Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик указывает, что в полном объеме исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, однако застройщик в установленный договором срок квартиру не передал, объект не введен в эксплуатацию, строительство фактически не ведется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Петрова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кордюковой Г.Л.
Судей Малининой Н.Г., Охотской Н.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 апреля 2017 года апелляционную жалобу АО СК "РосСтрой" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года по делу N 2-11975/2016 по иску С. к АО СК "РосСтрой" о признании права собственности, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., объяснения представителя АО СК "РосСтрой" - Л., представителя временного управляющего АО СК "РосСтрой" - К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, С., возражавшего против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия
С. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга суд с иском к АО СК "РосСтрой" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в виде <...> квартиры, секция N..., площадью <...> кв. м, на <...> этаже с условным номером на площадке <...>, тип слева, в осях: Вс-Жс; 8с-11с, обязании ответчика передать данную квартиру в собственность истца, взыскать с АО СК "РосСтрой" неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере <...> рублей по состоянию на 28.03.2016, ссылаясь в обоснование требований на то, что 10.07.2013 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 103067/Е07164-РСТ, согласно которому ответчик обязался в срок не позднее декабря 2015 года передать истцу вышеуказанную квартиру; обязанность по оплате стоимости квартиры истец исполнил надлежащим образом, однако ответчик не передал указанную квартиру истцу в срок, установленный договором; строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, не завершено, объект не введен в эксплуатацию, в настоящее время строительство фактически не ведется.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года прекращено производство по делу в части требования С. к АО СК "РосСтрой" об обязании передать квартиру. Исковые требования С. в части признания права собственности, взыскании неустойки удовлетворены частично, за С. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в виде <...> квартиры, секция <...>, площадью <...> кв. м, на <...> этаже с условным номером на площадке <...>, тип слева, в осях: Вс-Жс; 8с-11с, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 10.07.2013 N 103067/Е07164-РСТ, зарегистрированного Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 13.08.2013 г., номер регистрации N... С АО СК "РосСтрой" в пользу С. взыскана неустойка в размере <...> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <...> рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований С. к АО СК "РосСтрой" отказано. С АО СК "РосСтрой" в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционных жалобах АО СК "РосСтрой" просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, как незаконное, постановленное с нарушением норм процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом посредством факсимильной связи, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона).
В силу природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома возникновение прав на приобретение квартиры в собственность зависит от исполнения обязательства по уплате инвестиционного взноса потребителем до завершения строительства в том объекте, который определен договором участия в строительстве многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, нежилого помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
Из материалов дела следует, что 18 декабря 2012 года ЗАО СК "РосСтрой" выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес> сроком до 18 июня 2015 года, 03 августа 2015 года действие разрешения продлено до 16 апреля 2016 года, 05 апреля 2016 года действие разрешения продлено до 30 ноября 2016 года, 20 октября 2016 года действие разрешения продлено до 24 апреля 2017 года /л.д. N.../.
22 декабря 2012 года ЗАО СК "РосСтрой" разместило в СМИ проектную декларацию, в соответствии с которой предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> квартал 2015 года.
10.07.2013 АО СК "РосСтрой" и С. заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 103067/Е07164-РСТ, предметом которого являлось строительство и передача от АО СК "РосСтрой" С. в срок, установленный договором, <...> квартиры, секция <...>, этаж <...>, с условным номером на площадке N..., тип слева, расположенную в осях: Вс-ЖС; 8с-11с, проектной площадью <...> кв. м (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами) в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, после уплаты С. цены договора /л.д. N.../.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора АО СК "РосСтрой" обязалось в срок не позднее второго квартала 2015 года получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать нежилое помещение участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее декабря 2015 года.
Обязательство по оплате долевого участия в размере <...> рублей истцом было выполнено в полном объеме, что подтверждено соглашением об обеспечении исполнения обязательств от 10.07.2013 и актом зачета взаимных однородных требований от 14.08.2013, приходным кассовым ордером N... /л.д. <...>/.
Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 апреля 2016 года в отношении АО СК "РосСтрой" введена процедура наблюдения, рассмотрение дела о признании должника банкротом назначено на 20 сентября 2016 года /л.д. N.../.
Истец обратился в суд с требованиями о признании права собственности на незавершенное строительство и взыскании неустойки в соответствии с положениями п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" 28.03.2016 года, до процедуры наблюдения, введенной 20.04.2016 года Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-83217/2015.
Разрешая спор, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных С. требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости, так как обусловленные договором о долевом участии в строительстве обязательства по финансированию строительства спорного объекта недвижимости исполнены истцом в полном объеме, ответчик строительство объекта не завершил, передачу нежилого помещения истцу не осуществил.
Кроме того, учитывая условия договора, требования ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком срока передачи истцу объекта долевого строительства, дающему истцу право на взыскание неустойки за период с 01.01.2016 по 28.03.2016, взыскав с ответчика неустойку в размере <...> рублей.
Вместе с тем, судебная коллегия не находит выводы суда первой инстанции в части удовлетворения требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости правильными в силу следующего.
Согласно представленному в материалы дела ответу Комитета по строительству Санкт-Петербурга, по имеющейся информации готовность объекта N... (жилой дом корпус N... по адресу: <адрес>) составляет 75%, ввод объекта в эксплуатацию планируется в декабре 2016 года /л.д. N.../.
Согласно пояснениям, представленным ответчиком суду первой инстанции, оснований для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не имеется в связи с проведением в настоящее время строительных работ, отсутствием оснований для консервации объекта, что влечет невозможность определения степени готовности объекта в связи с проведением строительных работ, Правительством Санкт-Петербурга принято решение об оказании финансовой помощи АО "РосСтрой" для окончания строительных работ, выделены денежные средства, размещенные на специальном счете в ПАО АКБ "Российский капитал", в подтверждение чего ответчиком суду был представлен договор подряда от 25 февраля 2016 года, заключенный с ООО ИК "Триумфальная арка" на предмет выполнения работ по благоустройству строительного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, а также акты о приемке выполненных работ /л.д. N.../.
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательство о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 ГК РФ).
По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается наличие у суда оснований, перечисленных в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, для вывода о возможности удовлетворения заявленных С. требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости.
Строительные работы на момент постановления судом решения не прекращены, консервация объекта не производилась, степень готовности объекта составляла, по имеющимся предположительным данным, менее 80%, объект недвижимости на кадастровый учет поставлен не был, доли участников не выделялись, что препятствовало принятию решения о признании права на долю в объекте незавершенного строительства.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы АО "РосСтрой" о невозможности определения степени готовности объекта со ссылкой на положения пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 года N 802 "Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства", согласно которым на основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования, при этом выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию /л.д. N.../, согласно которому 29 марта 2017 года объект введен в эксплуатацию, что позволяет застройщику начать процедуру передачи квартир участникам долевого строительства, передача квартир дольщикам начата в рамках арбитражного дела.
Представленные доказательства дают основания для вывода о ведении ответчиком строительных работ на объекте за счет собственных и привлеченных средств на момент рассмотрения спора судом, окончании строительных работ в настоящее время, доказательств невозможности получения квартиры после завершения строительства истцом не представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.
Введение в отношении застройщика процедуры наблюдения, равно как и просрочка передачи объекта дольщику, не является самостоятельным основанием для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Кроме того, определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2016 требования С. о передаче квартиры включены в реестр требований о передаче жилых помещений на основании заявления С. от 06.06.2016 года.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушенного права, подлежащего защите с признанием права собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем отсутствовали основания для удовлетворения требований в части признания права собственности.
В части взыскания с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренном договором участия в долевом строительстве, решение является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Таким образом, исходя из даты обращения истцов в суд, то есть до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, требования С. о взыскании неустойки за период с 01.01.2016 по 28.03.2016 в силу положений п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о завышенном размере взысканной неустойки являются несостоятельными.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки, стоимость объекта недвижимости, длительность допущенного ответчиком нарушения сроков исполнения обязательств, отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств в рамках действующего законодательства о защите прав потребителей, считает, что суд обоснованно посчитал заявленную истцом сумму процентов соразмерной последствиям допущенных ответчиком нарушений и взыскал ее в размере <...> рублей.
Несогласие ответчика с выводами суда в указанной части не может рассматриваться в качестве основания отмены решения в апелляционном порядке.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого решения по делу.
В то же время, в связи с отменой решения суда в части удовлетворения исковых требований о признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительстве и отказе в удовлетворении требований в указанной части, судебная коллегия не может согласиться с распределением судебных расходов, произведенных судом.
При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в соответствии с п. п. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ в размере <...> рублей.
Суд, удовлетворяя исковые требования истца, взыскал с ответчика в пользу С. госпошлину в размере <...> рублей, а также взыскал с застройщика в доход бюджета Санкт-Петербурга <...> рублей <...> коп.
Поскольку требования истца удовлетворены только в части неустойки в размере <...> рублей <...> коп., то в пользу С. подлежит взысканию в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с застройщика госпошлина <...> рубль <...> коп., а не <...> рублей, в части взыскания с застройщика в доход бюджета Санкт-Петербурга <...> рублей <...> коп. решение подлежит отмене.
Также не подлежать удовлетворению доводы апелляционной жалобы ответчика об отсрочке уплаты госпошлины.
Как следует из материалов дела и протоколов судебных заседаний представителем АО СК "РосСтрой" не заявлялось в суде первой инстанции ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.
Вместе с тем, АО СК "РосСтрой" не лишено возможности обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в порядке статьи 203 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований С. к АО СК "РосСтрой" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, взыскании государственной пошлины в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере <...> рублей <...> коп.
В удовлетворении исковых требований С. к Акционерному обществу "Строительная корпорация "РосСтрой" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения - отказать.
Изменить решение в части распределения расходов по государственной пошлине.
Взыскать с АО СК "РосСтрой" в пользу С. государственную пошлины <...> рубль <...> коп.
В остальной части решение суда - оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества Строительная компания "РосСтрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 19.04.2017 N 33-5824/2017 ПО ДЕЛУ N 2-11975/2016
Требование: О признании права собственности, обязании совершить определенные действия и взыскании неустойки.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик указывает, что в полном объеме исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, однако застройщик в установленный договором срок квартиру не передал, объект не введен в эксплуатацию, строительство фактически не ведется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 апреля 2017 г. N 33-5824/2017
Судья: Петрова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кордюковой Г.Л.
Судей Малининой Н.Г., Охотской Н.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 апреля 2017 года апелляционную жалобу АО СК "РосСтрой" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года по делу N 2-11975/2016 по иску С. к АО СК "РосСтрой" о признании права собственности, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., объяснения представителя АО СК "РосСтрой" - Л., представителя временного управляющего АО СК "РосСтрой" - К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, С., возражавшего против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия
установила:
С. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга суд с иском к АО СК "РосСтрой" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в виде <...> квартиры, секция N..., площадью <...> кв. м, на <...> этаже с условным номером на площадке <...>, тип слева, в осях: Вс-Жс; 8с-11с, обязании ответчика передать данную квартиру в собственность истца, взыскать с АО СК "РосСтрой" неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере <...> рублей по состоянию на 28.03.2016, ссылаясь в обоснование требований на то, что 10.07.2013 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 103067/Е07164-РСТ, согласно которому ответчик обязался в срок не позднее декабря 2015 года передать истцу вышеуказанную квартиру; обязанность по оплате стоимости квартиры истец исполнил надлежащим образом, однако ответчик не передал указанную квартиру истцу в срок, установленный договором; строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, не завершено, объект не введен в эксплуатацию, в настоящее время строительство фактически не ведется.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года прекращено производство по делу в части требования С. к АО СК "РосСтрой" об обязании передать квартиру. Исковые требования С. в части признания права собственности, взыскании неустойки удовлетворены частично, за С. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в виде <...> квартиры, секция <...>, площадью <...> кв. м, на <...> этаже с условным номером на площадке <...>, тип слева, в осях: Вс-Жс; 8с-11с, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 10.07.2013 N 103067/Е07164-РСТ, зарегистрированного Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 13.08.2013 г., номер регистрации N... С АО СК "РосСтрой" в пользу С. взыскана неустойка в размере <...> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <...> рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований С. к АО СК "РосСтрой" отказано. С АО СК "РосСтрой" в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционных жалобах АО СК "РосСтрой" просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, как незаконное, постановленное с нарушением норм процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом посредством факсимильной связи, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона).
В силу природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома возникновение прав на приобретение квартиры в собственность зависит от исполнения обязательства по уплате инвестиционного взноса потребителем до завершения строительства в том объекте, который определен договором участия в строительстве многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, нежилого помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
Из материалов дела следует, что 18 декабря 2012 года ЗАО СК "РосСтрой" выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес> сроком до 18 июня 2015 года, 03 августа 2015 года действие разрешения продлено до 16 апреля 2016 года, 05 апреля 2016 года действие разрешения продлено до 30 ноября 2016 года, 20 октября 2016 года действие разрешения продлено до 24 апреля 2017 года /л.д. N.../.
22 декабря 2012 года ЗАО СК "РосСтрой" разместило в СМИ проектную декларацию, в соответствии с которой предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> квартал 2015 года.
10.07.2013 АО СК "РосСтрой" и С. заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 103067/Е07164-РСТ, предметом которого являлось строительство и передача от АО СК "РосСтрой" С. в срок, установленный договором, <...> квартиры, секция <...>, этаж <...>, с условным номером на площадке N..., тип слева, расположенную в осях: Вс-ЖС; 8с-11с, проектной площадью <...> кв. м (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами) в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, после уплаты С. цены договора /л.д. N.../.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора АО СК "РосСтрой" обязалось в срок не позднее второго квартала 2015 года получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать нежилое помещение участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее декабря 2015 года.
Обязательство по оплате долевого участия в размере <...> рублей истцом было выполнено в полном объеме, что подтверждено соглашением об обеспечении исполнения обязательств от 10.07.2013 и актом зачета взаимных однородных требований от 14.08.2013, приходным кассовым ордером N... /л.д. <...>/.
Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 апреля 2016 года в отношении АО СК "РосСтрой" введена процедура наблюдения, рассмотрение дела о признании должника банкротом назначено на 20 сентября 2016 года /л.д. N.../.
Истец обратился в суд с требованиями о признании права собственности на незавершенное строительство и взыскании неустойки в соответствии с положениями п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" 28.03.2016 года, до процедуры наблюдения, введенной 20.04.2016 года Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-83217/2015.
Разрешая спор, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных С. требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости, так как обусловленные договором о долевом участии в строительстве обязательства по финансированию строительства спорного объекта недвижимости исполнены истцом в полном объеме, ответчик строительство объекта не завершил, передачу нежилого помещения истцу не осуществил.
Кроме того, учитывая условия договора, требования ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком срока передачи истцу объекта долевого строительства, дающему истцу право на взыскание неустойки за период с 01.01.2016 по 28.03.2016, взыскав с ответчика неустойку в размере <...> рублей.
Вместе с тем, судебная коллегия не находит выводы суда первой инстанции в части удовлетворения требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости правильными в силу следующего.
Согласно представленному в материалы дела ответу Комитета по строительству Санкт-Петербурга, по имеющейся информации готовность объекта N... (жилой дом корпус N... по адресу: <адрес>) составляет 75%, ввод объекта в эксплуатацию планируется в декабре 2016 года /л.д. N.../.
Согласно пояснениям, представленным ответчиком суду первой инстанции, оснований для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не имеется в связи с проведением в настоящее время строительных работ, отсутствием оснований для консервации объекта, что влечет невозможность определения степени готовности объекта в связи с проведением строительных работ, Правительством Санкт-Петербурга принято решение об оказании финансовой помощи АО "РосСтрой" для окончания строительных работ, выделены денежные средства, размещенные на специальном счете в ПАО АКБ "Российский капитал", в подтверждение чего ответчиком суду был представлен договор подряда от 25 февраля 2016 года, заключенный с ООО ИК "Триумфальная арка" на предмет выполнения работ по благоустройству строительного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, а также акты о приемке выполненных работ /л.д. N.../.
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательство о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 ГК РФ).
По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается наличие у суда оснований, перечисленных в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, для вывода о возможности удовлетворения заявленных С. требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости.
Строительные работы на момент постановления судом решения не прекращены, консервация объекта не производилась, степень готовности объекта составляла, по имеющимся предположительным данным, менее 80%, объект недвижимости на кадастровый учет поставлен не был, доли участников не выделялись, что препятствовало принятию решения о признании права на долю в объекте незавершенного строительства.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы АО "РосСтрой" о невозможности определения степени готовности объекта со ссылкой на положения пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 года N 802 "Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства", согласно которым на основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования, при этом выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию /л.д. N.../, согласно которому 29 марта 2017 года объект введен в эксплуатацию, что позволяет застройщику начать процедуру передачи квартир участникам долевого строительства, передача квартир дольщикам начата в рамках арбитражного дела.
Представленные доказательства дают основания для вывода о ведении ответчиком строительных работ на объекте за счет собственных и привлеченных средств на момент рассмотрения спора судом, окончании строительных работ в настоящее время, доказательств невозможности получения квартиры после завершения строительства истцом не представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.
Введение в отношении застройщика процедуры наблюдения, равно как и просрочка передачи объекта дольщику, не является самостоятельным основанием для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Кроме того, определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2016 требования С. о передаче квартиры включены в реестр требований о передаче жилых помещений на основании заявления С. от 06.06.2016 года.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушенного права, подлежащего защите с признанием права собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем отсутствовали основания для удовлетворения требований в части признания права собственности.
В части взыскания с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренном договором участия в долевом строительстве, решение является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Таким образом, исходя из даты обращения истцов в суд, то есть до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, требования С. о взыскании неустойки за период с 01.01.2016 по 28.03.2016 в силу положений п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о завышенном размере взысканной неустойки являются несостоятельными.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки, стоимость объекта недвижимости, длительность допущенного ответчиком нарушения сроков исполнения обязательств, отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств в рамках действующего законодательства о защите прав потребителей, считает, что суд обоснованно посчитал заявленную истцом сумму процентов соразмерной последствиям допущенных ответчиком нарушений и взыскал ее в размере <...> рублей.
Несогласие ответчика с выводами суда в указанной части не может рассматриваться в качестве основания отмены решения в апелляционном порядке.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого решения по делу.
В то же время, в связи с отменой решения суда в части удовлетворения исковых требований о признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительстве и отказе в удовлетворении требований в указанной части, судебная коллегия не может согласиться с распределением судебных расходов, произведенных судом.
При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в соответствии с п. п. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ в размере <...> рублей.
Суд, удовлетворяя исковые требования истца, взыскал с ответчика в пользу С. госпошлину в размере <...> рублей, а также взыскал с застройщика в доход бюджета Санкт-Петербурга <...> рублей <...> коп.
Поскольку требования истца удовлетворены только в части неустойки в размере <...> рублей <...> коп., то в пользу С. подлежит взысканию в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с застройщика госпошлина <...> рубль <...> коп., а не <...> рублей, в части взыскания с застройщика в доход бюджета Санкт-Петербурга <...> рублей <...> коп. решение подлежит отмене.
Также не подлежать удовлетворению доводы апелляционной жалобы ответчика об отсрочке уплаты госпошлины.
Как следует из материалов дела и протоколов судебных заседаний представителем АО СК "РосСтрой" не заявлялось в суде первой инстанции ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.
Вместе с тем, АО СК "РосСтрой" не лишено возможности обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в порядке статьи 203 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований С. к АО СК "РосСтрой" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, взыскании государственной пошлины в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере <...> рублей <...> коп.
В удовлетворении исковых требований С. к Акционерному обществу "Строительная корпорация "РосСтрой" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения - отказать.
Изменить решение в части распределения расходов по государственной пошлине.
Взыскать с АО СК "РосСтрой" в пользу С. государственную пошлины <...> рубль <...> коп.
В остальной части решение суда - оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества Строительная компания "РосСтрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)