец не доказал изменение размера арендной платы с даты, указанной в исковом заявлении). При разрешении требования о взыскании пени суды исходили из норм статьи 330 Гражданского кодекса и условий договора аренды (пункт 5.3). Судебные инстанции признали правомерными требования администрации в данной части (с учетом размера неустойки, внесенных обществом арендных платежей, периодов просрочек и пропуска срока исковой давности по части требований) в сумме 29 598 рублей 31 копейки. Довод истца о том, что размер пени договором установлен за каждый день просрочки, судами отклонен как противоречащий буквальному содержанию соответствующих условий (стороны согласовали пени в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший период). Не принят и довод ответчика о неправомерности распространения на правоотношения сторон постановления от 30.06.2009 N 210. Истец стал арендодателем по рассматриваемому договору аренды в силу закона с момента возникновения права муниципальной собственности на земельный участок, а изменение порядка расчета арендной платы произошло в рамках действующих между сторонами арендных правоотношений. В удовлетворении требования об обязании общества подписать дополнительное соглашение к договору аренды судами отказано с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 решение от 05.08.2014 и апелляционное постановление от 03.10.2014 отменены в части удовлетворения требований о взыскании с общества в пользу администрации 6 484 854 рублей 23 копеек долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейки пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины, а также отказа в удовлетворении требования администрации о возложении на общество обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи. Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с указанием на то, что суды не установили обстоятельства, свидетельствующие об информировании общества о применении размера арендной платы, установленного отчетом об оценке ее рыночной стоимости, не учли содержание муниципальных правовых актов, установивших новый порядок.
Решением от 23.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды руководствовались заключением экспертов от 15.10.2015 N 1468/09-3/27.1, полученным по итогам судебной экспертизы, согласно которому размер годовой арендной платы не соответствует размеру, приведенному в отчете ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010. Истец не направлял в адрес ответчика надлежащее предложение об изменении размера арендной платы (рыночная стоимость земельного участка не определена на дату менее 6 месяцев с момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды), поэтому требование об обязании общества подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 удовлетворению не подлежит. Отчет ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010 к предложению о внесении изменений в договор аренды администрация не приложила, с момента проведения оценки по данному отчету до момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды прошло более 6 месяцев.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.12.2015 и апелляционное от 02.03.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, отметив, что согласно отчету ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010 размер арендной платы в отношении рассматриваемого земельного участка составил 8 193 378 рублей в год. Сумма образовавшейся в период с 01.10.2010 по 31.12.2013 задолженности по арендной плате составила 20 901 817 рублей, по пене - 4 680 895 рублей 77 копеек.
В судебном заседании представитель общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Администрация явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 31.03.1997 Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 262 (N 4900000262) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 13 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 22 (т. 1, л.д. 7-9). Участок предоставлен для использования в целях оказания бытовых услуг, на нем расположены здания и сооружения рынка (пункты 1.1, 1.3). Срок действия договора установлен с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1). Согласно пункту 2.2 арендная плата согласована в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-6, умноженной на площадь участка и поправочный коэффициент (0,4). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала (пункт 2.3). В пункте 2.4 стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок. В соответствии с пунктом 5.3 в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший расчетный период.
В ходе кадастрового учета земельному участку по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 22, присвоен кадастровый номер 23:49:0204004:109, установлено разрешенное использование - размещение зданий и сооружений рынка, что подтверждается кадастровыми паспортами от 13.01.2009 N 49М/09-03-737 и от 27.03.2014 N 2343/12/14-251577 (т. 1, л.д. 15-18; 90-96).
Договор аренды от 31.03.1997 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 15.05.1997. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 23-01.50-26.2003-408 о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества от 26.11.2003, что подтверждается выпиской от 28.12.2012 (т. 1, л.д. 10-13), из которой также следует, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на участок с кадастровым номером 23:49:0204004:109 площадью 13 800 кв. м зарегистрировано в ЕГРП 18.02.2010 (запись регистрации от 18.02.2010 N 23-23-50/007/2010-129). ЕГРП содержит также запись об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" (запись регистрации от 11.07.2012 N 23-23-50/202/2012-486).
В письме от 20.12.2012 департамент указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), постановлением от 30.06.2009 N 210 администрация подготовила дополнительное соглашение от 18.12.2012 N 1 к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, которое выдано обществу в лице его представителя для подписания 01.06.2010. В рамках проводимой инвентаризации установлено, что дополнительное соглашение обществом не подписано, ввиду чего департамент направил его в адрес общества (т. 1, л.д. 22, 23).
В соответствии с проектом дополнительного соглашения от 18.12.2012 N 1 (т. 1, л.д. 24, 25) в новой редакции изложены пункты 2.2, 2.3 и 2.4 договора аренды от 31.03.1997 N 4900000262. Согласно пункту 2.2 размер годовой арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 18.02.2010 N 006/1-2010 и составил 8 193 378 рублей. В пункте 2.3 соглашения приведены реквизиты для перечисления арендной платы и пени. Согласно пункту 2.4 размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки. Изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются дополнительным соглашением, подписанным сторонами.
Ссылаясь на уклонение общества от подписания (заключения) дополнительного соглашения от 18.12.2012 N 1 к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении общества подписать данное соглашение, заявив также о взыскании с ответчика 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности (за период с 01.10.2010 по 31.12.2013) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, а также 4 680 895 рублей 77 копеек пени.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно материалам дела, рассматриваемый договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса. Пунктом 2.4 договора стороны согласовали право арендодателя на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы в случае изменения порядка законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков.
Суды установили и материалами дела подтверждено, что обязательства по внесению арендных платежей в размере, установленном договором, арендатор исполнил надлежащим образом, ввиду чего признали требования о взыскании долга и пени в заявленных размерах не подлежащими удовлетворению.
В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010, согласно которому размер арендной платы составил 8 193 378 рублей в год.
Определением от 17.06.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведенная ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы".
Согласно заключению экспертов от 15.10.2015 N 1468/09-3/27.1 размер годовой арендной платы не соответствует размеру, приведенному в отчете от 01.04.2010 N 006/1-2010.
Учитывая, что администрация надлежащее предложение об изменении размера арендной платы в адрес ответчика не направила (рыночная стоимость земельного участка не определена на дату менее 6 месяцев с момента направления предложения о внесении изменений в договор аренды), требование о возложении на общество обязанности по подписанию дополнительного соглашения к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, касающегося изменения размера годовой арендной платы за спорный участок удовлетворению не подлежит. Кроме того, отчет от 01.04.2010 N 006/1-2010 к предложению о внесении изменений в договор аренды истцом не приложен, тогда как с момента проведения оценки по данному отчету и до направления предложения о внесении изменений в договор аренды прошло более 6 месяцев.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 по делу N А32-6828/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)