Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Конкурсный управляющий ссылается на то, что оспариваемая сделка совершена представителями должника при отсутствии полномочий на ее совершение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Андреева А.В.
судей Крыжской Л.А., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
- от ООО "Тонус Плюс": Дорожкин А.Д. - представитель по дов. от 17.03.2016 (срок на 3 года);
- от конкурсного управляющего: Бондарь А.А. - явился лично (паспорт): Гаврилов А.И. - представитель по дов. от 11.01.2017 (срок на 3 года);
- от ПК "ЖСК Парковый 14": Штейнберг А.С. - представитель по дов. от 15.09.2016 (срок на 3 года); Новиков С.В. - представитель по дов. от 08.02.2017 (срок на 2 года);
- от Комаровой О.А.:
от Болотовой В.В.:
- от Жулидова А.В.: Новиков С.В. - представитель по дов. от 23.01.2017;
- от Поляковой О.В.: Волков М.Ю. - представитель по дов. от 20.05.2016 (срок на 3 года);
- от Ящук Т.В.: Чернышевская А.В. - представитель по дов. от 09.08.2016 (срок на 3 года);
- от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ПК "ЖСК "Парковый 14", Комаровой Ольги Алексеевны, Живодуева Андрея Сергеевича, Пироговой Марины Николаевны, Жулидова Александра Викторовича, Зуева Виктора Николаевича, Болотовой Виктории Валентиновны на определение Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А84-927/2013,
установил:
конкурсный управляющий Бондарь Александр Анатольевич, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью ООО "Тонус Плюс" (ИНН 30475947) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании недействительным договора от 02.10.2011 о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО "Тонус Плюс" и потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив "Парковый-14" (ИНН 9201008126, ОГРН 1149204024078) в редакции от 12.02.2013 с учетом дополнительных соглашений в редакции от 30.05.2013 и о применении последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства со строительными адресами: ул. Парковая, дома N 14-б, 14, 14-д в г. Севастополе, в конкурсную массу должника.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 (судья В.О.Головко) заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ООО "Тонус Плюс" и ПК "ЖСК "Парковый-14" 02.10.2011 в редакции от 12.02.2013 с учетом дополнительных соглашений в редакции от 30.05.2013. Применены последствия недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства со строительными адресами: ул. Парковая, дома N 14-б, 14, 14-д в г. Севастополе, в конкурсную массу должника.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 (судьи: Р.С.Вахитов, В.С.Голик, Л.Н.Оликова) определение суда области от 07.10.2016 изменено в части: пункты 1 и 3 резолютивной части определения изложены в новой редакции: "1. Заявление удовлетворить частично. 3. Применить последствия недействительности сделок путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства со строительными адресами: ул. Парковая, дома N 14, 14-д в г. Севастополе, в конкурсную массу должника - ООО "Тонус Плюс".
В части применения последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектом незавершенного строительства со строительным адресом: ул. Парковая, дом N 14-б в г. Севастополе в конкурсную массу должника, отказано.
Не соглашаясь с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ПК "ЖСК "Парковый 14", Комарова О.А., Живодуев А.С., Пирогова М.Н., Жулидов А.В., Зуев В.Н., Болотова В.В. обратились с кассационными жалобами, в которых просят отменить судебные акты, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм процессуального права.
В судебном заседании представители ПК "ЖСК "Парковый 14", Комарова О.А., Живодуев А.С., Пирогова М.Н., Жулидов А.В., Зуев В.Н., Болотова В.В. поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ, в их отсутствие.
Проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей ПК "ЖСК "Парковый 14", Комарова О.А., Живодуев А.С., Пирогова М.Н., Жулидов А.В., Зуев В.Н., Болотова В.В., судебная коллегия находит определение Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.10.2011 между обслуживающим кооперативом "ЖСК "Парковый 14-б", (ОК ЖСК "Парковый-14") и ООО "Тонус Плюс" заключен договор от 02.10.2011 о долевом участии в строительстве.
Согласно п. 1.1 договора стороны организуют совместное долевое участие в сооружении на участке строительства объекта строительства, объединяя для этого свои имущественные, финансовые, организационные, технические и иные возможности путем внесения вкладов пропорционально установленным договором долям и с последующим получением в собственность результата строительства в размере установленных договором долей.
В соответствии с пунктом 2.1 договора ОК ЖСК "Парковый-14" выступает в качестве долевого участника строительства.
Пунктом 5.1 договора на ООО "Тонус Плюс" возложены обязанности заказчика при проектных и строительных работах на объекте строительства.
17.08.2012 договор о долевом участии в строительстве изложен сторонами в новой редакции.
Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено регулирование взаимоотношений сторон при строительстве и последующем обслуживании объекта строительства, а также определение факта и порядка передачи функций застройщика-заказчика строительства и возникновение в связи с этим взаимных прав и обязанностей.
Согласно п. 1.2 договора стороны организуют совместное долевое участие в сооружении на земельном участке объекта строительства. Стороны определили, что объектом строительства являются три 12-этажных многоквартирных жилых дома с объектами соцкультбыта, наружными сетями и объектами благоустройства, запроектированные и строящиеся на земельном участке, площадью 0,4000 га, состоящий из земельного участка N 1 кадастровый N 8536400000:01:016:0057, площадью 0,21150 га, земельного участка N 2 кадастровый N 8536400000:01:0165:0056, площадью 0,1850 га, а также земельного участка площадью 0,0933 га кадастровый N 853640000:01:016:0034, площадью 0,0040 га, предоставленных ООО "Тонус Плюс" для строительства и обслуживания многоквартирного жилого комплекса с объектами торговли и соцкультбыта в аренду сроком на 25 лет решениями Севастопольского городского Совета от 08.07.2008 N 4783 и от 24.01.2007 N 1436.
Пунктом 2.5 договора сторонами установлено, что ОК "ЖСК "Парковый 14" выступает в договоре в качестве долевого участника строительства и застройщика-заказчика, ООО "Тонус Плюс" в качестве долевого участника строительства и застройщика-заказчика.
17.08.2012 ООО "Тонус Плюс" передало, а ОК "ЖСК "Парковый 14" принял в оперативное управление на условиях договора от 02.10.2011 об участии в долевом строительстве строительную площадку на земельном участке со строительными адресами: ул. Парковая, 14, 14-б и 14-д в г. Севастополе, что подтверждается подписанным полномочными представителями сторон актом приема-передачи строительной площадки.
При этом, 10.02.2013 соглашением вышеуказанный договор о долевом участии в строительстве расторгнут с сохранением состояния взаиморасчетов, определенных актами о взаиморасчетах в редакции от 05.02.2013.
12.02.2013 стороны (в соответствии с п. 1.3 - дольщики) заключили новый договор, целью которого является совместное долевое участие в сооружении объекта строительства - многоквартирных жилых домов N 14, N 14-б, N 14-д с объектами торговли и соцкультбыта, наружными сетями и объектами благоустройства, запроектированных и строящихся на земельных участках, предоставленных ООО "Тонус Плюс" для строительства и обслуживания многоквартирного жилого комплекса с объектами торговли и соцкультбыта в аренду сроком на 25 лет решениями Севастопольского городского Совета N 4783 от 08.07.2008 и от 24.01.2007 N 1436.
В пункте 2.1 договора стороны установили, что за ОК "ЖСК "Парковый 14" регистрируется право собственности на не завершенные строительством жилые дома 14, 14-б и 14-д по улице Парковой в городе Севастополе. До 10.02.2013 стороны являлись долевыми участниками строительства объекта, а соотношение долей в строительстве определяется на основании акта сверки взаиморасчетов сторон от 05.02.2013.
Пунктом 3.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2013 N 1) стороны распределили между собой доли в объекте строительства. Согласно данному пункту ПК "ЖСК "Парковый-14" принадлежат все нежилые помещения, парковочные места и квартиры в полном объеме во всех трех домах, а ООО "Тонус Плюс" - лишь право безвозмездного пользования (без права собственности) в течение 2 календарных лет с даты ввода дома в эксплуатацию нежилым помещением проектной площадью 62,2 кв. м, расположенным на 1 этаже дома N 14, в осях 16-17, литеры "К" - "Ж".
В соответствии с п. 4.3 договора финансирование строительства в объеме и в порядке, установленных договором, является обязанностью ОК "ЖСК "Парковый 14".
29.05.2013 и 30.05.2013 сторонами заключены дополнительные соглашения N 1 и N 2 к договору о долевом участии в строительстве от 12.02.2013.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.11.2015 ООО "Тонус-Плюс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бондарь Александр Анатольевич.
Ссылаясь на то, оспариваемая сделка совершена представителем ООО "Тонус Плюс" при отсутствии полномочий на ее совершение, а также на нарушение сторонами договора порядка, установленного ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", что влечет недействительность сделки в силу ч. 1 ст. 203 ГК Украины, конкурсный управляющий Бондарь А.А. обратился в Арбитражный суд города Севастополя с настоящим заявлением.
Разрешая спор и удовлетворяя требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемой сделки нормам ГК Украины и ряду других актов гражданского законодательства, а также об отсутствии у представителя ООО "Тонус Плюс" необходимого для совершения указанной сделки объема гражданской дееспособности.
Изменяя вынесенное по делу определение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектом незавершенного строительства со строительным адресом: ул. Парковая, дома N 14, N 14-Д в городе Севастополе, в конкурсную массу должника - ООО "Тонус Плюс". Также, суд апелляционной инстанции в мотивировочной части постановления указал на то, что ни объекты незавершенного строительства, ни право пользования земельным участком на основании аренды не являлись основными фондами (средствами) истца, поэтому указание суда первой инстанции со ссылкой на пункт 9.6.9 Устава ООО "Тонус Плюс" на отсутствие у директора необходимого объема полномочий на подписание оспариваемого договора ввиду отсутствия решения общего собрания участников Общества об отчуждении основных фондов Общества является неправомерным.
В остальной части суд апелляционной инстанции согласился с выводами определения.
При этом суды обеих инстанций, принимая во внимание, что оспариваемые сделки совершены сторонами до присоединения Республики Крым к Российской Федерации и в период пребывания города федерального значения Севастополя в составе Украины, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам лиц, участвующих в деле, применили нормы материального права Украины.
По мнению суда кассационной инстанции, разрешая настоящий спор, установив все существенные обстоятельства, суды не учли следующее.
Так, признавая недействительным по правилам ч. 1 ст. 203 ГК Украины договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ООО "Тонус Плюс" и ПК "ЖСК "Парковый-14" 02.10.2011, суды пришли к выводу о том, что спорная сделка нарушает запрет на инвестирование и финансирование объектов жилищного строительства способами, не указанными в статье 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности".
Согласно части 3 статьи 4 названного Закона объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Этой же нормой установлено, что инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости.
Свой вывод о нарушении условиями спорной сделки приведенной нормы суды обосновали результатами оценки пункта 4.3 Договора о долевом участии в строительстве от 02.10.2011 (в редакции от 12.02.2013), которым обязанность по финансированию строительства возложена на ОК "ЖСК "Парковый 14".
Однако в обжалуемых актах суды в нарушение пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привели никакого правового обоснования возможности признания недействительной сделки в полном объеме в случае установления несоответствия закону одного из пунктов дополнительного соглашения к оспариваемому договору.
Кроме того в обоснование своего вывода суды сослались на результаты оценки Устава ОК "ЖСК "Парковый 14", согласно которому основными источниками формирования имущества Кооператива являются взносы членов Кооператива.
Между тем, названный документ регулирует правоотношения кооператива и его членов, не устанавливает никаких взаимных прав и обязанностей для сторон Договора о долевом участии в строительстве от 02.10.2011, в связи с чем, не является относимым доказательством по настоящему спору.
В обоснование вывода о недействительности спорной сделки (пункт 1.3 Договора о долевом участии в строительстве от 12.02.2013) арбитражный суд также сослался на нарушение ее условиями пункту 4 статьи 1 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) "О регулировании градостроительной деятельности" по смыслу которого право на застройку земельного участка неразрывно связано с конкретным землепользователем и не может быть произвольно передано другому лицу, поскольку право на выполнение подготовительных и строительных работ принадлежит заказчику строительства или генеральному подрядчику (подрядчику).
Вместе с тем, ни в заявлении конкурсного управляющего, ни в обжалуемых судебных актах не имеется ссылок на то, какие именно права должника или его кредиторов нарушаются приведенным условием спорной сделки.
Названное обстоятельство имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора в связи с наличием в судебных актах вывода об отсутствии оснований для признания спорной сделки ничтожной, поскольку в гражданском Законодательстве Украины не имеется норм о ничтожности сделок за исключением случаев несоблюдения сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора.
Изложенное обстоятельство, а также ссылка на необходимость применения в данном случае гражданского законодательства Украины свидетельствуют и о неправомерности вывода суда об отклонении возражений ПК "ЖСК "Парковый 14" об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям, основанного на правилах п. 2 ст. 181 ГК РФ и п. 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве).
Кроме того, следует признать необоснованным применение судом дефиниций Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также его разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010.
Так, суд пришел к вводу о том, что "спорный договор отвечает признакам подозрительной сделки, так как в результате его заключения (с учетом уточнений условий п. 3.5 договора) должник полностью лишился какой-либо доли в объекте строительства - многоквартирных домах N 14, N 14-Б и N 14-Д по улице Парковой в городе Севастополе. Оспариваемый договор долевого участия в строительстве противоречит действующему на момент его заключения законодательству, что влечет его недействительность, соответственно данная сделка на момент ее заключения противоречила интересам должника".
Вместе с тем, в гражданском праве Украины, подлежащем применению в данном случае, понятие подозрительной сделки отсутствует, а на какие-либо иные нормы, позволяющие признать сделку недействительной в случае нарушения ею прав и интересов должника, заявитель не ссылается. При этом, таких норм не установлено и арбитражным судом.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что определение суда первой инстанции от 07.10.2016 и постановление апелляционного суда от 07.02.2017 подлежат отмене. При этом суд кассационной инстанции полагает необходимым принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 3 ст. 288, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А84-927/2013 отменить.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Тонус Плюс" Бондарь А.А. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве, заключенного ООО "Тонус Плюс" и ПК "ЖСК Парковый - 14" 02.10.2011 в редакции от 12.02.2013 с учетом дополнительных соглашений в редакции от 30.05.2013 и применении последствий недействительности сделки отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, установленном ст. 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2017 N Ф10-2815/2016 ПО ДЕЛУ N А84-927/2013
Требование: О признании недействительным договора о долевом участии в строительство с учетом дополнительных соглашений, применении последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства в конкурсную массу должника.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Конкурсный управляющий ссылается на то, что оспариваемая сделка совершена представителями должника при отсутствии полномочий на ее совершение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2017 г. по делу N А84-927/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Андреева А.В.
судей Крыжской Л.А., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
- от ООО "Тонус Плюс": Дорожкин А.Д. - представитель по дов. от 17.03.2016 (срок на 3 года);
- от конкурсного управляющего: Бондарь А.А. - явился лично (паспорт): Гаврилов А.И. - представитель по дов. от 11.01.2017 (срок на 3 года);
- от ПК "ЖСК Парковый 14": Штейнберг А.С. - представитель по дов. от 15.09.2016 (срок на 3 года); Новиков С.В. - представитель по дов. от 08.02.2017 (срок на 2 года);
- от Комаровой О.А.:
от Болотовой В.В.:
- от Жулидова А.В.: Новиков С.В. - представитель по дов. от 23.01.2017;
- от Поляковой О.В.: Волков М.Ю. - представитель по дов. от 20.05.2016 (срок на 3 года);
- от Ящук Т.В.: Чернышевская А.В. - представитель по дов. от 09.08.2016 (срок на 3 года);
- от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ПК "ЖСК "Парковый 14", Комаровой Ольги Алексеевны, Живодуева Андрея Сергеевича, Пироговой Марины Николаевны, Жулидова Александра Викторовича, Зуева Виктора Николаевича, Болотовой Виктории Валентиновны на определение Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А84-927/2013,
установил:
конкурсный управляющий Бондарь Александр Анатольевич, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью ООО "Тонус Плюс" (ИНН 30475947) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании недействительным договора от 02.10.2011 о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО "Тонус Плюс" и потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив "Парковый-14" (ИНН 9201008126, ОГРН 1149204024078) в редакции от 12.02.2013 с учетом дополнительных соглашений в редакции от 30.05.2013 и о применении последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства со строительными адресами: ул. Парковая, дома N 14-б, 14, 14-д в г. Севастополе, в конкурсную массу должника.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 (судья В.О.Головко) заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ООО "Тонус Плюс" и ПК "ЖСК "Парковый-14" 02.10.2011 в редакции от 12.02.2013 с учетом дополнительных соглашений в редакции от 30.05.2013. Применены последствия недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства со строительными адресами: ул. Парковая, дома N 14-б, 14, 14-д в г. Севастополе, в конкурсную массу должника.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 (судьи: Р.С.Вахитов, В.С.Голик, Л.Н.Оликова) определение суда области от 07.10.2016 изменено в части: пункты 1 и 3 резолютивной части определения изложены в новой редакции: "1. Заявление удовлетворить частично. 3. Применить последствия недействительности сделок путем возврата строительной площадки с объектами незавершенного строительства со строительными адресами: ул. Парковая, дома N 14, 14-д в г. Севастополе, в конкурсную массу должника - ООО "Тонус Плюс".
В части применения последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектом незавершенного строительства со строительным адресом: ул. Парковая, дом N 14-б в г. Севастополе в конкурсную массу должника, отказано.
Не соглашаясь с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ПК "ЖСК "Парковый 14", Комарова О.А., Живодуев А.С., Пирогова М.Н., Жулидов А.В., Зуев В.Н., Болотова В.В. обратились с кассационными жалобами, в которых просят отменить судебные акты, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм процессуального права.
В судебном заседании представители ПК "ЖСК "Парковый 14", Комарова О.А., Живодуев А.С., Пирогова М.Н., Жулидов А.В., Зуев В.Н., Болотова В.В. поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ, в их отсутствие.
Проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей ПК "ЖСК "Парковый 14", Комарова О.А., Живодуев А.С., Пирогова М.Н., Жулидов А.В., Зуев В.Н., Болотова В.В., судебная коллегия находит определение Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.10.2011 между обслуживающим кооперативом "ЖСК "Парковый 14-б", (ОК ЖСК "Парковый-14") и ООО "Тонус Плюс" заключен договор от 02.10.2011 о долевом участии в строительстве.
Согласно п. 1.1 договора стороны организуют совместное долевое участие в сооружении на участке строительства объекта строительства, объединяя для этого свои имущественные, финансовые, организационные, технические и иные возможности путем внесения вкладов пропорционально установленным договором долям и с последующим получением в собственность результата строительства в размере установленных договором долей.
В соответствии с пунктом 2.1 договора ОК ЖСК "Парковый-14" выступает в качестве долевого участника строительства.
Пунктом 5.1 договора на ООО "Тонус Плюс" возложены обязанности заказчика при проектных и строительных работах на объекте строительства.
17.08.2012 договор о долевом участии в строительстве изложен сторонами в новой редакции.
Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено регулирование взаимоотношений сторон при строительстве и последующем обслуживании объекта строительства, а также определение факта и порядка передачи функций застройщика-заказчика строительства и возникновение в связи с этим взаимных прав и обязанностей.
Согласно п. 1.2 договора стороны организуют совместное долевое участие в сооружении на земельном участке объекта строительства. Стороны определили, что объектом строительства являются три 12-этажных многоквартирных жилых дома с объектами соцкультбыта, наружными сетями и объектами благоустройства, запроектированные и строящиеся на земельном участке, площадью 0,4000 га, состоящий из земельного участка N 1 кадастровый N 8536400000:01:016:0057, площадью 0,21150 га, земельного участка N 2 кадастровый N 8536400000:01:0165:0056, площадью 0,1850 га, а также земельного участка площадью 0,0933 га кадастровый N 853640000:01:016:0034, площадью 0,0040 га, предоставленных ООО "Тонус Плюс" для строительства и обслуживания многоквартирного жилого комплекса с объектами торговли и соцкультбыта в аренду сроком на 25 лет решениями Севастопольского городского Совета от 08.07.2008 N 4783 и от 24.01.2007 N 1436.
Пунктом 2.5 договора сторонами установлено, что ОК "ЖСК "Парковый 14" выступает в договоре в качестве долевого участника строительства и застройщика-заказчика, ООО "Тонус Плюс" в качестве долевого участника строительства и застройщика-заказчика.
17.08.2012 ООО "Тонус Плюс" передало, а ОК "ЖСК "Парковый 14" принял в оперативное управление на условиях договора от 02.10.2011 об участии в долевом строительстве строительную площадку на земельном участке со строительными адресами: ул. Парковая, 14, 14-б и 14-д в г. Севастополе, что подтверждается подписанным полномочными представителями сторон актом приема-передачи строительной площадки.
При этом, 10.02.2013 соглашением вышеуказанный договор о долевом участии в строительстве расторгнут с сохранением состояния взаиморасчетов, определенных актами о взаиморасчетах в редакции от 05.02.2013.
12.02.2013 стороны (в соответствии с п. 1.3 - дольщики) заключили новый договор, целью которого является совместное долевое участие в сооружении объекта строительства - многоквартирных жилых домов N 14, N 14-б, N 14-д с объектами торговли и соцкультбыта, наружными сетями и объектами благоустройства, запроектированных и строящихся на земельных участках, предоставленных ООО "Тонус Плюс" для строительства и обслуживания многоквартирного жилого комплекса с объектами торговли и соцкультбыта в аренду сроком на 25 лет решениями Севастопольского городского Совета N 4783 от 08.07.2008 и от 24.01.2007 N 1436.
В пункте 2.1 договора стороны установили, что за ОК "ЖСК "Парковый 14" регистрируется право собственности на не завершенные строительством жилые дома 14, 14-б и 14-д по улице Парковой в городе Севастополе. До 10.02.2013 стороны являлись долевыми участниками строительства объекта, а соотношение долей в строительстве определяется на основании акта сверки взаиморасчетов сторон от 05.02.2013.
Пунктом 3.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2013 N 1) стороны распределили между собой доли в объекте строительства. Согласно данному пункту ПК "ЖСК "Парковый-14" принадлежат все нежилые помещения, парковочные места и квартиры в полном объеме во всех трех домах, а ООО "Тонус Плюс" - лишь право безвозмездного пользования (без права собственности) в течение 2 календарных лет с даты ввода дома в эксплуатацию нежилым помещением проектной площадью 62,2 кв. м, расположенным на 1 этаже дома N 14, в осях 16-17, литеры "К" - "Ж".
В соответствии с п. 4.3 договора финансирование строительства в объеме и в порядке, установленных договором, является обязанностью ОК "ЖСК "Парковый 14".
29.05.2013 и 30.05.2013 сторонами заключены дополнительные соглашения N 1 и N 2 к договору о долевом участии в строительстве от 12.02.2013.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.11.2015 ООО "Тонус-Плюс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бондарь Александр Анатольевич.
Ссылаясь на то, оспариваемая сделка совершена представителем ООО "Тонус Плюс" при отсутствии полномочий на ее совершение, а также на нарушение сторонами договора порядка, установленного ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", что влечет недействительность сделки в силу ч. 1 ст. 203 ГК Украины, конкурсный управляющий Бондарь А.А. обратился в Арбитражный суд города Севастополя с настоящим заявлением.
Разрешая спор и удовлетворяя требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемой сделки нормам ГК Украины и ряду других актов гражданского законодательства, а также об отсутствии у представителя ООО "Тонус Плюс" необходимого для совершения указанной сделки объема гражданской дееспособности.
Изменяя вынесенное по делу определение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения последствий недействительности сделки путем возврата строительной площадки с объектом незавершенного строительства со строительным адресом: ул. Парковая, дома N 14, N 14-Д в городе Севастополе, в конкурсную массу должника - ООО "Тонус Плюс". Также, суд апелляционной инстанции в мотивировочной части постановления указал на то, что ни объекты незавершенного строительства, ни право пользования земельным участком на основании аренды не являлись основными фондами (средствами) истца, поэтому указание суда первой инстанции со ссылкой на пункт 9.6.9 Устава ООО "Тонус Плюс" на отсутствие у директора необходимого объема полномочий на подписание оспариваемого договора ввиду отсутствия решения общего собрания участников Общества об отчуждении основных фондов Общества является неправомерным.
В остальной части суд апелляционной инстанции согласился с выводами определения.
При этом суды обеих инстанций, принимая во внимание, что оспариваемые сделки совершены сторонами до присоединения Республики Крым к Российской Федерации и в период пребывания города федерального значения Севастополя в составе Украины, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам лиц, участвующих в деле, применили нормы материального права Украины.
По мнению суда кассационной инстанции, разрешая настоящий спор, установив все существенные обстоятельства, суды не учли следующее.
Так, признавая недействительным по правилам ч. 1 ст. 203 ГК Украины договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ООО "Тонус Плюс" и ПК "ЖСК "Парковый-14" 02.10.2011, суды пришли к выводу о том, что спорная сделка нарушает запрет на инвестирование и финансирование объектов жилищного строительства способами, не указанными в статье 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности".
Согласно части 3 статьи 4 названного Закона объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Этой же нормой установлено, что инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости.
Свой вывод о нарушении условиями спорной сделки приведенной нормы суды обосновали результатами оценки пункта 4.3 Договора о долевом участии в строительстве от 02.10.2011 (в редакции от 12.02.2013), которым обязанность по финансированию строительства возложена на ОК "ЖСК "Парковый 14".
Однако в обжалуемых актах суды в нарушение пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привели никакого правового обоснования возможности признания недействительной сделки в полном объеме в случае установления несоответствия закону одного из пунктов дополнительного соглашения к оспариваемому договору.
Кроме того в обоснование своего вывода суды сослались на результаты оценки Устава ОК "ЖСК "Парковый 14", согласно которому основными источниками формирования имущества Кооператива являются взносы членов Кооператива.
Между тем, названный документ регулирует правоотношения кооператива и его членов, не устанавливает никаких взаимных прав и обязанностей для сторон Договора о долевом участии в строительстве от 02.10.2011, в связи с чем, не является относимым доказательством по настоящему спору.
В обоснование вывода о недействительности спорной сделки (пункт 1.3 Договора о долевом участии в строительстве от 12.02.2013) арбитражный суд также сослался на нарушение ее условиями пункту 4 статьи 1 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) "О регулировании градостроительной деятельности" по смыслу которого право на застройку земельного участка неразрывно связано с конкретным землепользователем и не может быть произвольно передано другому лицу, поскольку право на выполнение подготовительных и строительных работ принадлежит заказчику строительства или генеральному подрядчику (подрядчику).
Вместе с тем, ни в заявлении конкурсного управляющего, ни в обжалуемых судебных актах не имеется ссылок на то, какие именно права должника или его кредиторов нарушаются приведенным условием спорной сделки.
Названное обстоятельство имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора в связи с наличием в судебных актах вывода об отсутствии оснований для признания спорной сделки ничтожной, поскольку в гражданском Законодательстве Украины не имеется норм о ничтожности сделок за исключением случаев несоблюдения сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора.
Изложенное обстоятельство, а также ссылка на необходимость применения в данном случае гражданского законодательства Украины свидетельствуют и о неправомерности вывода суда об отклонении возражений ПК "ЖСК "Парковый 14" об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям, основанного на правилах п. 2 ст. 181 ГК РФ и п. 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве).
Кроме того, следует признать необоснованным применение судом дефиниций Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также его разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010.
Так, суд пришел к вводу о том, что "спорный договор отвечает признакам подозрительной сделки, так как в результате его заключения (с учетом уточнений условий п. 3.5 договора) должник полностью лишился какой-либо доли в объекте строительства - многоквартирных домах N 14, N 14-Б и N 14-Д по улице Парковой в городе Севастополе. Оспариваемый договор долевого участия в строительстве противоречит действующему на момент его заключения законодательству, что влечет его недействительность, соответственно данная сделка на момент ее заключения противоречила интересам должника".
Вместе с тем, в гражданском праве Украины, подлежащем применению в данном случае, понятие подозрительной сделки отсутствует, а на какие-либо иные нормы, позволяющие признать сделку недействительной в случае нарушения ею прав и интересов должника, заявитель не ссылается. При этом, таких норм не установлено и арбитражным судом.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что определение суда первой инстанции от 07.10.2016 и постановление апелляционного суда от 07.02.2017 подлежат отмене. При этом суд кассационной инстанции полагает необходимым принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 3 ст. 288, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда города Севастополя от 07.10.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А84-927/2013 отменить.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Тонус Плюс" Бондарь А.А. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве, заключенного ООО "Тонус Плюс" и ПК "ЖСК Парковый - 14" 02.10.2011 в редакции от 12.02.2013 с учетом дополнительных соглашений в редакции от 30.05.2013 и применении последствий недействительности сделки отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, установленном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
А.В.АНДРЕЕВ
Судьи
Л.А.КРЫЖСКАЯ
Т.Ф.АХРОМКИНА
А.В.АНДРЕЕВ
Судьи
Л.А.КРЫЖСКАЯ
Т.Ф.АХРОМКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)