Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
- от ответчика - представитель Талиманчук А.В. по доверенности от 06.10.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2015 по делу N А32-21077/2015
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику - ЧОУ детский сад общеразвивающего вида "Альтаир"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к частному образовательному учреждению детский сад общеразвивающего вида "Альтаир" о взыскании задолженности в размере 3933035 руб. 54 коп.
Решением от 27.11.2015 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что у истца не возникло право требования взыскиваемой задолженности в виде доплаты по договору аренды в части платы за нежилые помещения. Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы в связи с принятием соответствующего нормативного правового акта органом местного самоуправления об изменении методики определения арендной платы по договору.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что по дополнительному соглашению от 28.12.2005 N 579 истец является арендодателем по договору аренды от 15.02.2002 N 175-02. Арендная плата в данном случае является регулируемой ценой, в связи с чем истец правомерно произвел доначисление задолженности на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 12.04.2013 N 2621 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды от 30.09.2013 N 078-011204 на 26.09.2013 и отчетом об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды от 01.09.2014 N 646 на 26.08.2014. Об изменении арендной платы по договору арендатор извещался надлежащим образом.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар не явился. Департамент о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 15.02.2002 между Государственным учреждением - Управлением Федеральной почтовой связи Краснодарского края Министерства Российской Федерации по связи и информатизации (арендодателем), Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Негосударственным образовательным учреждением "Начальная школа - детский сад "Альтаир" (арендатором) заключен договор N 175-02 на передачу в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (т. 1 л.д. 10-16), Департамент имущественных отношений Краснодарского края уполномочил арендодателя сдать в аренду нежилые помещения площадью 565,3 кв. м согласно приложений N 1-7 к настоящему договору (т. 1 л.д. 18-23), расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Чкалова, 51, литер А, комнаты N 2-6, 8, 10, 11, 16-21 - первый этаж, литер А комнаты N 1, 3-6, 8, 11, 12, 16, 17, 19, 20 - второй этаж, литер а, литер а1, литер п/А комнаты N 1-6, для использования под размещение детского сада - начальной школы на условиях предусмотренных настоящим договором. Арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложения N 1-7, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Чкалова, 51, литер А комнаты N 2-6, 8, 10, 11, 16-21 - первый этаж, литер А комнаты N 1, 3-6, 8, 11, 12, 16, 17, 19, 20 - второй этаж, литер а, литер а1, литер п/А комнаты N 1-6 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 01.03.2017. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.3 договора).
В пункте 4.1 договора определено, что согласно расчету (приложение N 8) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в пункте 1.1 помещения составляет 125,5 у.е. Одна условная единица приравнивается к одному доллару США и определяется по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор обязался в месячный срок после письменного обращения арендодателя или Департамента имущественных отношений Краснодарского края в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную настоящим договором, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы (пункт 3.2.4 договора).
Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору нежилые помещения по акту от 01.03.2002 (т. 1 л.д. 17).
По дополнительному соглашению N 1 от 23.09.2002 к договору стороны увеличили размер ежемесячных арендных платежей до 764,83 у.е. (т. 1 л.д. 67-74).
В связи с государственной регистрацией перехода права собственности на здание детского сада к муниципальному образованию город Краснодар в 2004 году, приказом Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 28.01.2005 N 99 арендованные помещения включены в реестр муниципальной собственности (т. 1 л.д. 24-25).
Сторонами подписано дополнительное соглашение N 579 от 28.12.2005 к договору аренды (т. 1 л.д. 27-30), по условиям которого арендодателем по договору определен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, уточнены площади объектов аренды, установлен ежемесячный размер арендной платы - 86435 рублей, сторонами согласовано, что с 01.03.2005 расчет арендной платы должен производиться по утвержденным ставкам арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество".
В последующем стороны согласовывали увеличение размера арендной платы, оформляя соответствующие дополнительные соглашения (т. 1 л.д. 78-85).
По дополнительному соглашению от 13.11.2008 N 1036 сторонами согласован ежемесячный размер арендной платы в сумме 123580 рублей 8 копеек (т. 1 л.д. 148).
Арендодателем в период с октября 2013 года по апрель 2015 года размер платы определен на основании заключений независимых оценщиков в соответствии с пунктами 2.2 и 3.1 постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 2621 от 12.04.2013 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы". Проекты соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды направлены арендатору с сопроводительными письмами от 17.10.2013 N 38657.26 и от 26.09.2014 N 40238.26.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате задолженности в соответствии с названным выше расчетом, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как отмечено выше, истцом произведен расчет задолженности за период с октября 2013 года по апрель 2015 года на основании заключений независимых оценщиков в соответствии с пунктами 2.2 и 3.1 постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 2621 от 12.04.2013 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы".
Согласно расчету истца:
- в сентябре месяце 2013 года начислено 27266 руб. 66 коп., из которых ответчик оплатил 20596 руб. 68 коп.;
- в период с октября 2013 года по июль 2014 года начислено по 163600 рублей в месяц, арендатор оплачивал ежемесячно по 123580 руб. 08 коп.;
- в августе 2014 года начислено 238387 рублей, оплачено арендатором 123580 руб. 09 коп.,
в период с сентября 2014 года по апрель 2015 года начислено по 550000 рублей в месяц, арендатором оплачено по 123580 руб. 08 коп. в месяц.
Всего доначислено арендатору 3933035 рублей 54 копеек.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что цена по договору аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, является регулируемой.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На день заключения договора аренды, а также в спорный период установление регулируемых цен на аренду муниципальных нежилых помещений федеральным законом не предусмотрено.
В силу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/2011, согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы является условием договора аренды, поэтому изменение использованной в ней формулы, в том числе путем установления дополнительных коэффициентов, возможно только в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В таком случае изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативных актов представляет собой не изменение условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а исполнение согласованного сторонами условия договора.
Выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.
При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила п. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если следовать буквальному толкованию условий спорного договора (пункты 6.1 и 3.2.4), то в случае изменения порядка расчета арендной платы арендатор обязывался пересматривать ее размер в соответствии с новым порядком расчета арендной платы в месячный срок после письменного обращения арендодателя или департамента, оформить изменение арендной платы дополнительным соглашением к настоящему договору.
Вместе с тем, в спорном договоре отсутствует условие о том, что арендная плата подлежит изменению в связи с принятием каких-либо нормативных правовых актов органов местного самоуправления. В договоре предусмотрена лишь обязанность арендатора рассмотреть предложение арендодателя об изменении порядка расчета арендной платы.
Дополнительные соглашения, направленные арендатору в связи с принятием постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 2621 от 12.04.2013 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы", арендатором не подписаны.
После смены собственника помещений стороны вносили изменения в пункт 4.1 договора о размере арендной платы путем подписания дополнительных соглашений.
Выводы суда первой инстанции по настоящему делу соответствуют сложившейся судебной практике (дела N А53-10552/2013, А 53-7650/2012, А54-3622/2014, А29-1671/2011 и проч.).
В соответствии с актом сверки взаиморасчетов сторон за период с 01.01.2013 по 10.07.2015 (т. 1 л.д. 88-90) задолженность отсутствует, переплата составляет 123580 руб. 30 коп.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований обоснован, оснований для отмены или изменения решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2015 по делу N А32-21077/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2016 N 15АП-21563/2015 ПО ДЕЛУ N А32-21077/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. N 15АП-21563/2015
Дело N А32-21077/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
- от ответчика - представитель Талиманчук А.В. по доверенности от 06.10.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2015 по делу N А32-21077/2015
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику - ЧОУ детский сад общеразвивающего вида "Альтаир"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к частному образовательному учреждению детский сад общеразвивающего вида "Альтаир" о взыскании задолженности в размере 3933035 руб. 54 коп.
Решением от 27.11.2015 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что у истца не возникло право требования взыскиваемой задолженности в виде доплаты по договору аренды в части платы за нежилые помещения. Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы в связи с принятием соответствующего нормативного правового акта органом местного самоуправления об изменении методики определения арендной платы по договору.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что по дополнительному соглашению от 28.12.2005 N 579 истец является арендодателем по договору аренды от 15.02.2002 N 175-02. Арендная плата в данном случае является регулируемой ценой, в связи с чем истец правомерно произвел доначисление задолженности на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 12.04.2013 N 2621 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды от 30.09.2013 N 078-011204 на 26.09.2013 и отчетом об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды от 01.09.2014 N 646 на 26.08.2014. Об изменении арендной платы по договору арендатор извещался надлежащим образом.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар не явился. Департамент о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 15.02.2002 между Государственным учреждением - Управлением Федеральной почтовой связи Краснодарского края Министерства Российской Федерации по связи и информатизации (арендодателем), Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Негосударственным образовательным учреждением "Начальная школа - детский сад "Альтаир" (арендатором) заключен договор N 175-02 на передачу в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (т. 1 л.д. 10-16), Департамент имущественных отношений Краснодарского края уполномочил арендодателя сдать в аренду нежилые помещения площадью 565,3 кв. м согласно приложений N 1-7 к настоящему договору (т. 1 л.д. 18-23), расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Чкалова, 51, литер А, комнаты N 2-6, 8, 10, 11, 16-21 - первый этаж, литер А комнаты N 1, 3-6, 8, 11, 12, 16, 17, 19, 20 - второй этаж, литер а, литер а1, литер п/А комнаты N 1-6, для использования под размещение детского сада - начальной школы на условиях предусмотренных настоящим договором. Арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложения N 1-7, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Чкалова, 51, литер А комнаты N 2-6, 8, 10, 11, 16-21 - первый этаж, литер А комнаты N 1, 3-6, 8, 11, 12, 16, 17, 19, 20 - второй этаж, литер а, литер а1, литер п/А комнаты N 1-6 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 01.03.2017. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.3 договора).
В пункте 4.1 договора определено, что согласно расчету (приложение N 8) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в пункте 1.1 помещения составляет 125,5 у.е. Одна условная единица приравнивается к одному доллару США и определяется по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор обязался в месячный срок после письменного обращения арендодателя или Департамента имущественных отношений Краснодарского края в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную настоящим договором, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы (пункт 3.2.4 договора).
Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору нежилые помещения по акту от 01.03.2002 (т. 1 л.д. 17).
По дополнительному соглашению N 1 от 23.09.2002 к договору стороны увеличили размер ежемесячных арендных платежей до 764,83 у.е. (т. 1 л.д. 67-74).
В связи с государственной регистрацией перехода права собственности на здание детского сада к муниципальному образованию город Краснодар в 2004 году, приказом Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 28.01.2005 N 99 арендованные помещения включены в реестр муниципальной собственности (т. 1 л.д. 24-25).
Сторонами подписано дополнительное соглашение N 579 от 28.12.2005 к договору аренды (т. 1 л.д. 27-30), по условиям которого арендодателем по договору определен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, уточнены площади объектов аренды, установлен ежемесячный размер арендной платы - 86435 рублей, сторонами согласовано, что с 01.03.2005 расчет арендной платы должен производиться по утвержденным ставкам арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество".
В последующем стороны согласовывали увеличение размера арендной платы, оформляя соответствующие дополнительные соглашения (т. 1 л.д. 78-85).
По дополнительному соглашению от 13.11.2008 N 1036 сторонами согласован ежемесячный размер арендной платы в сумме 123580 рублей 8 копеек (т. 1 л.д. 148).
Арендодателем в период с октября 2013 года по апрель 2015 года размер платы определен на основании заключений независимых оценщиков в соответствии с пунктами 2.2 и 3.1 постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 2621 от 12.04.2013 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы". Проекты соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды направлены арендатору с сопроводительными письмами от 17.10.2013 N 38657.26 и от 26.09.2014 N 40238.26.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате задолженности в соответствии с названным выше расчетом, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как отмечено выше, истцом произведен расчет задолженности за период с октября 2013 года по апрель 2015 года на основании заключений независимых оценщиков в соответствии с пунктами 2.2 и 3.1 постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 2621 от 12.04.2013 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы".
Согласно расчету истца:
- в сентябре месяце 2013 года начислено 27266 руб. 66 коп., из которых ответчик оплатил 20596 руб. 68 коп.;
- в период с октября 2013 года по июль 2014 года начислено по 163600 рублей в месяц, арендатор оплачивал ежемесячно по 123580 руб. 08 коп.;
- в августе 2014 года начислено 238387 рублей, оплачено арендатором 123580 руб. 09 коп.,
в период с сентября 2014 года по апрель 2015 года начислено по 550000 рублей в месяц, арендатором оплачено по 123580 руб. 08 коп. в месяц.
Всего доначислено арендатору 3933035 рублей 54 копеек.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что цена по договору аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, является регулируемой.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На день заключения договора аренды, а также в спорный период установление регулируемых цен на аренду муниципальных нежилых помещений федеральным законом не предусмотрено.
В силу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/2011, согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы является условием договора аренды, поэтому изменение использованной в ней формулы, в том числе путем установления дополнительных коэффициентов, возможно только в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В таком случае изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативных актов представляет собой не изменение условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а исполнение согласованного сторонами условия договора.
Выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.
При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила п. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если следовать буквальному толкованию условий спорного договора (пункты 6.1 и 3.2.4), то в случае изменения порядка расчета арендной платы арендатор обязывался пересматривать ее размер в соответствии с новым порядком расчета арендной платы в месячный срок после письменного обращения арендодателя или департамента, оформить изменение арендной платы дополнительным соглашением к настоящему договору.
Вместе с тем, в спорном договоре отсутствует условие о том, что арендная плата подлежит изменению в связи с принятием каких-либо нормативных правовых актов органов местного самоуправления. В договоре предусмотрена лишь обязанность арендатора рассмотреть предложение арендодателя об изменении порядка расчета арендной платы.
Дополнительные соглашения, направленные арендатору в связи с принятием постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 2621 от 12.04.2013 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы", арендатором не подписаны.
После смены собственника помещений стороны вносили изменения в пункт 4.1 договора о размере арендной платы путем подписания дополнительных соглашений.
Выводы суда первой инстанции по настоящему делу соответствуют сложившейся судебной практике (дела N А53-10552/2013, А 53-7650/2012, А54-3622/2014, А29-1671/2011 и проч.).
В соответствии с актом сверки взаиморасчетов сторон за период с 01.01.2013 по 10.07.2015 (т. 1 л.д. 88-90) задолженность отсутствует, переплата составляет 123580 руб. 30 коп.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований обоснован, оснований для отмены или изменения решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2015 по делу N А32-21077/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)