Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Акопяна Эдуарда Юрьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2015 по делу N А76-6369/2015 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Клевер" Нестеренко Е.Н. (доверенность от 01.01.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Клевер" (далее - общество "Клевер", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Акопяну Эдуарду Юрьевичу (далее - предприниматель Акопян Э.Ю., предприниматель, ответчик), в котором просило:
- расторгнуть предварительный договор аренды недвижимого имущества от 17.06.2014,
- взыскать с ответчика денежные средства в сумме 150 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 946 руб. за период с 18.08.2014 по 10.02.2015,
- взыскать с ответчика 40 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя (л.д. 4-5).
Решением от 11.09.2015 (резолютивная часть объявлена 09.09.2015, учетом определения от 06.10.2015 об исправлении опечаток) суд первой инстанции исковые требования общества "Клевер" удовлетворил: взыскал в его пользу с ответчика 150 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 946 руб., а также 40 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя, кроме того, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 5 678 руб. государственной пошлины (л.д. 80-84, 90-91).
С таким решением ответчик не согласился, обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе предприниматель Акопян Э.Ю. просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (л.д. 100-101).
Доводы апелляционной инстанции сводятся, по существу, к следующему.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не учел, что истцом в адрес предпринимателя не были направлены какие-либо претензии по вопросу непредставления помещения в аренду, а также уведомление о расторжении договора от 17.06.2014. Между тем в пункте 3.4 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условие о том, что они вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив контрагента не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора, при этом подтверждением факта такого уведомления является только отметка другой стороны на документе.
Кроме того, податель жалобы указывает, что арендная плата по договору от 17.06.2014 составляет 300 000 руб. в месяц, истцу была предоставлена отсрочка уплаты арендных платежей на два месяца, по окончании отсрочки истец арендную плату, обусловленную договором, не вносил.
С учетом изложенного, податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным.
Определением от 01.12.2015 суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу предпринимателя Акопяна Э.Ю. к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 13.01.2016 в 09 час. 50 мин. (л.д. 99).
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества "Клевер" в суд апелляционной инстанции не поступил.
В судебном заседании 13.01.2016 суд апелляционной инстанции установил, что определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.12.2015 назначено судебное заседание на 03.02.2016 в 10 час. 00 мин. по вопросу принятия дополнительного решения по требованию общества "Клевер" о расторжении предварительного договора аренды от 17.06.2014 (л.д. 114).
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, когда в производстве суда первой инстанции находится заявление лица, участвующего в деле, о принятии дополнительного решения по нерассмотренному требованию, суд апелляционной инстанции приостанавливает производство по апелляционной жалобе, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до вынесения дополнительного решения судом первой инстанции.
Принимая во внимание положения пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определением от 13.01.2016 приостановил производство по апелляционной жалобе предпринимателя Акопяна Э.Ю. до вынесения судом первой инстанции дополнительного решения по делу N А76-6369/2015, назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по апелляционной жалобе предпринимателя Акопяна Э.Ю. на 11.02.2016 в 10 час. 10 мин. (л.д. 120-121).
В судебном заседании 11.02.2016 суд апелляционной инстанции установил, что по делу N А76-6369/2015 судом первой инстанции вынесено дополнительное решение от 09.02.2015, которым принят отказ общества "Клевер" от иска в части требования о расторжении предварительного договора аренды от 17.06.2014, производство по делу в указанной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 133-134).
Возражений против возобновления производства по апелляционной жалобе сторонами заявлено не было.
Определением от 15.02.2016 (резолютивная часть объявлена 11.02.2016) суд апелляционной инстанции возобновил производство по апелляционной жалобе предпринимателя Акопяна Э.Ю. на решение суда от 11.09.2015 по делу N А76-6369/2015.
Явку представителя в судебное заседание 11.02.2016 обеспечил только истец - общество "Клевер".
Предприниматель Акопян Э.Ю. явку в судебное заседание 11.02.2016 не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом по правилам 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено судом апелляционной инстанции в отсутствие подателя жалобы.
Поскольку возражений против рассмотрения апелляционной жалобы предпринимателя Акопяна Э.Ю. на решение суда от 11.09.2015 по существу в судебном заседании 11.02.2016 стороны не заявили, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело по существу в данном судебном заседании.
В судебном заседании 11.02.2016 представитель общества "Клевер" возражала по существу доводов апелляционной жалобы, просила решение суда от 11.09.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
17 июня 2014 г. между предпринимателем Акопян Э.Ю. (арендодатель) и обществом "Клевер" (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества (далее - договор от 17.06.2014, договор, л.д. 7-10), предметом которого является передача во временное владение и пользование объекта незавершенного строительства - нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Победы, д. 4, - на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора.
В разделе 2 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условия о цели аренды.
Арендуемое здание передается арендатору для размещения досугового центра и общественного питания населения в состоянии, соответствующем на день осмотра (с черновой отделкой стен штукатуркой, наличием напольной плитки во всех помещениях и на всех этажах, с установленными системами пожарной сигнализации, наличием проводной телефонной связи и доступа в сеть Интернет) (пункт 2.1 договора).
Арендатор принимает указанное нежилое здание для проектирования и размещения собственного оборудования во всех этажах здания для последующей его эксплуатации в соответствии с пунктом 2.2 договора. Арендодатель предоставляет арендатору право использовать передаваемые во временное владение и пользование здания для осуществления размещения оборудования и проведения отделочных работ по своему усмотрению.
В разделе 3 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условия о сроке аренды.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до получения арендодателем акта ввода здания в эксплуатацию. После получения акта ввода здания в эксплуатацию стороны обязуются заключить договор аренды на срок не менее 5 лет (пункт 3.1. договора).
Условия настоящего договора, содержащие существенные условия, в обязательном порядке отражаются в последующем договоре аренды (пункт 3.2 договора).
Стороны настоящего договора вправе расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив контрагента не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора. Сторона, изъявившая намерение расторгнуть настоящий договор, не вправе ссылаться на письменное уведомление о расторжении настоящего договора, если на уведомлении не имеется отметки о получении уведомления второй стороной (пункт 3.4).
В разделе 4 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условия об арендной плате.
Арендная плата за переданное аренду здание составляет 300 000 руб. в месяц. В размер арендной платы не включаются платежи за потребляемые арендатором коммунальные услуги (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение). Оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании счетов, выставляемых коммунальными службами и организациями в адрес арендодателя (пункт 4.1. договора).
Указанная в пункте 4.1 арендная плата оплачивается арендатором до подписания основного договора аренды. В договоре аренды размер арендной платы будет состоять из следующих составляющих:
- - 600 руб. - за 1 кв. м цокольного этажа;
- - 800 руб. - за 1 кв. м первого этажа;
- - 700 руб. - за 1 кв. м второго этажа, а также лестничных проемов (пункт 4.2).
Арендодатель предоставляет арендатору льготный период путем освобождения от арендной платы сроком на два месяца с момента заключения договора при условии, что арендатор выполнит все условия настоящего договора и в последующем все условия основного договора аренды. В случае невыполнения всех условий договора, в том числе и срока аренды здания, арендатор обязан уплатить в полном объеме два месяца пользования арендуемым зданием в размере, установленном в пункте 4.1 настоящего договора (пункт 4.3 договора).
В разделе 4 договора от 17.06.2014 стороны установили права и обязанности арендодателя.
Арендодатель обязан: в трехдневный срок с момента подписания договора передать помещение по акту приема-передачи арендатору; обеспечить арендуемое помещение пожарной сигнализацией; обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем арендуемых помещений и зданий в целом; обеспечить арендуемое здание охранной сигнализацией, обеспечивающей безопасность здания; осуществить электроснабжение здания, осуществить доступ в интернет сети и телефонной связи; провести внутреннюю отделку стен здания штукатуркой, уложить напольную плитку во всех помещениях здания (пункт 5.1 договора).
В разделе 5 договора от 17.06.2014 стороны установили права и обязанности арендатора.
Арендатор обязан (в числе прочего): в трехдневный срок с момента подписания договора принять от арендодателя помещение по акту приема-передачи; в случае добровольного отказа от аренды помещений либо их части, письменно предупредить об этом арендодателя не менее чем за три месяца до дня предполагаемого отказа, в случае несоблюдения срока предупреждения арендатор оплачивает арендную плату арендодателю в течение трех месяцев с момента предупреждения, независимо от даты освобождения помещения (пункт 6.1 договора).
В разделе 5 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели основания для досрочного расторжения договора.
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут при непредставлении арендодателем здания в пользование арендатору либо создания препятствий пользования зданием в соответствии с условиями договора или назначением помещений (пункт 9.1 договора).
Обществом "Клевер" по договору от 17.06.2014 внесло предпринимателю Акопян Э.Ю. 150 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 18.08.2014 (л.д. 11).
Ссылаясь на то обстоятельство, что договор от 17.06.2014 со стороны арендодателя не был исполнен, здание в пользование обществу "Клевер" не было предоставлено, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора общество "Клевер" представило в материалы дела уведомление о расторжении договора (л.д. 12). Данное уведомление направлено в адрес предпринимателя Акопян Э.Ю. по почте, что подтверждается почтовой квитанцией от 21.10.2014.
Удовлетворяя иск общества "Клевер" о взыскании 150 000 руб. в качестве неосновательного обогащения и 5 946 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму за период с 18.08.2014 по 10.02.2015, суд первой инстанции исходил из незаключенности спорного договора от 17.06.2014 и отсутствия в материалах дела доказательств встречного предоставления по данному договору со стороны арендодателя.
Прекращая производство по делу в части требования общества "Клевер" о расторжении договора от 17.06.2014 в связи с отказом истца от иска в указанной части, суд первой инстанции исходил из того, что отказ истца от иска в данной части не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда от 11.09.2015.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора от 17.06.2014.
По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Спорный договор от 17.06.2014, по мнению судебной коллегии, является смешанным, содержащем положения договора аренды, совершенного в отношении объекта незавершенного строительства (нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Победы, д. 4) в целях предоставления арендатору возможности разместить оборудование и произвести отделочные работы в здании по своему усмотрению для осуществления своей предпринимательской деятельности после ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, и положения предварительного договора о заключении в будущем основного договора аренды в отношении указанного здания после ввода его в эксплуатацию.
Выводы суда первой инстанции о незаключенности договора от 17.06.2014 судебная коллегия считает необоснованными.
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В любом случае существенным является условие о предмете договора.
I. В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указано выше, из содержания договора от 17.06.2014 усматривается, что в аренду обществу "Клевер" передается объект незавершенного строительства (нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Победы, д. 4) в целях предоставления арендатору возможности разместить оборудование и произвести отделочные работы в здании по своему усмотрению для осуществления своей предпринимательской деятельности после ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Описание объекта аренды позволяет его индивидуализировать с достаточной степенью определенности для целей аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В действующем законодательстве такой запрет в отношении объекта незавершенного строительства, являющегося недвижимым имуществом, отсутствует, статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, исключающих возможность сдачи в аренду указанных объектов.
Доказательств, свидетельствующих о том, что степень готовности незавершенного строительством объекта исключала какие-либо его полезные свойства для арендатора, в материалах дела не имеется.
Условия о размере арендной платы и порядке внесения арендных платежей согласованы сторонами в разделе 4 договора от 17.06.2014.
Договор в указанной части совершен на неопределенный срок: в соответствии с пунктом 3.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до получения арендодателем акта ввода здания в эксплуатацию, в силу чего государственной регистрации не подлежал.
II. В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения договора от 17.06.2014) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договор (пункт 4); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В пунктах 3.1 3.2 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели, что после получения акта ввода здания в эксплуатацию стороны обязуются заключить договор аренды на срок не менее 5 лет, при этом установленные в настоящем договоре существенные условия аренды в обязательном порядке отражаются в последующем договоре аренды.
Во исполнение условий договора от 17.06.2014 общество "Клевер" в счет уплаты арендных платежей передало предпринимателю Акопян Э.Ю. 150 000 руб., который их принял и не оспаривает данного обстоятельство.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доказательств того, что в процессе исполнения договора от 17.06.2014 между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела не имеется.
По смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.
При таких обстоятельствах основания для вывода о незаключенности договора от 17.06.2014 у суда первой инстанции отсутствовали.
Вместе с тем такой вывод суда первой инстанции в рассматриваемом случае не привел к принятию неправильного судебного акта.
Из материалов дела усматривается, что рассматриваемый иск является кондикционным и основан на обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения.
Под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет средств потерпевшего без установленных законом, иными нормативными актами или сделкой оснований.
Так, согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 настоящего Кодекса.
Таким образом, содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 настоящего Кодекса о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям, в том числе, одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.
В рассматриваемом случае на истца возлагается бремя доказывания факта обогащения ответчика, включая количественную характеристику размера обогащения, и факта наступления такого обогащения за счет истца.
В качестве таких доказательств истцом представлен платежный документ - квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.08.2014, на основании которой общество "Клевер" передало предпринимателю Акопян Э.Ю. 150 000 руб.
Обстоятельство получения спорных денежных средств от общества "Клевер" в счет оплаты арендной платы по договору от 17.06.2014 ответчик не оспорил.
Бремя доказывания наличия какого-либо правового основания для получения спорных денежных средств возлагается в данном случае на ответчика, как на лицо, заинтересованное в сохранении данных денежных средств, переданных истцом, за собой.
Таким образом, ответчик должен был доказать что денежные средства получены при наличии на то оснований.
По утверждению истца, договор от 17.06.2014 со стороны арендодателя не был исполнен, объект аренды в пользование арендатора предоставлен не был.
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 17.06.2014 объект аренды передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора.
Такого акта приема-передачи в материалах дела не имеется.
Иных доказательств, бесспорно свидетельствующих о передаче арендодателем арендатору объекта аренды в пользование, в материалах дела также не имеется.
Представленная истцом в материалы дела расписка Хожаевой И.К. (л.д. 59) обоснованно не принята судом первой инстанции в качестве такого доказательства, поскольку не содержит указаний на передачу объекта аренды и ссылок на договор от 17.06.2014.
Представленное истцом в материалы дела письмо общества "Клевер", датированное 23.06.2014 и содержащее отметку предпринимателя Акопян Э.Ю. о разрешении на ввоз имущества (л.д. 60), также не свидетельствует о передаче объекта аренды арендатору в пользование.
В силу статьи 611, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из приведенных норм права следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Таким образом, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этих помещений (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку объект аренды по договору от 17.06.2014 по состоянию на дату судебного разбирательства так и не был передан арендатору в пользование, полученные от арендатора денежные средства в сумме 150 000 руб. следует квалифицировать как неосновательное обогащение арендодателя - предпринимателя Акопян Э.Ю.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения договора от 17.6.2014) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена сторонами в пункте 3.4 договора от 17.06.2014, в соответствии с которым стороны настоящего договора вправе расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив контрагента не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора.
Уведомление о расторжении договора от 17.06.2014 в связи с неисполнением арендодателем обязательства по передаче объекта аренды направлено обществом "Клевер" в адрес предпринимателя Акопян Э.Ю. по почте 20.10.2014, в подтверждение чего в материалы дела представлена почтовая квитанция.
Доказательств, свидетельствующих о том, что предприниматель Акопян Э.Ю. в составе почтового отправления от 20.10.2014, получил иные документы, в материалах дела не имеется.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что доставки корреспонденции в адрес предпринимателя Акопян Э.Ю. организацией почтовой связи не производилось, ответчиком не приведено.
В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные единого государственного реестра юридических лиц об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в единый государственный реестр юридических лиц в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы подателя жалобы о том, уведомление о расторжении договора от 17.06.2014 им не было получено.
Более того, в отзыве на исковое заявление предприниматель Акопян Э.Ю. указал, что не возражает против прекращения арендных отношений, возникших из договора от 17.06.2014 (л.д. 57-58).
Дополнительным решением от 09.02.2015 по настоящему делу суд первой инстанции принял отказ общества "Клевер" от иска в части требования о расторжении договора от 17.06.2014 и прекратил производство по делу в указанной части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель общества "Клевер" в судебном заседании пояснила суду апелляционной инстанции о том, что отказ от требования о расторжении договора от 17.06.2014 обусловлен тем обстоятельством, что данное требование для истца является не актуальным, договорные отношения между сторонами фактически отсутствуют (аудиопротокол судебного заседания от 11.02.2016).
Предприниматель Акопян Э.Ю. в судебное заседание явку не обеспечил, пояснений суду апелляционной инстанции по поводу состоявшего дополнительного решения от 09.02.2015 не представил.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора от 17.06.2014.
Не установив предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для удержания ответчиком спорных денежных сумм с учетом прекращения между сторонами отношений, возникших из договора от 17.06.2014, а также оснований для отказа в их возврате, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в заявленной в иске сумме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
По расчету истца (л.д. 4) сумма процентов за период с 18.08.2014 по 10.02.2015 составила 5 496 руб.
Данный расчет соответствует положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), его обоснованность подателем жалобы не опровергнута.
С учетом того обстоятельства, что в силу пункта 5.1 договора от 17.06.2014 арендодатель обязался передать арендатору арендованное имущество в трехдневный срок с момента подписания договора по акту приема-передачи и после получения денежных средств на основании квитанции к приходному кассовому ордеру от 18.08.2014, а также в дальнейшем так и не передал арендатору объект аренды, судебная коллегия считает, что о возникновении неосновательного обогащения ответчик должен был узнать непосредственно с момента передачи истцом денежных средств, то есть с 18.08.2014.
Исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленной в иске сумме суд первой инстанции также удовлетворил правомерно.
Таким образом, основания для отказа в удовлетворении иска, на чем настаивает податель жалобы, отсутствуют.
Поскольку доводы апелляционной жалобы по существу решения не подтверждаются материалами дела, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, судебная коллегия отклоняет их в полном объеме.
Понесенные истцом судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб. (л.д. 43, 44) правомерно отнесены судом первой инстанции на ответчика как на проигравшую сторону по делу.
Взысканная с ответчика сумма судебных расходов, по мнению судебной коллегии, отвечает принципу разумности и справедливости. Доказательств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что указанная сумма является явно чрезмерной, в материалах не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Предприниматель Акопян Э.Ю. по платежному поручению от 23.11.2015 N 401 уплатил государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 103).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2015 по делу N А76-6369/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Акопяна Эдуарда Юрьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 18АП-13710/2015 ПО ДЕЛУ N А76-6369/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. N 18АП-13710/2015
Дело N А76-6369/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Акопяна Эдуарда Юрьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2015 по делу N А76-6369/2015 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Клевер" Нестеренко Е.Н. (доверенность от 01.01.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Клевер" (далее - общество "Клевер", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Акопяну Эдуарду Юрьевичу (далее - предприниматель Акопян Э.Ю., предприниматель, ответчик), в котором просило:
- расторгнуть предварительный договор аренды недвижимого имущества от 17.06.2014,
- взыскать с ответчика денежные средства в сумме 150 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 946 руб. за период с 18.08.2014 по 10.02.2015,
- взыскать с ответчика 40 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя (л.д. 4-5).
Решением от 11.09.2015 (резолютивная часть объявлена 09.09.2015, учетом определения от 06.10.2015 об исправлении опечаток) суд первой инстанции исковые требования общества "Клевер" удовлетворил: взыскал в его пользу с ответчика 150 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 946 руб., а также 40 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на оплату услуг представителя, кроме того, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 5 678 руб. государственной пошлины (л.д. 80-84, 90-91).
С таким решением ответчик не согласился, обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе предприниматель Акопян Э.Ю. просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (л.д. 100-101).
Доводы апелляционной инстанции сводятся, по существу, к следующему.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не учел, что истцом в адрес предпринимателя не были направлены какие-либо претензии по вопросу непредставления помещения в аренду, а также уведомление о расторжении договора от 17.06.2014. Между тем в пункте 3.4 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условие о том, что они вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив контрагента не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора, при этом подтверждением факта такого уведомления является только отметка другой стороны на документе.
Кроме того, податель жалобы указывает, что арендная плата по договору от 17.06.2014 составляет 300 000 руб. в месяц, истцу была предоставлена отсрочка уплаты арендных платежей на два месяца, по окончании отсрочки истец арендную плату, обусловленную договором, не вносил.
С учетом изложенного, податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным.
Определением от 01.12.2015 суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу предпринимателя Акопяна Э.Ю. к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 13.01.2016 в 09 час. 50 мин. (л.д. 99).
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества "Клевер" в суд апелляционной инстанции не поступил.
В судебном заседании 13.01.2016 суд апелляционной инстанции установил, что определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.12.2015 назначено судебное заседание на 03.02.2016 в 10 час. 00 мин. по вопросу принятия дополнительного решения по требованию общества "Клевер" о расторжении предварительного договора аренды от 17.06.2014 (л.д. 114).
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, когда в производстве суда первой инстанции находится заявление лица, участвующего в деле, о принятии дополнительного решения по нерассмотренному требованию, суд апелляционной инстанции приостанавливает производство по апелляционной жалобе, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до вынесения дополнительного решения судом первой инстанции.
Принимая во внимание положения пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определением от 13.01.2016 приостановил производство по апелляционной жалобе предпринимателя Акопяна Э.Ю. до вынесения судом первой инстанции дополнительного решения по делу N А76-6369/2015, назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по апелляционной жалобе предпринимателя Акопяна Э.Ю. на 11.02.2016 в 10 час. 10 мин. (л.д. 120-121).
В судебном заседании 11.02.2016 суд апелляционной инстанции установил, что по делу N А76-6369/2015 судом первой инстанции вынесено дополнительное решение от 09.02.2015, которым принят отказ общества "Клевер" от иска в части требования о расторжении предварительного договора аренды от 17.06.2014, производство по делу в указанной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 133-134).
Возражений против возобновления производства по апелляционной жалобе сторонами заявлено не было.
Определением от 15.02.2016 (резолютивная часть объявлена 11.02.2016) суд апелляционной инстанции возобновил производство по апелляционной жалобе предпринимателя Акопяна Э.Ю. на решение суда от 11.09.2015 по делу N А76-6369/2015.
Явку представителя в судебное заседание 11.02.2016 обеспечил только истец - общество "Клевер".
Предприниматель Акопян Э.Ю. явку в судебное заседание 11.02.2016 не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом по правилам 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено судом апелляционной инстанции в отсутствие подателя жалобы.
Поскольку возражений против рассмотрения апелляционной жалобы предпринимателя Акопяна Э.Ю. на решение суда от 11.09.2015 по существу в судебном заседании 11.02.2016 стороны не заявили, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело по существу в данном судебном заседании.
В судебном заседании 11.02.2016 представитель общества "Клевер" возражала по существу доводов апелляционной жалобы, просила решение суда от 11.09.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
17 июня 2014 г. между предпринимателем Акопян Э.Ю. (арендодатель) и обществом "Клевер" (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества (далее - договор от 17.06.2014, договор, л.д. 7-10), предметом которого является передача во временное владение и пользование объекта незавершенного строительства - нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Победы, д. 4, - на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора.
В разделе 2 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условия о цели аренды.
Арендуемое здание передается арендатору для размещения досугового центра и общественного питания населения в состоянии, соответствующем на день осмотра (с черновой отделкой стен штукатуркой, наличием напольной плитки во всех помещениях и на всех этажах, с установленными системами пожарной сигнализации, наличием проводной телефонной связи и доступа в сеть Интернет) (пункт 2.1 договора).
Арендатор принимает указанное нежилое здание для проектирования и размещения собственного оборудования во всех этажах здания для последующей его эксплуатации в соответствии с пунктом 2.2 договора. Арендодатель предоставляет арендатору право использовать передаваемые во временное владение и пользование здания для осуществления размещения оборудования и проведения отделочных работ по своему усмотрению.
В разделе 3 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условия о сроке аренды.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до получения арендодателем акта ввода здания в эксплуатацию. После получения акта ввода здания в эксплуатацию стороны обязуются заключить договор аренды на срок не менее 5 лет (пункт 3.1. договора).
Условия настоящего договора, содержащие существенные условия, в обязательном порядке отражаются в последующем договоре аренды (пункт 3.2 договора).
Стороны настоящего договора вправе расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив контрагента не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора. Сторона, изъявившая намерение расторгнуть настоящий договор, не вправе ссылаться на письменное уведомление о расторжении настоящего договора, если на уведомлении не имеется отметки о получении уведомления второй стороной (пункт 3.4).
В разделе 4 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели условия об арендной плате.
Арендная плата за переданное аренду здание составляет 300 000 руб. в месяц. В размер арендной платы не включаются платежи за потребляемые арендатором коммунальные услуги (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение). Оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании счетов, выставляемых коммунальными службами и организациями в адрес арендодателя (пункт 4.1. договора).
Указанная в пункте 4.1 арендная плата оплачивается арендатором до подписания основного договора аренды. В договоре аренды размер арендной платы будет состоять из следующих составляющих:
- - 600 руб. - за 1 кв. м цокольного этажа;
- - 800 руб. - за 1 кв. м первого этажа;
- - 700 руб. - за 1 кв. м второго этажа, а также лестничных проемов (пункт 4.2).
Арендодатель предоставляет арендатору льготный период путем освобождения от арендной платы сроком на два месяца с момента заключения договора при условии, что арендатор выполнит все условия настоящего договора и в последующем все условия основного договора аренды. В случае невыполнения всех условий договора, в том числе и срока аренды здания, арендатор обязан уплатить в полном объеме два месяца пользования арендуемым зданием в размере, установленном в пункте 4.1 настоящего договора (пункт 4.3 договора).
В разделе 4 договора от 17.06.2014 стороны установили права и обязанности арендодателя.
Арендодатель обязан: в трехдневный срок с момента подписания договора передать помещение по акту приема-передачи арендатору; обеспечить арендуемое помещение пожарной сигнализацией; обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем арендуемых помещений и зданий в целом; обеспечить арендуемое здание охранной сигнализацией, обеспечивающей безопасность здания; осуществить электроснабжение здания, осуществить доступ в интернет сети и телефонной связи; провести внутреннюю отделку стен здания штукатуркой, уложить напольную плитку во всех помещениях здания (пункт 5.1 договора).
В разделе 5 договора от 17.06.2014 стороны установили права и обязанности арендатора.
Арендатор обязан (в числе прочего): в трехдневный срок с момента подписания договора принять от арендодателя помещение по акту приема-передачи; в случае добровольного отказа от аренды помещений либо их части, письменно предупредить об этом арендодателя не менее чем за три месяца до дня предполагаемого отказа, в случае несоблюдения срока предупреждения арендатор оплачивает арендную плату арендодателю в течение трех месяцев с момента предупреждения, независимо от даты освобождения помещения (пункт 6.1 договора).
В разделе 5 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели основания для досрочного расторжения договора.
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут при непредставлении арендодателем здания в пользование арендатору либо создания препятствий пользования зданием в соответствии с условиями договора или назначением помещений (пункт 9.1 договора).
Обществом "Клевер" по договору от 17.06.2014 внесло предпринимателю Акопян Э.Ю. 150 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 18.08.2014 (л.д. 11).
Ссылаясь на то обстоятельство, что договор от 17.06.2014 со стороны арендодателя не был исполнен, здание в пользование обществу "Клевер" не было предоставлено, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора общество "Клевер" представило в материалы дела уведомление о расторжении договора (л.д. 12). Данное уведомление направлено в адрес предпринимателя Акопян Э.Ю. по почте, что подтверждается почтовой квитанцией от 21.10.2014.
Удовлетворяя иск общества "Клевер" о взыскании 150 000 руб. в качестве неосновательного обогащения и 5 946 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму за период с 18.08.2014 по 10.02.2015, суд первой инстанции исходил из незаключенности спорного договора от 17.06.2014 и отсутствия в материалах дела доказательств встречного предоставления по данному договору со стороны арендодателя.
Прекращая производство по делу в части требования общества "Клевер" о расторжении договора от 17.06.2014 в связи с отказом истца от иска в указанной части, суд первой инстанции исходил из того, что отказ истца от иска в данной части не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда от 11.09.2015.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора от 17.06.2014.
По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Спорный договор от 17.06.2014, по мнению судебной коллегии, является смешанным, содержащем положения договора аренды, совершенного в отношении объекта незавершенного строительства (нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Победы, д. 4) в целях предоставления арендатору возможности разместить оборудование и произвести отделочные работы в здании по своему усмотрению для осуществления своей предпринимательской деятельности после ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, и положения предварительного договора о заключении в будущем основного договора аренды в отношении указанного здания после ввода его в эксплуатацию.
Выводы суда первой инстанции о незаключенности договора от 17.06.2014 судебная коллегия считает необоснованными.
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В любом случае существенным является условие о предмете договора.
I. В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указано выше, из содержания договора от 17.06.2014 усматривается, что в аренду обществу "Клевер" передается объект незавершенного строительства (нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Победы, д. 4) в целях предоставления арендатору возможности разместить оборудование и произвести отделочные работы в здании по своему усмотрению для осуществления своей предпринимательской деятельности после ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Описание объекта аренды позволяет его индивидуализировать с достаточной степенью определенности для целей аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В действующем законодательстве такой запрет в отношении объекта незавершенного строительства, являющегося недвижимым имуществом, отсутствует, статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, исключающих возможность сдачи в аренду указанных объектов.
Доказательств, свидетельствующих о том, что степень готовности незавершенного строительством объекта исключала какие-либо его полезные свойства для арендатора, в материалах дела не имеется.
Условия о размере арендной платы и порядке внесения арендных платежей согласованы сторонами в разделе 4 договора от 17.06.2014.
Договор в указанной части совершен на неопределенный срок: в соответствии с пунктом 3.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до получения арендодателем акта ввода здания в эксплуатацию, в силу чего государственной регистрации не подлежал.
II. В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения договора от 17.06.2014) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договор (пункт 4); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В пунктах 3.1 3.2 договора от 17.06.2014 стороны предусмотрели, что после получения акта ввода здания в эксплуатацию стороны обязуются заключить договор аренды на срок не менее 5 лет, при этом установленные в настоящем договоре существенные условия аренды в обязательном порядке отражаются в последующем договоре аренды.
Во исполнение условий договора от 17.06.2014 общество "Клевер" в счет уплаты арендных платежей передало предпринимателю Акопян Э.Ю. 150 000 руб., который их принял и не оспаривает данного обстоятельство.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доказательств того, что в процессе исполнения договора от 17.06.2014 между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела не имеется.
По смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.
При таких обстоятельствах основания для вывода о незаключенности договора от 17.06.2014 у суда первой инстанции отсутствовали.
Вместе с тем такой вывод суда первой инстанции в рассматриваемом случае не привел к принятию неправильного судебного акта.
Из материалов дела усматривается, что рассматриваемый иск является кондикционным и основан на обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения.
Под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет средств потерпевшего без установленных законом, иными нормативными актами или сделкой оснований.
Так, согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 настоящего Кодекса.
Таким образом, содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 настоящего Кодекса о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям, в том числе, одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.
В рассматриваемом случае на истца возлагается бремя доказывания факта обогащения ответчика, включая количественную характеристику размера обогащения, и факта наступления такого обогащения за счет истца.
В качестве таких доказательств истцом представлен платежный документ - квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.08.2014, на основании которой общество "Клевер" передало предпринимателю Акопян Э.Ю. 150 000 руб.
Обстоятельство получения спорных денежных средств от общества "Клевер" в счет оплаты арендной платы по договору от 17.06.2014 ответчик не оспорил.
Бремя доказывания наличия какого-либо правового основания для получения спорных денежных средств возлагается в данном случае на ответчика, как на лицо, заинтересованное в сохранении данных денежных средств, переданных истцом, за собой.
Таким образом, ответчик должен был доказать что денежные средства получены при наличии на то оснований.
По утверждению истца, договор от 17.06.2014 со стороны арендодателя не был исполнен, объект аренды в пользование арендатора предоставлен не был.
В соответствии с пунктом 1.2 договора от 17.06.2014 объект аренды передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора.
Такого акта приема-передачи в материалах дела не имеется.
Иных доказательств, бесспорно свидетельствующих о передаче арендодателем арендатору объекта аренды в пользование, в материалах дела также не имеется.
Представленная истцом в материалы дела расписка Хожаевой И.К. (л.д. 59) обоснованно не принята судом первой инстанции в качестве такого доказательства, поскольку не содержит указаний на передачу объекта аренды и ссылок на договор от 17.06.2014.
Представленное истцом в материалы дела письмо общества "Клевер", датированное 23.06.2014 и содержащее отметку предпринимателя Акопян Э.Ю. о разрешении на ввоз имущества (л.д. 60), также не свидетельствует о передаче объекта аренды арендатору в пользование.
В силу статьи 611, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из приведенных норм права следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Таким образом, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этих помещений (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку объект аренды по договору от 17.06.2014 по состоянию на дату судебного разбирательства так и не был передан арендатору в пользование, полученные от арендатора денежные средства в сумме 150 000 руб. следует квалифицировать как неосновательное обогащение арендодателя - предпринимателя Акопян Э.Ю.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения договора от 17.6.2014) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена сторонами в пункте 3.4 договора от 17.06.2014, в соответствии с которым стороны настоящего договора вправе расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив контрагента не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора.
Уведомление о расторжении договора от 17.06.2014 в связи с неисполнением арендодателем обязательства по передаче объекта аренды направлено обществом "Клевер" в адрес предпринимателя Акопян Э.Ю. по почте 20.10.2014, в подтверждение чего в материалы дела представлена почтовая квитанция.
Доказательств, свидетельствующих о том, что предприниматель Акопян Э.Ю. в составе почтового отправления от 20.10.2014, получил иные документы, в материалах дела не имеется.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что доставки корреспонденции в адрес предпринимателя Акопян Э.Ю. организацией почтовой связи не производилось, ответчиком не приведено.
В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные единого государственного реестра юридических лиц об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в единый государственный реестр юридических лиц в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы подателя жалобы о том, уведомление о расторжении договора от 17.06.2014 им не было получено.
Более того, в отзыве на исковое заявление предприниматель Акопян Э.Ю. указал, что не возражает против прекращения арендных отношений, возникших из договора от 17.06.2014 (л.д. 57-58).
Дополнительным решением от 09.02.2015 по настоящему делу суд первой инстанции принял отказ общества "Клевер" от иска в части требования о расторжении договора от 17.06.2014 и прекратил производство по делу в указанной части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель общества "Клевер" в судебном заседании пояснила суду апелляционной инстанции о том, что отказ от требования о расторжении договора от 17.06.2014 обусловлен тем обстоятельством, что данное требование для истца является не актуальным, договорные отношения между сторонами фактически отсутствуют (аудиопротокол судебного заседания от 11.02.2016).
Предприниматель Акопян Э.Ю. в судебное заседание явку не обеспечил, пояснений суду апелляционной инстанции по поводу состоявшего дополнительного решения от 09.02.2015 не представил.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора от 17.06.2014.
Не установив предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для удержания ответчиком спорных денежных сумм с учетом прекращения между сторонами отношений, возникших из договора от 17.06.2014, а также оснований для отказа в их возврате, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в заявленной в иске сумме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
По расчету истца (л.д. 4) сумма процентов за период с 18.08.2014 по 10.02.2015 составила 5 496 руб.
Данный расчет соответствует положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), его обоснованность подателем жалобы не опровергнута.
С учетом того обстоятельства, что в силу пункта 5.1 договора от 17.06.2014 арендодатель обязался передать арендатору арендованное имущество в трехдневный срок с момента подписания договора по акту приема-передачи и после получения денежных средств на основании квитанции к приходному кассовому ордеру от 18.08.2014, а также в дальнейшем так и не передал арендатору объект аренды, судебная коллегия считает, что о возникновении неосновательного обогащения ответчик должен был узнать непосредственно с момента передачи истцом денежных средств, то есть с 18.08.2014.
Исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленной в иске сумме суд первой инстанции также удовлетворил правомерно.
Таким образом, основания для отказа в удовлетворении иска, на чем настаивает податель жалобы, отсутствуют.
Поскольку доводы апелляционной жалобы по существу решения не подтверждаются материалами дела, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, судебная коллегия отклоняет их в полном объеме.
Понесенные истцом судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб. (л.д. 43, 44) правомерно отнесены судом первой инстанции на ответчика как на проигравшую сторону по делу.
Взысканная с ответчика сумма судебных расходов, по мнению судебной коллегии, отвечает принципу разумности и справедливости. Доказательств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что указанная сумма является явно чрезмерной, в материалах не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Предприниматель Акопян Э.Ю. по платежному поручению от 23.11.2015 N 401 уплатил государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 103).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.09.2015 по делу N А76-6369/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Акопяна Эдуарда Юрьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)