Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Ответчик является собственником квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства истец, в связи с чем истец полагает, что за ним сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением, однако собственник - ответчик - обязывает истца освободить жилое помещение, без его согласия намеревается сделать ремонт в квартире, совершает иные незаконные действия, злоупотребляя своими правами.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Ворониной И.В.,
судей Лемагиной И.Б., Лукьянова И.Е.,
с участием прокурора...... Ю.Б.,
при секретаре..... А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В., гражданское дело по апелляционной жалобе Н.Д., апелляционному представлению Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от..... года, которым постановлено:
исковые требования С.А.А. к Н.Д. о признании права постоянно (бессрочного) пользования, признании факта чинения препятствий, обязании не чинить препятствия в пользовании, обязании не ухудшать права пользования, удовлетворить частично.
Обязать Н.Д. не чинить препятствий С.А.А. в пользовании жилым помещением, расположенном по адресу: г......, ул......, дом 1, корпус 1, квартира......
Взыскать с Н.Д. в пользу С.А.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований С.А.А. и встречных исковых требований Н.Д. о выселении и снятии с регистрационного учета - отказать,
установила:
Истец С.А.А. обратился в суд с иском к ответчику Н.Д. и просил суд признать за ним право на постоянное (бессрочное) пользование (проживание) квартирой, расположенной по адресу: ........, признать факт чинения ему ответчиком препятствий в пользовании указанной квартирой, обязать Н.Д. не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением, а также обязать не ухудшать права истца по пользованию квартирой, в частности: не менять в квартире замки, двери, окна, не выполнять ремонт в квартире, не производить перепланировки, переустройства, перемещения мебели, не входить в квартиру, никого не вселять в квартиру, не допускать нахождение в квартире животных - без согласия на это истца, ссылаясь на то, что Н.Д. является собственником квартиры, расположенной по адресу: ....... В указанной квартире зарегистрирован по месту жительства С.А.А. На момент приватизации спорного жилого помещения С.А.А. был зарегистрирован в указанной квартире и являлся членом собственника, в связи с чем, полагает, что за ним в силу положений ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" сохраняется бессрочное право пользование жилым помещением, однако новый собственник Н.Д. обязывает истца освободить жилое помещение, без его согласия намеревается сделать ремонт в квартире, совершает иные незаконные действия, злоупотребляя своими правами.
В ходе рассмотрения дела ответчиком Н.Д. подан встречный иск к С.А.А., в котором он просил выселить С.А.А. из квартиры по адресу........, снять его с регистрационного учета по указанному адресу, а также взыскать расходы по уплате госпошлины и оплате услуг представителя, ссылаясь на то, что он приобрел спорное жилое помещение с торгов, при этом при продаже жилого помещения не было указано на то, что квартира обременена правами третьих лиц, а проживающий в квартире С.А.А. на неоднократные требования о снятии с регистрационного учета и освобождении квартиры отвечает отказом, препятствует осуществлению его прав собственника на владение, распоряжение и пользование жилым помещением, в связи с чем, Н.Д. вынужден был обращаться в органы внутренних дел. В обоснование своих доводов также ссылался на позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 года N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ (том 1 л.д. 133 - 138).
Истец С.А.А. и его представитель по доверенности Х. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
Представитель ответчика по доверенности Ф. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований С.А.А. просил отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Ответчик УФМС России по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1 л.д. 166).
Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, УФССП России по г. Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, АО "ЮниКредит Банк" в судебное заседание не явились, извещались о дне слушания дела надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Н.Д. по доводам апелляционной жалобы; а также Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы по доводам апелляционного представления, считая решение суда неправильным.
Представитель Н.Д. - Ф. в судебное заседание явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, против доводов апелляционного представления возражал.
С.А.А. в судебное заседание явился, против доводов жалобы возражал, доводы апелляционного представления поддержал.
Представители УФМС России по г. Москве, третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, УФССП России по г. Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, АО "ЮниКредит Банк" в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, выслушав заключение прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорное жилое помещение представляет отдельную трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: .........
Н.Д. является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от........ года, зарегистрированного в Управлении Росреестра по г. Москве N........ от......... г. (том 1 л.д. 50, 51 - 52, 140).
В квартире постоянно зарегистрирован по месту жительства С.А.А. с....... года, затем...... г. произведена перерегистрация по достижении..... летнего возраста, затем произведена регистрация...... года по прибытии из Армии.
Из материалов дела следует, что указанное жилое помещение было предоставлено семье С-вых на основании ордера N......., выданного Калининским Исполкомом....... года (том 1 л.д. 17 - 21).
На основании договора передачи квартиры в собственность N....... от........ года жилое помещение по адресу: .........., перешло в собственность С.А.Н. (матери истца). Согласно выписке из домовой книги, на момент приватизации в квартире были зарегистрированы: С.А.Н. и ее сын С.А.А. (истец).
......года С.А.Н. умерла.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от....... года за Г.Т. (родная сестра истца) было признано право собственности на спорную квартиру в порядке наследования по закону. Из указанного решения следует, что С.А.А. отказался от своей доли в наследстве в пользу сестры.
.......года Г.Т. заложила указанное жилое помещение в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от....... года, заключенному между Г.П. и ЗАО "ЮниКредитБанк" (прежнее наименование ЗАО "Международный Московский Банк") (том 2 л.д. 116 - 117).
В п. 7 договора залога указано, что залогодатель гарантирует, что на момент подписания договора отсутствуют обременения на указанную квартиру.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от......... года с Г.Т., Г.П. взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога - жилое помещение, расположенное по адресу: г.......... Решение принято без привлечения и участия С.А.А. (том 1 л.д. 74 - 75).
В результате проведенных..... года торгов, Н.Д. приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи квартиры от..... года, заключенному между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и Н.Д. Из указанного договора следует, что в квартире постоянно зарегистрирован С.А.А. Пунктом 3.2 договора установлено, что лица, сохраняющие право пользования после приобретения покупателем имущества, отсутствуют (том 1 л.д. 51 - 52, 96 - 98).
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено и следует из выписок из домовой книги, а также свидетельства о собственности на имя С.А.Н., что на момент передачи квартиры в порядке приватизации в собственность матери истца - С.А.Н., в указанной квартире также был зарегистрирован член семьи С.А.Н. - истец С.А.А., обладающий на момент приватизации квартиры правом пользования жилым помещением наравне с матерью.
В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, права лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения и сохранившего право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Согласно ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, действия положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь ст. ст. 209, 237, 292 п. 2 ГК РФ, ст. ст. 30, 31 ч. 4, 35 ЖК РФ, пункт 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к правильному и обоснованному выводу, что встречные исковые требования Н.Д. подлежат отклонению.
При этом, суд верно исходил из того, что С.А.А. на момент приватизации спорного жилого помещения имел право пользования квартирой и в силу ст. 19 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ он не может быть признан утратившим права пользования жилым помещением, так как сохраняет право бессрочного пользования этим жилым помещением. Таким образом, право бессрочного пользования С.А.А. жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением к данному спору положений п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке", так как право пользования жилым помещением сохраняется за С.А.А. независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного помещения.
Кроме того, суд правильно указал, что доводы представителя ответчика о том, что положения ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 не применимы к правоотношениям, вытекающим при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу по договору ипотеки, не могу служить основанием к удовлетворению требований об утрате С.А.А. права пользования жилым помещением, поскольку направлены на неправильное толкование норм материального права.
При вынесении решения суд также обоснованно учел, что представленные материалы кредитной истории (том 1 л.д. 215 - 222, том 2 л.д. 92 - 163), исполнительного производства (том 2 л.д. 4 - 81), материалы проведения торгов по продаже квартиры (том 1 л.д. 168 - 214) не содержат сведений о том, что С.А.А. давал согласие на отчуждение спорной квартиры, принимал на себя обязательства по освобождению жилого помещения, или каким-либо иным образом выразил волеизъявление на отказ от своих прав пользования квартирой, не принимал участие при заключении кредитного договора, договора залога, не участвовал при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество, не извещался о производстве исполнительных действий судебным приставом-исполнителем, не имеет права собственности или пользования иным жилым помещением. При этом, в указанных материалах имеются сведения о том, что в спорной квартире зарегистрирован С.А.А. Наличие у С.А.А. права пользования жилым помещением и основания возникновения указанного права никем не устанавливались, обратного суду не представлено. Также суд учел, что стоимость приобретенной Н.Д. трехкомнатной квартиры в размере....... руб. является явно заниженной на момент приобретения квартиры в...... года.
Положения пункта 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" предусматривают, что договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.
Суд также указал, что доводы ответчика о признании Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 г. N 5-П не соответствующей Конституции РФ ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не имеют правового значения по делу, поскольку данным Постановлением указанная выше ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ признана недействительной в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы, разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов. Тогда как в данном случае, квартира была приобретена матерью истца в порядке приватизации из фонда муниципального жилья. Кроме того, из указанного Постановления следует, что из статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 209 ГК Российской Федерации, граждане - собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В случае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. Именно с учетом того, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), и что реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и была включена норма, регламентирующая правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения (статья 19). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту жилищных прав граждан - бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан.
В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.
Отсутствие в договоре купле-продажи жилого помещения сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, при несоответствии указанных сведений фактическим обстоятельствам, влечет за собой для ответчика возможность в ином порядке требовать защиты своих законных прав и интересов.
На основании изложенного, суд не нашел законных оснований для удовлетворения исковых требований Н.Д. о выселении С.А.А. из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что истец фактически проживает в спорном жилом помещении, между сторонами имеются конфликтные отношения. Факт чинения истцу со стороны Н.А. препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается совокупностью исследованных доказательств, в том числе, исковым заявлением о выселении, а также обращениями в ОМВД, справкой из поликлиники N......, выпиской из медицинской карты, а также показаниями свидетеля А., показавшей..... года в судебном заседании, что между сторонами имеется конфликт по вопросу пользования спорным жилым помещением (том 1 л.д. 40, 45, 46).
Поскольку судом установлено, что истец С.А.А. имеет право пользования спорным жилым помещением, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании Н.Д. не чинить С.А.А. препятствий в пользования жилым помещением.
Кроме того, суд указал, что оснований для ограничения прав собственника жилого помещения в его правах пользования, владения, распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе и ограничении его обязанностей по содержанию имущества и поддержания его в надлежащем состоянии, у суда не имеется, в связи с чем суд отказывает С.А.А. в удовлетворении исковых требований об обязании Н.Д. не ухудшать права истца по пользованию квартирой, при этом доказательств нарушений прав и законных интересов истца по данным требованиям суду не представлено.
Проверив дело в вышеуказанной части в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства, и применены нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы Н.Д. о том, что он не согласен с выводами суда о том, что право С.А.А. носит бессрочный характер, является обременением и не может быть преодолено, поскольку спорная квартира является предметом залога, на нее обращено взыскание, в связи с чем, право пользования жилым помещением С.А.А. подлежит прекращению; Н.Д. не знал и не мог знать, что спорная квартира обременена правом третьего лица, не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, с которой коллегия согласна; выражают несогласие с выводами суда и направлены на иное неверное толкование закона.
Иные доводы жалобы не имеют правовых оснований, кроме того, направлены на иное толкование закона, иную оценку доказательств по делу, которым дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Вместе с тем, разрешая требования С.А.А., суд указал, что на момент рассмотрения дела он имеет право бессрочного пользования спорной квартирой, а поэтому оснований для удовлетворения исковых требований о признании за ним права постоянно (бессрочного) пользования квартирой по адресу: г......., не имеется, наличие или прекращение указанного права зависит от конкретных обстоятельств, которые могут возникнуть или отпасть в будущем.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку документов, подтверждающих право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением С.А.А., кроме ордера, не имеется.
В связи с чем, коллегия полагает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований С.А.А. о признании за ним права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением подлежит отмене с вынесением нового решения. Поскольку С.А.А. в силу закона имеет право постоянного (бессрочного) пользования спорным жилым помещением, и это право требует подтверждения, коллегия полагает, что его требования в указанной части подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от...... года - отменить в части отказа в иске С.А.А. к Н.Д. о признании права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением.
В указанной части принять новое решение.
Признать за С.А.А. право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением по адресу.........
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-19402/2016
Требование: О признании права постоянного пользования, признании факта чинения препятствий, обязании не чинить препятствия в пользовании, не ухудшать права пользования.Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Ответчик является собственником квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства истец, в связи с чем истец полагает, что за ним сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением, однако собственник - ответчик - обязывает истца освободить жилое помещение, без его согласия намеревается сделать ремонт в квартире, совершает иные незаконные действия, злоупотребляя своими правами.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. по делу N 33-19402/16
Судья: Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Ворониной И.В.,
судей Лемагиной И.Б., Лукьянова И.Е.,
с участием прокурора...... Ю.Б.,
при секретаре..... А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В., гражданское дело по апелляционной жалобе Н.Д., апелляционному представлению Тушинского межрайонного прокурора г. Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от..... года, которым постановлено:
исковые требования С.А.А. к Н.Д. о признании права постоянно (бессрочного) пользования, признании факта чинения препятствий, обязании не чинить препятствия в пользовании, обязании не ухудшать права пользования, удовлетворить частично.
Обязать Н.Д. не чинить препятствий С.А.А. в пользовании жилым помещением, расположенном по адресу: г......, ул......, дом 1, корпус 1, квартира......
Взыскать с Н.Д. в пользу С.А.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований С.А.А. и встречных исковых требований Н.Д. о выселении и снятии с регистрационного учета - отказать,
установила:
Истец С.А.А. обратился в суд с иском к ответчику Н.Д. и просил суд признать за ним право на постоянное (бессрочное) пользование (проживание) квартирой, расположенной по адресу: ........, признать факт чинения ему ответчиком препятствий в пользовании указанной квартирой, обязать Н.Д. не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением, а также обязать не ухудшать права истца по пользованию квартирой, в частности: не менять в квартире замки, двери, окна, не выполнять ремонт в квартире, не производить перепланировки, переустройства, перемещения мебели, не входить в квартиру, никого не вселять в квартиру, не допускать нахождение в квартире животных - без согласия на это истца, ссылаясь на то, что Н.Д. является собственником квартиры, расположенной по адресу: ....... В указанной квартире зарегистрирован по месту жительства С.А.А. На момент приватизации спорного жилого помещения С.А.А. был зарегистрирован в указанной квартире и являлся членом собственника, в связи с чем, полагает, что за ним в силу положений ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" сохраняется бессрочное право пользование жилым помещением, однако новый собственник Н.Д. обязывает истца освободить жилое помещение, без его согласия намеревается сделать ремонт в квартире, совершает иные незаконные действия, злоупотребляя своими правами.
В ходе рассмотрения дела ответчиком Н.Д. подан встречный иск к С.А.А., в котором он просил выселить С.А.А. из квартиры по адресу........, снять его с регистрационного учета по указанному адресу, а также взыскать расходы по уплате госпошлины и оплате услуг представителя, ссылаясь на то, что он приобрел спорное жилое помещение с торгов, при этом при продаже жилого помещения не было указано на то, что квартира обременена правами третьих лиц, а проживающий в квартире С.А.А. на неоднократные требования о снятии с регистрационного учета и освобождении квартиры отвечает отказом, препятствует осуществлению его прав собственника на владение, распоряжение и пользование жилым помещением, в связи с чем, Н.Д. вынужден был обращаться в органы внутренних дел. В обоснование своих доводов также ссылался на позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 года N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ (том 1 л.д. 133 - 138).
Истец С.А.А. и его представитель по доверенности Х. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
Представитель ответчика по доверенности Ф. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований С.А.А. просил отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Ответчик УФМС России по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1 л.д. 166).
Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, УФССП России по г. Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, АО "ЮниКредит Банк" в судебное заседание не явились, извещались о дне слушания дела надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Н.Д. по доводам апелляционной жалобы; а также Тушинский межрайонный прокурор г. Москвы по доводам апелляционного представления, считая решение суда неправильным.
Представитель Н.Д. - Ф. в судебное заседание явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, против доводов апелляционного представления возражал.
С.А.А. в судебное заседание явился, против доводов жалобы возражал, доводы апелляционного представления поддержал.
Представители УФМС России по г. Москве, третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, УФССП России по г. Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, АО "ЮниКредит Банк" в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, выслушав заключение прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорное жилое помещение представляет отдельную трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: .........
Н.Д. является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от........ года, зарегистрированного в Управлении Росреестра по г. Москве N........ от......... г. (том 1 л.д. 50, 51 - 52, 140).
В квартире постоянно зарегистрирован по месту жительства С.А.А. с....... года, затем...... г. произведена перерегистрация по достижении..... летнего возраста, затем произведена регистрация...... года по прибытии из Армии.
Из материалов дела следует, что указанное жилое помещение было предоставлено семье С-вых на основании ордера N......., выданного Калининским Исполкомом....... года (том 1 л.д. 17 - 21).
На основании договора передачи квартиры в собственность N....... от........ года жилое помещение по адресу: .........., перешло в собственность С.А.Н. (матери истца). Согласно выписке из домовой книги, на момент приватизации в квартире были зарегистрированы: С.А.Н. и ее сын С.А.А. (истец).
......года С.А.Н. умерла.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от....... года за Г.Т. (родная сестра истца) было признано право собственности на спорную квартиру в порядке наследования по закону. Из указанного решения следует, что С.А.А. отказался от своей доли в наследстве в пользу сестры.
.......года Г.Т. заложила указанное жилое помещение в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от....... года, заключенному между Г.П. и ЗАО "ЮниКредитБанк" (прежнее наименование ЗАО "Международный Московский Банк") (том 2 л.д. 116 - 117).
В п. 7 договора залога указано, что залогодатель гарантирует, что на момент подписания договора отсутствуют обременения на указанную квартиру.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от......... года с Г.Т., Г.П. взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога - жилое помещение, расположенное по адресу: г.......... Решение принято без привлечения и участия С.А.А. (том 1 л.д. 74 - 75).
В результате проведенных..... года торгов, Н.Д. приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи квартиры от..... года, заключенному между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и Н.Д. Из указанного договора следует, что в квартире постоянно зарегистрирован С.А.А. Пунктом 3.2 договора установлено, что лица, сохраняющие право пользования после приобретения покупателем имущества, отсутствуют (том 1 л.д. 51 - 52, 96 - 98).
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено и следует из выписок из домовой книги, а также свидетельства о собственности на имя С.А.Н., что на момент передачи квартиры в порядке приватизации в собственность матери истца - С.А.Н., в указанной квартире также был зарегистрирован член семьи С.А.Н. - истец С.А.А., обладающий на момент приватизации квартиры правом пользования жилым помещением наравне с матерью.
В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, права лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения и сохранившего право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Согласно ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, действия положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь ст. ст. 209, 237, 292 п. 2 ГК РФ, ст. ст. 30, 31 ч. 4, 35 ЖК РФ, пункт 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к правильному и обоснованному выводу, что встречные исковые требования Н.Д. подлежат отклонению.
При этом, суд верно исходил из того, что С.А.А. на момент приватизации спорного жилого помещения имел право пользования квартирой и в силу ст. 19 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ он не может быть признан утратившим права пользования жилым помещением, так как сохраняет право бессрочного пользования этим жилым помещением. Таким образом, право бессрочного пользования С.А.А. жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением к данному спору положений п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке", так как право пользования жилым помещением сохраняется за С.А.А. независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного помещения.
Кроме того, суд правильно указал, что доводы представителя ответчика о том, что положения ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 не применимы к правоотношениям, вытекающим при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу по договору ипотеки, не могу служить основанием к удовлетворению требований об утрате С.А.А. права пользования жилым помещением, поскольку направлены на неправильное толкование норм материального права.
При вынесении решения суд также обоснованно учел, что представленные материалы кредитной истории (том 1 л.д. 215 - 222, том 2 л.д. 92 - 163), исполнительного производства (том 2 л.д. 4 - 81), материалы проведения торгов по продаже квартиры (том 1 л.д. 168 - 214) не содержат сведений о том, что С.А.А. давал согласие на отчуждение спорной квартиры, принимал на себя обязательства по освобождению жилого помещения, или каким-либо иным образом выразил волеизъявление на отказ от своих прав пользования квартирой, не принимал участие при заключении кредитного договора, договора залога, не участвовал при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество, не извещался о производстве исполнительных действий судебным приставом-исполнителем, не имеет права собственности или пользования иным жилым помещением. При этом, в указанных материалах имеются сведения о том, что в спорной квартире зарегистрирован С.А.А. Наличие у С.А.А. права пользования жилым помещением и основания возникновения указанного права никем не устанавливались, обратного суду не представлено. Также суд учел, что стоимость приобретенной Н.Д. трехкомнатной квартиры в размере....... руб. является явно заниженной на момент приобретения квартиры в...... года.
Положения пункта 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" предусматривают, что договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.
Суд также указал, что доводы ответчика о признании Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 г. N 5-П не соответствующей Конституции РФ ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не имеют правового значения по делу, поскольку данным Постановлением указанная выше ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ признана недействительной в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы, разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов. Тогда как в данном случае, квартира была приобретена матерью истца в порядке приватизации из фонда муниципального жилья. Кроме того, из указанного Постановления следует, что из статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 209 ГК Российской Федерации, граждане - собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В случае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. Именно с учетом того, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), и что реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и была включена норма, регламентирующая правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения (статья 19). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту жилищных прав граждан - бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан.
В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.
Отсутствие в договоре купле-продажи жилого помещения сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, при несоответствии указанных сведений фактическим обстоятельствам, влечет за собой для ответчика возможность в ином порядке требовать защиты своих законных прав и интересов.
На основании изложенного, суд не нашел законных оснований для удовлетворения исковых требований Н.Д. о выселении С.А.А. из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что истец фактически проживает в спорном жилом помещении, между сторонами имеются конфликтные отношения. Факт чинения истцу со стороны Н.А. препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается совокупностью исследованных доказательств, в том числе, исковым заявлением о выселении, а также обращениями в ОМВД, справкой из поликлиники N......, выпиской из медицинской карты, а также показаниями свидетеля А., показавшей..... года в судебном заседании, что между сторонами имеется конфликт по вопросу пользования спорным жилым помещением (том 1 л.д. 40, 45, 46).
Поскольку судом установлено, что истец С.А.А. имеет право пользования спорным жилым помещением, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании Н.Д. не чинить С.А.А. препятствий в пользования жилым помещением.
Кроме того, суд указал, что оснований для ограничения прав собственника жилого помещения в его правах пользования, владения, распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе и ограничении его обязанностей по содержанию имущества и поддержания его в надлежащем состоянии, у суда не имеется, в связи с чем суд отказывает С.А.А. в удовлетворении исковых требований об обязании Н.Д. не ухудшать права истца по пользованию квартирой, при этом доказательств нарушений прав и законных интересов истца по данным требованиям суду не представлено.
Проверив дело в вышеуказанной части в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
При разрешении спора судом первой инстанции верно установлены все значимые для дела обстоятельства, и применены нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы Н.Д. о том, что он не согласен с выводами суда о том, что право С.А.А. носит бессрочный характер, является обременением и не может быть преодолено, поскольку спорная квартира является предметом залога, на нее обращено взыскание, в связи с чем, право пользования жилым помещением С.А.А. подлежит прекращению; Н.Д. не знал и не мог знать, что спорная квартира обременена правом третьего лица, не могут служить основанием для отмены постановленного решения, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, с которой коллегия согласна; выражают несогласие с выводами суда и направлены на иное неверное толкование закона.
Иные доводы жалобы не имеют правовых оснований, кроме того, направлены на иное толкование закона, иную оценку доказательств по делу, которым дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Вместе с тем, разрешая требования С.А.А., суд указал, что на момент рассмотрения дела он имеет право бессрочного пользования спорной квартирой, а поэтому оснований для удовлетворения исковых требований о признании за ним права постоянно (бессрочного) пользования квартирой по адресу: г......., не имеется, наличие или прекращение указанного права зависит от конкретных обстоятельств, которые могут возникнуть или отпасть в будущем.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку документов, подтверждающих право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением С.А.А., кроме ордера, не имеется.
В связи с чем, коллегия полагает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований С.А.А. о признании за ним права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением подлежит отмене с вынесением нового решения. Поскольку С.А.А. в силу закона имеет право постоянного (бессрочного) пользования спорным жилым помещением, и это право требует подтверждения, коллегия полагает, что его требования в указанной части подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от...... года - отменить в части отказа в иске С.А.А. к Н.Д. о признании права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением.
В указанной части принять новое решение.
Признать за С.А.А. право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением по адресу.........
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)