Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2015 по делу N А76-5206/2015 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании приняли участие представители:
- муниципального жилищно-коммунального предприятия "ЖКУ" Озерского городского округа - Ипатова Лариса Михайловна (доверенность от 01.02.2016 N 1);
- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" - Юдина Анжела Ивановна (внешний управляющий по определению Арбитражного суда Челябинской области о продлении срока внешнего управления от 05.02.2016 по делу N А76-13964/2013);
- Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа - Назаров Алексей Игоревич (доверенность от 28.12.2015 N 28-07-24/21).
Муниципальное жилищно-коммунальное предприятие "ЖКУ" Озерского городского округа (далее - МЖКП "ЖКУ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" (далее - ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство", ответчик) о выселении из нежилого здания общей площадью 1424,3 кв. м, (подвальные помещения N 1-26, 1 этаж помещения N 1-34, 2 этаж помещения N 1-26), расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34, в связи с отказом арендодателя от договора об аренде муниципального недвижимого имущества N 9/2006 от 10.01.2006 и его прекращением в одностороннем порядке; обязании возвратить данное здание общей площадью 1 424,3 кв. м (подвальные помещения N 1-26, 1 этаж помещения N 1-34, 2 этаж помещения N 1-26) с даты вступления решения в законную силу (т. 1 л.д. 9-11, 106, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями суда первой инстанции от 14.09.2015, от 20.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "Озерский городской округ" в лице Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ" (далее - ООО "СТАНДАРТ") (далее вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2015 (резолютивная часть объявлена 15.12.2015 - л.д. 60-73) заявленные требования удовлетворены частично: на ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" возложена обязанность возвратить МЖКП "ЖКУ" нежилое помещение общей площадью 1 424,3 кв. м, в том числе подвальные помещения N 1-26, 1 этаж помещения N 1-34, 2 этаж помещения N 1-26, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34, в течение месяца с момента вступления в силу настоящего решения. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 83-86).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Пояснил, что уведомление о прекращении действия договора, подлежащее направлению не позднее чем за два месяца до очередной даты истечения срока его действия арендатор не получал, вследствие чего договор аренды был продлен с 01.08.2015 на следующие 11 месяцев. При этом уведомление от 08.10.2015 N 85 о прекращении срока действия договора свидетельствует не о нежелании продлять договорные отношения, а об одностороннем отказе от исполнения договора с 10.01.2015. Вместе с тем, условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
МЖКП "ЖКУ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Управление представило письменные пояснения с возражениями на апелляционную жалобу, приобщенные к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица ООО "СТАНДАРТ" не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требований и возражений относительно пересмотра судебного акта суда первой инстанции в полном объеме лицами, участвующими в деле, заявлено не было, обжалуемое решение подлежит пересмотру в части удовлетворения требования об обязании возвратить имущество.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.01.2006 между Комитетом Администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" (арендатор) был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества N 9/2006, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34 (приложения N N 2, 3, 4 - схемы арендуемых помещений) для использования исключительно в целях размещения служебного и производственного персонала (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 14-16).
Согласно пункту 1.2 договора общая площадь сдаваемого в аренду здания составляет 1 390,38 кв. м.
Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2006 (т. 1 л.д. 17).
Срок действия договора определен с 10.01.2006 по 08.01.2007 (раздел 2 договора).
В пункте 7.1.1 договора стороны согласовали, что по окончании срока действия договора он считается продленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дополнительным соглашением от 01.06.2008 N 1 к договору аренды произведена замена арендодателя по договору, которым является МЖКП "ЖКУ" (л.д. 23 т. 1).
Дополнительным соглашением от 01.06.2008 N 2 к договору аренды стороны изменили общую площадь арендованного помещения на 1 424,3 кв. м и размер арендной платы, а также согласовали срок действия договора с 01.06.2008 по 31.05.2009 (т. 1 л.д. 24). В случае, если за 15 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным (ежегодно) на такой же срок и на тех же условиях.
Дополнительным соглашением от 01.06.2008 N 3 к договору аренды стороны согласовали новую редакцию пункта 1.1 договора, в силу которой арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, д. 34, (подвал, помещения N N 1-26; 1 этаж, помещения N N 1-34; 2 этаж, помещения N N 1-26; приложения N N 2, 3, 4 - планы арендуемых помещений) для использования исключительно в целях размещения служебного и производственного персонала (т. 1 л.д. 32).
Дополнительным соглашением от 25.12.2009 N 6 к договору аренды стороны продлили срок действия договора с 02.01.2010 по 31.12.2010 (т. 1 л.д. 36).
Дополнительным соглашением от 01.03.2011 N 7 к договору стороны продлили срок действия договора с 01.01.2011 по 30.11.2011. Кроме того, была уточнена общая площадь переданного в аренду нежилого здания и площади 1 и 2 этажей, подвала.
Сторонами также был изложен в новой редакции пункт 7.1.1 договора: "В случае, если в последний месяц действия договора ни одна из сторон не выразит намерения прекратить договор по истечении срока его действия, то данный договор пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд. Порядок пролонгации устанавливается неоднократно без оформления каких-либо дополнительных письменных дополнений об этом и актов передачи нежилого помещения при пролонгации действия настоящего договора. Уведомление о прекращении договора по истечении его срока действия одна сторона направляет другой не позднее чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора. В случае не направления такого уведомления или направления последнего в более короткие сроки, чем те, которые установлены настоящим соглашением, срок действия договора пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд (т. 1 л.д. 134).
Дополнительным соглашением N 9 от 30.09.2013 к договору стороны согласовали, что ими сохраняется порядок установления конечного срока действия договора, определенный в пункте 7.1.1 договора в изложении дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 к данном договору.
Стороны также согласовали, что на период с 01.10.2013 по 31.08.2014 односторонний порядок досрочного расторжения договора в период его действия, установленный в пункте 7.1.1 договора, в изложении пункта 2 дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 к данному договору - не применяется, при надлежащем выполнении арендатором своих обязательств по оплате и текущему содержанию здания (объекта аренды) (т. 1 л.д. 38).
08.10.2014 арендодатель направил арендатору уведомление N 85 о прекращении договора, в котором также просил считать 09.01.2015 последним днем аренды имущества. Арендатору было предложено возвратить арендованное имущество в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы по акту приема-передачи. Уведомление о прекращении договора получено арендатором 14.10.2014 (т. 1 л.д. 42-45).
06.11.2014 арендодатель направил арендатору уведомление N 96, в котором указана уточненная дата последнего дня аренды, а именно 16.01.2015 (т. 1 л.д. 48).
Повторно о прекращении с 16.01.2015 действия договора аренды и необходимости возврата арендованного имущества было направлено уведомление от 12.01.2015 N 1 (т. 1 л.д. 51).
Поскольку арендатор действий по возврату имущества не предпринял, МЖКП "ЖКУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Проанализировав условия договора аренды муниципального недвижимого имущества от 10.01.2006 N 9/2006 и дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор является срочным, при этом у арендатора имеется право заявить о нежелании продлять срок договора на следующие одиннадцать месяцев, которое должно быть им реализовано не позднее, чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора. Установив, что арендодателем был соблюден порядок уведомления арендатора о непролонгации договора на следующие одиннадцать месяцев, суд первой инстанции сделал вывод, что с 01.08.2015 договор был прекращен в связи с истечением срока его действия. Поскольку арендатором обязанность по возврату арендованного имущества не исполнена, требование истца о возложении на ответчика такой обязанности признано судом правомерным. Отказывая в удовлетворении требования о выселении из нежилого здания, суд первой инстанции исходил из того, что термин выселение применяется в жилищных правоотношениях с участием граждан, предметом которых являются жилые помещения. В рассматриваемом случае ответчик не относится к данной категории лиц, а занимаемые им помещения не являются жилыми.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.01.2006 N 9/2006 на предмет его заключенности, суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
В рассматриваемом случае предмет договора аренды определен сторонами как нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34, площадью 1 390,38 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора). В материалы дела представлена схема арендуемого помещения (т. 1 л.д. 18-20, 24-31).
Размер арендной платы согласован в пункте 5.1 договора, с учетом дополнительных соглашений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с разделом 2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2013 N 9, срок действия договора аренды определен на 11 месяцев с 01.10.2013 по 31.08.2014 (т. 1 л.д. 38).
Стороны согласовали, что в указанный период односторонний порядок досрочного расторжения договора, установленный в пункте 7.1.1 договора, в изложении пункта 2 дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 к данному договору - не применяется, при надлежащем выполнении арендатором своих обязательств по оплате и текущему содержанию здания (объекта аренды).
Пунктом 7.1.1 договора аренды в изложении пункта 2 дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 предусмотрено, что в случае если в последний месяц действия договора ни одна из сторон не выразит намерения прекратить договор по истечении срока его действия, то данный договор пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд. Уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока, одна сторона направляет другой стороне не позднее чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора. В случае ненаправления такого уведомления или направления последнего в более короткие сроки, чем те, которые установлены настоящим соглашением, срок действия пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд (т. 1 л.д. 134).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Истолковав условия пункта 7.1.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7, исходя из его буквального содержания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды является срочным с возможностью продления его действия неоднократно на последующие одиннадцать месяцев, при этом каждая из сторон договора вправе заявить о своем нежелании продлевать действие договора не позднее, чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора.
Изложенное в направленном в адрес арендатора уведомлении от 08.10.2014 N 85 указание на то, что последним днем аренды считается 09.01.2015, суд первой инстанции правильно оценил в качестве обстоятельства, свидетельствующего об отсутствии у арендодателя намерения продлить срок действия договора аренды.
Принимая во внимание, что уведомление от 08.10.2014 N 85 направлено после истечения согласованного в пункте 3 дополнительного соглашения от 30.09.2013 N 9 срока, в течение которого арендодатель принял на себя обязательство не совершать действий по отказу от договора, следует признать, что арендодателем был соблюден порядок уведомления арендатора о непролонгации договора на следующие одиннадцать месяцев.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о прекращении с 01.08.2015 договора аренды в связи с истечением срока его действия является правильным.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что уведомление от 08.10.2014 N 85 арендатором не получено, отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (т. 1 л.д. 45-46).
Оценка апеллянтом уведомления от 08.10.2015 N 85 о прекращении срока действия договора в качестве формы выражения отказа от договора аренды в одностороннем порядке, при том, что условиями указанного договора такое право не предоставлено, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной. Из содержания указанного уведомления явно усматривается намерение арендодателя на прекращение действия договора.
Оценивая спорные отношения сторон, суд апелляционной инстанции считает необходимым принять во внимание, что предметом договора аренды являлось муниципальное имущество.
В силу частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектам.
Заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества от 10.01.2006 N 9/2006 было произведено до вступления названной нормы в силу (до 01.07.2008), предусматривающей конкурсный порядок заключения договора.
По этой причине, на соглашения о продления срока действия ранее заключенного договора не распространяются положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в силу которой заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса.
Вместе с тем, в пункте 31 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 содержится разъяснение о квалификации заключения договора аренды на новый срок в качестве нового договора аренда.
Исходя из названного, оснований для заключения договора аренды на новый срок после окончания срока действия последнего из оформленных сторонами дополнительных соглашений - 31.08.2014, без проведения торгов не имеется. Соответственно, у ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" отсутствуют правовые основания на использование ранее принятого в аренду нежилого здания.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Поскольку арендатором обязанность по возврату имущества в связи с прекращением действия договора аренды не исполнена, требование об обязании ответчика возвратить арендованное имущество удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2015 по делу N А76-5206/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2016 N 18АП-968/2016 ПО ДЕЛУ N А76-5206/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. N 18АП-968/2016
Дело N А76-5206/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2015 по делу N А76-5206/2015 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании приняли участие представители:
- муниципального жилищно-коммунального предприятия "ЖКУ" Озерского городского округа - Ипатова Лариса Михайловна (доверенность от 01.02.2016 N 1);
- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" - Юдина Анжела Ивановна (внешний управляющий по определению Арбитражного суда Челябинской области о продлении срока внешнего управления от 05.02.2016 по делу N А76-13964/2013);
- Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа - Назаров Алексей Игоревич (доверенность от 28.12.2015 N 28-07-24/21).
Муниципальное жилищно-коммунальное предприятие "ЖКУ" Озерского городского округа (далее - МЖКП "ЖКУ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" (далее - ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство", ответчик) о выселении из нежилого здания общей площадью 1424,3 кв. м, (подвальные помещения N 1-26, 1 этаж помещения N 1-34, 2 этаж помещения N 1-26), расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34, в связи с отказом арендодателя от договора об аренде муниципального недвижимого имущества N 9/2006 от 10.01.2006 и его прекращением в одностороннем порядке; обязании возвратить данное здание общей площадью 1 424,3 кв. м (подвальные помещения N 1-26, 1 этаж помещения N 1-34, 2 этаж помещения N 1-26) с даты вступления решения в законную силу (т. 1 л.д. 9-11, 106, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями суда первой инстанции от 14.09.2015, от 20.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "Озерский городской округ" в лице Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ" (далее - ООО "СТАНДАРТ") (далее вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2015 (резолютивная часть объявлена 15.12.2015 - л.д. 60-73) заявленные требования удовлетворены частично: на ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" возложена обязанность возвратить МЖКП "ЖКУ" нежилое помещение общей площадью 1 424,3 кв. м, в том числе подвальные помещения N 1-26, 1 этаж помещения N 1-34, 2 этаж помещения N 1-26, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34, в течение месяца с момента вступления в силу настоящего решения. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 83-86).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Пояснил, что уведомление о прекращении действия договора, подлежащее направлению не позднее чем за два месяца до очередной даты истечения срока его действия арендатор не получал, вследствие чего договор аренды был продлен с 01.08.2015 на следующие 11 месяцев. При этом уведомление от 08.10.2015 N 85 о прекращении срока действия договора свидетельствует не о нежелании продлять договорные отношения, а об одностороннем отказе от исполнения договора с 10.01.2015. Вместе с тем, условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
МЖКП "ЖКУ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Управление представило письменные пояснения с возражениями на апелляционную жалобу, приобщенные к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица ООО "СТАНДАРТ" не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требований и возражений относительно пересмотра судебного акта суда первой инстанции в полном объеме лицами, участвующими в деле, заявлено не было, обжалуемое решение подлежит пересмотру в части удовлетворения требования об обязании возвратить имущество.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.01.2006 между Комитетом Администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" (арендатор) был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества N 9/2006, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34 (приложения N N 2, 3, 4 - схемы арендуемых помещений) для использования исключительно в целях размещения служебного и производственного персонала (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 14-16).
Согласно пункту 1.2 договора общая площадь сдаваемого в аренду здания составляет 1 390,38 кв. м.
Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2006 (т. 1 л.д. 17).
Срок действия договора определен с 10.01.2006 по 08.01.2007 (раздел 2 договора).
В пункте 7.1.1 договора стороны согласовали, что по окончании срока действия договора он считается продленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дополнительным соглашением от 01.06.2008 N 1 к договору аренды произведена замена арендодателя по договору, которым является МЖКП "ЖКУ" (л.д. 23 т. 1).
Дополнительным соглашением от 01.06.2008 N 2 к договору аренды стороны изменили общую площадь арендованного помещения на 1 424,3 кв. м и размер арендной платы, а также согласовали срок действия договора с 01.06.2008 по 31.05.2009 (т. 1 л.д. 24). В случае, если за 15 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным (ежегодно) на такой же срок и на тех же условиях.
Дополнительным соглашением от 01.06.2008 N 3 к договору аренды стороны согласовали новую редакцию пункта 1.1 договора, в силу которой арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, д. 34, (подвал, помещения N N 1-26; 1 этаж, помещения N N 1-34; 2 этаж, помещения N N 1-26; приложения N N 2, 3, 4 - планы арендуемых помещений) для использования исключительно в целях размещения служебного и производственного персонала (т. 1 л.д. 32).
Дополнительным соглашением от 25.12.2009 N 6 к договору аренды стороны продлили срок действия договора с 02.01.2010 по 31.12.2010 (т. 1 л.д. 36).
Дополнительным соглашением от 01.03.2011 N 7 к договору стороны продлили срок действия договора с 01.01.2011 по 30.11.2011. Кроме того, была уточнена общая площадь переданного в аренду нежилого здания и площади 1 и 2 этажей, подвала.
Сторонами также был изложен в новой редакции пункт 7.1.1 договора: "В случае, если в последний месяц действия договора ни одна из сторон не выразит намерения прекратить договор по истечении срока его действия, то данный договор пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд. Порядок пролонгации устанавливается неоднократно без оформления каких-либо дополнительных письменных дополнений об этом и актов передачи нежилого помещения при пролонгации действия настоящего договора. Уведомление о прекращении договора по истечении его срока действия одна сторона направляет другой не позднее чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора. В случае не направления такого уведомления или направления последнего в более короткие сроки, чем те, которые установлены настоящим соглашением, срок действия договора пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд (т. 1 л.д. 134).
Дополнительным соглашением N 9 от 30.09.2013 к договору стороны согласовали, что ими сохраняется порядок установления конечного срока действия договора, определенный в пункте 7.1.1 договора в изложении дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 к данном договору.
Стороны также согласовали, что на период с 01.10.2013 по 31.08.2014 односторонний порядок досрочного расторжения договора в период его действия, установленный в пункте 7.1.1 договора, в изложении пункта 2 дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 к данному договору - не применяется, при надлежащем выполнении арендатором своих обязательств по оплате и текущему содержанию здания (объекта аренды) (т. 1 л.д. 38).
08.10.2014 арендодатель направил арендатору уведомление N 85 о прекращении договора, в котором также просил считать 09.01.2015 последним днем аренды имущества. Арендатору было предложено возвратить арендованное имущество в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы по акту приема-передачи. Уведомление о прекращении договора получено арендатором 14.10.2014 (т. 1 л.д. 42-45).
06.11.2014 арендодатель направил арендатору уведомление N 96, в котором указана уточненная дата последнего дня аренды, а именно 16.01.2015 (т. 1 л.д. 48).
Повторно о прекращении с 16.01.2015 действия договора аренды и необходимости возврата арендованного имущества было направлено уведомление от 12.01.2015 N 1 (т. 1 л.д. 51).
Поскольку арендатор действий по возврату имущества не предпринял, МЖКП "ЖКУ" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Проанализировав условия договора аренды муниципального недвижимого имущества от 10.01.2006 N 9/2006 и дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор является срочным, при этом у арендатора имеется право заявить о нежелании продлять срок договора на следующие одиннадцать месяцев, которое должно быть им реализовано не позднее, чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора. Установив, что арендодателем был соблюден порядок уведомления арендатора о непролонгации договора на следующие одиннадцать месяцев, суд первой инстанции сделал вывод, что с 01.08.2015 договор был прекращен в связи с истечением срока его действия. Поскольку арендатором обязанность по возврату арендованного имущества не исполнена, требование истца о возложении на ответчика такой обязанности признано судом правомерным. Отказывая в удовлетворении требования о выселении из нежилого здания, суд первой инстанции исходил из того, что термин выселение применяется в жилищных правоотношениях с участием граждан, предметом которых являются жилые помещения. В рассматриваемом случае ответчик не относится к данной категории лиц, а занимаемые им помещения не являются жилыми.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.01.2006 N 9/2006 на предмет его заключенности, суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
В рассматриваемом случае предмет договора аренды определен сторонами как нежилое здание, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Свердлова, 34, площадью 1 390,38 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора). В материалы дела представлена схема арендуемого помещения (т. 1 л.д. 18-20, 24-31).
Размер арендной платы согласован в пункте 5.1 договора, с учетом дополнительных соглашений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с разделом 2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.09.2013 N 9, срок действия договора аренды определен на 11 месяцев с 01.10.2013 по 31.08.2014 (т. 1 л.д. 38).
Стороны согласовали, что в указанный период односторонний порядок досрочного расторжения договора, установленный в пункте 7.1.1 договора, в изложении пункта 2 дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 к данному договору - не применяется, при надлежащем выполнении арендатором своих обязательств по оплате и текущему содержанию здания (объекта аренды).
Пунктом 7.1.1 договора аренды в изложении пункта 2 дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7 предусмотрено, что в случае если в последний месяц действия договора ни одна из сторон не выразит намерения прекратить договор по истечении срока его действия, то данный договор пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд. Уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока, одна сторона направляет другой стороне не позднее чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора. В случае ненаправления такого уведомления или направления последнего в более короткие сроки, чем те, которые установлены настоящим соглашением, срок действия пролонгируется (продляется его действие) на следующие одиннадцать календарных месяцев подряд (т. 1 л.д. 134).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Истолковав условия пункта 7.1.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2011 N 7, исходя из его буквального содержания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды является срочным с возможностью продления его действия неоднократно на последующие одиннадцать месяцев, при этом каждая из сторон договора вправе заявить о своем нежелании продлевать действие договора не позднее, чем за два месяца до очередной даты истечения срока действия договора.
Изложенное в направленном в адрес арендатора уведомлении от 08.10.2014 N 85 указание на то, что последним днем аренды считается 09.01.2015, суд первой инстанции правильно оценил в качестве обстоятельства, свидетельствующего об отсутствии у арендодателя намерения продлить срок действия договора аренды.
Принимая во внимание, что уведомление от 08.10.2014 N 85 направлено после истечения согласованного в пункте 3 дополнительного соглашения от 30.09.2013 N 9 срока, в течение которого арендодатель принял на себя обязательство не совершать действий по отказу от договора, следует признать, что арендодателем был соблюден порядок уведомления арендатора о непролонгации договора на следующие одиннадцать месяцев.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о прекращении с 01.08.2015 договора аренды в связи с истечением срока его действия является правильным.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что уведомление от 08.10.2014 N 85 арендатором не получено, отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (т. 1 л.д. 45-46).
Оценка апеллянтом уведомления от 08.10.2015 N 85 о прекращении срока действия договора в качестве формы выражения отказа от договора аренды в одностороннем порядке, при том, что условиями указанного договора такое право не предоставлено, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной. Из содержания указанного уведомления явно усматривается намерение арендодателя на прекращение действия договора.
Оценивая спорные отношения сторон, суд апелляционной инстанции считает необходимым принять во внимание, что предметом договора аренды являлось муниципальное имущество.
В силу частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектам.
Заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества от 10.01.2006 N 9/2006 было произведено до вступления названной нормы в силу (до 01.07.2008), предусматривающей конкурсный порядок заключения договора.
По этой причине, на соглашения о продления срока действия ранее заключенного договора не распространяются положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в силу которой заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса.
Вместе с тем, в пункте 31 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 содержится разъяснение о квалификации заключения договора аренды на новый срок в качестве нового договора аренда.
Исходя из названного, оснований для заключения договора аренды на новый срок после окончания срока действия последнего из оформленных сторонами дополнительных соглашений - 31.08.2014, без проведения торгов не имеется. Соответственно, у ООО "УК "Озерское коммунальное хозяйство" отсутствуют правовые основания на использование ранее принятого в аренду нежилого здания.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Поскольку арендатором обязанность по возврату имущества в связи с прекращением действия договора аренды не исполнена, требование об обязании ответчика возвратить арендованное имущество удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2015 по делу N А76-5206/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Озерское коммунальное хозяйство" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)