Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайрова Шамиля Сабитовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2015 по делу N А07-22062/2015 (судья Саяхова А.М.).
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайрову Шамилю Сабитовичу (далее - ИП Хайров, предприниматель, ответчик) о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, без права выкупа от 27.12.2010 N 10574, заключенного между Министерством и государственным унитарным предприятием "Башавтотранс" Республики Башкортостан с одной стороны и предпринимателем с другой стороны; об обязании предпринимателя возвратить арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, Министерству по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "Башавтотранс" Республики Башкортостан (далее также - ГУП "Башавтотранс", третье лицо), индивидуальный предприниматель Сагитов Айрат Анасович (далее также - ИП Сагитов, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее также - ООО "Альянс", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.12.2015 (резолютивная часть объявлена 14.12.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд обязал предпринимателя возвратить нежилые помещения Литера Ш, 1 этаж - N N 1-6; 2 этаж - N 1, общей площадью 68,2 кв. м, расположенные по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, Министерству по акту приема-передачи. В остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Так, ответчик указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что он сдавал в субаренду государственное имущество. Нежилое помещение Литера Ш ИП Сагитову ответчиком не передавалось. Кроме того, в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2015 по делу N А07-27379/2014 суд пришел к выводу о том, что по договору аренды от 01.01.2014 N 1 во временное владение и пользование ООО "Альянс" были переданы объекты самовольной постройки.
До начала судебного заседания от Министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
Также до начала судебного заседания из Арбитражного суда Республики Башкортостан поступили выделенные материалы из дела N А07-918/2015: копии искового заявления о взыскании задолженности по арендным платежам, договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2013 N 1, договоров о полной материальной ответственности от 01.02.2013, акта приема-передачи материальных ценностей на 01.02.2013, акта оперативного обследования объекта от 12.05.2015, акта оперативного обследования объекта от 06.07.2015, которые исследовались арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Республике Башкортостан на праве собственности принадлежит нежилое помещение проходная общей площадью 68,2 кв. м, Литера Ш, кадастровый номер 02:55:010910:3039, этажность 2, по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гурьевская, 41 А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2014 серии 04АЕ N 430080 (т. 1, л.д. 32).
Согласно техническому паспорту по состоянию на 09.07.2004 на первом этаже помещения находятся комнаты N 1 - 5,1 кв. м, N 2 - 11,6 кв. м, N 3 - 9,9 кв. м, N 4 - 17,1 кв. м, N 5 - 9,7 кв. м, N 6 - 8,9 кв. м, на втором этаже комната N 1 - 5,9 кв. м (т. 1, л.д. 33-38).
27 декабря 2010 года между Министерством (арендодатель), ГУП "Башавтотранс" (балансодержатель) и ИП Хайровым (арендатор) заключен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа N 10574, согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем на основании протокола N 2/1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 04.10.2010 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения на 1, 2 этажах Литера Ш, 1 этаж - N N 1-6, 2 этаж - N 1, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Гурьевская, д. 41 А, общей площадью 68,2 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 16-21).
Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 04.10.2010 по 04.10.2015. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 04.10.2010 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).
С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем). Размер общей площади нежилого фонда, сдаваемого в субаренду, не может превышать двадцати пяти процентов от площади арендуемого объекта (пункт 1.9 договора).
Арендатор обязуется сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем) в соответствии с пунктом 1.9 настоящего договора только с согласия арендодателя по договору субаренды (пункт 2.3.12 договора), а также по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи балансодержателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств (пункт 2.3.16 договора).
Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при использовании объекта с нарушением условий разрешенного использования арендуемого объекта, установленных настоящим договором (пункт 5.2.1 договора), передаче объекта в субаренду без согласия арендодателя, а также допущения арендатором фактического использования объекта по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д. (пункт 5.2.7 договора), переоборудовании и реконструкции объекта без согласования с арендодателем и балансодержателя (пункт 5.2.8 договора).
По акту приема-передачи от 04.10.2010 предмет аренды был передан арендатору (т. 1, л.д. 23).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.11.2015 N 02/101/034/2015-10154 подтверждена государственная регистрация обременения в виде аренды нежилого помещения, проходная Литера Ш, сроком до 04.10.2015 в пользу предпринимателя (т. 1, л.д. 111, 112).
Также из материалов дела следует, что 01.01.2014 между ИП Хайровым (арендодатель) и ООО "Альянс" заключен договор аренды нежилых помещений N 1, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 177,3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, для использования под автосервис и офис: офис Литера Ш1, этаж N 10, N 11 (41,3 кв. м); офис Литера Ш, 2 этаж, N 1 (7,2 кв. м); автосервис Литера Ш3, этаж 1 (128,8 кв. м) (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 24-26).
По акту приема-передачи от 01.01.2014 указанные нежилые помещения переданы ИП Хайровым ООО "Альянс" (т. 1, л.д. 27).
06 июля 2015 года представителями собственника и балансодержателя составлен акт оперативного обследования объекта, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, согласно которому помещение второго этажа N 1 Литера Ш, общей площадью 7,2 кв. м передано ИП Хайровым в субаренду ООО "Альянс". Согласование представителя собственника в предоставлении помещения второго этажа N 1 Литера Ш, общей площадью 7,2 кв. м в субаренду ООО "Альянс" ИП Хайровым не представлено. В ходе осмотра установлено наличие надстроя (Литера Ш1, общей площадью 76,9 кв. м) на втором этаже здания проходной Литера Ш, а также наличие пристроек с левой стороны здания относительно основного входа (Литера Ш3, общей площадью 109,7 кв. м) и пристроек (Литера Ш2, общей площадью 73,9 кв. м) с обратной стороны здания. Согласование представителя собственника на реконструкцию (строительство) указанных объектов арендатором не представлено. Объекты недвижимого имущества - нежилые помещения: второго этажа Литера Ш1 N N 10, 11, общей площадью 41,3 кв. м; второго этажа Литера Ш, N 1, общей площадью 7,2 кв. м; автосервис Литера Ш3, общей площадью 128,8 кв. м переданы ИП Хайровым в аренду ООО "Альянс" по договору аренды от 01.01.2014 N 1. По словам представителя ООО "Альянс", ранее указанные площади также арендовались у ИП Хайрова (т. 1, л.д. 8, 9).
Как следует из искового заявления ИП Хайрова по делу N А07-918/2015, между ИП Хайровым и ИП Сагитовым заключен договор субаренды помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Гурьевская 41 А.
Согласно пункту 1.5 указанного договора (копия представлена из материалов указанного дела) арендодатель владеет объектом на правах арендатора на основании договора аренды N 10574 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010.
В названном исковом заявлении ИП Хайров просил взыскать с ИП Сагитова задолженность по арендным платежам за период с 01.02.2013 по 20.05.2013.
Производство по указанному делу прекращено определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2015 в связи с заявленным истцом отказом от иска.
31 июля 2015 года Министерство направило ИП Хайрову уведомление о необходимости расторжения договора аренды от 27.12.2010 N 10574 и освобождении помещений со ссылкой на нарушение ответчиком пункта 1.9 договора аренды от 27.12.2010 N 10574 (т. 1, л.д. 13-15).
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды от 27.12.2010 N 10574, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор прекратил свое действие 04.10.2015. Удовлетворяя исковые требования в части возврата помещения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для продолжения владения и пользования спорным помещением. Одновременно суд сделал вывод о наличии в материалах дела доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Так, на основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды от 27.12.2010 N 10574, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 указанной статьи).
В пункте 3 указанной статьи установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со статьей 450 названного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, среди прочего, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В исковом заявлении Министерство указывало на необходимость расторжения договора и освобождения ответчиком помещения в связи с наличием существенного нарушения арендатором условий договора, а именно сдачи помещений в субаренду без согласия собственника.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчиком допущены нарушения договора аренды от 27.12.2010 N 10574, выраженные в передаче арендуемого помещения в субаренду без согласия собственника помещения в нарушение нормы пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды.
Так, из материалов настоящего дела следует, что 01.01.2014 между ИП Хайровым (арендодатель) и ООО "Альянс" заключен договор аренды нежилых помещений N 1, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, в том числе, в Литере Ш, 2 этаж, N 1 (7,2 кв. м). По акту приема-передачи от 01.01.2014 нежилые помещения переданы ИП Хайровым ООО "Альянс".
Факт использования ООО "Альянс" помещения второго этажа N 1 Литера Ш, переданного ему ИП Хайровым в субаренду, подтвержден и актом от 06.07.2015 оперативного обследования объекта, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, составленным представителями собственника и балансодержателя, а также пояснениями ООО "Альянс", данными при указанном обследовании.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении дал надлежащую оценку доводу ответчика о неидентичности помещения N 1 площадью 5.9 кв. м на втором этаже Литеры Ш, переданного ИП Хайрову по спорному договору аренды, и помещения N 1 площадью 7,2 кв. м на втором этаже Литеры Ш, указанного в договоре аренды от 01.01.2014, заключенном ИП Хайровым и ООО "Альянс".
Так, из сопоставления планов второго этажа Литеры Ш по состоянию на 09.07.2004 (т. 1, л.д. 33-36) и на 11.01.2013 (т. 1, л.д. 62-66) следует, что указанные помещения совпадают, так как в Литере Ш иных помещений N 1 нет.
Также в исковом заявлении по делу N А07-918/2015 ИП Хайров ссылался на заключение им с ИП Сагитовым договора субаренды помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Гурьевская 41 А. Согласно пункту 1.5 указанного договора арендодатель владеет объектом на правах арендатора на основании договора аренды N 10574 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010.
В названном исковом заявлении ИП Хайров просил взыскать с ИП Сагитова задолженность по арендным платежам за период с 01.02.2013 по 20.05.2013.
По делу N А07-27379/2014 по иску ООО "Альянс" к ИП Хайрову о взыскании суммы неосновательного обогащения и встречному иском ИП Хайрова к ООО "Альянс" о взыскании долга по арендным платежам по договору от 01.01.2014 арбитражный суд апелляционной инстанции в постановлении от 06.11.2015 пришел к выводу, что спорные отношения возникли в связи с предоставлением ИП Хайровым в пользование ООО "Альянс" имущества, принятого от Министерства по договору аренды от 27.12.2010 N 10574 и измененного за счет самовольной реконструкции (Литера Ш) и самовольного строительства пристроев (Литеры Ш1, Ш2, Ш3).
Какие-либо доказательства обращения к собственнику за согласованием предоставления помещений в субаренду третьим лицам ответчик не представил.
В силу пункта 5.2.7 договора аренды от 27.12.2010 N 10574 настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при передаче объекта в субаренду без согласия арендодателя.
Таким образом, доводы Министерства о нарушении предпринимателем условий указанного договора являются обоснованными.
Между тем, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 27.12.2010 N 10574 по требованию истца ввиду того, что спорный договор прекратил свое действие 04.10.2015.
Так, в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, условием продления договора аренды на неопределенный срок в силу вышеуказанных норм является отсутствие возражений арендодателя против такого продления.
Срок действия договора определен в пункте 1.2 договора с 04.10.2010 по 04.10.2015.
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательства сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Из материалов дела следует, что Министерство предъявило ответчику требование от 31.07.2015 о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения до истечения срока договора, что однозначно свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерений на продолжение арендных отношений с ответчиком и, соответственно, о прекращении договора аренды по истечении срока его действия.
При этом, как следует из акта осмотра от 11.12.2015 (т. 1, л.д. 94, 95), ИП Хайров продолжает занимать арендуемые помещения в нарушение требований условий договора аренды.
Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 655 названного Кодекса установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Сторонами спорного договора аренды в пунктах 2.3.15, 2.3.16 предусмотрен порядок передачи помещения арендатором.
ИП Хайров доказательства передачи Министерству или ГУП "Башавтотранс" помещений, занимаемых по спорному договору аренды, по истечении срока действия договора в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.
В силу вышеизложенного, принимая во внимание прекращение действия договора аренды с 04.10.2015, отсутствие у ответчика правовых оснований для продолжения владения и пользования помещением, отсутствие в материалах дела доказательств возврата ответчиком истцу помещения, исковые требования истца об обязании ответчика вернуть переданное по спорному договору аренды помещение правомерно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты как не соответствующие доказательствам по делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2015 по делу N А07-22062/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайрова Шамиля Сабитовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.03.2016 N 18АП-1385/2016 ПО ДЕЛУ N А07-22062/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. N 18АП-1385/2016
Дело N А07-22062/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайрова Шамиля Сабитовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2015 по делу N А07-22062/2015 (судья Саяхова А.М.).
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайрову Шамилю Сабитовичу (далее - ИП Хайров, предприниматель, ответчик) о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, без права выкупа от 27.12.2010 N 10574, заключенного между Министерством и государственным унитарным предприятием "Башавтотранс" Республики Башкортостан с одной стороны и предпринимателем с другой стороны; об обязании предпринимателя возвратить арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, Министерству по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "Башавтотранс" Республики Башкортостан (далее также - ГУП "Башавтотранс", третье лицо), индивидуальный предприниматель Сагитов Айрат Анасович (далее также - ИП Сагитов, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее также - ООО "Альянс", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.12.2015 (резолютивная часть объявлена 14.12.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд обязал предпринимателя возвратить нежилые помещения Литера Ш, 1 этаж - N N 1-6; 2 этаж - N 1, общей площадью 68,2 кв. м, расположенные по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, Министерству по акту приема-передачи. В остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Так, ответчик указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что он сдавал в субаренду государственное имущество. Нежилое помещение Литера Ш ИП Сагитову ответчиком не передавалось. Кроме того, в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2015 по делу N А07-27379/2014 суд пришел к выводу о том, что по договору аренды от 01.01.2014 N 1 во временное владение и пользование ООО "Альянс" были переданы объекты самовольной постройки.
До начала судебного заседания от Министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
Также до начала судебного заседания из Арбитражного суда Республики Башкортостан поступили выделенные материалы из дела N А07-918/2015: копии искового заявления о взыскании задолженности по арендным платежам, договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2013 N 1, договоров о полной материальной ответственности от 01.02.2013, акта приема-передачи материальных ценностей на 01.02.2013, акта оперативного обследования объекта от 12.05.2015, акта оперативного обследования объекта от 06.07.2015, которые исследовались арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Республике Башкортостан на праве собственности принадлежит нежилое помещение проходная общей площадью 68,2 кв. м, Литера Ш, кадастровый номер 02:55:010910:3039, этажность 2, по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гурьевская, 41 А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2014 серии 04АЕ N 430080 (т. 1, л.д. 32).
Согласно техническому паспорту по состоянию на 09.07.2004 на первом этаже помещения находятся комнаты N 1 - 5,1 кв. м, N 2 - 11,6 кв. м, N 3 - 9,9 кв. м, N 4 - 17,1 кв. м, N 5 - 9,7 кв. м, N 6 - 8,9 кв. м, на втором этаже комната N 1 - 5,9 кв. м (т. 1, л.д. 33-38).
27 декабря 2010 года между Министерством (арендодатель), ГУП "Башавтотранс" (балансодержатель) и ИП Хайровым (арендатор) заключен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа N 10574, согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем на основании протокола N 2/1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 04.10.2010 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения на 1, 2 этажах Литера Ш, 1 этаж - N N 1-6, 2 этаж - N 1, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Гурьевская, д. 41 А, общей площадью 68,2 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 16-21).
Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 04.10.2010 по 04.10.2015. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 04.10.2010 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).
С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем). Размер общей площади нежилого фонда, сдаваемого в субаренду, не может превышать двадцати пяти процентов от площади арендуемого объекта (пункт 1.9 договора).
Арендатор обязуется сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем) в соответствии с пунктом 1.9 настоящего договора только с согласия арендодателя по договору субаренды (пункт 2.3.12 договора), а также по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи балансодержателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств (пункт 2.3.16 договора).
Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при использовании объекта с нарушением условий разрешенного использования арендуемого объекта, установленных настоящим договором (пункт 5.2.1 договора), передаче объекта в субаренду без согласия арендодателя, а также допущения арендатором фактического использования объекта по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д. (пункт 5.2.7 договора), переоборудовании и реконструкции объекта без согласования с арендодателем и балансодержателя (пункт 5.2.8 договора).
По акту приема-передачи от 04.10.2010 предмет аренды был передан арендатору (т. 1, л.д. 23).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.11.2015 N 02/101/034/2015-10154 подтверждена государственная регистрация обременения в виде аренды нежилого помещения, проходная Литера Ш, сроком до 04.10.2015 в пользу предпринимателя (т. 1, л.д. 111, 112).
Также из материалов дела следует, что 01.01.2014 между ИП Хайровым (арендодатель) и ООО "Альянс" заключен договор аренды нежилых помещений N 1, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 177,3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, для использования под автосервис и офис: офис Литера Ш1, этаж N 10, N 11 (41,3 кв. м); офис Литера Ш, 2 этаж, N 1 (7,2 кв. м); автосервис Литера Ш3, этаж 1 (128,8 кв. м) (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 24-26).
По акту приема-передачи от 01.01.2014 указанные нежилые помещения переданы ИП Хайровым ООО "Альянс" (т. 1, л.д. 27).
06 июля 2015 года представителями собственника и балансодержателя составлен акт оперативного обследования объекта, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, согласно которому помещение второго этажа N 1 Литера Ш, общей площадью 7,2 кв. м передано ИП Хайровым в субаренду ООО "Альянс". Согласование представителя собственника в предоставлении помещения второго этажа N 1 Литера Ш, общей площадью 7,2 кв. м в субаренду ООО "Альянс" ИП Хайровым не представлено. В ходе осмотра установлено наличие надстроя (Литера Ш1, общей площадью 76,9 кв. м) на втором этаже здания проходной Литера Ш, а также наличие пристроек с левой стороны здания относительно основного входа (Литера Ш3, общей площадью 109,7 кв. м) и пристроек (Литера Ш2, общей площадью 73,9 кв. м) с обратной стороны здания. Согласование представителя собственника на реконструкцию (строительство) указанных объектов арендатором не представлено. Объекты недвижимого имущества - нежилые помещения: второго этажа Литера Ш1 N N 10, 11, общей площадью 41,3 кв. м; второго этажа Литера Ш, N 1, общей площадью 7,2 кв. м; автосервис Литера Ш3, общей площадью 128,8 кв. м переданы ИП Хайровым в аренду ООО "Альянс" по договору аренды от 01.01.2014 N 1. По словам представителя ООО "Альянс", ранее указанные площади также арендовались у ИП Хайрова (т. 1, л.д. 8, 9).
Как следует из искового заявления ИП Хайрова по делу N А07-918/2015, между ИП Хайровым и ИП Сагитовым заключен договор субаренды помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Гурьевская 41 А.
Согласно пункту 1.5 указанного договора (копия представлена из материалов указанного дела) арендодатель владеет объектом на правах арендатора на основании договора аренды N 10574 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010.
В названном исковом заявлении ИП Хайров просил взыскать с ИП Сагитова задолженность по арендным платежам за период с 01.02.2013 по 20.05.2013.
Производство по указанному делу прекращено определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2015 в связи с заявленным истцом отказом от иска.
31 июля 2015 года Министерство направило ИП Хайрову уведомление о необходимости расторжения договора аренды от 27.12.2010 N 10574 и освобождении помещений со ссылкой на нарушение ответчиком пункта 1.9 договора аренды от 27.12.2010 N 10574 (т. 1, л.д. 13-15).
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды от 27.12.2010 N 10574, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор прекратил свое действие 04.10.2015. Удовлетворяя исковые требования в части возврата помещения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для продолжения владения и пользования спорным помещением. Одновременно суд сделал вывод о наличии в материалах дела доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Так, на основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды от 27.12.2010 N 10574, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 указанной статьи).
В пункте 3 указанной статьи установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со статьей 450 названного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, среди прочего, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В исковом заявлении Министерство указывало на необходимость расторжения договора и освобождения ответчиком помещения в связи с наличием существенного нарушения арендатором условий договора, а именно сдачи помещений в субаренду без согласия собственника.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчиком допущены нарушения договора аренды от 27.12.2010 N 10574, выраженные в передаче арендуемого помещения в субаренду без согласия собственника помещения в нарушение нормы пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды.
Так, из материалов настоящего дела следует, что 01.01.2014 между ИП Хайровым (арендодатель) и ООО "Альянс" заключен договор аренды нежилых помещений N 1, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, в том числе, в Литере Ш, 2 этаж, N 1 (7,2 кв. м). По акту приема-передачи от 01.01.2014 нежилые помещения переданы ИП Хайровым ООО "Альянс".
Факт использования ООО "Альянс" помещения второго этажа N 1 Литера Ш, переданного ему ИП Хайровым в субаренду, подтвержден и актом от 06.07.2015 оперативного обследования объекта, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 41 А, составленным представителями собственника и балансодержателя, а также пояснениями ООО "Альянс", данными при указанном обследовании.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении дал надлежащую оценку доводу ответчика о неидентичности помещения N 1 площадью 5.9 кв. м на втором этаже Литеры Ш, переданного ИП Хайрову по спорному договору аренды, и помещения N 1 площадью 7,2 кв. м на втором этаже Литеры Ш, указанного в договоре аренды от 01.01.2014, заключенном ИП Хайровым и ООО "Альянс".
Так, из сопоставления планов второго этажа Литеры Ш по состоянию на 09.07.2004 (т. 1, л.д. 33-36) и на 11.01.2013 (т. 1, л.д. 62-66) следует, что указанные помещения совпадают, так как в Литере Ш иных помещений N 1 нет.
Также в исковом заявлении по делу N А07-918/2015 ИП Хайров ссылался на заключение им с ИП Сагитовым договора субаренды помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Гурьевская 41 А. Согласно пункту 1.5 указанного договора арендодатель владеет объектом на правах арендатора на основании договора аренды N 10574 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010.
В названном исковом заявлении ИП Хайров просил взыскать с ИП Сагитова задолженность по арендным платежам за период с 01.02.2013 по 20.05.2013.
По делу N А07-27379/2014 по иску ООО "Альянс" к ИП Хайрову о взыскании суммы неосновательного обогащения и встречному иском ИП Хайрова к ООО "Альянс" о взыскании долга по арендным платежам по договору от 01.01.2014 арбитражный суд апелляционной инстанции в постановлении от 06.11.2015 пришел к выводу, что спорные отношения возникли в связи с предоставлением ИП Хайровым в пользование ООО "Альянс" имущества, принятого от Министерства по договору аренды от 27.12.2010 N 10574 и измененного за счет самовольной реконструкции (Литера Ш) и самовольного строительства пристроев (Литеры Ш1, Ш2, Ш3).
Какие-либо доказательства обращения к собственнику за согласованием предоставления помещений в субаренду третьим лицам ответчик не представил.
В силу пункта 5.2.7 договора аренды от 27.12.2010 N 10574 настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при передаче объекта в субаренду без согласия арендодателя.
Таким образом, доводы Министерства о нарушении предпринимателем условий указанного договора являются обоснованными.
Между тем, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 27.12.2010 N 10574 по требованию истца ввиду того, что спорный договор прекратил свое действие 04.10.2015.
Так, в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, условием продления договора аренды на неопределенный срок в силу вышеуказанных норм является отсутствие возражений арендодателя против такого продления.
Срок действия договора определен в пункте 1.2 договора с 04.10.2010 по 04.10.2015.
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательства сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Из материалов дела следует, что Министерство предъявило ответчику требование от 31.07.2015 о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения до истечения срока договора, что однозначно свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерений на продолжение арендных отношений с ответчиком и, соответственно, о прекращении договора аренды по истечении срока его действия.
При этом, как следует из акта осмотра от 11.12.2015 (т. 1, л.д. 94, 95), ИП Хайров продолжает занимать арендуемые помещения в нарушение требований условий договора аренды.
Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 655 названного Кодекса установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Сторонами спорного договора аренды в пунктах 2.3.15, 2.3.16 предусмотрен порядок передачи помещения арендатором.
ИП Хайров доказательства передачи Министерству или ГУП "Башавтотранс" помещений, занимаемых по спорному договору аренды, по истечении срока действия договора в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.
В силу вышеизложенного, принимая во внимание прекращение действия договора аренды с 04.10.2015, отсутствие у ответчика правовых оснований для продолжения владения и пользования помещением, отсутствие в материалах дела доказательств возврата ответчиком истцу помещения, исковые требования истца об обязании ответчика вернуть переданное по спорному договору аренды помещение правомерно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты как не соответствующие доказательствам по делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2015 по делу N А07-22062/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хайрова Шамиля Сабитовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)