Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Бурденкова Д.В., Копыловой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з до перерыва - Майоровой М.Н., после перерыва - Тюриной Д.Н.
при участии:
от истца: представители конкурсного управляющего Артамонов Т.И. по доверенности от 14.06.2017, паспорт, до перерыва - Панин А.В. по доверенности от 02.02.2017, паспорт,
от ответчика: представитель конкурсного управляющего Пакконен И.А. по доверенности от 05.06.2017, паспорт,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10427/2017) конкурсного управляющего АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" Бубнова Д.В. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 по делу N А56-92456/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое
по иску ООО "АКМ Лоджистикс"
к АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь"
3-е лицо: временный управляющий Попов Андрей Владимирович
о взыскании,
Общество с ограниченной ответственностью "АКМ Лоджистикс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.02.2014 в размере 872 149,51 долларов США, в том числе основной задолженности в размере 783 234,82 долларов США, 88 915,69 долларов США пеней.
Определением от 14.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь" Попов Андрей Владимирович.
Решением от 09.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик, в лице конкурсного управляющего Бубнова Д.В., просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своей жалобы ее податель сослался на то, что по условиям договора аренды, истец, в случае возникновения задолженности у ответчика, могло получить исполнение своих обязательств на основании банковской гарантии, выданной ЗАО "КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК". Согласно доводам жалобы, доказательств, указывающих на неисполнение ответчиком обязательств по договору в части предоставления истцом банковской гарантии, выданной ЗАО "КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК", материалы дела не содержат. Кроме того, податель жалобы, ссылаясь на положения части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что имеются основания для привлечения ЗАО "КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК" к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и полагая, что обжалуемое решение вынесено о правах и об обязанностях указанного Банка, не привлеченного к участию в деле, податель жалобы считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта.
В письменных объяснениях ответчик сослался на то, что расчет суммы задолженности, которая была взыскана решением суда первой инстанции, является необоснованным и подлежит уменьшению, а именно: размер арендной платы, подлежащей уплате по договору за период с 01.05.2016 по 21.11.2016, подлежит расчету, исходя из следующих ежемесячных платежей: базовая арендная плата в сумме 77 957,61 долларов США; эксплуатационные и коммунальные платежи на основании выставленных счетов арендодателя, которые определяются на основании расчетов арендодателя; плата за оборудование в сумме 4 371,17 долларов США, в том числе: выкупной платеж в сумме 2 839,69 долларов США и плата за пользование оборудованием в сумме 1 531,48 долларов США, тогда как согласно расчету истца, размер задолженности определен, исходя из следующих ежемесячных платежей: базовая арендная плата - 91 989,98 долларов США, возмещение коммунальных платежей - 4 682,92 доллара США, возмещение эксплуатационных расходов - 15 069,84 доллара США, выкупной платеж за оборудование - 3 350,83 доллара США, плата за пользование оборудованием - 1 807,15 долларов США. Таким образом, по утверждению ответчика, размер базовой арендной платы и платы за оборудование, включая выкупной платеж и плату за пользование оборудованием, необоснованно взысканы с ответчика в пользу истца в размере, превышающем размер данных платежей, установленных договором; кроме того, в материалах дела отсутствуют подготовленные истцом расчет расчетной суммы коммунальных платежей и расчет расчетных эксплуатационных платежей за 2016 год, а также доказательства направления данных расчетов в адрес ответчика; отсутствуют в материалах дела и отчеты о фактической сумме эксплуатационных и коммунальных расходов по договору за 2016 год. В этой связи, ответчик считает, что размер основной задолженности перед истцом за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 не превышает 497 602,83 долларов США, размер неустойки составляет 63 310,83 доллара США.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, выражая согласие с обжалуемым судебным актом, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая на то, что в соответствии с условиями договора аренды (подпункт 6.22.1 пункта 6.22 договора) право собственности на оборудование переходит к арендатору лишь после полной оплаты его стоимости и расторжение договора аренды повлекло возникновение обязанности ответчика по выкупу оборудования, уплатив остаточную выкупную цену оборудования, а также не уплаченную ранее плату за оборудование, но не прекращение этих обязанностей. Факт оказания истцом ответчику эксплуатационных и коммунальных услуг подтверждается совокупностью предоставленных истцом документов и конклюдентных действий ответчика; расчетные коммунальные платежи по ставкам, примененным при расчете исковых требований, были согласованы сторонами в соответствии с письмом от 19.05.2015 N 73/3/2015, а расчетные эксплуатационные платежи - в соответствии с письмом от 19.03.2015 N 64/5/2015. При этом, за весь период арендных отношений ответчик, неоднократно производя погашение, ни разу не предоставил истцу никаких возражений относительно сумм расчетных коммунальных платежей и расчетных эксплуатационных платежей.
В судебном заседании, с учетом перерыва, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, а именно: банковских гарантий и запроса. С учетом позиции представителя истца, суд апелляционной инстанции, на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщает указанные документы к материалам дела.
Представитель истца в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также представил дополнительные документы в обоснование возражений относительно апелляционной жалобы, а именно: счета на оплату по возмещению эксплуатационных и коммунальных расходов, письма о согласовании размера таких платежей, а также доказательства ежемесячного направления ответчику счетов на оплату, счетов-фактур и актов, которые, в силу абзаца 2 части 2 статьи 268 указанного Кодекса, приобщены к материалам дела и рассмотрены апелляционным судом по существу.
Представитель ответчика не представил возражений по расчету истца; поддержал доводы апелляционной жалобы в части взысканной судом первой инстанции платы за оборудование, полагает, что правовые основания для ее оплаты, в связи с расторжением договора, отсутствуют.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.02.2014 между ООО "АКМ Лоджистикс" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 6366,7 кв. м, состоящие из производственно-складских помещений общей площадью 5245,4 кв. м, мезонина общей площадью 626,5 кв. м, офисных помещений общей площадью 494,8 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Московское шоссе, дом 177, лит. А, кадастровый номер 78:42:1511001:1004.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2014.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора базовая арендная плата за все помещения составляет 873 291,15 долларов США в год и 72 774,26 долларов США за все помещения в месяц, подлежащая ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.2 договора, при этом такая сумма начисляется и подлежит уплате с 01.02.2014.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора часть переменной арендной платы, состоящая из эксплуатационных расходов и расчетных эксплуатационных расходов, каждые уплачиваемые таким образом и в такое время и рассчитываемые согласно приложению 5, при этом такая сумма начисляется и подлежит уплате с 01.02.2014.
Согласно пункту 4.1.3 договора часть переменной арендной платы, состоящая из коммунальных платежей и расчетных коммунальных платежей, каждые уплачиваемые таким образом и в такое время и рассчитываемые в соответствии с приложением 6, при этом такая сумма начисляется и подлежит уплате с 01.02.2014.
Пунктом 4.2 договора установлено, что каждое 01 января, начиная с 01.01.2015, базовая арендная плата подлежит увеличению на большую из следующих сумм: (i) три целых и пять десятых процента или (ii) ИПЦ за декабрь предшествующего календарного года.
Как следует из условий пункта 1 договора, "ИПЦ" означает Индекс потребительских цен для всех городских потребителей, средняя величина для городов Соединенных Штатов, без учета сезонных колебаний (ИПЦ-Г) (серия 1982-84=100), отражающий изменения за предшествующие двенадцать месяцев в процентах, подготавливаемый ежемесячно Статистическим управлением Министерства труда Соединенных Штатов Америки.
Стороны не отрицают того факта, что ИПЦ не превысил за указанный период 3,5%, в связи с чем и истец, и ответчик при расчете базовой арендной платы за 2015 год и 2016 год использовали коэффициент увеличения арендной платы 3,5%.
Таким образом, базовая арендная ставка в 2015 году составляла 75 321,36 долларов США (72 774,26 долларов США х 103,5%), а в 2016 году - 77 957,61 долларов США (75 321,36 долларов США х 103,5%).
Между тем, в соответствии с пунктом 4.8 договора аренды, все суммы платежей, подлежащие уплате арендатором арендодателю в соответствии с договором аренды, указаны в договоре аренды без учета НДС. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации такие суммы платежей облагаются НДС, то суммы НДС (по действующей ставке) будет указана в соответствующем счете арендодателя и подлежит оплате арендатором в том же порядке, что и сами суммы платежей. В случае, если арендатор заявляет о том, что он освобожден от уплаты НДС или предоставление помещений в аренду арендодателю не подлежит налогообложению, то арендатор обязан предоставить арендодателю все документы, которые могут быть затребованы арендодателем в целях их предоставления в соответствующие государственные органы в качестве обоснования освобождения арендатора от уплаты НДС или подтверждения того, что предоставление помещений в аренду арендатору не подлежит обложению НДС.
Согласно положениям статей 146, 149 Налогового кодекса РФ, оплата арендной платы за предоставленное в аренду помещение не относится к операциям, не подлежащим обложению НДС, а истец, в силу статьи 145 указанного Кодекса, не относится к лицам, освобожденным от исполнения обязанности плательщика НДС.
В этой связи, при начислении арендной платы истцом правомерно в стоимость арендной платы включен НДС.
Размер арендной ставки с НДС за 2015 года составил 88 879,20 долларов США, а за 2016 год - 91 989,98 долларов США, что соответствует расчету истца.
Таким образом, размер задолженности по арендной плате за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составляет 616 332,84 долларов США. Довод жалобы в данной части являются необоснованными и подлежат отклонению, как противоречащие условиям договора аренды.
Кроме того, арендатор в соответствии с пунктом 4.3 договора обязуется выплачивать арендодателю плату за оборудование, установленное арендодателем в производственно-складских помещениях в соответствии с приложением 13, в размере 52 454 долларов США и 4371,17 долларов США в месяц за все оборудование, указанное в приложении 13. Стороны пришли к соглашению, что общий размер платы за оборудование за период с 01.02.2014 по 31.01.2019 включительно составляет 262 270 долларов США.
Плата за оборудование состоит из:
- - платы за пользование оборудованием, которая составляет 18 377,78 долларов США за все оборудование в год и 1 531,48 долларов США за все оборудование в месяц;
- - выкупного платежа, сумма которого в год составляет 34 076,22 долларов США и 2 839,69 долларов США в месяц.
Расчет, предоставленный истцом, предусматривает оплату за оборудование в размере 1 807,15 долларов США, выкупной платеж в размере 3 350,83 долларов США. Указанные суммы также согласованы сторонами без учета НДС, а поскольку пунктом 4.8 договора аренды предусмотрено, что в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации такие суммы платежей облагаются НДС, то сумма НДС будет указана в соответствующем счете арендодателя и подлежит оплате арендатором в том же порядке, что и сами суммы платежей, то истцом правомерно выставлены ответчику счета по плате за оборудование с учетом НДС.
Размер платы за пользование оборудованием с учетом НДС составил 1 807,15 долларов США в месяц, а размер выкупного платежа с НДС - 3 350,83 долларов США в месяц, что также соответствует расчету истца.
Таким образом, задолженность по оплате за оборудование за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составила 34 558,47 долларов США (5 157,98 долларов США х (6 21/30), из которых: 12 107,88 долларов США - плата за пользование оборудованием и 22 450,59 долларов США - выкупной платеж. Указанные суммы полностью соответствуют расчету истца. Ответчик возражений по расчету не представил.
Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для выплаты арендатором выкупного платежа апелляционным судом отклоняется.
Согласно пункту 9.1 договора, арендодатель имеет право оказаться от исполнения и расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору не менее чем за 15 рабочих дней до даты предполагаемого расторжения в любом из предусмотренных пунктами 9.1.1 - 9.1.10 договора случаев.
03.11.2016 истцом направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, в связи с допущенной ответчиком просрочкой по оплате арендной платы, указав, что последним днем договора аренды следует считать 21.11.2016.
Таким образом, по правилам договора аренды и в отсутствие иных соглашений между сторонами, договор аренды был расторгнут 21.11.2016, а следовательно, все предусмотренные договором платежи, в том числе и выкупной платеж, подлежали оплате до указанной даты.
Довод жалобы об отсутствии оснований в выплате выкупного платежа за оборудование арендодателю, в связи с тем, что последним не было передано арендатору данное оборудование, противоречит условиям пункта 6.22.3 договора, согласно которому право собственности на оборудование переходит от арендодателя к арендатору в следующих случаях:
- - в день истечения срока аренды при условии, что плата за оборудование выплачена арендатором в полном размере в соответствии со статьей 4 договора аренды;
- - в дату оплаты арендатором арендодателю выкупной цены оборудования, установленной приложением 14 к договору на соответствующий месяц в случае досрочного расторжения договора аренды или досрочного выкупа оборудования.
Поскольку указанные условия не наступили, у ответчика отсутствует право требования передачи истцом права собственности на спорное оборудование, при этом обязанность ответчика по оплате выкупного платежа установлена договором.
Отсутствуют в материалах дела и доказательства того, что ответчик, в соответствии с условиями пункта 6.22.1 договора аренды, ввиду досрочного расторжения договора аренды, выкупил оборудование у арендодателя и уплатил за него остаточную выкупную цену оборудования, рассчитанную в соответствии с приложением 14 к договору аренды на соответствующий месяц расторжения договора аренды.
Таким образом, истец правомерно начислил и предъявил к оплате ответчику сумму выкупного платежа в пределах срока действия договора аренды - до 21.11.2016.
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязуется уплачивать базовую арендную плату, часть переменной арендной платы, включающей расчетные эксплуатационные расходы и расчетные коммунальные платежи, плату за оборудование равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей, при этом арендатор должен осуществить первый платеж за соответствующий период с даты фактической передачи помещений от арендодателя к арендатору по акту приемки - передачи от арендодателя к арендатору до следующей даты платежа на основании выставленного арендодателем счета в течение 5 банковских дней с момента его получения. В последующем отсутствие или задержка в выставлении арендодателем какого-либо своего счета не может служить основанием для неоплаты или задержки оплаты арендатором каких-либо причитающихся с него платежей.
Истцом в обоснование возражений на апелляционную жалобу ответчика в материалы дела представлены доказательства направления в адрес последнего актов и счетов-фактур за период с апреля по ноябрь 2016 года, в том числе на возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей, сами акты и счета-фактуры, а также письма о согласовании расчетных коммунальных платежей и расчетных эксплуатационных платежей на 2015 год. Данные документы приобщены судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 приложения 5 к договору аренды, если арендодатель или оценщик арендодателя не предоставляет расчет расчетных эксплуатационных расходов за какой-либо отчетный год, то применяется расчет эксплуатационных расходов за предшествующий отчетный год. Аналогичные условия согласованы в статье 4 приложения 6 к договору аренды в отношении расчетных коммунальных платежей.
Таким образом, вопреки доводу ответчика, сторонами были согласованы размеры расчетных коммунальных и расчетных эксплуатационных платежей, а сам ответчик был осведомлен о их наличии, им своевременно получались счета на оплату и акты, которые до апреля 2016 года своевременно оплачивались без возражений.
Размер переменной арендной платы, включающей возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей, равен 19 752,16 долларов США, в том числе:
- - эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы - 15 069,24 долларов США;
- - коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи - 4 682,92 долларов США.
Таким образом, истцом были правомерно включены в расчет задолженности платежи, предусмотренные пунктом 4.4 договора (возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей), которые в полном объеме обоснованно взысканы судом первой инстанции. Расчет истца проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Контррасчет ответчика, основанный на предпосылке об отсутствии у него обязанности по оплате переменной арендной платы, апелляционным судом отклоняется, как противоречащий материалам дела.
Согласно расчету истца, задолженность по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составляет 100 967,93 долларов США, а задолженность по оплате коммунальных расходов - 31 375,56 долларов США. Данный расчет апелляционным судом проверен и признан верным. Контррасчет коммунальных и эксплуатационных расходов ответчиком не представлен.
Таким образом, общая задолженность по арендной плате за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составляет 783 234,82 долларов США, в том числе:
- - задолженность по базовой арендной ставке - 616 332,86 долларов США;
- - задолженность по переменной арендной плате - 132 343,49 долларов США, из которой 100 967,93 долларов США - задолженность по эксплуатационным расходам и расчетным эксплуатационным расходам и 31 375,56 долларов США - задолженность по коммунальным платежам и расчетным коммунальным платежам;
- - задолженность по плате за оборудование - 34 558,47 долларов США, из которой 12 107,88 долларов США - плата за пользование оборудованием и 22 450,59 долларов США - выкупной платеж.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца, ввиду отсутствия доказательств оплаты указанной задолженности, пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме, и суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом.
На сумму задолженности по арендной плате истцом начислена пени, согласно условиям пункта 4.12 договора аренды, за период с 05.05.2016 по 22.11.2016.
Поскольку возражения ответчика по размеру основной задолженности апелляционным судом отклонены, а возможность взыскания пени предусмотрена договором, суд первой инстанции на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.12 договора аренды, проверив расчет пени, правомерно взыскал с ответчика пени в размере 88 915,69 долларов США.
В соответствии с пунктом 4.5 договора все платежи осуществляются в размере рублевого эквивалента сумм, указанных в долларах США, рассчитанного по курсу Центрального Банка на дату соответствующего платежа.
При этом, вопреки доводам жалобы, банковская гарантия исполнение обязательств по договору аренды не обеспечивала. Согласно документам, представленным АО "Кредит Европа Банк", единственная банковская гарантия была выдана ответчиком в пользу истца по настоящему договору аренды 02.04.2014 N 00024522, гарантом выступило ЗАО "Кредит Европа Банк", и данная гарантия действовала в период с 02.04.2014 по 01.04.2015. Банковская гарантия ответчиком не продлялась. Следовательно, обязательства по договору аренды за спорный период банковской гарантией не обеспечивались, а значит, исковые требования правомерно адресованы к ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь".
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, обжалуемое решение соответствует обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.
Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 по делу N А56-92456/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" Бубнова Д.В. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2017 N 13АП-10427/2017 ПО ДЕЛУ N А56-92456/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2017 г. N 13АП-10427/2017
Дело N А56-92456/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Бурденкова Д.В., Копыловой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з до перерыва - Майоровой М.Н., после перерыва - Тюриной Д.Н.
при участии:
от истца: представители конкурсного управляющего Артамонов Т.И. по доверенности от 14.06.2017, паспорт, до перерыва - Панин А.В. по доверенности от 02.02.2017, паспорт,
от ответчика: представитель конкурсного управляющего Пакконен И.А. по доверенности от 05.06.2017, паспорт,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10427/2017) конкурсного управляющего АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" Бубнова Д.В. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 по делу N А56-92456/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое
по иску ООО "АКМ Лоджистикс"
к АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь"
3-е лицо: временный управляющий Попов Андрей Владимирович
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АКМ Лоджистикс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.02.2014 в размере 872 149,51 долларов США, в том числе основной задолженности в размере 783 234,82 долларов США, 88 915,69 долларов США пеней.
Определением от 14.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь" Попов Андрей Владимирович.
Решением от 09.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик, в лице конкурсного управляющего Бубнова Д.В., просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своей жалобы ее податель сослался на то, что по условиям договора аренды, истец, в случае возникновения задолженности у ответчика, могло получить исполнение своих обязательств на основании банковской гарантии, выданной ЗАО "КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК". Согласно доводам жалобы, доказательств, указывающих на неисполнение ответчиком обязательств по договору в части предоставления истцом банковской гарантии, выданной ЗАО "КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК", материалы дела не содержат. Кроме того, податель жалобы, ссылаясь на положения части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что имеются основания для привлечения ЗАО "КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК" к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и полагая, что обжалуемое решение вынесено о правах и об обязанностях указанного Банка, не привлеченного к участию в деле, податель жалобы считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта.
В письменных объяснениях ответчик сослался на то, что расчет суммы задолженности, которая была взыскана решением суда первой инстанции, является необоснованным и подлежит уменьшению, а именно: размер арендной платы, подлежащей уплате по договору за период с 01.05.2016 по 21.11.2016, подлежит расчету, исходя из следующих ежемесячных платежей: базовая арендная плата в сумме 77 957,61 долларов США; эксплуатационные и коммунальные платежи на основании выставленных счетов арендодателя, которые определяются на основании расчетов арендодателя; плата за оборудование в сумме 4 371,17 долларов США, в том числе: выкупной платеж в сумме 2 839,69 долларов США и плата за пользование оборудованием в сумме 1 531,48 долларов США, тогда как согласно расчету истца, размер задолженности определен, исходя из следующих ежемесячных платежей: базовая арендная плата - 91 989,98 долларов США, возмещение коммунальных платежей - 4 682,92 доллара США, возмещение эксплуатационных расходов - 15 069,84 доллара США, выкупной платеж за оборудование - 3 350,83 доллара США, плата за пользование оборудованием - 1 807,15 долларов США. Таким образом, по утверждению ответчика, размер базовой арендной платы и платы за оборудование, включая выкупной платеж и плату за пользование оборудованием, необоснованно взысканы с ответчика в пользу истца в размере, превышающем размер данных платежей, установленных договором; кроме того, в материалах дела отсутствуют подготовленные истцом расчет расчетной суммы коммунальных платежей и расчет расчетных эксплуатационных платежей за 2016 год, а также доказательства направления данных расчетов в адрес ответчика; отсутствуют в материалах дела и отчеты о фактической сумме эксплуатационных и коммунальных расходов по договору за 2016 год. В этой связи, ответчик считает, что размер основной задолженности перед истцом за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 не превышает 497 602,83 долларов США, размер неустойки составляет 63 310,83 доллара США.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, выражая согласие с обжалуемым судебным актом, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая на то, что в соответствии с условиями договора аренды (подпункт 6.22.1 пункта 6.22 договора) право собственности на оборудование переходит к арендатору лишь после полной оплаты его стоимости и расторжение договора аренды повлекло возникновение обязанности ответчика по выкупу оборудования, уплатив остаточную выкупную цену оборудования, а также не уплаченную ранее плату за оборудование, но не прекращение этих обязанностей. Факт оказания истцом ответчику эксплуатационных и коммунальных услуг подтверждается совокупностью предоставленных истцом документов и конклюдентных действий ответчика; расчетные коммунальные платежи по ставкам, примененным при расчете исковых требований, были согласованы сторонами в соответствии с письмом от 19.05.2015 N 73/3/2015, а расчетные эксплуатационные платежи - в соответствии с письмом от 19.03.2015 N 64/5/2015. При этом, за весь период арендных отношений ответчик, неоднократно производя погашение, ни разу не предоставил истцу никаких возражений относительно сумм расчетных коммунальных платежей и расчетных эксплуатационных платежей.
В судебном заседании, с учетом перерыва, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, а именно: банковских гарантий и запроса. С учетом позиции представителя истца, суд апелляционной инстанции, на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщает указанные документы к материалам дела.
Представитель истца в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также представил дополнительные документы в обоснование возражений относительно апелляционной жалобы, а именно: счета на оплату по возмещению эксплуатационных и коммунальных расходов, письма о согласовании размера таких платежей, а также доказательства ежемесячного направления ответчику счетов на оплату, счетов-фактур и актов, которые, в силу абзаца 2 части 2 статьи 268 указанного Кодекса, приобщены к материалам дела и рассмотрены апелляционным судом по существу.
Представитель ответчика не представил возражений по расчету истца; поддержал доводы апелляционной жалобы в части взысканной судом первой инстанции платы за оборудование, полагает, что правовые основания для ее оплаты, в связи с расторжением договора, отсутствуют.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.02.2014 между ООО "АКМ Лоджистикс" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 6366,7 кв. м, состоящие из производственно-складских помещений общей площадью 5245,4 кв. м, мезонина общей площадью 626,5 кв. м, офисных помещений общей площадью 494,8 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Московское шоссе, дом 177, лит. А, кадастровый номер 78:42:1511001:1004.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2014.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора базовая арендная плата за все помещения составляет 873 291,15 долларов США в год и 72 774,26 долларов США за все помещения в месяц, подлежащая ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.2 договора, при этом такая сумма начисляется и подлежит уплате с 01.02.2014.
В соответствии с пунктом 4.1.2 договора часть переменной арендной платы, состоящая из эксплуатационных расходов и расчетных эксплуатационных расходов, каждые уплачиваемые таким образом и в такое время и рассчитываемые согласно приложению 5, при этом такая сумма начисляется и подлежит уплате с 01.02.2014.
Согласно пункту 4.1.3 договора часть переменной арендной платы, состоящая из коммунальных платежей и расчетных коммунальных платежей, каждые уплачиваемые таким образом и в такое время и рассчитываемые в соответствии с приложением 6, при этом такая сумма начисляется и подлежит уплате с 01.02.2014.
Пунктом 4.2 договора установлено, что каждое 01 января, начиная с 01.01.2015, базовая арендная плата подлежит увеличению на большую из следующих сумм: (i) три целых и пять десятых процента или (ii) ИПЦ за декабрь предшествующего календарного года.
Как следует из условий пункта 1 договора, "ИПЦ" означает Индекс потребительских цен для всех городских потребителей, средняя величина для городов Соединенных Штатов, без учета сезонных колебаний (ИПЦ-Г) (серия 1982-84=100), отражающий изменения за предшествующие двенадцать месяцев в процентах, подготавливаемый ежемесячно Статистическим управлением Министерства труда Соединенных Штатов Америки.
Стороны не отрицают того факта, что ИПЦ не превысил за указанный период 3,5%, в связи с чем и истец, и ответчик при расчете базовой арендной платы за 2015 год и 2016 год использовали коэффициент увеличения арендной платы 3,5%.
Таким образом, базовая арендная ставка в 2015 году составляла 75 321,36 долларов США (72 774,26 долларов США х 103,5%), а в 2016 году - 77 957,61 долларов США (75 321,36 долларов США х 103,5%).
Между тем, в соответствии с пунктом 4.8 договора аренды, все суммы платежей, подлежащие уплате арендатором арендодателю в соответствии с договором аренды, указаны в договоре аренды без учета НДС. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации такие суммы платежей облагаются НДС, то суммы НДС (по действующей ставке) будет указана в соответствующем счете арендодателя и подлежит оплате арендатором в том же порядке, что и сами суммы платежей. В случае, если арендатор заявляет о том, что он освобожден от уплаты НДС или предоставление помещений в аренду арендодателю не подлежит налогообложению, то арендатор обязан предоставить арендодателю все документы, которые могут быть затребованы арендодателем в целях их предоставления в соответствующие государственные органы в качестве обоснования освобождения арендатора от уплаты НДС или подтверждения того, что предоставление помещений в аренду арендатору не подлежит обложению НДС.
Согласно положениям статей 146, 149 Налогового кодекса РФ, оплата арендной платы за предоставленное в аренду помещение не относится к операциям, не подлежащим обложению НДС, а истец, в силу статьи 145 указанного Кодекса, не относится к лицам, освобожденным от исполнения обязанности плательщика НДС.
В этой связи, при начислении арендной платы истцом правомерно в стоимость арендной платы включен НДС.
Размер арендной ставки с НДС за 2015 года составил 88 879,20 долларов США, а за 2016 год - 91 989,98 долларов США, что соответствует расчету истца.
Таким образом, размер задолженности по арендной плате за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составляет 616 332,84 долларов США. Довод жалобы в данной части являются необоснованными и подлежат отклонению, как противоречащие условиям договора аренды.
Кроме того, арендатор в соответствии с пунктом 4.3 договора обязуется выплачивать арендодателю плату за оборудование, установленное арендодателем в производственно-складских помещениях в соответствии с приложением 13, в размере 52 454 долларов США и 4371,17 долларов США в месяц за все оборудование, указанное в приложении 13. Стороны пришли к соглашению, что общий размер платы за оборудование за период с 01.02.2014 по 31.01.2019 включительно составляет 262 270 долларов США.
Плата за оборудование состоит из:
- - платы за пользование оборудованием, которая составляет 18 377,78 долларов США за все оборудование в год и 1 531,48 долларов США за все оборудование в месяц;
- - выкупного платежа, сумма которого в год составляет 34 076,22 долларов США и 2 839,69 долларов США в месяц.
Расчет, предоставленный истцом, предусматривает оплату за оборудование в размере 1 807,15 долларов США, выкупной платеж в размере 3 350,83 долларов США. Указанные суммы также согласованы сторонами без учета НДС, а поскольку пунктом 4.8 договора аренды предусмотрено, что в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации такие суммы платежей облагаются НДС, то сумма НДС будет указана в соответствующем счете арендодателя и подлежит оплате арендатором в том же порядке, что и сами суммы платежей, то истцом правомерно выставлены ответчику счета по плате за оборудование с учетом НДС.
Размер платы за пользование оборудованием с учетом НДС составил 1 807,15 долларов США в месяц, а размер выкупного платежа с НДС - 3 350,83 долларов США в месяц, что также соответствует расчету истца.
Таким образом, задолженность по оплате за оборудование за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составила 34 558,47 долларов США (5 157,98 долларов США х (6 21/30), из которых: 12 107,88 долларов США - плата за пользование оборудованием и 22 450,59 долларов США - выкупной платеж. Указанные суммы полностью соответствуют расчету истца. Ответчик возражений по расчету не представил.
Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для выплаты арендатором выкупного платежа апелляционным судом отклоняется.
Согласно пункту 9.1 договора, арендодатель имеет право оказаться от исполнения и расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору не менее чем за 15 рабочих дней до даты предполагаемого расторжения в любом из предусмотренных пунктами 9.1.1 - 9.1.10 договора случаев.
03.11.2016 истцом направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, в связи с допущенной ответчиком просрочкой по оплате арендной платы, указав, что последним днем договора аренды следует считать 21.11.2016.
Таким образом, по правилам договора аренды и в отсутствие иных соглашений между сторонами, договор аренды был расторгнут 21.11.2016, а следовательно, все предусмотренные договором платежи, в том числе и выкупной платеж, подлежали оплате до указанной даты.
Довод жалобы об отсутствии оснований в выплате выкупного платежа за оборудование арендодателю, в связи с тем, что последним не было передано арендатору данное оборудование, противоречит условиям пункта 6.22.3 договора, согласно которому право собственности на оборудование переходит от арендодателя к арендатору в следующих случаях:
- - в день истечения срока аренды при условии, что плата за оборудование выплачена арендатором в полном размере в соответствии со статьей 4 договора аренды;
- - в дату оплаты арендатором арендодателю выкупной цены оборудования, установленной приложением 14 к договору на соответствующий месяц в случае досрочного расторжения договора аренды или досрочного выкупа оборудования.
Поскольку указанные условия не наступили, у ответчика отсутствует право требования передачи истцом права собственности на спорное оборудование, при этом обязанность ответчика по оплате выкупного платежа установлена договором.
Отсутствуют в материалах дела и доказательства того, что ответчик, в соответствии с условиями пункта 6.22.1 договора аренды, ввиду досрочного расторжения договора аренды, выкупил оборудование у арендодателя и уплатил за него остаточную выкупную цену оборудования, рассчитанную в соответствии с приложением 14 к договору аренды на соответствующий месяц расторжения договора аренды.
Таким образом, истец правомерно начислил и предъявил к оплате ответчику сумму выкупного платежа в пределах срока действия договора аренды - до 21.11.2016.
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязуется уплачивать базовую арендную плату, часть переменной арендной платы, включающей расчетные эксплуатационные расходы и расчетные коммунальные платежи, плату за оборудование равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей, при этом арендатор должен осуществить первый платеж за соответствующий период с даты фактической передачи помещений от арендодателя к арендатору по акту приемки - передачи от арендодателя к арендатору до следующей даты платежа на основании выставленного арендодателем счета в течение 5 банковских дней с момента его получения. В последующем отсутствие или задержка в выставлении арендодателем какого-либо своего счета не может служить основанием для неоплаты или задержки оплаты арендатором каких-либо причитающихся с него платежей.
Истцом в обоснование возражений на апелляционную жалобу ответчика в материалы дела представлены доказательства направления в адрес последнего актов и счетов-фактур за период с апреля по ноябрь 2016 года, в том числе на возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей, сами акты и счета-фактуры, а также письма о согласовании расчетных коммунальных платежей и расчетных эксплуатационных платежей на 2015 год. Данные документы приобщены судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 приложения 5 к договору аренды, если арендодатель или оценщик арендодателя не предоставляет расчет расчетных эксплуатационных расходов за какой-либо отчетный год, то применяется расчет эксплуатационных расходов за предшествующий отчетный год. Аналогичные условия согласованы в статье 4 приложения 6 к договору аренды в отношении расчетных коммунальных платежей.
Таким образом, вопреки доводу ответчика, сторонами были согласованы размеры расчетных коммунальных и расчетных эксплуатационных платежей, а сам ответчик был осведомлен о их наличии, им своевременно получались счета на оплату и акты, которые до апреля 2016 года своевременно оплачивались без возражений.
Размер переменной арендной платы, включающей возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей, равен 19 752,16 долларов США, в том числе:
- - эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы - 15 069,24 долларов США;
- - коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи - 4 682,92 долларов США.
Таким образом, истцом были правомерно включены в расчет задолженности платежи, предусмотренные пунктом 4.4 договора (возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей), которые в полном объеме обоснованно взысканы судом первой инстанции. Расчет истца проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Контррасчет ответчика, основанный на предпосылке об отсутствии у него обязанности по оплате переменной арендной платы, апелляционным судом отклоняется, как противоречащий материалам дела.
Согласно расчету истца, задолженность по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составляет 100 967,93 долларов США, а задолженность по оплате коммунальных расходов - 31 375,56 долларов США. Данный расчет апелляционным судом проверен и признан верным. Контррасчет коммунальных и эксплуатационных расходов ответчиком не представлен.
Таким образом, общая задолженность по арендной плате за период с 01.05.2016 по 21.11.2016 составляет 783 234,82 долларов США, в том числе:
- - задолженность по базовой арендной ставке - 616 332,86 долларов США;
- - задолженность по переменной арендной плате - 132 343,49 долларов США, из которой 100 967,93 долларов США - задолженность по эксплуатационным расходам и расчетным эксплуатационным расходам и 31 375,56 долларов США - задолженность по коммунальным платежам и расчетным коммунальным платежам;
- - задолженность по плате за оборудование - 34 558,47 долларов США, из которой 12 107,88 долларов США - плата за пользование оборудованием и 22 450,59 долларов США - выкупной платеж.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца, ввиду отсутствия доказательств оплаты указанной задолженности, пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме, и суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом.
На сумму задолженности по арендной плате истцом начислена пени, согласно условиям пункта 4.12 договора аренды, за период с 05.05.2016 по 22.11.2016.
Поскольку возражения ответчика по размеру основной задолженности апелляционным судом отклонены, а возможность взыскания пени предусмотрена договором, суд первой инстанции на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.12 договора аренды, проверив расчет пени, правомерно взыскал с ответчика пени в размере 88 915,69 долларов США.
В соответствии с пунктом 4.5 договора все платежи осуществляются в размере рублевого эквивалента сумм, указанных в долларах США, рассчитанного по курсу Центрального Банка на дату соответствующего платежа.
При этом, вопреки доводам жалобы, банковская гарантия исполнение обязательств по договору аренды не обеспечивала. Согласно документам, представленным АО "Кредит Европа Банк", единственная банковская гарантия была выдана ответчиком в пользу истца по настоящему договору аренды 02.04.2014 N 00024522, гарантом выступило ЗАО "Кредит Европа Банк", и данная гарантия действовала в период с 02.04.2014 по 01.04.2015. Банковская гарантия ответчиком не продлялась. Следовательно, обязательства по договору аренды за спорный период банковской гарантией не обеспечивались, а значит, исковые требования правомерно адресованы к ЗАО "Торговый Дом "ЦентрОбувь".
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, обжалуемое решение соответствует обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.
Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 по делу N А56-92456/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" Бубнова Д.В. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Д.В.БУРДЕНКОВ
Л.С.КОПЫЛОВА
Д.В.БУРДЕНКОВ
Л.С.КОПЫЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)