Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от ООО "Док-13": Корсакова Н.В., генеральный директор на основании протокола N 2 от 27.04.2015, Королев А.Н., представитель по доверенности N 14 от 02.04.2015,
от ООО "Кухни Триволи": Васильева Е.В., представитель по доверенности от 29.02.2016, Боженкова Е.Ю., представитель по доверенности от 26.02.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Док-13" и общества с ограниченной ответственностью "Кухни Триволи" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2015 года по делу N А41-78249/15, принятое судьей Муриной В.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Док-13" к обществу с ограниченной ответственностью "Кухни Триволи" о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Док-13" (далее - ООО "Док-13") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кухни Триволи" (далее - ООО "Кухни Триволи") о взыскании:
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 по постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015 в размере 5 241 198,36 руб.;
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 по переменной части арендной платы за период декабрь 2014 года и за период с 01.01.2015 по 12.01.2015 в размере 905 429 руб. 05 коп.;
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-134/14 от 07.07.2014 по постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015 в размере 125 702,62 руб.;
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 по переменной части арендной платы за январь 2015 года в размере 28 267 руб. 62 коп.;
- - денежных средств в размере 732 207,39 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договорам аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 и N ДА-134/14 от 07.07.2014;
- - денежных средств в размере 315 635 руб. 82 коп. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2015 по делу N А41-78249/15 исковые требования ООО "Док-13" удовлетворены в части взыскания денежных средств в размере 1 047 843,21 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков, суммы задолженности по переменной части арендной платы в размере 886 539,89 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 726,37 руб. (пропорционально удовлетворенным требованиям), в остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда в части удовлетворенных требований, ООО "Кухни Триволи" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Не согласившись с решением суда в части оставленных без удовлетворения требований, ООО "Док-13" также обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители ООО "Док-13" поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили решение суда в обжалуемой части отменить, принять в указанной части новый судебный акт. Возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Кухни Триволи".
Представители ООО "Кухни Триволи" поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили решение суда в обжалуемой части отменить, принять в указанной части новый судебный акт. Возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Док-13".
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 07.07.2014 между ООО "Док-13" (арендодатель) ООО "Кухни Триволи" (арендатор) были заключены договоры аренды нежилых помещений N ДА-133/14 и N ДА-134/14.
В силу пунктов 5.1 каждого из названных договоров, сумма ежемесячной арендной платы состоит из постоянной и переменной частей.
Разделами 5 договоров определены суммы и порядок внесения арендной платы.
В последующем, 25.12.2014 между между ООО "Док-13" (арендодатель) ООО "Кухни Триволи" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N ДА-251/14.
Вместе с тем, 29.12.2014 в связи с соглашением о расторжении договоров N ДА-133/14 и N ДА-134/14 сторонами были подписаны Акты возврата нежилых помещений.
Также, 30.01.2015 в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилых помещений N ДА-251/14 сторонами был также подписан Акт возврата нежилых помещений.
Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО "Док-13" указало, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, а именно: по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 - в части внесения постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015; по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 - в части внесения переменной части арендной платы за период декабрь 2014 года и за период с 01.01.2015 по 12.01.2015; по договору аренды нежилых помещений N ДА-134/14 от 07.07.2014 - в части внесения постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015; по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 - в части внесения переменной части арендной платы за январь 2015 года.
Кроме того, как указал истец, возвращенные помещения имели ряд недостатков, зафиксированных в актах возврата.
Поскольку ответчик в добровольном порядке образовавшиеся суммы задолженности по арендным платежам не перечислил, равно как не устранил недостатки в возвращенных помещениях, ООО "Док-13" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные исковые требования в части взыскания денежных средств в размере 1 047 843, 21 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков, суммы задолженности по переменной части арендной платы в размере 886 539,89 руб., арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта возврата ответчиком арендуемых помещений с недостатками, также из доказанности стоимости работ по их устранению. Между тем, суд указал, что договоры N ДА-133/14 и N ДА-134/14 фактически были прекращены 29.12.2014, ввиду чего не подлежат взысканию постоянная и переменная части арендной платы по договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14 за период после подписания Актов возврата нежилого помещения от 29.12.2014.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, стороны ссылаются на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего полагают обжалуемый судебный акт незаконным.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что не подлежит взысканию постоянная и переменная части арендной платы за период после 29.12.2014 по договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14 от 07.07.2014, поскольку арендуемые помещения были возвращены истцу 29.12.2014, что подтверждается подписанными сторонами Актами возврата нежилых помещений.
Кроме того, в силу пунктов 4.1 договоров N ДА-133/14 и N ДА-134/14 арендатор обязался освободить и передать арендодателю помещение в течение 2-х дней до даты истечения срока аренды свободным от постороннего имущества, в чистом и опрятном состоянии. Передача помещения оформляется Актом возврата нежилого помещения (Приложение N 3), дата подписания которого считается фактической датой окончания настоящего Договора и арендных платежей. Подписание арендатором Акта возврата нежилого помещения не освобождает его от исполнения иных обязательств перед Арендодателем, в соответствии с настоящим Договором, если такие обязательства будут существовать на момент подписания Акта возврата нежилого помещения.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора.
Так, исходя из буквального толкования указанных положений п. 4.1 договоров N ДА-133/14 и N ДА-134/14, дата подписания Акта возврата нежилого помещения считается фактической датой окончания настоящего Договора и арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что договоры N ДА-133/14 и N ДА-134/14 фактически были прекращены 29.12.2014.
Поскольку доказательств того, что арендатор фактически продолжил пользоваться спорными нежилыми помещениями после указанной даты, в материалы дела не представлено, постоянная и переменная части арендной платы по договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14 за период после подписания Актов возврата нежилого помещения от 29.12.2014 после указанной даты взысканию не подлежат.
В силу вышеизложенных обстоятельств, ввиду доказанности материалами дела обстоятельства пользования ответчиком соответствующими помещениями и отсутствием доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, требование о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 по переменной части арендной платы за период с 01.12.2014 по 29.12.2014 в размере 858 272 руб. 27 коп., а также требование о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 по переменной части арендной платы за январь 2015 года в размере 28 267 руб. 62 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При этом, в силу ст. 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Пользование арендуемыми помещениями арендатором осуществлялось, факт пользования им не оспаривается, следовательно, арендатор пользовался и коммунальными услугами.
Доказательств того, что арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные услуги по счетам, выставляемых соответствующими организациями, ответчиком не представлено.
Следовательно, истец правомерно предъявлял к оплате коммунальные услуги, обязательства, по оплате которых по договорам аренды, отнесены на арендатора.
В данном случае факт неисполнения ответчиком принятых на себя по договорам аренды обязательств подтвержден представленными в материалы дела документальными доказательствами. Доказательств оплаты задолженности, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком не приведено. Таким образом, всего сумма задолженности по переменной части арендной платы, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 886 539,89 руб.
В отношении требования о взыскании с ответчика 732 207,39 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договорам аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 и N ДА-134/14 от 07.07.2014, а также 315 635 руб. 82 коп. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 арбитражный апелляционный суд полагает следующее.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно условиям спорных договоров, арендатор обязан освободить и передать Арендодателю помещение в течение 2 (двух) дней до даты истечения срока аренды свободным от постороннего имущества, в чистом и опрятном состоянии, все выявленные в ходе ежемесячных проверок повреждения, а также изменения любых инженерно-технических коммуникаций, в том числе охранной и пожарной сигнализации, системы вентиляции и кондиционирования воздуха, произведенные перепланировки и реконструкции арендованного помещения должны быть устранены за счет арендатора к моменту передачи помещения арендодателю по Акту возврата нежилого помещения (пункты 4.1, 4.2, 6.2, 6.3 Договоров).
В период действия договоров аренды сторонами проводились совместные инспекции арендуемых помещений.
По результатам таких инспекций между сторонами были составлены и подписаны акты инспектирования помещений от 03.10.2014, от 15.10.2014, согласно которым в арендуемых помещениях были обнаружены указанные в них недостатки, в связи с чем их устранение было возложено на Арендатора своими силами за свой счет. Сторонами был согласован срок (до 19.12.2014), способ (вид работ) устранения недостатков и ответственность Арендатора, которую он несет при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по устранению выявленных недостатков (согласно условиям Договоров аренды и п. 4.2. Соглашений о внесении изменений и дополнений в договор аренды).
Из материалов дела усматривается, что в ходе приемки арендодателем было обнаружено неисполнение арендатором обязательств по устранению выявленных и отраженных в актах инспектирования помещений от 03.10.2014, от 15.10.2014 недостатков, в некоторых нежилых помещениях находится имущество арендатора, мусор, состояние арендованных помещений с учетом нормального износа хуже, чем арендатор их получил, кроме того, в арендованных помещениях, в нарушение условий договоров, арендатором произведено изменение инженерно-технических коммуникаций, в том числе охранной и пожарной сигнализации, системы вентиляции и кондиционирования воздуха, произведена перепланировка. Стороны составили перечень нежилых помещений, по которым имеются указанные недостатки и согласовали способы их устранения.
В последующем, 13.01.2015 сторонами составлены Акты об устранении выявленных недостатков к договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14, в пункте 3 которых стороны согласовали, что недостатки помещений, не устраненные арендатором к 15.01.2015, будут устранены силами арендодателя за счет арендатора.
Так, 20.02.2015 арендодатель согласно пункту 6.3 договоров письмами N 31 от 20.02.2015 и N 32 от 20.02.2015 представил арендатору смету на устранение недостатков арендованных нежилых помещений, а также счет на возмещение стоимости произведенных работ по устранению недостатков и потребовал от арендатора, в том числе возместить стоимость работ по устранению недостатков в помещениях.
Между тем, арендатор в письмах N 59 от 27.02.2015 и N 60 от 27.02.2015 сообщил арендодателю о своем отказе возместить стоимость работ по устранению недостатков в помещениях, ссылаясь на отсутствие для этого оснований, не оспаривая при этом стоимость произведенных арендодателем работ по устранению недостатков в помещениях.
В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Для наступления ответственности, предусмотренной ст. 15 ГК РФ, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вины причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями.
При этом под причинно-следственной связью понимается такая связь явлений, при которой одно из явлений (причина) не только предшествует по времени второму (следствию) - причинению убытков, но и порождает его, влечет его наступление. Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Отсутствие хотя бы одного элемента влечет порочность правовой конструкции.
Так, истцом представлены доказательства того, что недостатки устранялись с учетом актов инспектирования, подписанных ответчиком. В материалы дела истцом представлено Техническое задание к договору подряда N 19/01/15 от 19.01.2015, данное ООО "Столичная компания", в силу п. 1 которого истец поручил подрядчику произвести восстановление металлоконструкции в объеме 35 кв. м, восстановить остекление фасада здания литера Б-1 в помещениях N 53, 55, 64, 69, 77, 82 в объеме 105.6 кв. м. Работы выполнить с соблюдением правил техники безопасности, а также СНиП и СП.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что материалами дела обоснован размер убытков, подтвержден факт того, что убытки истца возникли в результате действий ответчика по использованию спорного помещения в предпринимательских целях, между указанными действиями и их последствиями имеется причинно-следственная связь, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование о взыскании денежных средств в размере 1 047 843,21 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков подлежит удовлетворению.
При этом, арбитражным апелляционным судом отклоняется довод апелляционной жалобы ответчика о том, что судом не был исследован вопрос о состоянии переданных изначально арендатору помещений, о наличии или отсутствии вины ответчика в возникшем у истца ущербе, поскольку представленные в материалы дела акты возврата помещений были подписаны ответчиком при отсутствии каких-либо возражений, ввиду чего, в отсутствие доказательств обратного, с учетом имеющихся в материалах дела Актов инспектирования помещений и Актов об устранении выявленных недостатков, у суда отсутствуют основания полагать доказанным обстоятельства того, что изначально помещения были переданы арендатору в пользование в ненадлежащем состоянии.
При этом, арбитражным апелляционным судом принято во внимание то обстоятельство, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у сторон каких-либо споров либо возражений относительно состояния переданного арендатору в пользование имущества.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционных жалоб не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2015 года по делу N А41-78249/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 N 10АП-826/2016 ПО ДЕЛУ N А41-78249/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу N А41-78249/15
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от ООО "Док-13": Корсакова Н.В., генеральный директор на основании протокола N 2 от 27.04.2015, Королев А.Н., представитель по доверенности N 14 от 02.04.2015,
от ООО "Кухни Триволи": Васильева Е.В., представитель по доверенности от 29.02.2016, Боженкова Е.Ю., представитель по доверенности от 26.02.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Док-13" и общества с ограниченной ответственностью "Кухни Триволи" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2015 года по делу N А41-78249/15, принятое судьей Муриной В.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Док-13" к обществу с ограниченной ответственностью "Кухни Триволи" о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Док-13" (далее - ООО "Док-13") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кухни Триволи" (далее - ООО "Кухни Триволи") о взыскании:
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 по постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015 в размере 5 241 198,36 руб.;
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 по переменной части арендной платы за период декабрь 2014 года и за период с 01.01.2015 по 12.01.2015 в размере 905 429 руб. 05 коп.;
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-134/14 от 07.07.2014 по постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015 в размере 125 702,62 руб.;
- - суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 по переменной части арендной платы за январь 2015 года в размере 28 267 руб. 62 коп.;
- - денежных средств в размере 732 207,39 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договорам аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 и N ДА-134/14 от 07.07.2014;
- - денежных средств в размере 315 635 руб. 82 коп. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2015 по делу N А41-78249/15 исковые требования ООО "Док-13" удовлетворены в части взыскания денежных средств в размере 1 047 843,21 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков, суммы задолженности по переменной части арендной платы в размере 886 539,89 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 726,37 руб. (пропорционально удовлетворенным требованиям), в остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда в части удовлетворенных требований, ООО "Кухни Триволи" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Не согласившись с решением суда в части оставленных без удовлетворения требований, ООО "Док-13" также обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители ООО "Док-13" поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили решение суда в обжалуемой части отменить, принять в указанной части новый судебный акт. Возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Кухни Триволи".
Представители ООО "Кухни Триволи" поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили решение суда в обжалуемой части отменить, принять в указанной части новый судебный акт. Возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Док-13".
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 07.07.2014 между ООО "Док-13" (арендодатель) ООО "Кухни Триволи" (арендатор) были заключены договоры аренды нежилых помещений N ДА-133/14 и N ДА-134/14.
В силу пунктов 5.1 каждого из названных договоров, сумма ежемесячной арендной платы состоит из постоянной и переменной частей.
Разделами 5 договоров определены суммы и порядок внесения арендной платы.
В последующем, 25.12.2014 между между ООО "Док-13" (арендодатель) ООО "Кухни Триволи" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N ДА-251/14.
Вместе с тем, 29.12.2014 в связи с соглашением о расторжении договоров N ДА-133/14 и N ДА-134/14 сторонами были подписаны Акты возврата нежилых помещений.
Также, 30.01.2015 в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилых помещений N ДА-251/14 сторонами был также подписан Акт возврата нежилых помещений.
Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО "Док-13" указало, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, а именно: по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 - в части внесения постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015; по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 - в части внесения переменной части арендной платы за период декабрь 2014 года и за период с 01.01.2015 по 12.01.2015; по договору аренды нежилых помещений N ДА-134/14 от 07.07.2014 - в части внесения постоянной части арендной платы за период с 29.12.2014 по 02.02.2015; по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 - в части внесения переменной части арендной платы за январь 2015 года.
Кроме того, как указал истец, возвращенные помещения имели ряд недостатков, зафиксированных в актах возврата.
Поскольку ответчик в добровольном порядке образовавшиеся суммы задолженности по арендным платежам не перечислил, равно как не устранил недостатки в возвращенных помещениях, ООО "Док-13" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные исковые требования в части взыскания денежных средств в размере 1 047 843, 21 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков, суммы задолженности по переменной части арендной платы в размере 886 539,89 руб., арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта возврата ответчиком арендуемых помещений с недостатками, также из доказанности стоимости работ по их устранению. Между тем, суд указал, что договоры N ДА-133/14 и N ДА-134/14 фактически были прекращены 29.12.2014, ввиду чего не подлежат взысканию постоянная и переменная части арендной платы по договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14 за период после подписания Актов возврата нежилого помещения от 29.12.2014.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, стороны ссылаются на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего полагают обжалуемый судебный акт незаконным.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что не подлежит взысканию постоянная и переменная части арендной платы за период после 29.12.2014 по договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14 от 07.07.2014, поскольку арендуемые помещения были возвращены истцу 29.12.2014, что подтверждается подписанными сторонами Актами возврата нежилых помещений.
Кроме того, в силу пунктов 4.1 договоров N ДА-133/14 и N ДА-134/14 арендатор обязался освободить и передать арендодателю помещение в течение 2-х дней до даты истечения срока аренды свободным от постороннего имущества, в чистом и опрятном состоянии. Передача помещения оформляется Актом возврата нежилого помещения (Приложение N 3), дата подписания которого считается фактической датой окончания настоящего Договора и арендных платежей. Подписание арендатором Акта возврата нежилого помещения не освобождает его от исполнения иных обязательств перед Арендодателем, в соответствии с настоящим Договором, если такие обязательства будут существовать на момент подписания Акта возврата нежилого помещения.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора.
Так, исходя из буквального толкования указанных положений п. 4.1 договоров N ДА-133/14 и N ДА-134/14, дата подписания Акта возврата нежилого помещения считается фактической датой окончания настоящего Договора и арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что договоры N ДА-133/14 и N ДА-134/14 фактически были прекращены 29.12.2014.
Поскольку доказательств того, что арендатор фактически продолжил пользоваться спорными нежилыми помещениями после указанной даты, в материалы дела не представлено, постоянная и переменная части арендной платы по договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14 за период после подписания Актов возврата нежилого помещения от 29.12.2014 после указанной даты взысканию не подлежат.
В силу вышеизложенных обстоятельств, ввиду доказанности материалами дела обстоятельства пользования ответчиком соответствующими помещениями и отсутствием доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, требование о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 по переменной части арендной платы за период с 01.12.2014 по 29.12.2014 в размере 858 272 руб. 27 коп., а также требование о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 по переменной части арендной платы за январь 2015 года в размере 28 267 руб. 62 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При этом, в силу ст. 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Пользование арендуемыми помещениями арендатором осуществлялось, факт пользования им не оспаривается, следовательно, арендатор пользовался и коммунальными услугами.
Доказательств того, что арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные услуги по счетам, выставляемых соответствующими организациями, ответчиком не представлено.
Следовательно, истец правомерно предъявлял к оплате коммунальные услуги, обязательства, по оплате которых по договорам аренды, отнесены на арендатора.
В данном случае факт неисполнения ответчиком принятых на себя по договорам аренды обязательств подтвержден представленными в материалы дела документальными доказательствами. Доказательств оплаты задолженности, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком не приведено. Таким образом, всего сумма задолженности по переменной части арендной платы, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 886 539,89 руб.
В отношении требования о взыскании с ответчика 732 207,39 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договорам аренды нежилых помещений N ДА-133/14 от 07.07.2014 и N ДА-134/14 от 07.07.2014, а также 315 635 руб. 82 коп. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков по договору аренды нежилых помещений N ДА-251/14 от 25.12.2014 арбитражный апелляционный суд полагает следующее.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно условиям спорных договоров, арендатор обязан освободить и передать Арендодателю помещение в течение 2 (двух) дней до даты истечения срока аренды свободным от постороннего имущества, в чистом и опрятном состоянии, все выявленные в ходе ежемесячных проверок повреждения, а также изменения любых инженерно-технических коммуникаций, в том числе охранной и пожарной сигнализации, системы вентиляции и кондиционирования воздуха, произведенные перепланировки и реконструкции арендованного помещения должны быть устранены за счет арендатора к моменту передачи помещения арендодателю по Акту возврата нежилого помещения (пункты 4.1, 4.2, 6.2, 6.3 Договоров).
В период действия договоров аренды сторонами проводились совместные инспекции арендуемых помещений.
По результатам таких инспекций между сторонами были составлены и подписаны акты инспектирования помещений от 03.10.2014, от 15.10.2014, согласно которым в арендуемых помещениях были обнаружены указанные в них недостатки, в связи с чем их устранение было возложено на Арендатора своими силами за свой счет. Сторонами был согласован срок (до 19.12.2014), способ (вид работ) устранения недостатков и ответственность Арендатора, которую он несет при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по устранению выявленных недостатков (согласно условиям Договоров аренды и п. 4.2. Соглашений о внесении изменений и дополнений в договор аренды).
Из материалов дела усматривается, что в ходе приемки арендодателем было обнаружено неисполнение арендатором обязательств по устранению выявленных и отраженных в актах инспектирования помещений от 03.10.2014, от 15.10.2014 недостатков, в некоторых нежилых помещениях находится имущество арендатора, мусор, состояние арендованных помещений с учетом нормального износа хуже, чем арендатор их получил, кроме того, в арендованных помещениях, в нарушение условий договоров, арендатором произведено изменение инженерно-технических коммуникаций, в том числе охранной и пожарной сигнализации, системы вентиляции и кондиционирования воздуха, произведена перепланировка. Стороны составили перечень нежилых помещений, по которым имеются указанные недостатки и согласовали способы их устранения.
В последующем, 13.01.2015 сторонами составлены Акты об устранении выявленных недостатков к договорам N ДА-133/14 и N ДА-134/14, в пункте 3 которых стороны согласовали, что недостатки помещений, не устраненные арендатором к 15.01.2015, будут устранены силами арендодателя за счет арендатора.
Так, 20.02.2015 арендодатель согласно пункту 6.3 договоров письмами N 31 от 20.02.2015 и N 32 от 20.02.2015 представил арендатору смету на устранение недостатков арендованных нежилых помещений, а также счет на возмещение стоимости произведенных работ по устранению недостатков и потребовал от арендатора, в том числе возместить стоимость работ по устранению недостатков в помещениях.
Между тем, арендатор в письмах N 59 от 27.02.2015 и N 60 от 27.02.2015 сообщил арендодателю о своем отказе возместить стоимость работ по устранению недостатков в помещениях, ссылаясь на отсутствие для этого оснований, не оспаривая при этом стоимость произведенных арендодателем работ по устранению недостатков в помещениях.
В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Для наступления ответственности, предусмотренной ст. 15 ГК РФ, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вины причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями.
При этом под причинно-следственной связью понимается такая связь явлений, при которой одно из явлений (причина) не только предшествует по времени второму (следствию) - причинению убытков, но и порождает его, влечет его наступление. Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Отсутствие хотя бы одного элемента влечет порочность правовой конструкции.
Так, истцом представлены доказательства того, что недостатки устранялись с учетом актов инспектирования, подписанных ответчиком. В материалы дела истцом представлено Техническое задание к договору подряда N 19/01/15 от 19.01.2015, данное ООО "Столичная компания", в силу п. 1 которого истец поручил подрядчику произвести восстановление металлоконструкции в объеме 35 кв. м, восстановить остекление фасада здания литера Б-1 в помещениях N 53, 55, 64, 69, 77, 82 в объеме 105.6 кв. м. Работы выполнить с соблюдением правил техники безопасности, а также СНиП и СП.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что материалами дела обоснован размер убытков, подтвержден факт того, что убытки истца возникли в результате действий ответчика по использованию спорного помещения в предпринимательских целях, между указанными действиями и их последствиями имеется причинно-следственная связь, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование о взыскании денежных средств в размере 1 047 843,21 руб. в качестве возмещения стоимости работ по устранению недостатков подлежит удовлетворению.
При этом, арбитражным апелляционным судом отклоняется довод апелляционной жалобы ответчика о том, что судом не был исследован вопрос о состоянии переданных изначально арендатору помещений, о наличии или отсутствии вины ответчика в возникшем у истца ущербе, поскольку представленные в материалы дела акты возврата помещений были подписаны ответчиком при отсутствии каких-либо возражений, ввиду чего, в отсутствие доказательств обратного, с учетом имеющихся в материалах дела Актов инспектирования помещений и Актов об устранении выявленных недостатков, у суда отсутствуют основания полагать доказанным обстоятельства того, что изначально помещения были переданы арендатору в пользование в ненадлежащем состоянии.
При этом, арбитражным апелляционным судом принято во внимание то обстоятельство, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у сторон каких-либо споров либо возражений относительно состояния переданного арендатору в пользование имущества.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционных жалоб не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2015 года по делу N А41-78249/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)