Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 июля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 12 июля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Журавлева А.В., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вершининой Т.Н.,
при участии от истца Ивановой Е.А. по доверенности от 06.10.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2015 года по делу N А66-7338/2015 (судья Пугачев А.А.),
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; ИНН 6901043057; место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (ОГРН 1026900535309; ИНН 6903048879; место нахождения: 170028, город Тверь, проспект Победы, дом 48/29; далее - общество) в котором просит:
- - выселить ответчика из занимаемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29, общей площадью 134,3 кв. м (в том числе 6,7 кв. м - 1 этаж, комнаты N 7, 7а и 127,6 кв. м - подвал, комнаты N 10 - 12, 16, 18, 19, 21, 22, 24), кадастровые номера 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А;
- - взыскать с ответчика 244 322 руб. 22 коп. (без НДС) задолженности по договору аренды от 20.02.2007 N 3722 по состоянию на 06.05.2013 по арендной плате, 52 451 руб. 48 коп. пеней;
- - взыскать с ответчика 1 363 898 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2013 по 21.05.2015.
Решением суда от 23 декабря 2015 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Также с общества в доход федерального бюджета взыскано 35 607 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что по спорному адресу между собственниками помещений состоялось собрание, на котором признано, что помещения занимаемые обществом являются общим имуществом всех собственников в многоквартирном доме по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29. В связи с этим, между ответчиком и товариществом собственников жилья "УЮТ" (далее - товарищество) заключен договор аренды на названные помещения. Таким образом, в спорный период арендные платежи общество вносило в адрес этого товарищества. Считает, что никакой законной или договорной обязанности, уплачивать арендную плату в спорные период истцу, у общества не имелось. По мнению апеллянта, суду первой инстанции следовало привлечь товарищество к участию в деле в качестве третьего лица. Ссылается, что право муниципальный собственности на подвальные помещения 101, 102, 103, 104 по указанному адресу было зарегистрировано только 02.07.2013. Право муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м с кадастровыми номерами 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А никогда не было зарегистрировано, помещения в таком виде не существовали.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направило, в связи с этим жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя департамента, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) 20.02.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 3722, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29.
В соответствии с условиями данного договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 134,3 кв. м (в том числе 6,7 кв. м - 1 этаж, комнаты N 7, 7а и 127,6 кв. м - подвал, комнаты N 10 - 12, 16, 18, 19, 21, 22, 24), кадастровые номера 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А.
В силу пункта 2.2 договора арендная плата, а также плата за пользование земельным участком перечисляются арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчетах (приложения 2, 2.1).
Дополнительными соглашениями от 29.12.2008, 01.02.2010, 28.11.2011, 24.12.2012, срок действия договора неоднократно продлевался.
Дополнительным соглашением от 24.12.2012 срок действия договора установлен до 06.10.2013, а также внесены изменения в пункт 2.1 договора в части изменения арендной платы, которая составила 55 706 руб. (без НДС) в месяц на основании отчета независимого оценщика.
В пункте 2.4 договора сторонами определено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы за арендуемое помещение начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.
Арендная плата частично ответчиком своевременно не оплачена, что и послужило основанием для обращения в суд за ее взысканием, взысканием договорной неустойки и выселении.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме, правомерно руководствуясь следующим.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 606 данного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.
Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При этом в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания требований по иску и возражений возложено на сторону, их представляющую.
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что арендатором в установленные договором сроки арендная плата полностью не внесена, задолженность ответчика по арендной плате составила 244 322 руб. 22 коп. (без НДС) по состоянию на 06.05.2013, а также 1 363 898 руб. 52 коп. за период с 07.05.2013 по 21.05.2015.
Доводы подателя жалобы о том, что в спорный период арендные платежи общество вносило в адрес товарищества и что законной или договорной обязанности, уплачивать арендную плату в этот период истцу, у общества не имелось, отклоняются апелляционной коллегией ввиду их несостоятельности.
Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
В данном случае между департаментом и обществом 20.02.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 3722.
Спорное имущество передано обществу по передаточному акту департаментом.
Тот факт, что общество заключило договор аренды с товариществом, не имеет значение при рассмотрении настоящего спора.
При этом доказательств расторжения в спорный период договора аренды нежилого помещения от 20.02.2007 N 3722 заключенного между департаментом и обществом в материалах дела не имеется. Как и не представлено доказательств возвращения арендованных помещений арендодателю.
То обстоятельство, что собственники спорного многоквартирного дома выступили с личной инициативной и провели собрание, на котором установили, что помещения, переданные департаментом в аренду обществу, являются их совместной собственностью, не является основанием для прекращения обществом уплаты арендных платежей истцу, с которым у него заключен договор.
Как правильно указал суд первой инстанции, фактическая уплата обществом арендной платы неуполномоченному лицу не отрицает наличие задолженности перед истцом.
Кроме того, собственникам помещений спорного многоквартирного дома в удовлетворении исковых требований о признании нежилых помещений их общим имуществом занимаемых обществом отказано.
Также не могут быть приняты доводы подателя жалобы о том, что право муниципальный собственности на подвальные помещения 101, 102, 103, 104 по указанному адресу было зарегистрировано только 02.07.2013 и о том, что право муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м с кадастровыми номерами 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А никогда не было зарегистрировано, помещения в таком виде не существовали.
В рассматриваемом случае, как следует из пояснений представителя департамента сами помещения, переданные по договору аренды нежилого помещения от 20.02.2007 N 3722, не изменились, а изменились только их кадастровые номера. Спорные помещения на момент заключения данного договора находились в собственности муниципалитета, и из его собственности не выходили.
Таким образом, поскольку размер долга документально подтвержден, а доказательств его погашения ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, судом правомерно принято решение о взыскании этой задолженности в размере 244 322 руб. 22 коп. (без НДС) по состоянию на 06.05.2013.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Факт нарушения ответчиком условий договора судом установлен, ответчиком не опровергнут.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.04.2013 N 30/1173 о необходимости оплатить задолженность и о намерении прекратить договор аренды 06.05.2013.
В связи с неоплатой ответчиком задолженности на основании указанной претензии истец считает данный договор аренды прекратившим свое действие с 06.05.2016.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается обоюдно подписанным документом.
В материалах дела отсутствует акт возврата спорных помещений из арендного пользования.
В связи с тем, что арендованные помещения ответчиком не возвращены требования истца о выселении общества из занимаемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29, общей площадью 134,3 кв. м (в том числе 6,7 кв. м - 1 этаж, комнаты N 7, 7а и 127,6 кв. м - подвал, комнаты N 10 - 12, 16, 18, 19, 21, 22, 24), кадастровые номера 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А, и принадлежащих истцу на праве собственности, также правомерно удовлетворены судом при этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 1 363 898 руб. 52 коп. за период с 07.05.2013 по 21.05.2015.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 2.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в виде неустойки в размере 0,5% от суммы задолженности.
На основании приведенных правовых норм и условий договора аренды истцом в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы начислена неустойка в сумме 52 451 руб. 48 коп.
Расчет неустойки, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и обоснованно признан правильным.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора, суд первой инстанции правомерно взыскал с общества неустойку за просрочку платежей.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы общества.
При подаче апелляционной жалобы обществом представлено платежное поручение от 25.01.2016 N 13 об уплате государственной пошлины.
Вместе с тем предъявленное платежное поручение не является надлежащим доказательством уплаты госпошлины в силу следующего.
В пункте 5.3 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденного Банком России 19.06.2012 N 383-П, определено, что реквизиты, форма (для платежного поручения на бумажном носителе), номера реквизитов платежного поручения установлены приложениями 1 - 3 к настоящему Положению.
В соответствии с пунктом 45 приложения 1 к названному Положению Банка России в платежном поручении на бумажном носителе проставляются штамп банка плательщика и подпись уполномоченного лица банка плательщика, штамп банка получателя средств и подпись уполномоченного лица банка получателя средств. В платежном поручении в электронном виде и на бумажном носителе банк получателя средств указывает дату исполнения в порядке, установленном для реквизита "Дата".
В силу пункта 62 названного приложения в поле "Поступило в банк плательщика" указывается банком дата поступления распоряжения в банк плательщика в порядке, установленном для реквизита "Дата".
Согласно пункту 71 того же приложения в поле "Списано со счета плательщика" также указывается банком плательщика дата списания денежных средств со счета плательщика в порядке, установленном для реквизита "Дата".
В представленном платежном поручении от 25.01.2016 N 13 отсутствуют отметки о списании денежных средств, а также о поступлении платежа в банк плательщика, поэтому оно не может свидетельствовать о фактической оплате.
Представив подлинный экземпляр указанного платежного документа, с отметками банка в поле "Поступ. в банк плат." и "Списано со сч. плат." ответчик вправе обратиться в суд первой инстанции с заявлением о возврате уплаченной пошлины.
Руководствуясь статьями 102, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2015 года по делу N А66-7338/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (ОГРН 1026900535309; ИНН 6903048879; место нахождения: 170028, город Тверь, проспект Победы, дом 48/29) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2016 ПО ДЕЛУ N А66-7338/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. по делу N А66-7338/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 5 июля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 12 июля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Журавлева А.В., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вершининой Т.Н.,
при участии от истца Ивановой Е.А. по доверенности от 06.10.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2015 года по делу N А66-7338/2015 (судья Пугачев А.А.),
установил:
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; ИНН 6901043057; место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (ОГРН 1026900535309; ИНН 6903048879; место нахождения: 170028, город Тверь, проспект Победы, дом 48/29; далее - общество) в котором просит:
- - выселить ответчика из занимаемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29, общей площадью 134,3 кв. м (в том числе 6,7 кв. м - 1 этаж, комнаты N 7, 7а и 127,6 кв. м - подвал, комнаты N 10 - 12, 16, 18, 19, 21, 22, 24), кадастровые номера 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А;
- - взыскать с ответчика 244 322 руб. 22 коп. (без НДС) задолженности по договору аренды от 20.02.2007 N 3722 по состоянию на 06.05.2013 по арендной плате, 52 451 руб. 48 коп. пеней;
- - взыскать с ответчика 1 363 898 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2013 по 21.05.2015.
Решением суда от 23 декабря 2015 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Также с общества в доход федерального бюджета взыскано 35 607 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что по спорному адресу между собственниками помещений состоялось собрание, на котором признано, что помещения занимаемые обществом являются общим имуществом всех собственников в многоквартирном доме по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29. В связи с этим, между ответчиком и товариществом собственников жилья "УЮТ" (далее - товарищество) заключен договор аренды на названные помещения. Таким образом, в спорный период арендные платежи общество вносило в адрес этого товарищества. Считает, что никакой законной или договорной обязанности, уплачивать арендную плату в спорные период истцу, у общества не имелось. По мнению апеллянта, суду первой инстанции следовало привлечь товарищество к участию в деле в качестве третьего лица. Ссылается, что право муниципальный собственности на подвальные помещения 101, 102, 103, 104 по указанному адресу было зарегистрировано только 02.07.2013. Право муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м с кадастровыми номерами 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А никогда не было зарегистрировано, помещения в таком виде не существовали.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направило, в связи с этим жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя департамента, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) 20.02.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 3722, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29.
В соответствии с условиями данного договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 134,3 кв. м (в том числе 6,7 кв. м - 1 этаж, комнаты N 7, 7а и 127,6 кв. м - подвал, комнаты N 10 - 12, 16, 18, 19, 21, 22, 24), кадастровые номера 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А.
В силу пункта 2.2 договора арендная плата, а также плата за пользование земельным участком перечисляются арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчетах (приложения 2, 2.1).
Дополнительными соглашениями от 29.12.2008, 01.02.2010, 28.11.2011, 24.12.2012, срок действия договора неоднократно продлевался.
Дополнительным соглашением от 24.12.2012 срок действия договора установлен до 06.10.2013, а также внесены изменения в пункт 2.1 договора в части изменения арендной платы, которая составила 55 706 руб. (без НДС) в месяц на основании отчета независимого оценщика.
В пункте 2.4 договора сторонами определено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы за арендуемое помещение начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.
Арендная плата частично ответчиком своевременно не оплачена, что и послужило основанием для обращения в суд за ее взысканием, взысканием договорной неустойки и выселении.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме, правомерно руководствуясь следующим.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 606 данного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.
Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При этом в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания требований по иску и возражений возложено на сторону, их представляющую.
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что арендатором в установленные договором сроки арендная плата полностью не внесена, задолженность ответчика по арендной плате составила 244 322 руб. 22 коп. (без НДС) по состоянию на 06.05.2013, а также 1 363 898 руб. 52 коп. за период с 07.05.2013 по 21.05.2015.
Доводы подателя жалобы о том, что в спорный период арендные платежи общество вносило в адрес товарищества и что законной или договорной обязанности, уплачивать арендную плату в этот период истцу, у общества не имелось, отклоняются апелляционной коллегией ввиду их несостоятельности.
Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
В данном случае между департаментом и обществом 20.02.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 3722.
Спорное имущество передано обществу по передаточному акту департаментом.
Тот факт, что общество заключило договор аренды с товариществом, не имеет значение при рассмотрении настоящего спора.
При этом доказательств расторжения в спорный период договора аренды нежилого помещения от 20.02.2007 N 3722 заключенного между департаментом и обществом в материалах дела не имеется. Как и не представлено доказательств возвращения арендованных помещений арендодателю.
То обстоятельство, что собственники спорного многоквартирного дома выступили с личной инициативной и провели собрание, на котором установили, что помещения, переданные департаментом в аренду обществу, являются их совместной собственностью, не является основанием для прекращения обществом уплаты арендных платежей истцу, с которым у него заключен договор.
Как правильно указал суд первой инстанции, фактическая уплата обществом арендной платы неуполномоченному лицу не отрицает наличие задолженности перед истцом.
Кроме того, собственникам помещений спорного многоквартирного дома в удовлетворении исковых требований о признании нежилых помещений их общим имуществом занимаемых обществом отказано.
Также не могут быть приняты доводы подателя жалобы о том, что право муниципальный собственности на подвальные помещения 101, 102, 103, 104 по указанному адресу было зарегистрировано только 02.07.2013 и о том, что право муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м с кадастровыми номерами 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А никогда не было зарегистрировано, помещения в таком виде не существовали.
В рассматриваемом случае, как следует из пояснений представителя департамента сами помещения, переданные по договору аренды нежилого помещения от 20.02.2007 N 3722, не изменились, а изменились только их кадастровые номера. Спорные помещения на момент заключения данного договора находились в собственности муниципалитета, и из его собственности не выходили.
Таким образом, поскольку размер долга документально подтвержден, а доказательств его погашения ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, судом правомерно принято решение о взыскании этой задолженности в размере 244 322 руб. 22 коп. (без НДС) по состоянию на 06.05.2013.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Факт нарушения ответчиком условий договора судом установлен, ответчиком не опровергнут.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.04.2013 N 30/1173 о необходимости оплатить задолженность и о намерении прекратить договор аренды 06.05.2013.
В связи с неоплатой ответчиком задолженности на основании указанной претензии истец считает данный договор аренды прекратившим свое действие с 06.05.2016.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается обоюдно подписанным документом.
В материалах дела отсутствует акт возврата спорных помещений из арендного пользования.
В связи с тем, что арендованные помещения ответчиком не возвращены требования истца о выселении общества из занимаемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 48/29, общей площадью 134,3 кв. м (в том числе 6,7 кв. м - 1 этаж, комнаты N 7, 7а и 127,6 кв. м - подвал, комнаты N 10 - 12, 16, 18, 19, 21, 22, 24), кадастровые номера 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10011\\А, 69:40:02:00:022:0021:1\\012859\\37:10005\\А, и принадлежащих истцу на праве собственности, также правомерно удовлетворены судом при этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 1 363 898 руб. 52 коп. за период с 07.05.2013 по 21.05.2015.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 2.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в виде неустойки в размере 0,5% от суммы задолженности.
На основании приведенных правовых норм и условий договора аренды истцом в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы начислена неустойка в сумме 52 451 руб. 48 коп.
Расчет неустойки, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и обоснованно признан правильным.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора, суд первой инстанции правомерно взыскал с общества неустойку за просрочку платежей.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы общества.
При подаче апелляционной жалобы обществом представлено платежное поручение от 25.01.2016 N 13 об уплате государственной пошлины.
Вместе с тем предъявленное платежное поручение не является надлежащим доказательством уплаты госпошлины в силу следующего.
В пункте 5.3 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденного Банком России 19.06.2012 N 383-П, определено, что реквизиты, форма (для платежного поручения на бумажном носителе), номера реквизитов платежного поручения установлены приложениями 1 - 3 к настоящему Положению.
В соответствии с пунктом 45 приложения 1 к названному Положению Банка России в платежном поручении на бумажном носителе проставляются штамп банка плательщика и подпись уполномоченного лица банка плательщика, штамп банка получателя средств и подпись уполномоченного лица банка получателя средств. В платежном поручении в электронном виде и на бумажном носителе банк получателя средств указывает дату исполнения в порядке, установленном для реквизита "Дата".
В силу пункта 62 названного приложения в поле "Поступило в банк плательщика" указывается банком дата поступления распоряжения в банк плательщика в порядке, установленном для реквизита "Дата".
Согласно пункту 71 того же приложения в поле "Списано со счета плательщика" также указывается банком плательщика дата списания денежных средств со счета плательщика в порядке, установленном для реквизита "Дата".
В представленном платежном поручении от 25.01.2016 N 13 отсутствуют отметки о списании денежных средств, а также о поступлении платежа в банк плательщика, поэтому оно не может свидетельствовать о фактической оплате.
Представив подлинный экземпляр указанного платежного документа, с отметками банка в поле "Поступ. в банк плат." и "Списано со сч. плат." ответчик вправе обратиться в суд первой инстанции с заявлением о возврате уплаченной пошлины.
Руководствуясь статьями 102, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2015 года по делу N А66-7338/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (ОГРН 1026900535309; ИНН 6903048879; место нахождения: 170028, город Тверь, проспект Победы, дом 48/29) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.В.ЖУРАВЛЕВ
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)