Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петухова Дмитрия Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.04.2017 по делу N А76-870/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Петухова Дмитрия Александровича - Петухов Д.А. (лично, паспорт), Завертан О.Н. (доверенность от 11.01.2016 N 6, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Скат" - Пичугин В.В. (доверенность от 01.03.2016, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Петухов Дмитрий Александрович (далее - истец, ИП Петухов Д.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Скат" (далее - ответчик, ООО "Скат") о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от 03.08.2015 за период сентябрь - декабрь 2015 в размере 70 333 руб., за теплоэнергию за период октябрь - декабрь 2015 в размере 3 568,10 руб., за обслуживание и ремонт за период сентябрь - декабрь 2015 в размере 2 415,79 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 5-6, 192-193).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Абрамов Виталий Иванович (далее - Абрамов В.И.), публичное акционерное общество "Челябэнергосбыт" (далее - ПАО "Челябэнергосбыт"), муниципальное унитарное предприятие "Челябинские Коммунальные Тепловые Сети" (далее - МУП "ЧКТС") (далее - третьи лица; т. 1, л.д. 75-77, 148-149).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.04.2017 (резолютивная часть объявлена 29.03.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме (т. 1, л.д. 198-2013).
Не согласившись с принятым решением, ИП Петухов Д.А. (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме (т. 2, л.д. 4-6).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Петухов Д.А. ссылается на следующие обстоятельства дела.
Между ИП Петуховым Д.А. и ООО "Скат" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды 01.10.2015, по которому между данными сторонами было достигнуто соглашение об изменении арендной платы до 40 000 руб. ежемесячно. Данное соглашение было подписано уполномоченными представителями сторон без каких-либо разногласий.
05.11.2015 между ИП Петуховым Д.А. и ООО "Скат" подписан акт сверки, согласно которому ответчик подтвердил задолженность по арендным платежам из расчета 40 000 руб. и произведенные платежи в спорный период по принятому обязательству по оплате арендных платежей также из расчета 40 000 руб. В решении суда судом не дана надлежащая правовая оценка ни дополнительному соглашению к договору аренды от 01.10.2015, ни акту сверки от 05.11.2015.
По мнению подателя апелляционной жалобы, дополнительное соглашение, заключенное между ИП Петуховым Д.А. и ООО "Скат" 01.10.2015 породило для ответчика правовые последствия, так как ООО "Скат" не отрицало и не оспаривало в судебных заседаниях, что принятым помещение пользовалось до 19.11.2015 включительно, факт исполнения данного соглашения сторонами подтверждается актом сверки от 05.11.2015, подписанного теми же сторонами, следовательно, данное соглашение связало стороны обязательствами.
Ненадлежащее исполнение обязательства по оплате коммунальных услуг за арендуемое помещение ответчиком не оспорено, частично произведена оплата в сумме 7 500 руб.
Истцом представлен в материалы дела расчет задолженности за коммунальные услуги, а также выставленные соответствующими поставщиками счета, согласно которым у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 3 568,10 руб. за теплоэнергию, 2 415,79 руб. за обслуживание и ремонт. Данные обстоятельства судом не исследованы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Третьи лица в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.08.2015 между Абрамовым Виталием Ивановичем (арендодатель) и ООО "Скат" (арендатор) подписан договор аренды (л.д. 9-15, 49-51), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение (магазин), общей площадью 91,6 кв. м (торговая площадь 20 кв. м, складские помещения 71,6 кв. м), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Барбюса д. 3, принадлежащее арендодателю на праве собственности с целью использования его в качестве помещения розничной торговли для Арендатора (пункт 1.1 договора).
Арендатор обязуется вносить арендные платежи в установленные сроки, а также коммунальные платежи по электроснабжению, водоотведению и теплоснабжению. Следить за чистотой на прилегающей к помещению территории (пункт 2.2.6 договора).
За пользование указанным в предмете договора помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 3 000 рублей ежемесячно. Коммунальные платежи: счета за отопление, уборка прилегающей территории, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение и услуги связи в арендную плату не входят и оплачиваются Арендатором из собственных средств, своевременно, ежемесячно и по первому требованию арендодателя за счет средств арендатора (пункт 3.1 договора).
Оплата аренды производится ежемесячно арендатором не позднее 14 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды (пункт 3.2 договора).
За просрочку арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% с суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 1 рабочего дня следующего за 10 числом текущего месяца (пункт 3.3 договора).
Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок (пункт 4.2 договора).
Срок аренды помещения по договору установлен с 14 августа 2015 года по 14 августа 2018 года (пункт 7.1 договора).
Актом от 03.08.2015 приема-передачи объект аренды передан ответчику (л.д. 16, 52).
Дополнительным соглашением от 03.08.2015 сторонами изменен размер арендной платы, которая составила 40 000 руб. (л.д. 17).
07.08.2015 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной кадастра и картографии по Челябинской области за номером 74-74/036-74/001/346/2015-688/1 (л.д. 15).
22.09.2015 на указанное в договоре нежилое помещение зарегистрирован переход права собственности на Петухова Дмитрия Александровича, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.09.2015 (л.д. 24).
01.10.2015 между ИП Петуховым Д.А. (арендодатель) и ООО "Скат" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 03.08.2015, по условиям которого, в связи со сменой собственника нежилого помещения, с 01.10.2015 арендодателем считать ИП Петухова Д.А. (л.д. 18).
Согласно исковому заявлению, за период сентябрь - декабрь 2015 года ответчик исполнял договорное обязательство в части внесения арендных платежей ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом в размере 119 507 руб.
Письмами N 311, N 312, N 313, N 318 от 19.10.2015 истец сообщил ответчику о наличии у него задолженности по внесению арендных платежей за период с 16.09.2015 по 20.11.2015, коммунальных услуг и электроэнергии, а также необходимости ответчику заключить договоры с ПАО "Челябэнергосбыт" и ООО УК "Ремжилзаказчик" (л.д. 19-20, 22, 55-58).
Сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.11.2015 согласно которому задолженность ООО "Скат" перед ИП Петуховым Д.И. составила 28 166,67 руб. (л.д. 21).
В связи с отсутствием оплаты образовавшейся задолженности истец обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из незаключенности дополнительного соглашения от 03.08.2015 к договору аренды, ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке, а также наличие на стороне ответчика переплаты по арендным платежам, вносимых в соответствии с условиями договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оценивая положения договора аренды от 03.08.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 07.08.2015.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из представленного истцом в материалы дела расчета (л.д. 137), всего за период с 17.09.2015 по 20.12.2015 истцом в адрес ответчика выставлена к оплате сумма 194 808,04 руб. Указанная сумма состоит из арендных платежей, а также коммунальных услуг и электроэнергии.
Всего ответчиком в указанный период внесены денежные средства в размере 61 167 руб.
Таким образом, по расчету истца, задолженность ответчика по оплате арендных платежей, коммунальных услуг и электроэнергии за период с 17.09.2015 по 20.12.2015 с учетом частичной оплаты составила 133 641,04 руб.
При этом в качестве размера ежемесячной арендной платы истцом указана сумма 40 000 руб.
Определяя указанный размер арендной платы, истец руководствовался дополнительным соглашением от 03.08.2015, заключенным между Абрамовым Виталием Ивановичем и ООО "Скат", по условиям которого ежемесячная арендная плата составляет 40 000 руб.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
По смыслу указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 05.02.2013 N 11,241/12, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Как следует из материалов дела договор аренды от 03.08.2015, заключенный между предыдущим собственником спорного нежилого помещения - Абрамовым Виталием Ивановичем и арендатором - ООО "Скат" на срок более года, прошел государственную регистрацию в установленном законодательством порядке.
Дополнительным соглашением от 03.08.2015, также заключенным между предыдущим собственником спорного нежилого помещения - Абрамовым Виталием Ивановичем и арендатором - ООО "Скат", стороны внесли изменения в договор аренды от 03.08.2015, установив ежемесячную арендную плату в размере 40 000 руб. (л.д. 17).
Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.08.2015 материалы дела не содержат.
Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, установленных законом.
По смыслу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, незарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, распространяет свое действие только на стороны, заключившие такое соглашение, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, такое соглашение не порождает.
Поскольку дополнительное соглашение от 03.08.2015 к договору аренды от 03.08.2015 не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, а по отношению к сторонам договора от 03.08.2015 истец является третьим лицом, приобретшим недвижимость после подписания договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что для третьих лиц не зарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение от 03.08.2015 к договору аренды от 03.08.2015 не создает прав и обязанностей, хотя сам договор в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняет действие при перемене собственника имущества.
С учетом изложенного вывод суда об отсутствии у истца права требования по такому дополнительному соглашению является правильным.
Вопреки доводам апелляционной жалобы подписанное между истцом и ответчиком дополнительное соглашение от 01.10.2015 не свидетельствует о согласовании между истцом и ответчиком условия об изменении размера арендной платы. Данное дополнительное соглашение указывает лишь на то, что с 01.10.2015 арендодателем по договору аренды от 03.08.2015 следует считать ИП Петухова Д.А., никаких договоренностей относительно изменения размера арендной плату указанное дополнительное соглашение не содержит.
То обстоятельство, что между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов, где указана сумма ежемесячной арендной платы в размере 40 000 руб. не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку не свидетельствует о заключенности дополнительного соглашения от 03.08.2015 к договору аренды.
Согласно пункту 3.1 договора аренды за пользование указанным в предмете договора помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 3 000 рублей ежемесячно. Коммунальные платежи: счета за отопление, уборка прилегающей территории, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение и услуги связи в арендную плату не входят и оплачиваются Арендатором из собственных средств, своевременно, ежемесячно и по первому требованию арендодателя за счет средств арендатора.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт внесения ответчиком в период с 17.09.2015 по 20.12.2015 платежей по товарным чекам от 17.09.2015 на сумму 26 167 руб., от 02.10.2015 на сумму 20 000 руб., от 12.10.2015 на сумму 15 000 руб., всего 62 500 руб. (л.д. 53-54)
Принимая во внимание, что ежемесячный размер арендной платы по договору от 03.08.2015 составляет 3 000 руб., суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик произвел оплату арендных и коммунальных платежей исходя из условий договора аренды в полном объеме.
С учетом уплаченной ответчиком суммы задолженность по арендным платежам отсутствует.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.04.2017 по делу N А76-870/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петухова Дмитрия Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 18АП-5724/2017 ПО ДЕЛУ N А76-870/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 18АП-5724/2017
Дело N А76-870/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петухова Дмитрия Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.04.2017 по делу N А76-870/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Петухова Дмитрия Александровича - Петухов Д.А. (лично, паспорт), Завертан О.Н. (доверенность от 11.01.2016 N 6, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Скат" - Пичугин В.В. (доверенность от 01.03.2016, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Петухов Дмитрий Александрович (далее - истец, ИП Петухов Д.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Скат" (далее - ответчик, ООО "Скат") о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от 03.08.2015 за период сентябрь - декабрь 2015 в размере 70 333 руб., за теплоэнергию за период октябрь - декабрь 2015 в размере 3 568,10 руб., за обслуживание и ремонт за период сентябрь - декабрь 2015 в размере 2 415,79 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 5-6, 192-193).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Абрамов Виталий Иванович (далее - Абрамов В.И.), публичное акционерное общество "Челябэнергосбыт" (далее - ПАО "Челябэнергосбыт"), муниципальное унитарное предприятие "Челябинские Коммунальные Тепловые Сети" (далее - МУП "ЧКТС") (далее - третьи лица; т. 1, л.д. 75-77, 148-149).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.04.2017 (резолютивная часть объявлена 29.03.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме (т. 1, л.д. 198-2013).
Не согласившись с принятым решением, ИП Петухов Д.А. (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме (т. 2, л.д. 4-6).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Петухов Д.А. ссылается на следующие обстоятельства дела.
Между ИП Петуховым Д.А. и ООО "Скат" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды 01.10.2015, по которому между данными сторонами было достигнуто соглашение об изменении арендной платы до 40 000 руб. ежемесячно. Данное соглашение было подписано уполномоченными представителями сторон без каких-либо разногласий.
05.11.2015 между ИП Петуховым Д.А. и ООО "Скат" подписан акт сверки, согласно которому ответчик подтвердил задолженность по арендным платежам из расчета 40 000 руб. и произведенные платежи в спорный период по принятому обязательству по оплате арендных платежей также из расчета 40 000 руб. В решении суда судом не дана надлежащая правовая оценка ни дополнительному соглашению к договору аренды от 01.10.2015, ни акту сверки от 05.11.2015.
По мнению подателя апелляционной жалобы, дополнительное соглашение, заключенное между ИП Петуховым Д.А. и ООО "Скат" 01.10.2015 породило для ответчика правовые последствия, так как ООО "Скат" не отрицало и не оспаривало в судебных заседаниях, что принятым помещение пользовалось до 19.11.2015 включительно, факт исполнения данного соглашения сторонами подтверждается актом сверки от 05.11.2015, подписанного теми же сторонами, следовательно, данное соглашение связало стороны обязательствами.
Ненадлежащее исполнение обязательства по оплате коммунальных услуг за арендуемое помещение ответчиком не оспорено, частично произведена оплата в сумме 7 500 руб.
Истцом представлен в материалы дела расчет задолженности за коммунальные услуги, а также выставленные соответствующими поставщиками счета, согласно которым у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 3 568,10 руб. за теплоэнергию, 2 415,79 руб. за обслуживание и ремонт. Данные обстоятельства судом не исследованы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Третьи лица в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.08.2015 между Абрамовым Виталием Ивановичем (арендодатель) и ООО "Скат" (арендатор) подписан договор аренды (л.д. 9-15, 49-51), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение (магазин), общей площадью 91,6 кв. м (торговая площадь 20 кв. м, складские помещения 71,6 кв. м), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Барбюса д. 3, принадлежащее арендодателю на праве собственности с целью использования его в качестве помещения розничной торговли для Арендатора (пункт 1.1 договора).
Арендатор обязуется вносить арендные платежи в установленные сроки, а также коммунальные платежи по электроснабжению, водоотведению и теплоснабжению. Следить за чистотой на прилегающей к помещению территории (пункт 2.2.6 договора).
За пользование указанным в предмете договора помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 3 000 рублей ежемесячно. Коммунальные платежи: счета за отопление, уборка прилегающей территории, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение и услуги связи в арендную плату не входят и оплачиваются Арендатором из собственных средств, своевременно, ежемесячно и по первому требованию арендодателя за счет средств арендатора (пункт 3.1 договора).
Оплата аренды производится ежемесячно арендатором не позднее 14 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды (пункт 3.2 договора).
За просрочку арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% с суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 1 рабочего дня следующего за 10 числом текущего месяца (пункт 3.3 договора).
Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок (пункт 4.2 договора).
Срок аренды помещения по договору установлен с 14 августа 2015 года по 14 августа 2018 года (пункт 7.1 договора).
Актом от 03.08.2015 приема-передачи объект аренды передан ответчику (л.д. 16, 52).
Дополнительным соглашением от 03.08.2015 сторонами изменен размер арендной платы, которая составила 40 000 руб. (л.д. 17).
07.08.2015 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной кадастра и картографии по Челябинской области за номером 74-74/036-74/001/346/2015-688/1 (л.д. 15).
22.09.2015 на указанное в договоре нежилое помещение зарегистрирован переход права собственности на Петухова Дмитрия Александровича, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.09.2015 (л.д. 24).
01.10.2015 между ИП Петуховым Д.А. (арендодатель) и ООО "Скат" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 03.08.2015, по условиям которого, в связи со сменой собственника нежилого помещения, с 01.10.2015 арендодателем считать ИП Петухова Д.А. (л.д. 18).
Согласно исковому заявлению, за период сентябрь - декабрь 2015 года ответчик исполнял договорное обязательство в части внесения арендных платежей ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом в размере 119 507 руб.
Письмами N 311, N 312, N 313, N 318 от 19.10.2015 истец сообщил ответчику о наличии у него задолженности по внесению арендных платежей за период с 16.09.2015 по 20.11.2015, коммунальных услуг и электроэнергии, а также необходимости ответчику заключить договоры с ПАО "Челябэнергосбыт" и ООО УК "Ремжилзаказчик" (л.д. 19-20, 22, 55-58).
Сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.11.2015 согласно которому задолженность ООО "Скат" перед ИП Петуховым Д.И. составила 28 166,67 руб. (л.д. 21).
В связи с отсутствием оплаты образовавшейся задолженности истец обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из незаключенности дополнительного соглашения от 03.08.2015 к договору аренды, ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке, а также наличие на стороне ответчика переплаты по арендным платежам, вносимых в соответствии с условиями договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оценивая положения договора аренды от 03.08.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 07.08.2015.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из представленного истцом в материалы дела расчета (л.д. 137), всего за период с 17.09.2015 по 20.12.2015 истцом в адрес ответчика выставлена к оплате сумма 194 808,04 руб. Указанная сумма состоит из арендных платежей, а также коммунальных услуг и электроэнергии.
Всего ответчиком в указанный период внесены денежные средства в размере 61 167 руб.
Таким образом, по расчету истца, задолженность ответчика по оплате арендных платежей, коммунальных услуг и электроэнергии за период с 17.09.2015 по 20.12.2015 с учетом частичной оплаты составила 133 641,04 руб.
При этом в качестве размера ежемесячной арендной платы истцом указана сумма 40 000 руб.
Определяя указанный размер арендной платы, истец руководствовался дополнительным соглашением от 03.08.2015, заключенным между Абрамовым Виталием Ивановичем и ООО "Скат", по условиям которого ежемесячная арендная плата составляет 40 000 руб.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
По смыслу указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 05.02.2013 N 11,241/12, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Как следует из материалов дела договор аренды от 03.08.2015, заключенный между предыдущим собственником спорного нежилого помещения - Абрамовым Виталием Ивановичем и арендатором - ООО "Скат" на срок более года, прошел государственную регистрацию в установленном законодательством порядке.
Дополнительным соглашением от 03.08.2015, также заключенным между предыдущим собственником спорного нежилого помещения - Абрамовым Виталием Ивановичем и арендатором - ООО "Скат", стороны внесли изменения в договор аренды от 03.08.2015, установив ежемесячную арендную плату в размере 40 000 руб. (л.д. 17).
Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.08.2015 материалы дела не содержат.
Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, установленных законом.
По смыслу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, незарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, распространяет свое действие только на стороны, заключившие такое соглашение, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, такое соглашение не порождает.
Поскольку дополнительное соглашение от 03.08.2015 к договору аренды от 03.08.2015 не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, а по отношению к сторонам договора от 03.08.2015 истец является третьим лицом, приобретшим недвижимость после подписания договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что для третьих лиц не зарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение от 03.08.2015 к договору аренды от 03.08.2015 не создает прав и обязанностей, хотя сам договор в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняет действие при перемене собственника имущества.
С учетом изложенного вывод суда об отсутствии у истца права требования по такому дополнительному соглашению является правильным.
Вопреки доводам апелляционной жалобы подписанное между истцом и ответчиком дополнительное соглашение от 01.10.2015 не свидетельствует о согласовании между истцом и ответчиком условия об изменении размера арендной платы. Данное дополнительное соглашение указывает лишь на то, что с 01.10.2015 арендодателем по договору аренды от 03.08.2015 следует считать ИП Петухова Д.А., никаких договоренностей относительно изменения размера арендной плату указанное дополнительное соглашение не содержит.
То обстоятельство, что между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов, где указана сумма ежемесячной арендной платы в размере 40 000 руб. не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку не свидетельствует о заключенности дополнительного соглашения от 03.08.2015 к договору аренды.
Согласно пункту 3.1 договора аренды за пользование указанным в предмете договора помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 3 000 рублей ежемесячно. Коммунальные платежи: счета за отопление, уборка прилегающей территории, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение и услуги связи в арендную плату не входят и оплачиваются Арендатором из собственных средств, своевременно, ежемесячно и по первому требованию арендодателя за счет средств арендатора.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт внесения ответчиком в период с 17.09.2015 по 20.12.2015 платежей по товарным чекам от 17.09.2015 на сумму 26 167 руб., от 02.10.2015 на сумму 20 000 руб., от 12.10.2015 на сумму 15 000 руб., всего 62 500 руб. (л.д. 53-54)
Принимая во внимание, что ежемесячный размер арендной платы по договору от 03.08.2015 составляет 3 000 руб., суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик произвел оплату арендных и коммунальных платежей исходя из условий договора аренды в полном объеме.
С учетом уплаченной ответчиком суммы задолженность по арендным платежам отсутствует.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.04.2017 по делу N А76-870/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петухова Дмитрия Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)