Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 мая 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" директора Сергеева В.И., Львова В.А. по доверенности от 18.05.2016, от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. по доверенности от 23.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 февраля 2016 года по делу N А66-14032/2015 (судья Голубева Л.Ю.),
общество с ограниченной ответственностью "Квадрат" (место нахождения: 117485, Москва, ул. Бутлерова, д. 2, корп. 1; ОГРН 1026900547167, ИНН 6905024760; далее - Общество, ответчик) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация, ответчик) о признании недействительными изменений к расчету арендной платы на 2015 год, являющихся приложением к договору от 03.02.2012 N 16-1, в части применения коэффициента социально-экономических особенностей равного 17.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 24.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что применение коэффициента в размере 17 является неправомерным. Общество настаивает на том, что понятие "земельный участок, предназначенный для жилищного строительства" и "земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства" не тождественны и к ним установлены различные правовые режимы.
Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Администрация в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Администрация (Арендодатель) и Общество (Арендатор) 03.02.2012 заключили договор аренды N 16-1 находящихся в муниципальной собственности земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства:
- - площадью 1784 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:15, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 40;
- - площадью 1576 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:14, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 40а;
- - площадью 1199 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 41;
- - площадью 1090 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:17, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 41а.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 20.03.2012.
Срок договора аренды установлен с 03.02.2012 по 03.02.2015 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды размер арендной платы за участки определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 2).
Тем же пунктом договора предусмотрено, что размер арендной платы за участки в 2012 году составляет 16,60 руб. за 1 кв. м за каждый участок. Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Твери, утверждается решением Тверской городской Думы.
Согласно расчетам арендной платы за 2015 год, направленным ответчиком в адрес истца, арендная плата рассчитана по формуле, установленной в Положении, утвержденным решением Тверской городской Думы N 36 (76), с применением коэффициента социально-экономических особенностей (далее - Ксэо), предусмотренного подпунктом 2.1. пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением Тверской городской Думы N 36 (76), равного 1.
Ответчиком 02.07.2015 получены изменения к расчетам арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата на 2015 год была увеличена в связи с применением коэффициента Ксэо с 01.01.2015 по 28.02.2015 равным 1,0, а с 01.03.2015 по 31.12.2015 равным 17,0.
Общество, считая, что указанные изменения к расчету арендной платы не соответствуют условиям договора и Положению, утвержденному решением Тверской городской Думы N 36 (76), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением ввиду следующего.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), закрепляя, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен как в виде - фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Расчет арендной платы по договору от 03.02.2012 N 16-1 осуществляется согласно Положению "О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Тверь, на основе кадастровой стоимости", утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 года N 36 (76) (далее - Положение).
Так, пунктом 1 раздела 11 Положения, годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Тверь, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящего раздела, определяется по формуле:
Агод = Скадастр x Сап x Кинф x Ксэо x S, где:
Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категорию арендатора, социальное значение его вида деятельности и целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды земли. При использовании арендатором земельного участка по двум и более видам целевого использования арендная плата рассчитывается по каждой из установленных частей такого участка в соответствии с ее целевым использованием. Значение Ксэо устанавливается в соответствии с подпунктом 1.2 данного пункта.
Администрацией применен "Ксэо" "для последующего размещения объекта" с даты предоставления в аренду земельных участков до 3 лет применяет коэффициент со значением "1" и с даты предоставления в аренду земельного участка более 3 лет коэффициент со значением "17".
Общество, не соглашаясь с применением коэффициента со значением "17" ссылается на то, что планирование территории в целях жилищного строительства, не есть само жилищное строительство и время, потраченное на планирование территории должно быть исключено из срока аренды участка, соответственно в срок аренды может быть включен непосредственно срок строительства самого жилого дома, следовательно, коэффициент должен быть применен со значением "1".
Данная ссылка отклоняется судом на основании следующего.
Пунктом 4.11 договора аренды установлено, что арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год с указанием реквизитов для перечисления арендной платы и направляет Арендатору заказным письмом в срок до 15 марта текущего года. При неполучении расчета в указанный выше срок, Арендатор обязан получить его непосредственно у Арендодателя в срок до 30 марта текущего года, а также уточнить реквизиты для перечисления арендной платы. При не исполнении данной обязанности считается, что арендатор извещен о размере арендной платы и реквизитах, на которые необходимо перечислять арендную плату.
В пункте 4.12 договора аренды отражено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значений параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Тверь, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора заказным письмом. Не получение Арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.
Таким образом, при расчете арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015 в связи с тем, что с 01.03.2015 срок предоставления в аренду земельных участков вышел за пределы 3 лет, правомерно применен коэффициент со значением "17".
Суд первой инстанции правомерно признал ошибочным довод истца о том, что подпункт 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением ТГД N 36 (76) к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании спорного договора не применяется.
Из содержания договора аренды следует, что земельные участки предоставлены Обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно статье 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Спорные земельные участки отнесены к категории земли населенных пунктов.
В соответствие с пунктом 1 части 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов, в частности, входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилой территориальной зоне.
Согласно пункту 5 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.
Статьями 30.1 и 30.2 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 38.1 ЗК РФ, действовавшей в спорный период, предусмотрен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены в действовавшей в спорный период статье 38.2 ЗК РФ.
Исходя из анализа положений приведенных норм ЗК РФ, комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план (статья 41 ГрК РФ), строительство объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружений связи и т.д.), а также непосредственно строительство жилых и иных объектов.
Вместе с тем, несмотря на наличие особенностей проведения и организации аукциона, предоставления земельных участков, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, ЗК РФ не предусматривает целевое назначение земельного участка, как комплексное освоение с целью жилищного строительства. Конечной целью использования (назначением) земельных участков, предоставленных как для жилищного строительства, так и для комплексного освоения в целях жилищного строительства является именно само жилищное строительство.
При указанных обстоятельствах при расчете арендной платы на 2015 год к истцу правомерно применен подпункт 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением ТГД N 36 (76).
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что в настоящем договоре под комплексным освоением участков в целях жилищного и иного строительства понимается совокупность следующих действий:
- - деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке (пункт 1.5.1);
- - обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке (пункт 1.5.2);
- - обустройство участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствие с документацией по планировке (пункт 1.5.3);
- - жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией. С видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (пункт 1.5.4).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды началом комплексного освоения участков является дата подписания акта приема-передачи участков.
Согласно пункту 3.2 договора аренды реализация комплексного освоения участков осуществляется в следующем порядке:
- - максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков - 14 месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.2.1);
- - максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность - 24 месяца со дня подписания акта приема-передачи участков (пункт 3.2.2);
- - максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 36 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участков. Данный срок является сроком окончания комплексного освоения участков. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке.
В приложении 2 к договору аренды (расчет арендной платы на 2012 год) предусмотрено, что при расчете годового размера арендной платы используется коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо), предусмотренный Положением для земельных участков, предусмотренных для жилищного строительства.
Указанные условия договора аренды при заключении договора аренды истцом не оспорены.
Акт приема-передачи земельных участков подписан сторонами 03.02.2012 (т. 1, л. 42).
Таким образом, по состоянию на 01.03.2015 года истек как трехлетний срок с момента передачи спорных земельных участков заявителю по акту приема-передачи, так и 36 месячный (максимальный) срок осуществления жилищного строительства, предусмотренный договором аренды.
Следовательно, применение в расчете арендной платы с 01.03.2015 года предусмотренного подпунктом 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, коэффициента Ксэо со значением "17", не противоречит требованиям этого Положения, а также условиям договора аренды, согласованного сторонами.
Довод истца о том, что повышенный коэффициент Ксэо, равный "17", мог быть применен только по истечении трех лет с момента истечения предусмотренных договором аренды сроков подготовки проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке, противоречит требованиям подпункта 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением ТГД N 36 (76), согласно которому повышенный коэффициент Ксэо подлежит применению по истечении трех лет с момента передачи земельных участков по акту приема-передачи.
В связи с тем, что по договору аренды земельных участков подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Следовательно, ответчик правомерно с 01.03.2015 года изменил размер арендной платы за спорные земельные участки, применив коэффициент Ксэо со значением "17".
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 24 февраля 2016 года по делу N А66-14032/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2016 ПО ДЕЛУ N А66-14032/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. по делу N А66-14032/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 мая 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" директора Сергеева В.И., Львова В.А. по доверенности от 18.05.2016, от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. по доверенности от 23.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 февраля 2016 года по делу N А66-14032/2015 (судья Голубева Л.Ю.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Квадрат" (место нахождения: 117485, Москва, ул. Бутлерова, д. 2, корп. 1; ОГРН 1026900547167, ИНН 6905024760; далее - Общество, ответчик) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация, ответчик) о признании недействительными изменений к расчету арендной платы на 2015 год, являющихся приложением к договору от 03.02.2012 N 16-1, в части применения коэффициента социально-экономических особенностей равного 17.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 24.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что применение коэффициента в размере 17 является неправомерным. Общество настаивает на том, что понятие "земельный участок, предназначенный для жилищного строительства" и "земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства" не тождественны и к ним установлены различные правовые режимы.
Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Администрация в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Администрация (Арендодатель) и Общество (Арендатор) 03.02.2012 заключили договор аренды N 16-1 находящихся в муниципальной собственности земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства:
- - площадью 1784 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:15, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 40;
- - площадью 1576 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:14, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 40а;
- - площадью 1199 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 41;
- - площадью 1090 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:17, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, ул. Спартака, д. 41а.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 20.03.2012.
Срок договора аренды установлен с 03.02.2012 по 03.02.2015 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды размер арендной платы за участки определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 2).
Тем же пунктом договора предусмотрено, что размер арендной платы за участки в 2012 году составляет 16,60 руб. за 1 кв. м за каждый участок. Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Твери, утверждается решением Тверской городской Думы.
Согласно расчетам арендной платы за 2015 год, направленным ответчиком в адрес истца, арендная плата рассчитана по формуле, установленной в Положении, утвержденным решением Тверской городской Думы N 36 (76), с применением коэффициента социально-экономических особенностей (далее - Ксэо), предусмотренного подпунктом 2.1. пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением Тверской городской Думы N 36 (76), равного 1.
Ответчиком 02.07.2015 получены изменения к расчетам арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата на 2015 год была увеличена в связи с применением коэффициента Ксэо с 01.01.2015 по 28.02.2015 равным 1,0, а с 01.03.2015 по 31.12.2015 равным 17,0.
Общество, считая, что указанные изменения к расчету арендной платы не соответствуют условиям договора и Положению, утвержденному решением Тверской городской Думы N 36 (76), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением ввиду следующего.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), закрепляя, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен как в виде - фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Расчет арендной платы по договору от 03.02.2012 N 16-1 осуществляется согласно Положению "О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Тверь, на основе кадастровой стоимости", утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 года N 36 (76) (далее - Положение).
Так, пунктом 1 раздела 11 Положения, годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Тверь, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящего раздела, определяется по формуле:
Агод = Скадастр x Сап x Кинф x Ксэо x S, где:
Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категорию арендатора, социальное значение его вида деятельности и целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды земли. При использовании арендатором земельного участка по двум и более видам целевого использования арендная плата рассчитывается по каждой из установленных частей такого участка в соответствии с ее целевым использованием. Значение Ксэо устанавливается в соответствии с подпунктом 1.2 данного пункта.
Администрацией применен "Ксэо" "для последующего размещения объекта" с даты предоставления в аренду земельных участков до 3 лет применяет коэффициент со значением "1" и с даты предоставления в аренду земельного участка более 3 лет коэффициент со значением "17".
Общество, не соглашаясь с применением коэффициента со значением "17" ссылается на то, что планирование территории в целях жилищного строительства, не есть само жилищное строительство и время, потраченное на планирование территории должно быть исключено из срока аренды участка, соответственно в срок аренды может быть включен непосредственно срок строительства самого жилого дома, следовательно, коэффициент должен быть применен со значением "1".
Данная ссылка отклоняется судом на основании следующего.
Пунктом 4.11 договора аренды установлено, что арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год с указанием реквизитов для перечисления арендной платы и направляет Арендатору заказным письмом в срок до 15 марта текущего года. При неполучении расчета в указанный выше срок, Арендатор обязан получить его непосредственно у Арендодателя в срок до 30 марта текущего года, а также уточнить реквизиты для перечисления арендной платы. При не исполнении данной обязанности считается, что арендатор извещен о размере арендной платы и реквизитах, на которые необходимо перечислять арендную плату.
В пункте 4.12 договора аренды отражено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значений параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Тверь, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора заказным письмом. Не получение Арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.
Таким образом, при расчете арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2015 в связи с тем, что с 01.03.2015 срок предоставления в аренду земельных участков вышел за пределы 3 лет, правомерно применен коэффициент со значением "17".
Суд первой инстанции правомерно признал ошибочным довод истца о том, что подпункт 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением ТГД N 36 (76) к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании спорного договора не применяется.
Из содержания договора аренды следует, что земельные участки предоставлены Обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно статье 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Спорные земельные участки отнесены к категории земли населенных пунктов.
В соответствие с пунктом 1 части 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов, в частности, входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилой территориальной зоне.
Согласно пункту 5 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.
Статьями 30.1 и 30.2 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 38.1 ЗК РФ, действовавшей в спорный период, предусмотрен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены в действовавшей в спорный период статье 38.2 ЗК РФ.
Исходя из анализа положений приведенных норм ЗК РФ, комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план (статья 41 ГрК РФ), строительство объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружений связи и т.д.), а также непосредственно строительство жилых и иных объектов.
Вместе с тем, несмотря на наличие особенностей проведения и организации аукциона, предоставления земельных участков, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, ЗК РФ не предусматривает целевое назначение земельного участка, как комплексное освоение с целью жилищного строительства. Конечной целью использования (назначением) земельных участков, предоставленных как для жилищного строительства, так и для комплексного освоения в целях жилищного строительства является именно само жилищное строительство.
При указанных обстоятельствах при расчете арендной платы на 2015 год к истцу правомерно применен подпункт 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением ТГД N 36 (76).
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что в настоящем договоре под комплексным освоением участков в целях жилищного и иного строительства понимается совокупность следующих действий:
- - деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке (пункт 1.5.1);
- - обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке (пункт 1.5.2);
- - обустройство участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствие с документацией по планировке (пункт 1.5.3);
- - жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией. С видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (пункт 1.5.4).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды началом комплексного освоения участков является дата подписания акта приема-передачи участков.
Согласно пункту 3.2 договора аренды реализация комплексного освоения участков осуществляется в следующем порядке:
- - максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков - 14 месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.2.1);
- - максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность - 24 месяца со дня подписания акта приема-передачи участков (пункт 3.2.2);
- - максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 36 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участков. Данный срок является сроком окончания комплексного освоения участков. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке.
В приложении 2 к договору аренды (расчет арендной платы на 2012 год) предусмотрено, что при расчете годового размера арендной платы используется коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо), предусмотренный Положением для земельных участков, предусмотренных для жилищного строительства.
Указанные условия договора аренды при заключении договора аренды истцом не оспорены.
Акт приема-передачи земельных участков подписан сторонами 03.02.2012 (т. 1, л. 42).
Таким образом, по состоянию на 01.03.2015 года истек как трехлетний срок с момента передачи спорных земельных участков заявителю по акту приема-передачи, так и 36 месячный (максимальный) срок осуществления жилищного строительства, предусмотренный договором аренды.
Следовательно, применение в расчете арендной платы с 01.03.2015 года предусмотренного подпунктом 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, коэффициента Ксэо со значением "17", не противоречит требованиям этого Положения, а также условиям договора аренды, согласованного сторонами.
Довод истца о том, что повышенный коэффициент Ксэо, равный "17", мог быть применен только по истечении трех лет с момента истечения предусмотренных договором аренды сроков подготовки проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке, противоречит требованиям подпункта 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения, утвержденного решением ТГД N 36 (76), согласно которому повышенный коэффициент Ксэо подлежит применению по истечении трех лет с момента передачи земельных участков по акту приема-передачи.
В связи с тем, что по договору аренды земельных участков подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Следовательно, ответчик правомерно с 01.03.2015 года изменил размер арендной платы за спорные земельные участки, применив коэффициент Ксэо со значением "17".
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 24 февраля 2016 года по делу N А66-14032/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)