Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 февраля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Докшиной А.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 ноября 2015 года по делу N А13-11991/2014 (судья Киров С.А.),
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ИНН 3525297195; ОГРН 1133525005008; далее - ООО СК "Твои окна", Общество, ООО "СК "Твои окна") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; ИНН 3525148002; ОГРН 1053500023290; далее - Инспекция) от 14.08.2014 N 111-д о привлечении к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 500 000 руб.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; ИНН 3525290263; ОГРН 1123525018462; далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") и Ванюшкина Василия Борисовича (место жительства: <...>).
Решением суда от 18 ноября 2015 года оспариваемое постановление признано незаконным и отменено в части назначения Обществу наказания в виде административного штрафа в размере, превышающем 250 000 руб.
Общество не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Считает, что Общество не нарушило нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку по договору долевого участия в строительстве права и обязанности возникали непосредственно у Общества, денежные средства правомерно перечислялись дольщиками на счет агента Общества - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое должно было их перечислить Обществу, сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства был осуществлен зачет встречных обязательств; ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" является займодавцем и не приобретает прав на строящиеся на его финансовые средства объекты; денежные средства, полученные от дольщиков, потрачены не на погашение Обществом личных обязательств, а на исполнение его обязательств, связанных со строительством многоквартирного дома.
Инспекция в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилась, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, Инспекцией на основании распоряжения от 27.05.2014 N 1 в период с 23.06.2014 по 25.06.2014 проведена внеплановая выездная проверка деятельности Общества по вопросу соблюдения требований законодательства о долевом участии в строительстве жилья при строительстве 11-16-этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв. м, по результатам которой составлен акт от 25.06.2014 N 270-АД.
Поводом для проведения указанной проверки послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в мкр-не Новгородский (корпус Б).
При проверке установлено, что застройщиком указанного дома является ООО "СК "Твои окна" (разрешение на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278), которое 11.12.2013, выступая в качестве принципала, заключило с ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) агентский договор N 11/12/13-В.
В соответствии с пунктом 1.2 названного договора агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет действия по организации продаж строящихся помещений, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами. Агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала (пункт 2.1.1).
Согласно пункту 2.1.5 названного договора агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, на расчетный счет принципала.
Ванюшкиным В.Б. (клиент) и Обществом (исполнитель) 13.01.2014 заключен договор участия в долевом строительстве N 520С/Н N 520С/Н, согласно которому в срок до 4-го квартала 2015 года будет построен дом, расположенный по адресу: город Вологда, дом 22 по генплану в мкр-не "Новгородский" (корпус Б) и участнику будет передана квартира-студия <...>, находящаяся на 8 этаже в 3 подъезде.
В пункте 2.1 договора определен размер долевого участия (980 400 руб.).
В силу пункта 2.4 договора оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", действующего от имени застройщика на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В.
Согласно пункту 4.2 договора срок передачи объекта долевого строительства от Застройщика к Участнику долевого строительства - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
По результатам проверки Инспекция пришла к выводу о нарушении Обществом части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 закона N 214-ФЗ, поскольку оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда".
Должностным лицом Инспекции в отношении Общества 01.08.2014 составлен протокол об административном правонарушении N 69-д применительно к части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Постановлением от 14.08.2014 N 111-д Общество привлечено к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Не согласившись с данным постановлением, Общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные участниками спора доказательства, установив фактические обстоятельства дела, сделал вывод об обоснованном привлечении Общества к административной ответственности и отсутствии оснований для признания правонарушения малозначительным.
При этом суд первой инстанции, исходя из положений частей 3.2 и 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ и обстоятельств настоящего дела, уменьшил размер назначенного Обществу административного штрафа до 250 000 руб.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В силу части 1 статьи 14.18 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Обществу вменяется в вину привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных Законом N 214-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора долевого участия в строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных данной нормой, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из приведенных нормативных положений следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома вправе только застройщик.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, Закон N 214-ФЗ, в отличие от остального гражданского законодательства, имеет более жесткую регламентацию правоотношений между застройщиком и дольщиком, которая предусматривает ряд гарантий для защиты прав и законных интересов дольщиков. Выбранный законодателем тип правового регулирования, предусмотренный данным законом для застройщика характеризуется как разрешительный, то есть данным законом подробно описано, что разрешено застройщику в рамках привлечения денежных средств для строительства, что означает запрет на совершение застройщиком других действий, которые противоречат нормам, предусмотренным данным Законом.
В данном случае Обществом (принципал) и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) заключен агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, в соответствии с пунктом 1.2 которого ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени ООО "СК "Твои Окна" как принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений в объекте, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости. В силу пункта 2.1.5 Договора Агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала.
Согласно пункту 3.3 договора денежные средства, полученные агентом от третьих лиц по поручению принципала, подлежат перечислению на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента получения их агентом.
Из материалов дела также следует, что оплата цены договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного Обществом с Ванюшкиным В.Б., производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет третьего лица - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое не является застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома.
Доводы Общества о том, что данные денежные средства принимаются ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, что означает получение их непосредственно застройщиком, правомерно не приняты судом первой инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Исходя из пунктов 2.1.1 и 3.3 агентского договора ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязано принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости и перечислять указанные суммы на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента их получения.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, исходя из актов взаимозачетов от 31.01.2014, от 28.02.2014, от 31.03.2014, денежные средства дольщиков не были перечислены застройщику, а явились средством погашения обязательств ООО "СК "Твои Окна" перед ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по инвестиционному договору от 20.06.2013 N 2-29-08.
Вместе с тем в силу пункта 3 части 5 статьи 23 Закона N 214-ФЗ уполномоченный орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, введение в правоотношения по долевому участию в строительстве жилья, кроме застройщика и дольщика, третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков, который не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома, фактически нивелирует гарантии прав и законных интересов дольщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве жилья, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, поскольку делает невозможным осуществление государственного контроля за целевым использованием указанных средств.
При таких обстоятельствах апелляционной суд согласен с выводом Инспекции о том, что Общество осуществляет привлечение денежных средств с нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Вина Общества в данном случае заключается в том, что оно не приняло всех зависящих от него мер по соблюдению законодательства о долевом участии в строительстве жилья, в частности, соблюдение установленного Законом N 214-ФЗ порядка привлечения денежных средств дольщика.
Какие-либо неустранимые сомнения в виновности ООО "СК "Твои окна" отсутствуют.
При таких обстоятельствах, является правомерным вывод Инспекции и суда первой инстанции о наличии в действиях ООО "СК "Твои Окна" состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно части 3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания юридическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.
При наличии исключительных обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, имущественным и финансовым положением привлекаемого к административной ответственности юридического лица, судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дела об административных правонарушениях либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по делам об административных правонарушениях, могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 КоАП РФ, в случае, если минимальный размер административного штрафа для юридических лиц составляет не менее ста тысяч рублей (часть 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ).
В силу части 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания в соответствии с частью 3.2 настоящей статьи размер административного штрафа не может составлять менее половины минимального размера административного штрафа, предусмотренного для юридических лиц соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 названного Кодекса.
В данном случае суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств совершения правонарушения, фактического заключения с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее месяца, а также учитывая, что заявитель является инвестором строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома, правомерно посчитал, что назначение в данном случае наказания в виде штрафа в размере 500 000 руб. не соответствует тяжести совершенного правонарушения и не обеспечивает достижение целей административного наказания, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ, в части назначения административного штрафа в размере, превышающем 250 000 рублей.
На основании этого суд первой инстанции с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ, установив наличие оснований для применения иной меры ответственности, правомерно признал оспариваемое постановление незаконным в части назначения наказания в виде штрафа, превышающего 250 000 руб.
Дело рассмотрено судом первой инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах, а потому суд апелляционной инстанции, не находит оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 ноября 2015 года по делу N А13-11991/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2016 ПО ДЕЛУ N А13-11991/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. по делу N А13-11991/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 февраля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Докшиной А.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 ноября 2015 года по делу N А13-11991/2014 (судья Киров С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ИНН 3525297195; ОГРН 1133525005008; далее - ООО СК "Твои окна", Общество, ООО "СК "Твои окна") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; ИНН 3525148002; ОГРН 1053500023290; далее - Инспекция) от 14.08.2014 N 111-д о привлечении к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 500 000 руб.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; ИНН 3525290263; ОГРН 1123525018462; далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") и Ванюшкина Василия Борисовича (место жительства: <...>).
Решением суда от 18 ноября 2015 года оспариваемое постановление признано незаконным и отменено в части назначения Обществу наказания в виде административного штрафа в размере, превышающем 250 000 руб.
Общество не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Считает, что Общество не нарушило нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку по договору долевого участия в строительстве права и обязанности возникали непосредственно у Общества, денежные средства правомерно перечислялись дольщиками на счет агента Общества - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое должно было их перечислить Обществу, сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства был осуществлен зачет встречных обязательств; ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" является займодавцем и не приобретает прав на строящиеся на его финансовые средства объекты; денежные средства, полученные от дольщиков, потрачены не на погашение Обществом личных обязательств, а на исполнение его обязательств, связанных со строительством многоквартирного дома.
Инспекция в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилась, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, Инспекцией на основании распоряжения от 27.05.2014 N 1 в период с 23.06.2014 по 25.06.2014 проведена внеплановая выездная проверка деятельности Общества по вопросу соблюдения требований законодательства о долевом участии в строительстве жилья при строительстве 11-16-этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв. м, по результатам которой составлен акт от 25.06.2014 N 270-АД.
Поводом для проведения указанной проверки послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в мкр-не Новгородский (корпус Б).
При проверке установлено, что застройщиком указанного дома является ООО "СК "Твои окна" (разрешение на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278), которое 11.12.2013, выступая в качестве принципала, заключило с ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) агентский договор N 11/12/13-В.
В соответствии с пунктом 1.2 названного договора агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет действия по организации продаж строящихся помещений, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами. Агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала (пункт 2.1.1).
Согласно пункту 2.1.5 названного договора агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, на расчетный счет принципала.
Ванюшкиным В.Б. (клиент) и Обществом (исполнитель) 13.01.2014 заключен договор участия в долевом строительстве N 520С/Н N 520С/Н, согласно которому в срок до 4-го квартала 2015 года будет построен дом, расположенный по адресу: город Вологда, дом 22 по генплану в мкр-не "Новгородский" (корпус Б) и участнику будет передана квартира-студия <...>, находящаяся на 8 этаже в 3 подъезде.
В пункте 2.1 договора определен размер долевого участия (980 400 руб.).
В силу пункта 2.4 договора оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", действующего от имени застройщика на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В.
Согласно пункту 4.2 договора срок передачи объекта долевого строительства от Застройщика к Участнику долевого строительства - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
По результатам проверки Инспекция пришла к выводу о нарушении Обществом части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 закона N 214-ФЗ, поскольку оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда".
Должностным лицом Инспекции в отношении Общества 01.08.2014 составлен протокол об административном правонарушении N 69-д применительно к части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Постановлением от 14.08.2014 N 111-д Общество привлечено к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Не согласившись с данным постановлением, Общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные участниками спора доказательства, установив фактические обстоятельства дела, сделал вывод об обоснованном привлечении Общества к административной ответственности и отсутствии оснований для признания правонарушения малозначительным.
При этом суд первой инстанции, исходя из положений частей 3.2 и 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ и обстоятельств настоящего дела, уменьшил размер назначенного Обществу административного штрафа до 250 000 руб.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В силу части 1 статьи 14.18 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Обществу вменяется в вину привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных Законом N 214-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора долевого участия в строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных данной нормой, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из приведенных нормативных положений следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома вправе только застройщик.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, Закон N 214-ФЗ, в отличие от остального гражданского законодательства, имеет более жесткую регламентацию правоотношений между застройщиком и дольщиком, которая предусматривает ряд гарантий для защиты прав и законных интересов дольщиков. Выбранный законодателем тип правового регулирования, предусмотренный данным законом для застройщика характеризуется как разрешительный, то есть данным законом подробно описано, что разрешено застройщику в рамках привлечения денежных средств для строительства, что означает запрет на совершение застройщиком других действий, которые противоречат нормам, предусмотренным данным Законом.
В данном случае Обществом (принципал) и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) заключен агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, в соответствии с пунктом 1.2 которого ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени ООО "СК "Твои Окна" как принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений в объекте, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости. В силу пункта 2.1.5 Договора Агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала.
Согласно пункту 3.3 договора денежные средства, полученные агентом от третьих лиц по поручению принципала, подлежат перечислению на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента получения их агентом.
Из материалов дела также следует, что оплата цены договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного Обществом с Ванюшкиным В.Б., производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет третьего лица - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое не является застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома.
Доводы Общества о том, что данные денежные средства принимаются ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, что означает получение их непосредственно застройщиком, правомерно не приняты судом первой инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Исходя из пунктов 2.1.1 и 3.3 агентского договора ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязано принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости и перечислять указанные суммы на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента их получения.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, исходя из актов взаимозачетов от 31.01.2014, от 28.02.2014, от 31.03.2014, денежные средства дольщиков не были перечислены застройщику, а явились средством погашения обязательств ООО "СК "Твои Окна" перед ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по инвестиционному договору от 20.06.2013 N 2-29-08.
Вместе с тем в силу пункта 3 части 5 статьи 23 Закона N 214-ФЗ уполномоченный орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, введение в правоотношения по долевому участию в строительстве жилья, кроме застройщика и дольщика, третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков, который не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома, фактически нивелирует гарантии прав и законных интересов дольщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве жилья, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, поскольку делает невозможным осуществление государственного контроля за целевым использованием указанных средств.
При таких обстоятельствах апелляционной суд согласен с выводом Инспекции о том, что Общество осуществляет привлечение денежных средств с нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Вина Общества в данном случае заключается в том, что оно не приняло всех зависящих от него мер по соблюдению законодательства о долевом участии в строительстве жилья, в частности, соблюдение установленного Законом N 214-ФЗ порядка привлечения денежных средств дольщика.
Какие-либо неустранимые сомнения в виновности ООО "СК "Твои окна" отсутствуют.
При таких обстоятельствах, является правомерным вывод Инспекции и суда первой инстанции о наличии в действиях ООО "СК "Твои Окна" состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно части 3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания юридическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.
При наличии исключительных обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, имущественным и финансовым положением привлекаемого к административной ответственности юридического лица, судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дела об административных правонарушениях либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по делам об административных правонарушениях, могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 КоАП РФ, в случае, если минимальный размер административного штрафа для юридических лиц составляет не менее ста тысяч рублей (часть 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ).
В силу части 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания в соответствии с частью 3.2 настоящей статьи размер административного штрафа не может составлять менее половины минимального размера административного штрафа, предусмотренного для юридических лиц соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 названного Кодекса.
В данном случае суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств совершения правонарушения, фактического заключения с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее месяца, а также учитывая, что заявитель является инвестором строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома, правомерно посчитал, что назначение в данном случае наказания в виде штрафа в размере 500 000 руб. не соответствует тяжести совершенного правонарушения и не обеспечивает достижение целей административного наказания, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ, в части назначения административного штрафа в размере, превышающем 250 000 рублей.
На основании этого суд первой инстанции с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ, установив наличие оснований для применения иной меры ответственности, правомерно признал оспариваемое постановление незаконным в части назначения наказания в виде штрафа, превышающего 250 000 руб.
Дело рассмотрено судом первой инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах, а потому суд апелляционной инстанции, не находит оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 ноября 2015 года по делу N А13-11991/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ОСОКИНА
Н.Н.ОСОКИНА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
О.Б.РАЛЬКО
А.Ю.ДОКШИНА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)