Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Чайка" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2016 по делу N А07-26465/2015 (судья Проскурякова С.В.).
Муниципальное унитарное предприятие "ЧАЙКА" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - МУП "Чайка", унитарное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аква люкс" (далее - общество "Аква люкс", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договорам о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, N 5-11 от 01.04.2011 и N 1-2014 от 07.03.2014 в сумме 510 863 руб. 97 коп. (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 23, 31).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий МУП "Чайка" Гарифуллин Фидан Каримович.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2016 (резолютивная часть от 14.04.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 229 543 руб. 42 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда в части отказанных в удовлетворении исковых требований не согласилось МУП "Чайка" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, удовлетворить заявленный иск в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права.
Апеллянт считает необоснованными выводы суда первой инстанции о погашении части задолженности ответчика перед истцом по арендной плате зачетом встречных однородных требований, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства вручения унитарному предприятию заявлений о зачете. Ссылаясь на расположение истца и ответчика по одному юридическому адресу, размещение химчистки общества "Аква люкс" на бывших площадях МУП "Чайка" и то обстоятельство, что работники общества являются бывшими работниками унитарного предприятия, апеллянт считает возможным злоупотребление правом со стороны ответчика в части направления заявлений о зачете, тогда как иные доказательства о произведенном зачете в дело не представлены.
Апеллянт указывает, что при оценке произведенного зачета однородных требований судом не учтено, что истец является унитарным предприятием, которое в силу ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ограничено в распоряжении своими имущественными правами и не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках, МУП "Чайка" указывает на отсутствие оснований как для принятия работ по капитальному ремонту, так и проведение взаимозачета. Апеллянт также ссылается на мнимость соглашения о проведении работ по капитальному ремонту, предусматривающего положение о зачете его стоимости в счет арендной платы, в силу того, что директором МУП "Чайка" являлся на тот момент Хасанов Р.Р., который в настоящее время является руководителем общества "Аква люкс" и который при подписании соглашения действовал в интересах общества "Аква люкс".
Податель жалобы полагает, что в действиях ответчика имеется злоупотребление правом, поскольку ранее он уже обращался в рамках дел N N А07-11875/2013, А07-17153/2013 о взыскании задолженности, явившейся основанием для зачета.
ООО "Аква люкс" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 между МУП "Чайка" (арендодатель) и обществом "Аква люкс" (арендатор) подписан договор N 5-11 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (далее - договор аренды N 5-11 от 01.04.2011; т. 1 л.д. 14-19), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - надземная встроенная часть на 1 этаже 2-х этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26, общей площадью 202 кв. м, для использования в целях химчистки.
Согласно п. 1.2. указанного договора договор действует с 01.04.2011 по 31.03.2016.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 установлено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
В силу п. 3.2 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения.
Согласно п. 3.3 указанного договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.
По акту приема-передачи от 01.04.2011 надземная встроенная часть на 1 этаже 2-х этажного нежилого здания площадью 202 кв. м, являющаяся объектом аренды по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011, передана обществу "Аква люкс" (т. 1 л.д. 20).
Согласно расчету арендной платы с 01.04.2011 к договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 размер ежемесячной арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, составляет 8 245,83 руб. (т. 1 л.д. 21).
Из преюдициальных обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А07-21639/2012 (т. 1 л.д. 92-113), следует, что договор аренды N 5-11 от 01.04.2011 прошел процедуру государственной регистрации.
Между МУП "Чайка" и обществом "Аква люкс" оформлено соглашение от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, которым стороны установили, что в связи с невозможностью оказания услуг химчистки, ввиду отсутствия должного оборудования и сдачей в аренду цеха химчистки площадью 202 кв. м МУП "Чайка" разрешает разместить в прилегающих к арендуемому цеху помещениях пункт приемки вещей, машину химчистки и другое необходимое оборудование, а также разрешает проведение работ по капитальному ремонту с дальнейшим, по желанию общества "Аква Люкс", включением затрат, согласно акту выборки N 1 от 15.08.2011, в счет арендной платы за помещения.
Общество "Аква Люкс" обязалось провести указанные работы за свой счет, а МУП "Чайка" - принять участие в приемке выполненных работ (т. 1 л.д. 114).
На основании локального сметного расчета N 10 от 15.08.2011 (т. 2 л.д. 71-78) сторонами произведена выборка основных работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции), необходимых для дальнейшего нормального функционирования здания (помещения), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26, на сумму 468 298,34 руб., о чем составлен акт выборки N 1 от 15.08.2011 (т. 1 л.д. 115).
07.03.2014 между МУП "Чайка" (арендодатель) и обществом "Аква люкс" (арендатор) подписан договор N 1-2014 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (далее - договор аренды N 1-2014 от 07.03.2014; т. 2 л.д. 50-54), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование, следующие нежилые помещения в надземной встроенной части на 1 этаже нежилого здания 1981 года постройки двухэтажного кирпичного здания, литера А, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, д. 26: нежилое помещение N 5 общей площадью 25,7 кв. м, нежилое помещение N 7 общей площадью 12,6 кв. м, нежилое помещение N 8 общей площадью 18,1 кв. м, нежилое помещение N 11 общей площадью 13,6 кв. м, нежилое помещение N 12 общей площадью 9,4 кв. м, нежилое помещение N 28 общей площадью 23,2 кв. м, нежилое помещение N 30 общей площадью 34,2 кв. м.
Согласно п. 1.5 указанного договора основанием для его заключения является решение аукционной комиссии МУП "Чайка" (протокол рассмотрения заявок N 1 от 24.02.2014).
В силу п. 3.1 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014 арендная плата за помещения, указанные в п. 1.1 договора, составляет 9 280,61 руб. в месяц, без НДС. Годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 111 367,33 руб. в год (без НДС).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца в размере, установленном п. 3.1 договора, без выставления арендодателем счета на оплату (п. 3.6 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014).
Договор аренды N 1-2014 от 07.03.2014 действует с 07.03.2014 по 30.03.2016 (п. 4.1 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 08.08.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 54).
По акту приема-передачи от 07.03.2014 нежилые помещения, поименованные в п. 1.1. договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014, переданы обществу "Аква люкс" (т. 2 л.д. 56).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Аква люкс" обязательств арендатора по договорам аренды N 5-11 от 01.04.2011 и N 1-2014 от 07.03.2014 по оплате арендной платы, наличие задолженности по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 за 2013-2015 гг. в сумме 306 609,55 руб. и по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 за 2014-2015 гг. в сумме 204 173,42 руб., МУП "Чайка" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Признавая обоснованными заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительным и заключенным договорам аренды подтвержден материалами дела. Судом отказано во взыскании всей суммы заявленного МУП "Чайка" иска ввиду оплаты ответчиком части задолженности по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 на основании платежных поручений, а также по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 путем зачета встречных однородных требований.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой истцом части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между МУП "Чайка" (арендодатель) и обществом "Аква люкс" (арендатор) были оформлены договор договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 (т. 1 л.д. 14-19) и N 1-2014 от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 50-54) о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа.
Действительность и заключенность указанных договоров аренды недвижимости истцом и ответчиком в ходе их исполнения, а также при рассмотрении спора в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), и кроме того, были предметом оценки судом при рассмотрении спора по делу N А07-21639/2012 (т. 1 л.д. 92-103, 104-113)..
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 стороны установили, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно расчету арендной платы с 01.04.2011 к договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 размер ежемесячной арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, составляет 8 245,83 руб. (т. 1 л.д. 21).
В силу п. 3.1 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014 арендная плата за помещения, указанные в п. 1.1 договора, составляет 9 280,61 руб. в месяц, без НДС. Годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 111 367,33 руб. в год (без НДС).
На основании п. п. 3.3. и 3.6 указанных договоров соответственно арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца без выставления арендодателем счета на оплату.
Таким образом, с учетом возмездности договоров аренды недвижимости и получения от истца в пользование нежилых помещений ответчик обязан в качестве встречного предоставления уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные в данных договорах.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате:
- - по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 за 2013-2015 гг. в сумме 306 609,55 руб. (за 2013 г. - 37 798,63 руб., за 2014 г. - 164 445,96 руб., за 2015 г. - 104 445,96 руб.);
- - по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 за 2014-2015 гг. в сумме 204 173,42 руб. (за 2014 г. - 92 806,1 руб., за 2015 г. - 111 367,32 руб.), представив расчеты по аренде на 31.12.2015 (т. 2 л.д. 24-25).
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между МУП "Чайка" и обществом "Аква люкс" было оформлено соглашение от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, которым стороны установили, что в связи с невозможностью оказания услуг химчистки, ввиду отсутствия должного оборудования и сдачей в аренду цеха химчистки площадью 202 кв. м МУП "Чайка" разрешает разместить в прилегающих к арендуемому цеху помещениях пункт приемки вещей, машину химчистки и другое необходимое оборудование, а также разрешает проведение работ по капитальному ремонту с дальнейшим, по желанию общества "Аква Люкс", включением затрат, согласно акту выборки N 1 от 15.08.2011, в счет арендной платы за помещения (т. 1 л.д. 114).
На основании локального сметного расчета N 10 от 15.08.2011 (т. 2 л.д. 71-78) сторонами произведена выборка основных работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции), необходимых для дальнейшего нормального функционирования здания (помещения), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26, на сумму 468 298,34 руб., о чем составлен акт выборки N 1 от 15.08.2011 (т. 1 л.д. 115).
Указанные обстоятельства, в том числе стоимость произведенных работ по капитальному ремонту, истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции опровергнуты не были.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие соглашения от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту (т. 1 л.д. 114), суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у общества "Аква Люкс" права требовать от МУП "Чайка" возмещения понесенных расходов в сумме 468298,34 руб. на капитальный ремонт арендуемого по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 нежилого помещения.
Доводы подателя апелляционной жалобы о крупном характере сделки совершенной истцом с ответчиком 15.08.2011, которая требовала одобрения со стороны собственника имущества унитарного предприятия, являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 23 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, если иное не установлено федеральными законами или принятыми в соответствии с ними правовыми актами.
В силу п. 3 ст. 23 названного Федерального закона решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.
В соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" собственник имущества унитарного предприятия вправе обращаться в суд с исками о признании оспоримой сделки с имуществом унитарного предприятия недействительной, а также с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки в случаях, установленных ГК РФ и данным Федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абз. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 2, 4, 5 ст. 18, ст. 22 - 24 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества.
Из материалов дела не следует, и МУП "Чайка" не представлены доказательства признания в установленном п. 1 ст. 166 ГК РФ порядке недействительным соглашения от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, в силу чего данное соглашение сохраняет обязывающую силу для заключивших его сторон.
По тому же мотиву, ввиду недоказанности, апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о мнимости соглашения от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, поскольку юридически значимых фактов данного обстоятельства апеллянтом не приведено, в то время как сам по себе факт подписания соглашения от имени МУП "Чайка" его директором Хасановым Р.Р., ставшим впоследствии директором ответчика - общества "Аква люкс", является безусловным свидетельством совершения сделки без намерения создать соответствующие сделке правовые последствия. Последнее обстоятельство, напротив, опровергается последующими действиями ответчика по направлению истцу заявлений о зачете встречных однородных требований, направленными на исполнение предусмотренного соглашением от 15.08.2011 обязательства, то есть действиями, свидетельствующими о признании действующим возникшего между сторонами обязательства.
Из материалов дела усматривается, что общество "Аква люкс" направило МУП "Чайка" заявление от 07.11.2013 о зачете взаимных требований по уплате арендной платы ответчиком по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 за период с октября по декабрь 2013 года в сумме 29 190,24 руб. и по погашению на указанную сумму задолженности истца по соглашению от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту (т. 1 л.д. 83-74).
Заявление направлено по юридическому адресу МУП "Чайка" (Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26 - т. 1 л.д. 59) и вручено адресату (т. 2 л.д. 60-62).
Общество "Аква люкс" также направило МУП "Чайка" аналогичное заявление о зачете взаимных требований от 17.04.2014 N 25 на сумму 116 760,96 руб., которое получено истцом (т. 1 л.д. 89, т. 2 л.д. 57-59), а также заявление о зачете от 16.03.2015 (т. 1 л.д. 86), которое получено истцом (т. 2 л.д. 64).
Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, МУП "Чайка" в порядке ст. ст. 65, 66 АПК РФ суду представлены не были, ввиду чего суд первой инстанции на основании ст. ст. 408, 410 ГК РФ пришел к правильному выводу о погашении на суммы, указанные в заявлениях о зачете, обязательства общества "Аква люкс" по уплате арендной плате за 2013, 2014, 2015 гг. по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011.
Расчет задолженности по арендной плате за 2013 год, исходя из согласованного в приложении к договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 (т. 1 л.д. 21) размер ежемесячной арендной платы в сумме 8 245,83 руб., апелляционный суд находит обоснованным, поскольку МУП "Чайка" не представлено нормативного обоснования или иных доказательств изменения в порядке п. 3.2 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 размера арендной платы в указанный период.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств вручения унитарному предприятию заявлений о зачете с учетом вышеприведенных доказательств признаются судебной коллегией не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Ссылки апеллянта на возможные злоупотребления правом со стороны ответчика в части направления заявлений о зачете основаны на предположениях апеллянта, документально не подтверждены и также в силу ст. 71 АПК РФ не могут быть признаны достоверными.
Мнение апеллянта со ссылкой на ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о необходимости получения согласия собственника имущества на произведение зачета, признается необоснованным, поскольку действия по произведению зачета взаимных требований не поименовано в данной статье Федерального закона, поскольку является способом прекращения ранее возникшего обязательства, а не возникновения нового, и положения ст. 410 ГК РФ устанавливают, что для зачета достаточно заявления одной стороны.
Иных доводов в части выводов суда первой инстанции о погашении обязательства ответчика по оплате арендной платы зачетом встречных требований апелляционная жалоба не содержит (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Факт отсутствия задолженности по арендной плате по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 за 2014-2015 гг. в заявленном истцом размере в сумме 204 173,42 руб. подателем апелляционной жалобы не оспаривается, доводов, опровергающих выводы суда о частичном погашении задолженности путем оплаты арендной платы, апеллянтом не заявлено, в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебная коллегия не пересматривает в данной части судебный акт.
Доводы апеллянта о злоупотреблении ответчиком правом при осуществлении зачета в порядке ст. 410 ГК РФ ввиду обращения ранее в рамках дел N N А07-11875/2013, А07-17153/2013 с иском о взыскании задолженности, явившейся основанием для зачета, отклоняются апелляционной коллегией за необоснованностью, поскольку предметом рассмотрения судов в рамках названных дел являлось взыскание задолженности за оказанные услуги по договору на оказание услуг по стирке от 01.04.2011, тогда как требования ответчика, предъявленные к зачету, основаны на соглашении от 15.08.2011.
С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
В связи с предоставлением МУП "Чайка" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2016 по делу N А07-26465/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Чайка" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Чайка" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2016 N 18АП-7149/2016 ПО ДЕЛУ N А07-26465/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2016 г. N 18АП-7149/2016
Дело N А07-26465/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Чайка" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2016 по делу N А07-26465/2015 (судья Проскурякова С.В.).
Муниципальное унитарное предприятие "ЧАЙКА" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - МУП "Чайка", унитарное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аква люкс" (далее - общество "Аква люкс", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договорам о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, N 5-11 от 01.04.2011 и N 1-2014 от 07.03.2014 в сумме 510 863 руб. 97 коп. (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 23, 31).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий МУП "Чайка" Гарифуллин Фидан Каримович.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2016 (резолютивная часть от 14.04.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 229 543 руб. 42 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда в части отказанных в удовлетворении исковых требований не согласилось МУП "Чайка" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, удовлетворить заявленный иск в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права.
Апеллянт считает необоснованными выводы суда первой инстанции о погашении части задолженности ответчика перед истцом по арендной плате зачетом встречных однородных требований, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства вручения унитарному предприятию заявлений о зачете. Ссылаясь на расположение истца и ответчика по одному юридическому адресу, размещение химчистки общества "Аква люкс" на бывших площадях МУП "Чайка" и то обстоятельство, что работники общества являются бывшими работниками унитарного предприятия, апеллянт считает возможным злоупотребление правом со стороны ответчика в части направления заявлений о зачете, тогда как иные доказательства о произведенном зачете в дело не представлены.
Апеллянт указывает, что при оценке произведенного зачета однородных требований судом не учтено, что истец является унитарным предприятием, которое в силу ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ограничено в распоряжении своими имущественными правами и не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках, МУП "Чайка" указывает на отсутствие оснований как для принятия работ по капитальному ремонту, так и проведение взаимозачета. Апеллянт также ссылается на мнимость соглашения о проведении работ по капитальному ремонту, предусматривающего положение о зачете его стоимости в счет арендной платы, в силу того, что директором МУП "Чайка" являлся на тот момент Хасанов Р.Р., который в настоящее время является руководителем общества "Аква люкс" и который при подписании соглашения действовал в интересах общества "Аква люкс".
Податель жалобы полагает, что в действиях ответчика имеется злоупотребление правом, поскольку ранее он уже обращался в рамках дел N N А07-11875/2013, А07-17153/2013 о взыскании задолженности, явившейся основанием для зачета.
ООО "Аква люкс" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 между МУП "Чайка" (арендодатель) и обществом "Аква люкс" (арендатор) подписан договор N 5-11 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (далее - договор аренды N 5-11 от 01.04.2011; т. 1 л.д. 14-19), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - надземная встроенная часть на 1 этаже 2-х этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26, общей площадью 202 кв. м, для использования в целях химчистки.
Согласно п. 1.2. указанного договора договор действует с 01.04.2011 по 31.03.2016.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 установлено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
В силу п. 3.2 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения.
Согласно п. 3.3 указанного договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.
По акту приема-передачи от 01.04.2011 надземная встроенная часть на 1 этаже 2-х этажного нежилого здания площадью 202 кв. м, являющаяся объектом аренды по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011, передана обществу "Аква люкс" (т. 1 л.д. 20).
Согласно расчету арендной платы с 01.04.2011 к договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 размер ежемесячной арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, составляет 8 245,83 руб. (т. 1 л.д. 21).
Из преюдициальных обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А07-21639/2012 (т. 1 л.д. 92-113), следует, что договор аренды N 5-11 от 01.04.2011 прошел процедуру государственной регистрации.
Между МУП "Чайка" и обществом "Аква люкс" оформлено соглашение от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, которым стороны установили, что в связи с невозможностью оказания услуг химчистки, ввиду отсутствия должного оборудования и сдачей в аренду цеха химчистки площадью 202 кв. м МУП "Чайка" разрешает разместить в прилегающих к арендуемому цеху помещениях пункт приемки вещей, машину химчистки и другое необходимое оборудование, а также разрешает проведение работ по капитальному ремонту с дальнейшим, по желанию общества "Аква Люкс", включением затрат, согласно акту выборки N 1 от 15.08.2011, в счет арендной платы за помещения.
Общество "Аква Люкс" обязалось провести указанные работы за свой счет, а МУП "Чайка" - принять участие в приемке выполненных работ (т. 1 л.д. 114).
На основании локального сметного расчета N 10 от 15.08.2011 (т. 2 л.д. 71-78) сторонами произведена выборка основных работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции), необходимых для дальнейшего нормального функционирования здания (помещения), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26, на сумму 468 298,34 руб., о чем составлен акт выборки N 1 от 15.08.2011 (т. 1 л.д. 115).
07.03.2014 между МУП "Чайка" (арендодатель) и обществом "Аква люкс" (арендатор) подписан договор N 1-2014 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (далее - договор аренды N 1-2014 от 07.03.2014; т. 2 л.д. 50-54), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование, следующие нежилые помещения в надземной встроенной части на 1 этаже нежилого здания 1981 года постройки двухэтажного кирпичного здания, литера А, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, д. 26: нежилое помещение N 5 общей площадью 25,7 кв. м, нежилое помещение N 7 общей площадью 12,6 кв. м, нежилое помещение N 8 общей площадью 18,1 кв. м, нежилое помещение N 11 общей площадью 13,6 кв. м, нежилое помещение N 12 общей площадью 9,4 кв. м, нежилое помещение N 28 общей площадью 23,2 кв. м, нежилое помещение N 30 общей площадью 34,2 кв. м.
Согласно п. 1.5 указанного договора основанием для его заключения является решение аукционной комиссии МУП "Чайка" (протокол рассмотрения заявок N 1 от 24.02.2014).
В силу п. 3.1 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014 арендная плата за помещения, указанные в п. 1.1 договора, составляет 9 280,61 руб. в месяц, без НДС. Годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 111 367,33 руб. в год (без НДС).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца в размере, установленном п. 3.1 договора, без выставления арендодателем счета на оплату (п. 3.6 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014).
Договор аренды N 1-2014 от 07.03.2014 действует с 07.03.2014 по 30.03.2016 (п. 4.1 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 08.08.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 54).
По акту приема-передачи от 07.03.2014 нежилые помещения, поименованные в п. 1.1. договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014, переданы обществу "Аква люкс" (т. 2 л.д. 56).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Аква люкс" обязательств арендатора по договорам аренды N 5-11 от 01.04.2011 и N 1-2014 от 07.03.2014 по оплате арендной платы, наличие задолженности по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 за 2013-2015 гг. в сумме 306 609,55 руб. и по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 за 2014-2015 гг. в сумме 204 173,42 руб., МУП "Чайка" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Признавая обоснованными заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительным и заключенным договорам аренды подтвержден материалами дела. Судом отказано во взыскании всей суммы заявленного МУП "Чайка" иска ввиду оплаты ответчиком части задолженности по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 на основании платежных поручений, а также по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 путем зачета встречных однородных требований.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой истцом части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между МУП "Чайка" (арендодатель) и обществом "Аква люкс" (арендатор) были оформлены договор договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 (т. 1 л.д. 14-19) и N 1-2014 от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 50-54) о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа.
Действительность и заключенность указанных договоров аренды недвижимости истцом и ответчиком в ходе их исполнения, а также при рассмотрении спора в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), и кроме того, были предметом оценки судом при рассмотрении спора по делу N А07-21639/2012 (т. 1 л.д. 92-103, 104-113)..
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 стороны установили, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно расчету арендной платы с 01.04.2011 к договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 размер ежемесячной арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, составляет 8 245,83 руб. (т. 1 л.д. 21).
В силу п. 3.1 договора аренды N 1-2014 от 07.03.2014 арендная плата за помещения, указанные в п. 1.1 договора, составляет 9 280,61 руб. в месяц, без НДС. Годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 111 367,33 руб. в год (без НДС).
На основании п. п. 3.3. и 3.6 указанных договоров соответственно арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца без выставления арендодателем счета на оплату.
Таким образом, с учетом возмездности договоров аренды недвижимости и получения от истца в пользование нежилых помещений ответчик обязан в качестве встречного предоставления уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные в данных договорах.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате:
- - по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 за 2013-2015 гг. в сумме 306 609,55 руб. (за 2013 г. - 37 798,63 руб., за 2014 г. - 164 445,96 руб., за 2015 г. - 104 445,96 руб.);
- - по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 за 2014-2015 гг. в сумме 204 173,42 руб. (за 2014 г. - 92 806,1 руб., за 2015 г. - 111 367,32 руб.), представив расчеты по аренде на 31.12.2015 (т. 2 л.д. 24-25).
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между МУП "Чайка" и обществом "Аква люкс" было оформлено соглашение от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, которым стороны установили, что в связи с невозможностью оказания услуг химчистки, ввиду отсутствия должного оборудования и сдачей в аренду цеха химчистки площадью 202 кв. м МУП "Чайка" разрешает разместить в прилегающих к арендуемому цеху помещениях пункт приемки вещей, машину химчистки и другое необходимое оборудование, а также разрешает проведение работ по капитальному ремонту с дальнейшим, по желанию общества "Аква Люкс", включением затрат, согласно акту выборки N 1 от 15.08.2011, в счет арендной платы за помещения (т. 1 л.д. 114).
На основании локального сметного расчета N 10 от 15.08.2011 (т. 2 л.д. 71-78) сторонами произведена выборка основных работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции), необходимых для дальнейшего нормального функционирования здания (помещения), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26, на сумму 468 298,34 руб., о чем составлен акт выборки N 1 от 15.08.2011 (т. 1 л.д. 115).
Указанные обстоятельства, в том числе стоимость произведенных работ по капитальному ремонту, истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции опровергнуты не были.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие соглашения от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту (т. 1 л.д. 114), суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у общества "Аква Люкс" права требовать от МУП "Чайка" возмещения понесенных расходов в сумме 468298,34 руб. на капитальный ремонт арендуемого по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 нежилого помещения.
Доводы подателя апелляционной жалобы о крупном характере сделки совершенной истцом с ответчиком 15.08.2011, которая требовала одобрения со стороны собственника имущества унитарного предприятия, являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 23 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, если иное не установлено федеральными законами или принятыми в соответствии с ними правовыми актами.
В силу п. 3 ст. 23 названного Федерального закона решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.
В соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" собственник имущества унитарного предприятия вправе обращаться в суд с исками о признании оспоримой сделки с имуществом унитарного предприятия недействительной, а также с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки в случаях, установленных ГК РФ и данным Федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абз. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 2, 4, 5 ст. 18, ст. 22 - 24 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества.
Из материалов дела не следует, и МУП "Чайка" не представлены доказательства признания в установленном п. 1 ст. 166 ГК РФ порядке недействительным соглашения от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, в силу чего данное соглашение сохраняет обязывающую силу для заключивших его сторон.
По тому же мотиву, ввиду недоказанности, апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о мнимости соглашения от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту, поскольку юридически значимых фактов данного обстоятельства апеллянтом не приведено, в то время как сам по себе факт подписания соглашения от имени МУП "Чайка" его директором Хасановым Р.Р., ставшим впоследствии директором ответчика - общества "Аква люкс", является безусловным свидетельством совершения сделки без намерения создать соответствующие сделке правовые последствия. Последнее обстоятельство, напротив, опровергается последующими действиями ответчика по направлению истцу заявлений о зачете встречных однородных требований, направленными на исполнение предусмотренного соглашением от 15.08.2011 обязательства, то есть действиями, свидетельствующими о признании действующим возникшего между сторонами обязательства.
Из материалов дела усматривается, что общество "Аква люкс" направило МУП "Чайка" заявление от 07.11.2013 о зачете взаимных требований по уплате арендной платы ответчиком по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 за период с октября по декабрь 2013 года в сумме 29 190,24 руб. и по погашению на указанную сумму задолженности истца по соглашению от 15.08.2011 на проведение работ по капитальному ремонту (т. 1 л.д. 83-74).
Заявление направлено по юридическому адресу МУП "Чайка" (Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Луначарского, 26 - т. 1 л.д. 59) и вручено адресату (т. 2 л.д. 60-62).
Общество "Аква люкс" также направило МУП "Чайка" аналогичное заявление о зачете взаимных требований от 17.04.2014 N 25 на сумму 116 760,96 руб., которое получено истцом (т. 1 л.д. 89, т. 2 л.д. 57-59), а также заявление о зачете от 16.03.2015 (т. 1 л.д. 86), которое получено истцом (т. 2 л.д. 64).
Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, МУП "Чайка" в порядке ст. ст. 65, 66 АПК РФ суду представлены не были, ввиду чего суд первой инстанции на основании ст. ст. 408, 410 ГК РФ пришел к правильному выводу о погашении на суммы, указанные в заявлениях о зачете, обязательства общества "Аква люкс" по уплате арендной плате за 2013, 2014, 2015 гг. по договору аренды N 5-11 от 01.04.2011.
Расчет задолженности по арендной плате за 2013 год, исходя из согласованного в приложении к договору аренды N 5-11 от 01.04.2011 (т. 1 л.д. 21) размер ежемесячной арендной платы в сумме 8 245,83 руб., апелляционный суд находит обоснованным, поскольку МУП "Чайка" не представлено нормативного обоснования или иных доказательств изменения в порядке п. 3.2 договора аренды N 5-11 от 01.04.2011 размера арендной платы в указанный период.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств вручения унитарному предприятию заявлений о зачете с учетом вышеприведенных доказательств признаются судебной коллегией не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Ссылки апеллянта на возможные злоупотребления правом со стороны ответчика в части направления заявлений о зачете основаны на предположениях апеллянта, документально не подтверждены и также в силу ст. 71 АПК РФ не могут быть признаны достоверными.
Мнение апеллянта со ссылкой на ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о необходимости получения согласия собственника имущества на произведение зачета, признается необоснованным, поскольку действия по произведению зачета взаимных требований не поименовано в данной статье Федерального закона, поскольку является способом прекращения ранее возникшего обязательства, а не возникновения нового, и положения ст. 410 ГК РФ устанавливают, что для зачета достаточно заявления одной стороны.
Иных доводов в части выводов суда первой инстанции о погашении обязательства ответчика по оплате арендной платы зачетом встречных требований апелляционная жалоба не содержит (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Факт отсутствия задолженности по арендной плате по договору аренды N 1-2014 от 07.03.2014 за 2014-2015 гг. в заявленном истцом размере в сумме 204 173,42 руб. подателем апелляционной жалобы не оспаривается, доводов, опровергающих выводы суда о частичном погашении задолженности путем оплаты арендной платы, апеллянтом не заявлено, в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебная коллегия не пересматривает в данной части судебный акт.
Доводы апеллянта о злоупотреблении ответчиком правом при осуществлении зачета в порядке ст. 410 ГК РФ ввиду обращения ранее в рамках дел N N А07-11875/2013, А07-17153/2013 с иском о взыскании задолженности, явившейся основанием для зачета, отклоняются апелляционной коллегией за необоснованностью, поскольку предметом рассмотрения судов в рамках названных дел являлось взыскание задолженности за оказанные услуги по договору на оказание услуг по стирке от 01.04.2011, тогда как требования ответчика, предъявленные к зачету, основаны на соглашении от 15.08.2011.
С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
В связи с предоставлением МУП "Чайка" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2016 по делу N А07-26465/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Чайка" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Чайка" муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)