Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иевлева П.А.,
судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колесниковой Е.А.,
при участии в заседании представителей:
от заявителя по делу - ООО "ТКФ"- не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области - Новиков С.В. (по доверенности от 30.06.2017),
от третьего лица по делу - ООО "Энергия Вкуса" - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - ИП Артемьева Н.М. - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - ИП Лисова И.В. - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2017 по делу N А41-19663/17, принятое судьей Новиковой Е.М., по заявлению ООО "ТКФ" об оспаривании действий Управления Росреестра по Московской области, третьи лица: ООО "Энергия Вкуса", ИП Артемьева Н.М., ИП Лисова И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТКФ" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган) от 16.12.2016 N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 в регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от "20" ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от "20" ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15.
Решением от 28.07.2017 заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО "ТКФ", ООО "Энергия Вкуса", ИП Артемьева Н.М. и ИП Лисова И.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 20 ноября 2015 года между ООО "Энергия Вкуса" и ООО "ТКФ" заключен Договор аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 сроком на 7 лет, по условиям которого ООО "Энергия Вкуса" предоставило ООО "ТКФ" во временное владение и пользование Помещение площадью 1421,2 кв. м, расположенное на 3 этаже Здания, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15.
28 июля 2016 года Заявитель обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20.11.2015.
08 августа 2016 года регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с тем, что причины указанные в приостановлении государственной регистрации устранены не были, Регистрирующий орган 16 декабря 2016 года отказал в государственной регистрации, по делу N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 от 28.07.2016 сославшись, не предоставление кадастрового паспорта данной части нежилого помещения.
Не согласившись с отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 12 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним" кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Доводя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку на момент подачи документов в регистрирующий орган и на момент получения отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20 ноября 2015 года, собственником нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15, являлось ООО "Энергия вкуса".
В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20 ноября 2015 года "Арендодатель обязуется предоставить в срок, определенный настоящим договором, а Арендатор в свою очередь на условиях настоящего Договора обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) объект недвижимости: помещение (далее - "Арендуемая площадь") общей ориентировочной площадью 1421,2 кв. м, расположенную на 3 этаже в Здании, находящемся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15 для размещения магазина непродовольственных товаров.
Также указанное помещение и его границы обозначены линией зеленого цвета на Копии фрагмента поэтажного плана Здания, являющегося Приложением N 2 к Договору.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъясняется, что "в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявителем были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации Договора, содержащие полную и необходимую информацию об арендуемых нежилых помещениях в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества.
Статья 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на обретенное арендой имущество новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя, т.е. происходит сингулярное правопреемство в обязательстве, возникшем на основании заключенной правопредшественником сделки.
В связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 17.03.2017 г. N 1 и регистрацией управлением Росреестра по Московской области права собственности, к ИП Артемьева Н.М. и ИП Лисова И.В. перешли правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектов недвижимости. Новые собственники приняли на себя обязательства в полном объеме и в Уведомлении N 02 от 25.04.2017 года, выразили намерения на дальнейшие Арендные отношения по действующему Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20.11.2015 года, подписанного со старым собственником - ООО "Энергия Вкуса".
Помимо того, что новые собственники приняли на себя обязательства по Договору, они, также полностью поддерживают заявленные Заявителем исковые требования в отзыве третьего лица на исковое заявление (т. 1 л.д. 118).
Данное обстоятельство не может является основанием для отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11, подписанного ООО "ТКФ" с прежним собственником.
Закон о государственной регистрации прав, Гражданский кодекс РФ, не устанавливают сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию изменений договора. Следовательно, ООО "ТКФ" не было ограничено законодательством сроком по регистрации Договора аренды.
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.
Таким образом, смена собственника помещения имела место в 2017 году, то есть после того, как были принято оспариваемое решение, поэтому суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о незаконности отказа управления в государственной регистрации права договора аренды.
Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В настоящем случае административный орган не доказал законность принятого им отказа.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных обществом требований.
Апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Доводы, изложенные в обоснование позиции управления при рассмотрении дела судом первой инстанции, нашли свое отражение в обжалуемом судебном акте, подробно исследованы судом первой инстанции и им дана правильная оценка.
Доводы апелляционной жалобы, связанные с иной оценкой представленных в дело доказательств и иным толкованием норм права, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Нормы материального права применены судом правильно.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2017 по делу N А41-19663/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2017 N 10АП-13930/2017 ПО ДЕЛУ N А41-19663/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N А41-19663/17
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иевлева П.А.,
судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колесниковой Е.А.,
при участии в заседании представителей:
от заявителя по делу - ООО "ТКФ"- не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области - Новиков С.В. (по доверенности от 30.06.2017),
от третьего лица по делу - ООО "Энергия Вкуса" - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - ИП Артемьева Н.М. - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица по делу - ИП Лисова И.В. - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2017 по делу N А41-19663/17, принятое судьей Новиковой Е.М., по заявлению ООО "ТКФ" об оспаривании действий Управления Росреестра по Московской области, третьи лица: ООО "Энергия Вкуса", ИП Артемьева Н.М., ИП Лисова И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТКФ" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган) от 16.12.2016 N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 в регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от "20" ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от "20" ноября 2015 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15.
Решением от 28.07.2017 заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО "ТКФ", ООО "Энергия Вкуса", ИП Артемьева Н.М. и ИП Лисова И.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 20 ноября 2015 года между ООО "Энергия Вкуса" и ООО "ТКФ" заключен Договор аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 сроком на 7 лет, по условиям которого ООО "Энергия Вкуса" предоставило ООО "ТКФ" во временное владение и пользование Помещение площадью 1421,2 кв. м, расположенное на 3 этаже Здания, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15.
28 июля 2016 года Заявитель обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20.11.2015.
08 августа 2016 года регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с тем, что причины указанные в приостановлении государственной регистрации устранены не были, Регистрирующий орган 16 декабря 2016 года отказал в государственной регистрации, по делу N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 от 28.07.2016 сославшись, не предоставление кадастрового паспорта данной части нежилого помещения.
Не согласившись с отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 12 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним" кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Доводя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку на момент подачи документов в регистрирующий орган и на момент получения отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20 ноября 2015 года, собственником нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15, являлось ООО "Энергия вкуса".
В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20 ноября 2015 года "Арендодатель обязуется предоставить в срок, определенный настоящим договором, а Арендатор в свою очередь на условиях настоящего Договора обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) объект недвижимости: помещение (далее - "Арендуемая площадь") общей ориентировочной площадью 1421,2 кв. м, расположенную на 3 этаже в Здании, находящемся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15 для размещения магазина непродовольственных товаров.
Также указанное помещение и его границы обозначены линией зеленого цвета на Копии фрагмента поэтажного плана Здания, являющегося Приложением N 2 к Договору.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъясняется, что "в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявителем были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации Договора, содержащие полную и необходимую информацию об арендуемых нежилых помещениях в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества.
Статья 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на обретенное арендой имущество новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя, т.е. происходит сингулярное правопреемство в обязательстве, возникшем на основании заключенной правопредшественником сделки.
В связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 17.03.2017 г. N 1 и регистрацией управлением Росреестра по Московской области права собственности, к ИП Артемьева Н.М. и ИП Лисова И.В. перешли правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектов недвижимости. Новые собственники приняли на себя обязательства в полном объеме и в Уведомлении N 02 от 25.04.2017 года, выразили намерения на дальнейшие Арендные отношения по действующему Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11 от 20.11.2015 года, подписанного со старым собственником - ООО "Энергия Вкуса".
Помимо того, что новые собственники приняли на себя обязательства по Договору, они, также полностью поддерживают заявленные Заявителем исковые требования в отзыве третьего лица на исковое заявление (т. 1 л.д. 118).
Данное обстоятельство не может является основанием для отказа в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества N ЗФ/2015/11, подписанного ООО "ТКФ" с прежним собственником.
Закон о государственной регистрации прав, Гражданский кодекс РФ, не устанавливают сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию изменений договора. Следовательно, ООО "ТКФ" не было ограничено законодательством сроком по регистрации Договора аренды.
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.
Таким образом, смена собственника помещения имела место в 2017 году, то есть после того, как были принято оспариваемое решение, поэтому суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о незаконности отказа управления в государственной регистрации права договора аренды.
Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В настоящем случае административный орган не доказал законность принятого им отказа.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных обществом требований.
Апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Доводы, изложенные в обоснование позиции управления при рассмотрении дела судом первой инстанции, нашли свое отражение в обжалуемом судебном акте, подробно исследованы судом первой инстанции и им дана правильная оценка.
Доводы апелляционной жалобы, связанные с иной оценкой представленных в дело доказательств и иным толкованием норм права, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Нормы материального права применены судом правильно.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2017 по делу N А41-19663/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
П.А.ИЕВЛЕВ
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
П.А.ИЕВЛЕВ
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)