Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении заключить основной договор, на которое получен отказ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ф/с Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лемагиной И.Б.
и судей Щербаковой А.В. и Магжановой Э.А.,
при секретаре К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
дело по апелляционной жалобе В.А.А. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 17 января 2017 г. (в редакции определения суда об исправлении арифметической ошибки от 03 апреля 2017 г.), которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В.А.А. к Б.Е. о признании протоколов встреч дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи, обязании заключить договор купли-продажи квартиры отказать.
Исковые требования Б.Е. к В.А.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего......, о признании предварительного договора и договора залога недействительными, признании не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Признать В.А.А. и...... не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ......
Решение является основанием для снятия В.А.А. и...... с регистрационного учета из квартиры по адресу: ......
Взыскать с В.А.А. в пользу Б.Е. денежные средства в счет расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 17078 руб. 64 коп., расходов по оплате юридических услуг в размере 6000 руб.
- В удовлетворении остальной части встречных требований Б.Е. отказать;
- и дополнительное решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2017 г., которым постановлено:
Взыскать с В.А.А. в пользу Б.Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере 683 руб. 17 коп.
В.А.А. обратилась в суд с уточненным иском к Б.Е. о признании протоколов встреч от.... г., .... г. дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи, обязании заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: г...., указывая, что..... г. она заключила с Б.Е. предварительный договор купли-продажи данной ....-комнатной квартиры, во исполнение условий которого она.... г. как покупатель внесла обеспечительный платеж в размере.... руб.; они обязались не позднее.... г. заключить договор купли-продажи квартиры; .... г. между ними был подписан протокол встречи, по которому срок заключения основного договора был перенесен до.... г.; ..... г. между ними был подписан протокол, по которому они не достигли договоренности относительно условий заключения основного договора; она полагает, что протоколы встреч от... г., .... г. фактически являются дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи квартиры от.... г., в результате подписания которых срок заключения основного договора не определен, т.е. продлен на неустановленный срок, а потому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; .... г. ею в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении заключить основной договор с гарантией оплаты оставшейся суммы..... руб., на которое получила отказ. В связи с этим истец просила суд признать протоколы встреч от.... г., ..... г. дополнительными соглашениями к предварительному договору, обязать ответчика заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры.
Б.Е. обратилась в суд с уточненным встречным иском к В.А.А., действующей одновременно в интересах несовершеннолетнего сына......, о признании предварительного договора залога недействительным, признании их не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, указывая, что..... г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры стоимостью..... руб. с обязательством заключить основной договор в срок до.... г.; во исполнение условий договора В.А.А. были оплачены денежные средства в размере... руб., оставшиеся..... руб. подлежали оплате в день заключения основного договора; также.... г. между ними был заключен договор залога спорного жилого помещения, зарегистрированный в Управлении Росреестра по г. Москве.... г.; она, имея намерение заключить основной договор купли-продажи, по просьбе В.А.А. зарегистрировала ее с сыном..... в спорную квартиру; они фактически вселились в квартиру, но бремя расходов по ее содержанию и оплате коммунальных услуг не несли; в связи с этим ею были понесены расходы по оплате коммунальных услуг в размере......, по оплате взносов на капитальный ремонт в размере.....; В.А.А. с даты заключения предварительного договора по май.... г. фактически уклонялась от заключения основного договора купли-продажи. В связи с этим истец по встречному иску просила суд признать недействительными предварительный договор и договор залога; признать В.А.А. и ее сына..... учета по данному адресу, взыскать в ее пользу задолженность по оплате найма жилого помещения за период с.... г. по август.... г. включительно в размере 580000 руб., расходы по оплате коммунальных платежей в размере 21288 руб. 50 коп., по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 3914 руб. 29 коп., по оформлению доверенности в размере 1600 руб., по уплате госпошлины, на юридические услуги в размере 20000 руб., в счет компенсации морального вреда 50000 руб.
Истец В.А.А. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, встречный иск не признали, пояснив, что изначально между сторонами была достигнута устная договоренность о выплате части денежных средств позже, что было связано с продажей покупателем недвижимого имущества; заключение основного договора было отложено, т.к. продавец не подобрала вариант для приобретения другой квартиры; к концу января.... г. из-за снижения курса доллара у истца для приобретения квартиры не хватало денежных средств; в ходе переговоров ответчику предлагались различные варианты оплаты; в апреле..... г. денежные средства имелись в наличии, но ответчик на связь выходить перестала, на предложение заключить основной договор не реагировала; она произвела в спорной квартире ремонт на сумму свыше..... руб. Ответчик Б.Е. и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали, встречный иск поддержали, пояснив, что между сторонами было достигнуто соглашение о 3-сторонней сделке купли-продажи к концу декабря.... г., т.к. должна была быть одновременно приобретена другая квартиры для ее дочери, но в январе..... г. стало известно, что у истца нет в наличии достаточных для доплаты денежных средств; переговоры были перенесены; от выплаты недостающих..... руб. в рассрочку с фиксированным ежемесячным платежом истец отказалась, ответчик утратила интерес к продаже квартиры, была готова вернуть денежные средства. Представитель третьего лица ОМВД России по району Куркино в суд не явился, о слушании дела был извещен, ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом постановлены указанные решение и дополнительное решение, об отмене которых в апелляционной жалобе просит В.А.А.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца В.А.А. по доверенности Б.Н., Ц., представителя ответчика Б.Е. по доверенности Я., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не находит оснований к отмене решения и дополнительного решения суда, постановленных в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая заявленные сторонами исковые требования, суд руководствовался ст. 8 ГК РФ об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей; ст. 420 ГК РФ о договоре; ст. 309 ГК РФ об исполнении обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре; ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке; ст. 166 ГК РФ об оспоримых и ничтожных сделках; ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок; ст. 674 ГК РФ о форме договора найма жилого помещения; ст. 676 ГК РФ об обязанностях наймодателя жилого помещения; ст. 682 ГК РФ о плате за жилое помещение; ст. 151 ГК РФ о компенсации морального вреда; ст. 100 ГПК РФ о судебных расходах.
При разрешении заявленных требований суд установил, что Б.Е. является собственником квартиры по адресу: ....; .... г. между Б.Е. и В.А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры; стороны договорились о заключении договора купли-продажи квартиры в срок до.... г.; в п. 2.2 договора цена жилого помещения была определена в размере.... руб.; на день подписания предварительного договора истцом была произведена оплата в размере.... руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от..... г.; оставшаяся сумма в размере 8700000 руб. подлежала выплате в день заключения основного договора купли-продажи; по п. 2.5 договора жилое помещение подлежало передаче по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью основного договора, в течение 1-го календарного дня с даты подписания основного договора; переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежал государственной регистрации в ЕГРП.
Из материалов дела усматривается, что в счет обеспечения исполнения обязательств залогодателя Б.Е. перед залогодержателем В.А.А. по предварительному договору между ними был заключен договор залога спорной квартиры, предметом которого являлась передача в залог недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств залогодержателя в размере..... руб. сроком до.... г.; в тот же день..... г. Б.Е. по передаточному акту передала В.А.А. спорную квартиру с условием проживании в ней покупателя до регистрации перехода права собственности в течение определенного договором срока; сторонами не оспаривалось, что фактически квартира была передана В.А.А., которая вселилась в квартиру вместе с несовершеннолетним сыном....., была произведена их регистрация в данной квартире по месту жительства.
В материалы дела представлены доказательства того, что.... г. Б.Е. в адрес В.А.А. направила уведомление и претензию с предложением в срок до.... г. заключить основной договор купли-продажи, осуществить перечисление денежных средств в размере.... руб. в счет оплаты оставшейся части стоимости спорного жилого помещения в день заключения основного договора, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, подписать соглашение о переводе долга по коммунальным платежам, образовавшегося с даты заключения предварительного договора по дату заключения основного договора купли-продажи. В результате этого..... г. между сторонами состоялась встреча по вопросу заключения основного договора купли-продажи, на которой истцом было предложено снизить цену договора и заключить основной договор купли-продажи в течение 3-х последующих дней; также истцом было предложено оплатить часть денежных средств по основному договору, оставшийся.... руб. обеспечить залогом принадлежащего ей на праве собственности автомобиля "Audi Q5" и выплатить в течение.... г.
Из протокола встречи.... г. суд установил, что стороны пришли к соглашению об отложении принятия решения по заключению основного договора в целях рассмотрения озвученных сторонами предложений в срок до..... г.; промежуточная встреча была назначена сторонами на.... г.; из протокола встречи от.... г. суд установил, что стороны не достигли согласия ни по одному из ранее озвученных вопросов; .... г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи.... г. с гарантией выплаты..... руб., от чего Б.Е. отказалась.
Отказывая в удовлетворении исковых требований В.А.А., суд первой инстанции исходил из того, что по условиям предварительного договора срок заключения основного договора был установлен до..... г.; поскольку ни одна из сторон до указанного срока не направила другой стороне предложение заключить основной договор, суд сделал вывод о том, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие, а потому отсутствуют основания для удовлетворения требований о понуждении к его заключению. Доводы истца о причинах, по которым основной договор не был заключен в установленный срок, фактической передаче ответчиком спорной квартиры, действиях Б.Е. по отказу от подписания основного договора суд не принял во внимание, поскольку в связи с истечением срока действия предварительного договора они правового значения для дела не имеют. При этом суд верно отметил, что стороны до истечения срока, указанного в предварительном договоре, не направляли друг другу предложений о заключении основного договора, продлении сроков его заключения. Также суд указал, что направление Б.Е..... г. и В.А.А..... г. предложений о заключении основного договора является простой офертой, обязанность по удовлетворению которой, в силу общих положений о свободе договора, не лежит на второй стороне. При этом суд исходил из того, что не имеется законных оснований для понуждения Б.Е. к заключению основного договора, в котором она после прекращения долгового обязательства более не заинтересована; фактическое пользование истцом спорной квартирой соответствующих правовых последствий для нее не влечет, поскольку передаточный акт не содержит сведений об изменении сторонами условий предварительного договора, влияющих на определение срока его действия. Суд сделал вывод о том, что представленные протоколы встреч свидетельствуют о наличии у сторон в течение определенного времени по истечении срока действия предварительного договора намерений заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры на различных условиях, но не являются доказательством заключения соглашения в порядке, установленном ч. 1 ст. 452 ГК РФ об изменении условий предварительного договора, поскольку из буквального толкования содержания протокола от..... г. следует, что стороны пришли к соглашению об отложении принятия решения по существу заключения основного договора в целях рассмотрения озвученных сторонами предложений в срок до.... г., т.е. сторонами был отложен вопрос о принятии решения по заключению основного договора, что не тождественно соглашению сторон о внесении изменений в предварительный договор в части установления нового срока заключения основного договора; в протоколе от..... г. отсутствуют сведения о достижении сторонами какого-либо соглашения. В связи с этим суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что протоколы встреч от... г. и... г. не являются дополнительными соглашениями к предварительному договору от... г., а потому отказал в удовлетворении требований В.А.А. в полном объеме.
Частично удовлетворяя встречные исковые требования Б.Е., суд пришел к выводу о том, что оснований для признания предварительного договора и договора залога мнимыми сделками не имеется, поскольку в счет исполнения условий предварительного договора В.А.А. были внесены денежные средства в размере..... руб., эти денежные средства были приняты Б.Е.; квартира была передана истцу по акту приема-передачи для проживания, куда она вселилась вместе с несовершеннолетним сыном, фактически там проживала; договор залога был зарегистрирован в установленном законом порядке; после прекращения предварительного договора стороны направляли друг другу уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи, что не свидетельствует об отсутствии у покупателя намерения на приобретение спорной квартиры.
Разрешая требования Б.Е. о взыскании денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг и найма жилого помещения, суд исходил из того, что истцом по встречному иску не представлено допустимых доказательств того, что между сторонами был заключен договор найма жилого помещения; договор в письменной форме не заключался, размер оплаты по нему не определялся, а потому суд пришел к выводу о том, что оснований для возложения на ответчика по встречному иску обязанности по оплате ежемесячных платежей по найму спорной квартиры не имеется. Вместе с тем, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком по встречному иску не оспаривалось, что квартира была передана ей в пользование, она вселилась в нее вместе с сыном, где были зарегистрированы по месту жительства, пользовалась предоставляемыми коммунальными услугами, суд пришел к выводу о взыскании с В.А.А. в пользу Б.Е. денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг в размере...... При этом суд не усмотрел оснований для взыскания с В.А.А. денежных средств в счет оплаты расходов по капитальному ремонту, поскольку внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственника жилого помещения, которым В.А.А. не являлась. Б.Е. решение суда в этой части не оспаривается.
Также суд пришел к выводу об удовлетворении требований Б.Е. о признании В.А.А. и ее несовершеннолетнего сына...... не приобретшими право пользования спорным жилым помещением, что является основанием для снятия их с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, поскольку В.А.А. с сыном были вселены и зарегистрированы по данному адресу собственником жилого помещения в связи с заключением предварительного договора купли-продажи, намерением продать квартиру, однако впоследствии предварительный договор прекратил свое действие, основной договор купли-продажи квартиры заключен не был; стороны не являются членами одной семьи, соглашение о порядке пользования спорным жилым помещением отсутствует, а потому В.А.А. и ее сын..... не приобрели право пользования спорным жилым помещением. Правовых оснований для удовлетворения требований Б.Е. о компенсации морального вреда суд не установил, поскольку доказательств причинения истцу по встречному иску морального вреда представлено не было. Б.Е. решение суда в этой части также не оспаривается. На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал в пользу Б.Е. расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 руб., по оплате госпошлины - в размере 683 руб. 15 коп. Решение суда истцом по встречному иску Б.Е. не оспаривается, проверяется судебной коллегией в пределах доводов поданной апелляционной жалобы.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении основного иска, частичном удовлетворении встречных исковых требований, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы истца не могут служить основанием к отмене решения, поскольку направлены на иное толкование требований действующего законодательства, иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их. Судебная коллегия считает, что суд в пределах заявленных требований полно и правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, обоснованно применил нормы действующего законодательства. В мотивировочной части решения суд подробно проанализировал представленные сторонами доказательства, дал надлежащую оценку их доводам в обоснование заявленных требований и возражений. Несогласие истца с данной судом оценкой представленных сторонами доказательств не свидетельствует о неправомерности принятого судом решения и не может служить основанием к его отмене. Довод апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле представителей органа опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетнего ребенка, не основан на законе и не может повлечь отмену решения, поскольку, исходя из положений ст. 28 ГК РФ, ст. 37 ГПК РФ, ст. 56 СК РФ, защиту прав несовершеннолетних детей осуществляют, прежде всего, законные представители детей - родители, в то время как обязательное участие органов опеки и попечительства возможно в определенных законом случаях, к числу которых данный спор не относится. Довод жалобы о несогласии истца с размером взысканных судебных расходов судебная коллегия также считает несостоятельным, поскольку размер взысканных расходов определен судом исходя из совокупности обстоятельств, отраженных в решении; размер взысканных судом расходов судебная коллегия находит обоснованным, отвечающим требованиям действующего законодательства, учитывающим фактические заслуживающие внимания обстоятельства; доказательств чрезмерности взысканной суммы ответчиком не представлено. Требования встречного и первоначального исков связаны с одним и тем же предметом спора, соответственно, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь; удовлетворение встречного иска полностью исключает удовлетворение основного иска, а потому суд первой инстанции правомерно принял к совместному рассмотрению с основным встречное исковое заявление Б.Е. Встречное исковое требование о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг правомерно удовлетворено, т.к. ответчик по встречному иску с сыном проживала по спорному адресу, пользовалась коммунальными услугами, но обязательства по оплате оказанных услуг надлежащим образом не исполнила; размер взысканной суммы рассчитан судом исходя из стоимости потребленных коммунальных услуг. В установленный в предварительном договоре срок основной договор не был заключен, а потому предварительный договор прекратил свое действие, в связи с чем обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от..... г., также прекратились; протоколы встреч от.... г. и.... г. суд не признал дополнительными соглашениями к предварительному договору, поскольку их содержание не свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению об изменений условий предварительного договора. С учетом этого предусмотренных законом оснований для понуждения ответчика заключить основной договор купли-продажи не имеется, как и законных оснований для сохранения за ответчиком и ее сыном права пользования спорным жилым помещением; признание не приобретшими право пользования жилым помещением является основанием для снятия ответчика и ее сына с регистрационного учета по спорному адресу. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 17 января 2017 г. (в редакции определения суда об исправлении арифметической ошибки от 03 апреля 2017 г.), дополнительное решение суда от 03 апреля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-33098/2017
Требование: О признании протоколов встреч дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи, обязании заключить договор купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении заключить основной договор, на которое получен отказ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2017 г. по делу N 33-33098
ф/с Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лемагиной И.Б.
и судей Щербаковой А.В. и Магжановой Э.А.,
при секретаре К.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
дело по апелляционной жалобе В.А.А. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 17 января 2017 г. (в редакции определения суда об исправлении арифметической ошибки от 03 апреля 2017 г.), которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В.А.А. к Б.Е. о признании протоколов встреч дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи, обязании заключить договор купли-продажи квартиры отказать.
Исковые требования Б.Е. к В.А.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего......, о признании предварительного договора и договора залога недействительными, признании не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Признать В.А.А. и...... не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ......
Решение является основанием для снятия В.А.А. и...... с регистрационного учета из квартиры по адресу: ......
Взыскать с В.А.А. в пользу Б.Е. денежные средства в счет расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 17078 руб. 64 коп., расходов по оплате юридических услуг в размере 6000 руб.
- В удовлетворении остальной части встречных требований Б.Е. отказать;
- и дополнительное решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2017 г., которым постановлено:
Взыскать с В.А.А. в пользу Б.Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере 683 руб. 17 коп.
установила:
В.А.А. обратилась в суд с уточненным иском к Б.Е. о признании протоколов встреч от.... г., .... г. дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи, обязании заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: г...., указывая, что..... г. она заключила с Б.Е. предварительный договор купли-продажи данной ....-комнатной квартиры, во исполнение условий которого она.... г. как покупатель внесла обеспечительный платеж в размере.... руб.; они обязались не позднее.... г. заключить договор купли-продажи квартиры; .... г. между ними был подписан протокол встречи, по которому срок заключения основного договора был перенесен до.... г.; ..... г. между ними был подписан протокол, по которому они не достигли договоренности относительно условий заключения основного договора; она полагает, что протоколы встреч от... г., .... г. фактически являются дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи квартиры от.... г., в результате подписания которых срок заключения основного договора не определен, т.е. продлен на неустановленный срок, а потому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; .... г. ею в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении заключить основной договор с гарантией оплаты оставшейся суммы..... руб., на которое получила отказ. В связи с этим истец просила суд признать протоколы встреч от.... г., ..... г. дополнительными соглашениями к предварительному договору, обязать ответчика заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры.
Б.Е. обратилась в суд с уточненным встречным иском к В.А.А., действующей одновременно в интересах несовершеннолетнего сына......, о признании предварительного договора залога недействительным, признании их не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, указывая, что..... г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры стоимостью..... руб. с обязательством заключить основной договор в срок до.... г.; во исполнение условий договора В.А.А. были оплачены денежные средства в размере... руб., оставшиеся..... руб. подлежали оплате в день заключения основного договора; также.... г. между ними был заключен договор залога спорного жилого помещения, зарегистрированный в Управлении Росреестра по г. Москве.... г.; она, имея намерение заключить основной договор купли-продажи, по просьбе В.А.А. зарегистрировала ее с сыном..... в спорную квартиру; они фактически вселились в квартиру, но бремя расходов по ее содержанию и оплате коммунальных услуг не несли; в связи с этим ею были понесены расходы по оплате коммунальных услуг в размере......, по оплате взносов на капитальный ремонт в размере.....; В.А.А. с даты заключения предварительного договора по май.... г. фактически уклонялась от заключения основного договора купли-продажи. В связи с этим истец по встречному иску просила суд признать недействительными предварительный договор и договор залога; признать В.А.А. и ее сына..... учета по данному адресу, взыскать в ее пользу задолженность по оплате найма жилого помещения за период с.... г. по август.... г. включительно в размере 580000 руб., расходы по оплате коммунальных платежей в размере 21288 руб. 50 коп., по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 3914 руб. 29 коп., по оформлению доверенности в размере 1600 руб., по уплате госпошлины, на юридические услуги в размере 20000 руб., в счет компенсации морального вреда 50000 руб.
Истец В.А.А. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, встречный иск не признали, пояснив, что изначально между сторонами была достигнута устная договоренность о выплате части денежных средств позже, что было связано с продажей покупателем недвижимого имущества; заключение основного договора было отложено, т.к. продавец не подобрала вариант для приобретения другой квартиры; к концу января.... г. из-за снижения курса доллара у истца для приобретения квартиры не хватало денежных средств; в ходе переговоров ответчику предлагались различные варианты оплаты; в апреле..... г. денежные средства имелись в наличии, но ответчик на связь выходить перестала, на предложение заключить основной договор не реагировала; она произвела в спорной квартире ремонт на сумму свыше..... руб. Ответчик Б.Е. и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали, встречный иск поддержали, пояснив, что между сторонами было достигнуто соглашение о 3-сторонней сделке купли-продажи к концу декабря.... г., т.к. должна была быть одновременно приобретена другая квартиры для ее дочери, но в январе..... г. стало известно, что у истца нет в наличии достаточных для доплаты денежных средств; переговоры были перенесены; от выплаты недостающих..... руб. в рассрочку с фиксированным ежемесячным платежом истец отказалась, ответчик утратила интерес к продаже квартиры, была готова вернуть денежные средства. Представитель третьего лица ОМВД России по району Куркино в суд не явился, о слушании дела был извещен, ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом постановлены указанные решение и дополнительное решение, об отмене которых в апелляционной жалобе просит В.А.А.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца В.А.А. по доверенности Б.Н., Ц., представителя ответчика Б.Е. по доверенности Я., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не находит оснований к отмене решения и дополнительного решения суда, постановленных в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая заявленные сторонами исковые требования, суд руководствовался ст. 8 ГК РФ об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей; ст. 420 ГК РФ о договоре; ст. 309 ГК РФ об исполнении обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре; ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке; ст. 166 ГК РФ об оспоримых и ничтожных сделках; ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок; ст. 674 ГК РФ о форме договора найма жилого помещения; ст. 676 ГК РФ об обязанностях наймодателя жилого помещения; ст. 682 ГК РФ о плате за жилое помещение; ст. 151 ГК РФ о компенсации морального вреда; ст. 100 ГПК РФ о судебных расходах.
При разрешении заявленных требований суд установил, что Б.Е. является собственником квартиры по адресу: ....; .... г. между Б.Е. и В.А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры; стороны договорились о заключении договора купли-продажи квартиры в срок до.... г.; в п. 2.2 договора цена жилого помещения была определена в размере.... руб.; на день подписания предварительного договора истцом была произведена оплата в размере.... руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от..... г.; оставшаяся сумма в размере 8700000 руб. подлежала выплате в день заключения основного договора купли-продажи; по п. 2.5 договора жилое помещение подлежало передаче по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью основного договора, в течение 1-го календарного дня с даты подписания основного договора; переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежал государственной регистрации в ЕГРП.
Из материалов дела усматривается, что в счет обеспечения исполнения обязательств залогодателя Б.Е. перед залогодержателем В.А.А. по предварительному договору между ними был заключен договор залога спорной квартиры, предметом которого являлась передача в залог недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств залогодержателя в размере..... руб. сроком до.... г.; в тот же день..... г. Б.Е. по передаточному акту передала В.А.А. спорную квартиру с условием проживании в ней покупателя до регистрации перехода права собственности в течение определенного договором срока; сторонами не оспаривалось, что фактически квартира была передана В.А.А., которая вселилась в квартиру вместе с несовершеннолетним сыном....., была произведена их регистрация в данной квартире по месту жительства.
В материалы дела представлены доказательства того, что.... г. Б.Е. в адрес В.А.А. направила уведомление и претензию с предложением в срок до.... г. заключить основной договор купли-продажи, осуществить перечисление денежных средств в размере.... руб. в счет оплаты оставшейся части стоимости спорного жилого помещения в день заключения основного договора, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, подписать соглашение о переводе долга по коммунальным платежам, образовавшегося с даты заключения предварительного договора по дату заключения основного договора купли-продажи. В результате этого..... г. между сторонами состоялась встреча по вопросу заключения основного договора купли-продажи, на которой истцом было предложено снизить цену договора и заключить основной договор купли-продажи в течение 3-х последующих дней; также истцом было предложено оплатить часть денежных средств по основному договору, оставшийся.... руб. обеспечить залогом принадлежащего ей на праве собственности автомобиля "Audi Q5" и выплатить в течение.... г.
Из протокола встречи.... г. суд установил, что стороны пришли к соглашению об отложении принятия решения по заключению основного договора в целях рассмотрения озвученных сторонами предложений в срок до..... г.; промежуточная встреча была назначена сторонами на.... г.; из протокола встречи от.... г. суд установил, что стороны не достигли согласия ни по одному из ранее озвученных вопросов; .... г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи.... г. с гарантией выплаты..... руб., от чего Б.Е. отказалась.
Отказывая в удовлетворении исковых требований В.А.А., суд первой инстанции исходил из того, что по условиям предварительного договора срок заключения основного договора был установлен до..... г.; поскольку ни одна из сторон до указанного срока не направила другой стороне предложение заключить основной договор, суд сделал вывод о том, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие, а потому отсутствуют основания для удовлетворения требований о понуждении к его заключению. Доводы истца о причинах, по которым основной договор не был заключен в установленный срок, фактической передаче ответчиком спорной квартиры, действиях Б.Е. по отказу от подписания основного договора суд не принял во внимание, поскольку в связи с истечением срока действия предварительного договора они правового значения для дела не имеют. При этом суд верно отметил, что стороны до истечения срока, указанного в предварительном договоре, не направляли друг другу предложений о заключении основного договора, продлении сроков его заключения. Также суд указал, что направление Б.Е..... г. и В.А.А..... г. предложений о заключении основного договора является простой офертой, обязанность по удовлетворению которой, в силу общих положений о свободе договора, не лежит на второй стороне. При этом суд исходил из того, что не имеется законных оснований для понуждения Б.Е. к заключению основного договора, в котором она после прекращения долгового обязательства более не заинтересована; фактическое пользование истцом спорной квартирой соответствующих правовых последствий для нее не влечет, поскольку передаточный акт не содержит сведений об изменении сторонами условий предварительного договора, влияющих на определение срока его действия. Суд сделал вывод о том, что представленные протоколы встреч свидетельствуют о наличии у сторон в течение определенного времени по истечении срока действия предварительного договора намерений заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры на различных условиях, но не являются доказательством заключения соглашения в порядке, установленном ч. 1 ст. 452 ГК РФ об изменении условий предварительного договора, поскольку из буквального толкования содержания протокола от..... г. следует, что стороны пришли к соглашению об отложении принятия решения по существу заключения основного договора в целях рассмотрения озвученных сторонами предложений в срок до.... г., т.е. сторонами был отложен вопрос о принятии решения по заключению основного договора, что не тождественно соглашению сторон о внесении изменений в предварительный договор в части установления нового срока заключения основного договора; в протоколе от..... г. отсутствуют сведения о достижении сторонами какого-либо соглашения. В связи с этим суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что протоколы встреч от... г. и... г. не являются дополнительными соглашениями к предварительному договору от... г., а потому отказал в удовлетворении требований В.А.А. в полном объеме.
Частично удовлетворяя встречные исковые требования Б.Е., суд пришел к выводу о том, что оснований для признания предварительного договора и договора залога мнимыми сделками не имеется, поскольку в счет исполнения условий предварительного договора В.А.А. были внесены денежные средства в размере..... руб., эти денежные средства были приняты Б.Е.; квартира была передана истцу по акту приема-передачи для проживания, куда она вселилась вместе с несовершеннолетним сыном, фактически там проживала; договор залога был зарегистрирован в установленном законом порядке; после прекращения предварительного договора стороны направляли друг другу уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи, что не свидетельствует об отсутствии у покупателя намерения на приобретение спорной квартиры.
Разрешая требования Б.Е. о взыскании денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг и найма жилого помещения, суд исходил из того, что истцом по встречному иску не представлено допустимых доказательств того, что между сторонами был заключен договор найма жилого помещения; договор в письменной форме не заключался, размер оплаты по нему не определялся, а потому суд пришел к выводу о том, что оснований для возложения на ответчика по встречному иску обязанности по оплате ежемесячных платежей по найму спорной квартиры не имеется. Вместе с тем, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком по встречному иску не оспаривалось, что квартира была передана ей в пользование, она вселилась в нее вместе с сыном, где были зарегистрированы по месту жительства, пользовалась предоставляемыми коммунальными услугами, суд пришел к выводу о взыскании с В.А.А. в пользу Б.Е. денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг в размере...... При этом суд не усмотрел оснований для взыскания с В.А.А. денежных средств в счет оплаты расходов по капитальному ремонту, поскольку внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственника жилого помещения, которым В.А.А. не являлась. Б.Е. решение суда в этой части не оспаривается.
Также суд пришел к выводу об удовлетворении требований Б.Е. о признании В.А.А. и ее несовершеннолетнего сына...... не приобретшими право пользования спорным жилым помещением, что является основанием для снятия их с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, поскольку В.А.А. с сыном были вселены и зарегистрированы по данному адресу собственником жилого помещения в связи с заключением предварительного договора купли-продажи, намерением продать квартиру, однако впоследствии предварительный договор прекратил свое действие, основной договор купли-продажи квартиры заключен не был; стороны не являются членами одной семьи, соглашение о порядке пользования спорным жилым помещением отсутствует, а потому В.А.А. и ее сын..... не приобрели право пользования спорным жилым помещением. Правовых оснований для удовлетворения требований Б.Е. о компенсации морального вреда суд не установил, поскольку доказательств причинения истцу по встречному иску морального вреда представлено не было. Б.Е. решение суда в этой части также не оспаривается. На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал в пользу Б.Е. расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 руб., по оплате госпошлины - в размере 683 руб. 15 коп. Решение суда истцом по встречному иску Б.Е. не оспаривается, проверяется судебной коллегией в пределах доводов поданной апелляционной жалобы.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении основного иска, частичном удовлетворении встречных исковых требований, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы истца не могут служить основанием к отмене решения, поскольку направлены на иное толкование требований действующего законодательства, иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их. Судебная коллегия считает, что суд в пределах заявленных требований полно и правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, обоснованно применил нормы действующего законодательства. В мотивировочной части решения суд подробно проанализировал представленные сторонами доказательства, дал надлежащую оценку их доводам в обоснование заявленных требований и возражений. Несогласие истца с данной судом оценкой представленных сторонами доказательств не свидетельствует о неправомерности принятого судом решения и не может служить основанием к его отмене. Довод апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле представителей органа опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетнего ребенка, не основан на законе и не может повлечь отмену решения, поскольку, исходя из положений ст. 28 ГК РФ, ст. 37 ГПК РФ, ст. 56 СК РФ, защиту прав несовершеннолетних детей осуществляют, прежде всего, законные представители детей - родители, в то время как обязательное участие органов опеки и попечительства возможно в определенных законом случаях, к числу которых данный спор не относится. Довод жалобы о несогласии истца с размером взысканных судебных расходов судебная коллегия также считает несостоятельным, поскольку размер взысканных расходов определен судом исходя из совокупности обстоятельств, отраженных в решении; размер взысканных судом расходов судебная коллегия находит обоснованным, отвечающим требованиям действующего законодательства, учитывающим фактические заслуживающие внимания обстоятельства; доказательств чрезмерности взысканной суммы ответчиком не представлено. Требования встречного и первоначального исков связаны с одним и тем же предметом спора, соответственно, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь; удовлетворение встречного иска полностью исключает удовлетворение основного иска, а потому суд первой инстанции правомерно принял к совместному рассмотрению с основным встречное исковое заявление Б.Е. Встречное исковое требование о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг правомерно удовлетворено, т.к. ответчик по встречному иску с сыном проживала по спорному адресу, пользовалась коммунальными услугами, но обязательства по оплате оказанных услуг надлежащим образом не исполнила; размер взысканной суммы рассчитан судом исходя из стоимости потребленных коммунальных услуг. В установленный в предварительном договоре срок основной договор не был заключен, а потому предварительный договор прекратил свое действие, в связи с чем обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от..... г., также прекратились; протоколы встреч от.... г. и.... г. суд не признал дополнительными соглашениями к предварительному договору, поскольку их содержание не свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению об изменений условий предварительного договора. С учетом этого предусмотренных законом оснований для понуждения ответчика заключить основной договор купли-продажи не имеется, как и законных оснований для сохранения за ответчиком и ее сыном права пользования спорным жилым помещением; признание не приобретшими право пользования жилым помещением является основанием для снятия ответчика и ее сына с регистрационного учета по спорному адресу. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 17 января 2017 г. (в редакции определения суда об исправлении арифметической ошибки от 03 апреля 2017 г.), дополнительное решение суда от 03 апреля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)