Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 4 августа 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Рудницкой А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" - директора Карповой Л.В., от администрации Старосельского сельского поселения - главы поселения Попова В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2016 года по делу N А13-4801/2016 (судья Зрелякова Л.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" (место нахождения: 160525, Вологодская обл., Вологодский р-н, п. Уткино; ОГРН 1103529000871, ИНН 3507307274, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Старосельского сельского поселения (место нахождения: 160527, Вологодская обл., Вологодский р-н, д. Стризнево, ул. Зеленая, д. 12; ОГРН 1103529000035, ИНН 3507306753, далее - Администрация) о расторжении договора аренды помещения от 01.07.2011.
Определением от 7 апреля 2016 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (далее - Комитет).
Решением суда от 25 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. При подписании договора аренды арендатору был представлен технический паспорт на здание бани, в котором отражено, что во всех помещениях бани имеется канализация. О фактическом состоянии канализации до начала эксплуатации здания узнать было невозможно. Поскольку по факту в сданных в аренду помещениях канализация отсутствует, было принято решение о замене помещения на соседнее помещение с канализацией. Данное помещение было отремонтировано арендатором, однако впоследствии не могло быть им использовано в отсутствие разрешения. Договором аренды была предусмотрена необходимость замены трубопроводов канализации в помещениях NN 1, 2. Вместе с тем, канализационных трубопроводов, подключающих водоприемные отверстия в полу к существующей в здании системе канализации, не оказалось. По мнению апеллянта, арендодатель должен нести ответственность за передачу в аренду имущества со скрытыми недостатками, неизвестными арендатору ранее.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Представитель Администрации в судебном заседании против расторжения спорного договора не возражал (аудиозапись судебного заседания).
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу оставляет вопрос об ее удовлетворении на усмотрение суда, ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция полагает, что жалоба Общества подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования "Вологодский муниципальный район" находится здание бани, общей площадью 211,5 кв. м, инвентарный номер 8631, расположенное по адресу: Вологодская область, Вологодский район, п. Уткино.
В соответствии с договором от 01.01.2006 N 22 указанное здание передано в безвозмездное пользование администрации Пудегского сельского поселения.
Правопреемником Пудегского сельского поселения в настоящее время выступает Старосельское сельское поселение.
Обществом (арендатор) и Администрацией 01.07.2011, с согласия Комитета, по результатам торгов заключен договор аренды помещения, в соответствии с которым Обществу переданы во временное пользование на 5 лет за плату нежилые помещения N 1, N 2, общей площадью 30,8 кв. м, в здании неработающей бани, находящейся по адресу: Вологодская область, Вологодский район, п. Уткино, в соответствии с приложением 1 (план бани). Государственная регистрация договора аренды произведена 11.01.2013.
В соответствии с пунктом 1.2 договора арендуемое помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта (замена дверей, ремонт окон, ремонт полов и перегородок, ремонт кровли, замена электропроводки и светильников, замена трубопроводов горячего и холодного водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов, облицовка стен и потолка, покраска стен и потолка).
Арендатор обязался произвести ремонт самостоятельно. Средства, потраченные на проведение капитального ремонта, арендодатель обязался возместить арендатору из арендной платы на основании дополнительного договора (пункт 1.3 договора).
Цель использования помещения - для производства питьевой воды (пункт 1.4 договора).
Общество письмом от 08.09.2014 N 20 сообщило Администрации и Комитету, что сданное в аренду имущество не соответствует условиям договора, так как в помещениях отсутствует канализация, которую по договору планировали ремонтировать. Выявленные недостатки не позволяют использовать имущество по назначению для производства воды. Поскольку арендодатель отказался подтвердить ранее принятое решение о замене помещения без канализации на соседнее помещение N 3 с канализацией, Общество просило устранить недостатки арендованного имущества.
Администрация письмом от 18.09.2014 N 708 сообщила Обществу, что не является собственником помещения и предложила урегулировать вопрос с собственником помещения.
Комитет письмом от 11.09.2014 N 557/10-1-18 сообщил Обществу, что средств на восстановление системы канализации в бюджете не предусмотрено.
В ответ на предложение Общества расторгнуть договор Комитет указал на нецелесообразность досрочного расторжения договора.
Общество, ссылаясь на невозможность использования имущества по назначению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их не подлежащими удовлетворению.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса.
В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).
Основанием для расторжения спорного договора аренды от 01.07.2011 Общество считает передачу в аренду помещений, не пригодных для эксплуатации по назначению в связи с отсутствием в них канализации.
Из материалов дела усматривается, что при заключении спорного договора истцу был предоставлен технический паспорт на здание бани, из которого следовало, что здание имеет центральную канализацию (л.д. 23 - 30).
В пункте 1.2 договора истец признал, что арендуемое им помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта, в том числе признал необходимость замены канализации.
Из указанного следует, что на момент заключения спорного договора у Общества не имелось сомнений в наличии в арендуемых им помещениях канализации. Об этом свидетельствует и цель аренды помещений - для производства питьевой воды, и готовность провести ремонт канализации.
С момента начала использования помещений арендатором выявлено, что спорное здание имеет внутреннюю канализацию (систему трубопроводов отводящих сточные воды из здания, включая наружный выпуск до смотрового колодца). При этом сети канализации проходят от помещений моечных отделений N 3 и N 7 (ответ ГП ВО "Вологдатехинвентаризация" от 18.03.2015).
Согласно отчету по результатам проведения независимого строительного обследования по реконструкции системы канализации в бане п. Уткино, составленному ОАО проектно-изыскательским управлением "Вологодавтодор" от 25.08.2014, чтобы установить трап в помещении N 1 и N 2 и подключить его к канализационному выпуску, необходимо проложить канализационную трубу ниже уровня пола, пройти под двумя стенами, ниже подошвы железобетонных плит лежащих в основании. Каждый проход под стеной потребует выемки грунта. Учитывая физический износ бани - 54%, велика вероятность того что фундаментные плиты, имеющие сквозные трещины (что наблюдается при визуальном осмотре), осядут в месте подкопа и вызовут обвал расположенных сверху стен. Стены, имеющие также сквозные трещины, держат бетонные плиты перекрытия, которые также могут обвалиться.
На основании изложенного экспертами, ОАО проектно-изыскательским управлением "Вологодавтодор" сделан вывод о том, что работы по прокладке канализации с трапами в помещениях N 1 и N 2 в здании бани п. Уткино производить нецелесообразно и опасно (л.д. 48 - 49).
Также, факт невозможности устройства канализации из-за конструктивных особенностей постройки, отражен в пункте 1.1 договора аренды N 2 от 14.03.2013, подписанном главой поселения Администрации и директором Общества (л.д. 51 - 52).
С учетом вышеизложенных обстоятельств дела, апелляционный суд полагает законным и обоснованным требования арендатора о расторжении договора аренды помещения от 01.07.2011 на основании статьи 612 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2016 года по делу N А13-4801/2016 отменить.
Расторгнуть договор аренды помещений от 01.07.2011, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" и администрацией Старосельского сельского поселения.
Взыскать с администрации Старосельского сельского поселения в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" 9000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 ПО ДЕЛУ N А13-4801/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N А13-4801/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 4 августа 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Рудницкой А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" - директора Карповой Л.В., от администрации Старосельского сельского поселения - главы поселения Попова В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2016 года по делу N А13-4801/2016 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" (место нахождения: 160525, Вологодская обл., Вологодский р-н, п. Уткино; ОГРН 1103529000871, ИНН 3507307274, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Старосельского сельского поселения (место нахождения: 160527, Вологодская обл., Вологодский р-н, д. Стризнево, ул. Зеленая, д. 12; ОГРН 1103529000035, ИНН 3507306753, далее - Администрация) о расторжении договора аренды помещения от 01.07.2011.
Определением от 7 апреля 2016 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (далее - Комитет).
Решением суда от 25 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. При подписании договора аренды арендатору был представлен технический паспорт на здание бани, в котором отражено, что во всех помещениях бани имеется канализация. О фактическом состоянии канализации до начала эксплуатации здания узнать было невозможно. Поскольку по факту в сданных в аренду помещениях канализация отсутствует, было принято решение о замене помещения на соседнее помещение с канализацией. Данное помещение было отремонтировано арендатором, однако впоследствии не могло быть им использовано в отсутствие разрешения. Договором аренды была предусмотрена необходимость замены трубопроводов канализации в помещениях NN 1, 2. Вместе с тем, канализационных трубопроводов, подключающих водоприемные отверстия в полу к существующей в здании системе канализации, не оказалось. По мнению апеллянта, арендодатель должен нести ответственность за передачу в аренду имущества со скрытыми недостатками, неизвестными арендатору ранее.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Представитель Администрации в судебном заседании против расторжения спорного договора не возражал (аудиозапись судебного заседания).
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу оставляет вопрос об ее удовлетворении на усмотрение суда, ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция полагает, что жалоба Общества подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования "Вологодский муниципальный район" находится здание бани, общей площадью 211,5 кв. м, инвентарный номер 8631, расположенное по адресу: Вологодская область, Вологодский район, п. Уткино.
В соответствии с договором от 01.01.2006 N 22 указанное здание передано в безвозмездное пользование администрации Пудегского сельского поселения.
Правопреемником Пудегского сельского поселения в настоящее время выступает Старосельское сельское поселение.
Обществом (арендатор) и Администрацией 01.07.2011, с согласия Комитета, по результатам торгов заключен договор аренды помещения, в соответствии с которым Обществу переданы во временное пользование на 5 лет за плату нежилые помещения N 1, N 2, общей площадью 30,8 кв. м, в здании неработающей бани, находящейся по адресу: Вологодская область, Вологодский район, п. Уткино, в соответствии с приложением 1 (план бани). Государственная регистрация договора аренды произведена 11.01.2013.
В соответствии с пунктом 1.2 договора арендуемое помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта (замена дверей, ремонт окон, ремонт полов и перегородок, ремонт кровли, замена электропроводки и светильников, замена трубопроводов горячего и холодного водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов, облицовка стен и потолка, покраска стен и потолка).
Арендатор обязался произвести ремонт самостоятельно. Средства, потраченные на проведение капитального ремонта, арендодатель обязался возместить арендатору из арендной платы на основании дополнительного договора (пункт 1.3 договора).
Цель использования помещения - для производства питьевой воды (пункт 1.4 договора).
Общество письмом от 08.09.2014 N 20 сообщило Администрации и Комитету, что сданное в аренду имущество не соответствует условиям договора, так как в помещениях отсутствует канализация, которую по договору планировали ремонтировать. Выявленные недостатки не позволяют использовать имущество по назначению для производства воды. Поскольку арендодатель отказался подтвердить ранее принятое решение о замене помещения без канализации на соседнее помещение N 3 с канализацией, Общество просило устранить недостатки арендованного имущества.
Администрация письмом от 18.09.2014 N 708 сообщила Обществу, что не является собственником помещения и предложила урегулировать вопрос с собственником помещения.
Комитет письмом от 11.09.2014 N 557/10-1-18 сообщил Обществу, что средств на восстановление системы канализации в бюджете не предусмотрено.
В ответ на предложение Общества расторгнуть договор Комитет указал на нецелесообразность досрочного расторжения договора.
Общество, ссылаясь на невозможность использования имущества по назначению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их не подлежащими удовлетворению.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса.
В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).
Основанием для расторжения спорного договора аренды от 01.07.2011 Общество считает передачу в аренду помещений, не пригодных для эксплуатации по назначению в связи с отсутствием в них канализации.
Из материалов дела усматривается, что при заключении спорного договора истцу был предоставлен технический паспорт на здание бани, из которого следовало, что здание имеет центральную канализацию (л.д. 23 - 30).
В пункте 1.2 договора истец признал, что арендуемое им помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта, в том числе признал необходимость замены канализации.
Из указанного следует, что на момент заключения спорного договора у Общества не имелось сомнений в наличии в арендуемых им помещениях канализации. Об этом свидетельствует и цель аренды помещений - для производства питьевой воды, и готовность провести ремонт канализации.
С момента начала использования помещений арендатором выявлено, что спорное здание имеет внутреннюю канализацию (систему трубопроводов отводящих сточные воды из здания, включая наружный выпуск до смотрового колодца). При этом сети канализации проходят от помещений моечных отделений N 3 и N 7 (ответ ГП ВО "Вологдатехинвентаризация" от 18.03.2015).
Согласно отчету по результатам проведения независимого строительного обследования по реконструкции системы канализации в бане п. Уткино, составленному ОАО проектно-изыскательским управлением "Вологодавтодор" от 25.08.2014, чтобы установить трап в помещении N 1 и N 2 и подключить его к канализационному выпуску, необходимо проложить канализационную трубу ниже уровня пола, пройти под двумя стенами, ниже подошвы железобетонных плит лежащих в основании. Каждый проход под стеной потребует выемки грунта. Учитывая физический износ бани - 54%, велика вероятность того что фундаментные плиты, имеющие сквозные трещины (что наблюдается при визуальном осмотре), осядут в месте подкопа и вызовут обвал расположенных сверху стен. Стены, имеющие также сквозные трещины, держат бетонные плиты перекрытия, которые также могут обвалиться.
На основании изложенного экспертами, ОАО проектно-изыскательским управлением "Вологодавтодор" сделан вывод о том, что работы по прокладке канализации с трапами в помещениях N 1 и N 2 в здании бани п. Уткино производить нецелесообразно и опасно (л.д. 48 - 49).
Также, факт невозможности устройства канализации из-за конструктивных особенностей постройки, отражен в пункте 1.1 договора аренды N 2 от 14.03.2013, подписанном главой поселения Администрации и директором Общества (л.д. 51 - 52).
С учетом вышеизложенных обстоятельств дела, апелляционный суд полагает законным и обоснованным требования арендатора о расторжении договора аренды помещения от 01.07.2011 на основании статьи 612 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2016 года по делу N А13-4801/2016 отменить.
Расторгнуть договор аренды помещений от 01.07.2011, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" и администрацией Старосельского сельского поселения.
Взыскать с администрации Старосельского сельского поселения в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чистая продукция" 9000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)