Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 по делу N А76-24266/2015 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Евразия - недвижимость" - Кравцева С.Б. (доверенность от 12.10.2015),
общества с ограниченной ответственностью "Эко - Дом 1" - Лебедева Н.Г. (доверенность от 18.07.2016),
общества с ограниченной ответственностью "Бар-Сервис" - Журавлева И.В. (доверенность от 19.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Евразия - недвижимость" (далее - общество "Евразия - недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" (далее - общество "Эко-Дом 1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 3-А от 02.02.2009 за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб. (т. 1 л.д. 3-5).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Бар-Сервис" (далее - общество "Бар-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Платина" (далее - общество "Платина").
Определением суда от 13.04.2016 (т. 3 л.д. 38-39) к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества "Эко-Дом 1" к обществу "Евразия - недвижимость", обществу "Бар-Сервис", обществу "Платина" о признании договора аренды нежилого помещения N 3-А от 02.02.2009 прекратившим свое действие с момента заключения договоров аренды N N 06/12-А, 04/12-А от 20.03.2012, о признании ничтожными как мнимых сделок соглашений N 4 к договорам аренды N N 06/12-А и 04/12-А от 01.03.2016, заключенными между обществом с "Евразия - недвижимость", обществом "Бар-Сервис", обществом "Платина" (т. 3 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 (резолютивная часть от 11.08.2016) первоначальный иск общества "Евразия - недвижимость" удовлетворен, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 378 120 руб., судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 10 562 руб. В удовлетворении встречных исковых требований обществу "Эко-Дом 1" судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Эко-Дом 1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что в нарушение ст. 66 АПК РФ суд первой инстанции неправомерно посчитал действующим договор аренды от 02.02.2009, который является расторгнутым с 20.03.2012 в связи с заключением договоров аренды между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в отношении арендуемых ответчиком нежилых помещений. Указанное обстоятельство следует из того, что при заключении договора купли-продажи от 01.04.2013 между обществом "Платина" и обществом "Евразия-недвижимость" в качестве обременения были указаны помещения, находящиеся в аренде у общества "Бар-Сервис", а сведения об иных обременениях отсутствуют. Поскольку пунктом 6.2.2. договора аренды от 02.02.2009 допускается возможность расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, в силу того, что помещения были фактически изъяты у ответчика в связи с их передачей в аренду обществу "Бар-Сервис", договор аренды от 02.02.2009 считается прекращенным в силу нормы ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При наличии двух договоров аренды, заключенных с различными арендаторами на одно и тоже помещение, суд первой инстанции не исследовал обстоятельство, в чьем фактическом владении находились в заявленный период спорные помещения. Судом не дана оценка актам приема-передачи от 20.03.2012 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А, а также не исследовано обстоятельство утраты ответчиком фактического владения имуществом, судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, свидетельствующих о размещении в спорных помещениях имущества общества "Бар-Сервис", не рассмотрено ходатайство от 20.07.2016 о запросе документов для установления факта принадлежности имущества, расположенного в спорных помещениях, не исследованы договоры между МУП ЧКТС и обществом "Евразия-недвижимость", обществом "Платина", обществом "Бар-Сервис" или иными собственниками, с актами ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, с актами разграничения балансовой принадлежности, из которых бы следовало, что ответчик не имеет имущества, принадлежащего ему на праве собственности в спорных помещениях. Суд ошибочно посчитал, что ответчик, производя частичную оплату в спорный период, подтвердил наличие действующего договора аренды, поскольку платежи являлись нерегулярными, и впоследствии истец был уведомлен ответчиком о возврате спорных платежей, более того, при отсутствии спорных помещений в фактическом владении ответчика оплата не может свидетельствовать о наличии договорных арендных отношений.
Апеллянт указывает, что судом не дана оценка доводам ответчика по требованиям по встречному иску. Оспариваемые ответчиком дополнительные соглашения от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 только после того, как были заявлены соответствующие возражения обществом "Эко-Дом 1" в настоящем процессе. Судом не дана оценка названным соглашениям как не соответствующим п. 2 ст. 209 ГК РФ, поскольку соглашения содержат условие об их применении на ранее возникшие отношения, тогда как такое условие затрагивает права третьих лиц - общества "Эко-Дом 1". Суд сделал необоснованный вывод о том, что органы технической инвентаризации не имели возможности исключить спорные помещения из формируемых для отчуждения по договору купли-продажи помещений, соответствующие документы не истребованы и не исследованы.
От общества "Евразия-недвижимость" и общества "Бар-Сервис" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых истец и третье лицо просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители общества с ограниченной ответственностью "Платина" не явились.
С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившегося лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, 02.02.2009 между открытым акционерным обществом "Платина" - правопредшественником общества "Платина" (арендодатель) и обществом "Эко-Дом 1" (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 3-А, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает во временное пользование арендатору, а последний принимает в пользование нежилые помещения: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81 (далее - договор аренды N 3-А от 02.02.2009, т. 1 л.д. 10-12).
Согласно п. 1.2. указанного договора названные нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 74АА N 184256 от 06.06.2007.
В силу п. п. 4.1., 4.2. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 размер арендной платы устанавливается в сумме 15 755 руб., в том числе НДС 18%. Оплата арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с момента перехода нежилого помещения по акту приема-передачи.
Пунктами 6.1., 6.3. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 определено, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.12.2009. Если за 30 дней до окончания действия договора сторона договора не предупредит другую сторону об отказе от перезаключения договора на новый срок - следующие 11 месяцев, договор считается перезаключенным на прежних условиях.
По акту приема-передачи от 02.02.2009 электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, были переданы в аренду обществу "Эко-Дом 1" (т. 1 л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 31.12.2009 арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 4.1. договора аренды N 3-А от 02.02.2009, исключив из расчетов по арендной плате НДС (т. 1 л.д. 14).
20.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) подписаны договоры аренды нежилого помещения N 04/12-А и N 06/12-А (далее - договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012; т. 2 л.д. 36-38, 50-52).
По условиям договора аренды N 04/12-А от 20.03.2012 арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора за плату в размере 34 500 руб., в том числе НДС, а последний принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 152/2, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, общей площадью 344,1 кв. м.
Согласно приложению N 1 к договору аренды N 04/12-А от 20.03.2012 в состав арендуемого помещения N 152/2 вошло помещение N 37 - электрощитовая (т. 2 л.д. 40).
По условиям договора аренды N 06/12-А от 20.03.2012 арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора за плату в размере 34 300 руб., в том числе НДС, а последний принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 152/1, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, общей площадью 342,4 кв. м.
Согласно приложению N 1 к договору аренды N 06/12-А от 20.03.2012 в состав арендуемого помещения N 152/1 вошло помещение N 38 - бойлерная (т. 2 л.д. 54).
По актам приема-передачи от 20.03.2012 нежилые помещения N 152/1 и N 152/2 были переданы в аренду обществу "Бар-Сервис" (т. 2 л.д. 41, 55).
Договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 прошли процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 39, 53).
21.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) оформлены дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, согласно которым из состава арендуемого помещения N 152/2 исключено помещение N 37 электрощитовой (т. 2 л.д. 29-30), а из арендуемого помещения N 152/1 - помещение N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44); арендная плата пересчитана для помещения N 152/2 до суммы 32 256,86 руб., для помещения N 152/1 - до суммы 31 045,79 руб.
По актам приема-передачи (возврата) от 21.03.2012 помещение N 37 электрощитовой и помещение N 38 бойлерной соответственно были возвращены арендодателю (т. 2 л.д. 32, 46).
Названные дополнительные соглашения от 21.03.2012 к договорам аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 в установленном порядке зарегистрированы не были.
По договору купли-продажи недвижимости от 01.04.2013, заключенному между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Евразия - недвижимость" (т. 3 л.д. 119-121), последнее приобрело в собственность нежилое помещение N 152 (кафе, пиццерия), общей площадью 749 кв. м, этаж: подвал, цокольный, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, в состав которого входят вышеуказанные нежилые помещения, переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1" и обществу "Бар-Сервис".
Право собственности истца на указанное нежилое помещение N 152 зарегистрировано 08.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АД 420204 от 08.05.2013 (т. 1 л.д. 49).
Дополнительными соглашениями N 2 от 01.07.2013 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, оформленными между открытым акционерным обществом "Платина", обществом "Евразия - недвижимость" и обществом "Бар-Сервис", произведена передача прав и обязанностей арендодателя по данным договорам аренды обществу "Евразия - недвижимость" (т. 2 л.д. 34, 38).
Соглашения прошли процедуру государственной регистрации (т. 2 л.д. 35, 49).
01.03.2016 общество "Платина", общество "Евразия - недвижимость" и общество "Бар-Сервис" подписали дополнительные соглашения N 4 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, в которых продублировали ранее достигнутые между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в дополнительных соглашениях от 21.03.2012 условия об исключении из состава арендуемого помещения N 152/2 помещения N 37 электрощитовой, а из арендуемого помещения N 152/1 - помещения N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44), о соответствующем перерасчете арендной платы до 32 256,86 руб. и до 31 045,79 руб. соответственно, а также установили, что указанные условия применяются к правоотношениям с момента подписания договоров аренды, то есть с 20.03.2012 (т. 2 л.д. 74-75, 80-81).
В актах приема-передачи (возврата) от 01.03.2016 общество "Платина", общество "Евразия - недвижимость" и общество "Бар-Сервис" констатировали факт возврата 20.03.2012 обществом "Бар-Сервис" из аренды помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 78, 84).
Дополнительные соглашения N 4 от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 зарегистрированы в установленном порядке (т. 2 л.д. 76 оборот, 82).
Ненадлежащее исполнение обществом "Эко-Дом 1" обязательств арендатора по действующему договору аренды N 3-А от 02.02.2009 за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб., послужило основанием для обращения общества "Евразия - недвижимость" в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании задолженности.
Ссылаясь на то, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 фактически прекращен в силу передачи арендуемых помещений по владение и пользование общества "Бар-Сервис" на основании договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, а заключенные к ним дополнительные соглашения N 4 от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 являются мнимыми сделками, общество "Эко-Дом 1" обратилось в суд со встречным иском.
Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции установил, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 является действующим, не был изменен или расторгнут, не признан недействительным, помещения бойлерной и электрощитовой находятся в пользовании ответчика как у лица, осуществляющего содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, находящегося в здании, ответчик имеет свободный доступ к помещениям, в силу чего на ответчика возлагается обязанность по оплате пользования переданным в аренду имуществом. По тем же основаниям, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств и пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые истцом по встречному иску сделки фактически исполнялись сторонами, доказательств их мнимости, равно как и доказательств использования помещения и оплаты арендного пользования помещением другими лицами, ответчиком не представлено, в силу чего отказал в удовлетворении встречного иска.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Эко-Дом 1" (арендатор) подписан договор аренды N 3-А от 02.02.2009, согласно которому арендодатель передает во временное пользование арендатору за плату в размере 15 755 руб. в месяц нежилые помещения: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81 (т. 1 л.д. 10-12).
Стороны согласовали существенные условия договора аренды недвижимости, договор исполнялся сторонами, о чем свидетельствуют передача объектов аренды в пользование обществу "Эко-Дом 1" по акту приема-передачи от 02.02.2009 (т. 1 л.д. 13), а также внесение последним арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 40-43).
По договору купли-продажи недвижимости от 01.04.2013, заключенному между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Евразия - недвижимость" (т. 3 л.д. 119-121), последнее приобрело в собственность нежилое помещение N 152 (кафе, пиццерия), общей площадью 749 кв. м, этаж: подвал, цокольный, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, в состав которого входят вышеуказанные нежилые помещения, переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1".
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности обществом "Евразия - недвижимость" на указанное нежилое помещение N 152 в силу норм ст. ст. 606, 617 ГК РФ между обществом "Евразия - недвижимость" и обществом "Эко-Дом 1" возникли обязательственные правоотношения, связанные с арендой последним нежилых помещений: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пунктах 6.1., 6.3. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 арендодатель и арендатор установили, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.12.2009. Если за 30 дней до окончания действия договора сторона договора не предупредит другую сторону об отказе от перезаключения договора на новый срок - следующие 11 месяцев, договор считается перезаключенным на прежних условиях.
Поскольку доказательств прекращения договора в порядке, предусмотренном п. 6.1., 6.3. договора, в материалы дела не представлено, следует признать, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 продлевался сторонами на последующие 11 месяцев, в том числе являлся действующим в спорный период - с сентября 2013 по август 2015 гг.
В деле также отсутствуют доказательства прекращения договора аренды N 3-А от 02.02.2009 в порядке, предусмотренном действующим законодательством (ст. ст. 450 - 452, 610, 620 ГК РФ).
Так, доводы апеллянта о том, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 с 20.03.2012 прекращен на основании п. п. 1 ст. 620 ГК РФ в связи с заключением договоров аренды между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в отношении тех же арендуемых помещений (бойлерная и электрощитовая), являются необоснованными.
Из материалов дела следует, что 20.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) были подписаны договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 (т. 2 л.д. 36-38, 50-52), согласно которым обществу "Бар-Сервис" в аренду на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора были предоставлены в аренду нежилое помещение N 152/2, общей площадью 344,1 кв. м, и нежилое помещение N 152/1, общей площадью 342,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81. В состав объектов аренды также вошли помещение N 37 - электрощитовая (т. 2 л.д. 40) и помещение N 38 - бойлерная (т. 2 л.д. 54), ранее переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1".
В силу п. п. 1 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Возможность расторжения договора аренды N 3-А от 02.02.2009 по основаниям, предусмотренным ст. 620 ГК РФ, установлена в пункте 6.2.2. указанного договора.
По смыслу названной нормы, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора при наличии изложенных обстоятельств только в судебном порядке, тогда как доказательств наличия судебного решения о расторжении договора аренды N 3-А от 02.02.2009, в деле не имеется.
Более того, основанием для расторжения договора по указанному мотиву является создание арендодателем препятствий в пользовании имуществом, что, в частности, возможно при передаче имущества другому лицу в фактическое владение, в том числе на основании договора аренды.
Указанная норма согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Таким образом, вопреки мнению апеллянта, сам по себе факт заключения договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 с обществом "Бар-Сервис", предусматривавших передачу в аренду спорных помещений бойлерной и электрощитовой, не только не может влечь автоматического (без судебного решения) прекращения ранее заключенного договора аренды N 3-А от 02.02.2009, но и может являться основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы только при доказанности обстоятельства поступления спорных помещений полностью или в части в фактическое владение новому арендатору (обществу "Бар-Сервис").
Между тем соответствующих обстоятельств судом по материалам дела не установлено.
Из материалов дела следует, что в рамках исполнения условий договора аренды N 3-А от 02.02.2009 по акту приема-передачи от 02.02.2009 электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, были переданы в аренду обществу "Эко-Дом 1" (т. 1 л.д. 13).
Доказательства возврата указанных помещений в порядке, установленном ст. ст. 622, 655 ГК РФ и п. 3.2.4. договора аренды N 3-А от 02.02.2009, арендодателю как до момента оформления обществом "Евразия - недвижимость" договоров аренды N N 06/12-А, 04/12-А от 20.03.2012, обществом "Эко-Дом 1", так и после их оформления в материалы дела не представлено.
Общество "Эко-Дом 1", являясь арендатором по действующему договору аренды N 3-А от 02.02.2009, в период до момента возникновения настоящего судебного спора, не заявляло возражений относительно фактического использования, по его утверждению, переданных в аренду помещений иными лицами.
В период с мая 2013 г. по август 2013 г., то есть уже после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, ответчик перечислил на расчетный счет истца платежными поручениями N N 109, 110 от 15.07.2013, N 116 от 29.07.2013, N 119 от 01.08.2013 денежные средства на общую сумму 59 462 руб. 42 коп. в счет арендной платы по договору аренды N 3-А от 02.02.2009.
Доводы ответчика о том, что названные платежи были перечислены ошибочно, судом первой инстанции обоснованно отклонены со ссылкой на то. что соответствующие письма были направлены ответчиком истцу уже в период рассмотрения настоящего спора.
Возражения относительно необходимости уменьшения площади помещений, переданных в аренду обществу "Эко-Дом 1" по договору N 3-а от 02.02.2009, в части помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной, были заявлены ответчиком только в письме от 25.01.2015 (т. 2 л.д. 65-66).
Согласно актам обследования помещений, представленных в аренду обществу "Эко-Дом 1", от 13.01.2016 (т. 1 л.д. 88), от 09.03.2016 (т. 2 л.д. 70), от 29.03.2016 (т. 3 л.д. 22) в помещениях электрощитовой и бойлерной в том числе располагается общедомовое имущество.
Из сведений из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 62-68) следует, что основным экономическим видом деятельности общества "Эко-Дом 1" является управление эксплуатацией жилого фонда, первым из дополнительных видов деятельности - управление эксплуатацией нежилого фонда.
Между обществом "Бар-Сервис" и обществом "Эко-Дом 1" был подписан договор на обеспечение представления коммунальных услуг и техническое обслуживание здания от 27.10.2009 (т. 3 л.д. 57-67), по условиям которого общество "Эко-Дом 1" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, и обеспечивать предоставление коммунальных услуг.
В состав обслуживаемого ответчиком общего имущества здания были включены внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование для предоставления коммунальных услуг: электроснабжение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, отопление от внешних котельных и домовой котельной, пени, калориферы (т. 3 л.д. 64).
Доказательства того, что после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 ответчиком и обществом "Бар-Сервис" вносились изменения относительно состава общего имущества здания, в дело не представлены, в то время как согласно представленным обществом "Бар-Сервис" документам (т. 3 л.д. 68-73) в спорный период общество "Эко-Дом 1" продолжало оказывать услуги по содержанию и техническому обслуживанию здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.
В соответствии с п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Изложенная совокупность обстоятельств свидетельствует не только о том, что спорные помещения были объективно необходимы ответчику для осуществления функций управляющей компании, но и сам ответчик фактически осуществлял правомочия арендатора спорного имущества.
Наряду с этим, несмотря на формальное подписание между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" актов приема-передачи от 20.03.2012 нежилых помещений N 152/1 и N 152/2 (т. 2 л.д. 41, 55), доказательств фактического поступления спорных помещений во владение третьего лица, в дело не представлено.
Более того, из материалов дела следует, что на следующий день после подписания договоров аренды от 20.03.2012-21.03.2012 между обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) были оформлены дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, согласно которым из состава арендуемого помещения N 152/2 было исключено помещение N 37 электрощитовой (т. 2 л.д. 29-30), а из арендуемого помещения N 152/1 - помещение N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44); арендная плата пересчитана для помещения N 152/2 до суммы 32 256,86 руб., для помещения N 152/1 - до суммы 31 045,79 руб.
По актам приема-передачи (возврата) от 21.03.2012 помещение N 37 электрощитовой и помещение N 38 бойлерной соответственно были возвращены арендодателю (т. 2 л.д. 32, 46).
Согласно представленным обществом "Евразия - недвижимость" платежным документам (счетам на оплату, платежным поручениям, бухгалтерским справкам, т. 4 л.д. 11-152), в спорный период общество "Евразия - недвижимость" производило начисление, а общество "Бар-Сервис" - оплату арендной платы по договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 в размере, согласованном в дополнительных соглашениях от 21.03.2012, то есть без учета помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной (т. 4 л.д. 11-152).
Иных доказательств фактического использования помещений третьим лицом в дело не представлено.
Доводы апеллянта о том, что судом было отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, свидетельствующих о размещении в спорных помещениях имущества общества "Бар-Сервис", отклоняются как противоречащие нормам ст. 9, ч. 4 ст. 66 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, которые не предусматривают возможности истребования доказательств у стороны спора; такой подход противоречит принципу состязательности (ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Довод апеллянта о том, что судом не были исследованы договоры между МУП ЧКТС и обществом "Евразия-недвижимость", обществом "Платина", обществом "Бар-Сервис" или иными собственниками, с актами ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, с актами разграничения балансовой принадлежности, из которых бы следовало, что ответчик не имеет имущества, принадлежащего ему на праве собственности в спорных помещениях, отклоняется судебной коллегией, так как названные доказательства не опровергают выводов судов о сохранении владения и пользования ответчиком указанными нежилыми помещениями, а само по себе отсутствие имущества арендатора в арендуемом помещении по смыслу ст. ст. 606, 611 ГК РФ и п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при отсутствии доказательств передачи имущества во владение иному лицу не освобождает арендатора от уплаты арендной платы.
В силу ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Оценив указанные доказательства в совокупности, учитывая их логическую последовательность и непротиворечивость, арбитражный апелляционный суд находит доказанным по материалам дела факт сохранения владения и пользования ответчиком указанными нежилыми помещениями в указанный истцом период.
Доводы апеллянта об изъятии у ответчика помещений N 37 электрощитовой и помещений N 38 бойлерной после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 в пользу обществом "Бар-Сервис" с учетом вышеизложенного не нашли своего подтверждения.
При изложенных обстоятельствах требования общества "Эко-Дом 1" по встречному иску о прекращении договора аренды N 3-А от 02.02.2009 признаются необоснованными.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. п. 4.1., 4.2. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009 - т. 1 л.д. 14) арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы устанавливается в сумме 15 755 руб., НДС не уплачивается. Оплата арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с момента перехода нежилого помещения по акту приема-передачи.
В обоснование заявленного первоначального иска общество "Евразия - недвижимость" указало на ненадлежащее исполнение обществом "Эко-Дом 1" обязательств арендатора по договору аренды N 3-А от 02.02.2009 и наличие задолженности по арендной плате за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб.
Поскольку ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном объеме в спорный период не представлено, факт пользования спорными помещениями по материалам дела подтвержден, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца по первоначальному иску.
Требования общества "Эко-Дом 1" по встречному иску о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12А, также обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.04.2008 N 289-О-О, заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Как ранее указано судом, с учетом разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценка правомерности и действительности заключения договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 с обществом "Бар-Сервис" и дополнительных соглашений к ним от 01.03.2016, не имеет правового значения, поскольку юридически значимым обстоятельством при оформлении договоров аренды с разными лицами в отношении одного и того же имущества, является исследование обстоятельства нахождения имущества в фактическом владении арендаторов, а защита прав общества "Эко-Дом 1" должна осуществляться в порядке ст. 398, 614 ГК РФ.
Поскольку ранее судом установлено, что спорные помещения не выбывали из владения общества "Эко-Дом 1", а во владение нового арендатора - общества "Бар-Сервис" не поступали, следует признать, что за обществом "Эко-Дом 1" сохраняется обязанность по оплате арендной платы, в силу чего ответчик не имеет материально-правового интереса в оспаривании указанных сделок. В силу этого, доводы апелляционной жалобы в части встречного иска подлежат отклонению без оценки по существу.
Обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 по делу N А76-24266/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 18АП-12642/2016 ПО ДЕЛУ N А76-24266/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 18АП-12642/2016
Дело N А76-24266/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 по делу N А76-24266/2015 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Евразия - недвижимость" - Кравцева С.Б. (доверенность от 12.10.2015),
общества с ограниченной ответственностью "Эко - Дом 1" - Лебедева Н.Г. (доверенность от 18.07.2016),
общества с ограниченной ответственностью "Бар-Сервис" - Журавлева И.В. (доверенность от 19.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Евразия - недвижимость" (далее - общество "Евразия - недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" (далее - общество "Эко-Дом 1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 3-А от 02.02.2009 за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб. (т. 1 л.д. 3-5).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Бар-Сервис" (далее - общество "Бар-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Платина" (далее - общество "Платина").
Определением суда от 13.04.2016 (т. 3 л.д. 38-39) к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества "Эко-Дом 1" к обществу "Евразия - недвижимость", обществу "Бар-Сервис", обществу "Платина" о признании договора аренды нежилого помещения N 3-А от 02.02.2009 прекратившим свое действие с момента заключения договоров аренды N N 06/12-А, 04/12-А от 20.03.2012, о признании ничтожными как мнимых сделок соглашений N 4 к договорам аренды N N 06/12-А и 04/12-А от 01.03.2016, заключенными между обществом с "Евразия - недвижимость", обществом "Бар-Сервис", обществом "Платина" (т. 3 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 (резолютивная часть от 11.08.2016) первоначальный иск общества "Евразия - недвижимость" удовлетворен, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 378 120 руб., судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 10 562 руб. В удовлетворении встречных исковых требований обществу "Эко-Дом 1" судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Эко-Дом 1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что в нарушение ст. 66 АПК РФ суд первой инстанции неправомерно посчитал действующим договор аренды от 02.02.2009, который является расторгнутым с 20.03.2012 в связи с заключением договоров аренды между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в отношении арендуемых ответчиком нежилых помещений. Указанное обстоятельство следует из того, что при заключении договора купли-продажи от 01.04.2013 между обществом "Платина" и обществом "Евразия-недвижимость" в качестве обременения были указаны помещения, находящиеся в аренде у общества "Бар-Сервис", а сведения об иных обременениях отсутствуют. Поскольку пунктом 6.2.2. договора аренды от 02.02.2009 допускается возможность расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, в силу того, что помещения были фактически изъяты у ответчика в связи с их передачей в аренду обществу "Бар-Сервис", договор аренды от 02.02.2009 считается прекращенным в силу нормы ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При наличии двух договоров аренды, заключенных с различными арендаторами на одно и тоже помещение, суд первой инстанции не исследовал обстоятельство, в чьем фактическом владении находились в заявленный период спорные помещения. Судом не дана оценка актам приема-передачи от 20.03.2012 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А, а также не исследовано обстоятельство утраты ответчиком фактического владения имуществом, судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, свидетельствующих о размещении в спорных помещениях имущества общества "Бар-Сервис", не рассмотрено ходатайство от 20.07.2016 о запросе документов для установления факта принадлежности имущества, расположенного в спорных помещениях, не исследованы договоры между МУП ЧКТС и обществом "Евразия-недвижимость", обществом "Платина", обществом "Бар-Сервис" или иными собственниками, с актами ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, с актами разграничения балансовой принадлежности, из которых бы следовало, что ответчик не имеет имущества, принадлежащего ему на праве собственности в спорных помещениях. Суд ошибочно посчитал, что ответчик, производя частичную оплату в спорный период, подтвердил наличие действующего договора аренды, поскольку платежи являлись нерегулярными, и впоследствии истец был уведомлен ответчиком о возврате спорных платежей, более того, при отсутствии спорных помещений в фактическом владении ответчика оплата не может свидетельствовать о наличии договорных арендных отношений.
Апеллянт указывает, что судом не дана оценка доводам ответчика по требованиям по встречному иску. Оспариваемые ответчиком дополнительные соглашения от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 только после того, как были заявлены соответствующие возражения обществом "Эко-Дом 1" в настоящем процессе. Судом не дана оценка названным соглашениям как не соответствующим п. 2 ст. 209 ГК РФ, поскольку соглашения содержат условие об их применении на ранее возникшие отношения, тогда как такое условие затрагивает права третьих лиц - общества "Эко-Дом 1". Суд сделал необоснованный вывод о том, что органы технической инвентаризации не имели возможности исключить спорные помещения из формируемых для отчуждения по договору купли-продажи помещений, соответствующие документы не истребованы и не исследованы.
От общества "Евразия-недвижимость" и общества "Бар-Сервис" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых истец и третье лицо просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители общества с ограниченной ответственностью "Платина" не явились.
С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившегося лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, 02.02.2009 между открытым акционерным обществом "Платина" - правопредшественником общества "Платина" (арендодатель) и обществом "Эко-Дом 1" (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 3-А, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает во временное пользование арендатору, а последний принимает в пользование нежилые помещения: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81 (далее - договор аренды N 3-А от 02.02.2009, т. 1 л.д. 10-12).
Согласно п. 1.2. указанного договора названные нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 74АА N 184256 от 06.06.2007.
В силу п. п. 4.1., 4.2. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 размер арендной платы устанавливается в сумме 15 755 руб., в том числе НДС 18%. Оплата арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с момента перехода нежилого помещения по акту приема-передачи.
Пунктами 6.1., 6.3. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 определено, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.12.2009. Если за 30 дней до окончания действия договора сторона договора не предупредит другую сторону об отказе от перезаключения договора на новый срок - следующие 11 месяцев, договор считается перезаключенным на прежних условиях.
По акту приема-передачи от 02.02.2009 электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, были переданы в аренду обществу "Эко-Дом 1" (т. 1 л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 31.12.2009 арендодатель и арендатор внесли изменения в п. 4.1. договора аренды N 3-А от 02.02.2009, исключив из расчетов по арендной плате НДС (т. 1 л.д. 14).
20.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) подписаны договоры аренды нежилого помещения N 04/12-А и N 06/12-А (далее - договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012; т. 2 л.д. 36-38, 50-52).
По условиям договора аренды N 04/12-А от 20.03.2012 арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора за плату в размере 34 500 руб., в том числе НДС, а последний принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 152/2, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, общей площадью 344,1 кв. м.
Согласно приложению N 1 к договору аренды N 04/12-А от 20.03.2012 в состав арендуемого помещения N 152/2 вошло помещение N 37 - электрощитовая (т. 2 л.д. 40).
По условиям договора аренды N 06/12-А от 20.03.2012 арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора за плату в размере 34 300 руб., в том числе НДС, а последний принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 152/1, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, общей площадью 342,4 кв. м.
Согласно приложению N 1 к договору аренды N 06/12-А от 20.03.2012 в состав арендуемого помещения N 152/1 вошло помещение N 38 - бойлерная (т. 2 л.д. 54).
По актам приема-передачи от 20.03.2012 нежилые помещения N 152/1 и N 152/2 были переданы в аренду обществу "Бар-Сервис" (т. 2 л.д. 41, 55).
Договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 прошли процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 39, 53).
21.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) оформлены дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, согласно которым из состава арендуемого помещения N 152/2 исключено помещение N 37 электрощитовой (т. 2 л.д. 29-30), а из арендуемого помещения N 152/1 - помещение N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44); арендная плата пересчитана для помещения N 152/2 до суммы 32 256,86 руб., для помещения N 152/1 - до суммы 31 045,79 руб.
По актам приема-передачи (возврата) от 21.03.2012 помещение N 37 электрощитовой и помещение N 38 бойлерной соответственно были возвращены арендодателю (т. 2 л.д. 32, 46).
Названные дополнительные соглашения от 21.03.2012 к договорам аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 в установленном порядке зарегистрированы не были.
По договору купли-продажи недвижимости от 01.04.2013, заключенному между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Евразия - недвижимость" (т. 3 л.д. 119-121), последнее приобрело в собственность нежилое помещение N 152 (кафе, пиццерия), общей площадью 749 кв. м, этаж: подвал, цокольный, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, в состав которого входят вышеуказанные нежилые помещения, переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1" и обществу "Бар-Сервис".
Право собственности истца на указанное нежилое помещение N 152 зарегистрировано 08.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АД 420204 от 08.05.2013 (т. 1 л.д. 49).
Дополнительными соглашениями N 2 от 01.07.2013 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, оформленными между открытым акционерным обществом "Платина", обществом "Евразия - недвижимость" и обществом "Бар-Сервис", произведена передача прав и обязанностей арендодателя по данным договорам аренды обществу "Евразия - недвижимость" (т. 2 л.д. 34, 38).
Соглашения прошли процедуру государственной регистрации (т. 2 л.д. 35, 49).
01.03.2016 общество "Платина", общество "Евразия - недвижимость" и общество "Бар-Сервис" подписали дополнительные соглашения N 4 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, в которых продублировали ранее достигнутые между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в дополнительных соглашениях от 21.03.2012 условия об исключении из состава арендуемого помещения N 152/2 помещения N 37 электрощитовой, а из арендуемого помещения N 152/1 - помещения N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44), о соответствующем перерасчете арендной платы до 32 256,86 руб. и до 31 045,79 руб. соответственно, а также установили, что указанные условия применяются к правоотношениям с момента подписания договоров аренды, то есть с 20.03.2012 (т. 2 л.д. 74-75, 80-81).
В актах приема-передачи (возврата) от 01.03.2016 общество "Платина", общество "Евразия - недвижимость" и общество "Бар-Сервис" констатировали факт возврата 20.03.2012 обществом "Бар-Сервис" из аренды помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 78, 84).
Дополнительные соглашения N 4 от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 зарегистрированы в установленном порядке (т. 2 л.д. 76 оборот, 82).
Ненадлежащее исполнение обществом "Эко-Дом 1" обязательств арендатора по действующему договору аренды N 3-А от 02.02.2009 за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб., послужило основанием для обращения общества "Евразия - недвижимость" в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании задолженности.
Ссылаясь на то, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 фактически прекращен в силу передачи арендуемых помещений по владение и пользование общества "Бар-Сервис" на основании договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, а заключенные к ним дополнительные соглашения N 4 от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 являются мнимыми сделками, общество "Эко-Дом 1" обратилось в суд со встречным иском.
Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции установил, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 является действующим, не был изменен или расторгнут, не признан недействительным, помещения бойлерной и электрощитовой находятся в пользовании ответчика как у лица, осуществляющего содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, находящегося в здании, ответчик имеет свободный доступ к помещениям, в силу чего на ответчика возлагается обязанность по оплате пользования переданным в аренду имуществом. По тем же основаниям, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств и пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые истцом по встречному иску сделки фактически исполнялись сторонами, доказательств их мнимости, равно как и доказательств использования помещения и оплаты арендного пользования помещением другими лицами, ответчиком не представлено, в силу чего отказал в удовлетворении встречного иска.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Эко-Дом 1" (арендатор) подписан договор аренды N 3-А от 02.02.2009, согласно которому арендодатель передает во временное пользование арендатору за плату в размере 15 755 руб. в месяц нежилые помещения: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81 (т. 1 л.д. 10-12).
Стороны согласовали существенные условия договора аренды недвижимости, договор исполнялся сторонами, о чем свидетельствуют передача объектов аренды в пользование обществу "Эко-Дом 1" по акту приема-передачи от 02.02.2009 (т. 1 л.д. 13), а также внесение последним арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 40-43).
По договору купли-продажи недвижимости от 01.04.2013, заключенному между открытым акционерным обществом "Платина" и обществом "Евразия - недвижимость" (т. 3 л.д. 119-121), последнее приобрело в собственность нежилое помещение N 152 (кафе, пиццерия), общей площадью 749 кв. м, этаж: подвал, цокольный, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, в состав которого входят вышеуказанные нежилые помещения, переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1".
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности обществом "Евразия - недвижимость" на указанное нежилое помещение N 152 в силу норм ст. ст. 606, 617 ГК РФ между обществом "Евразия - недвижимость" и обществом "Эко-Дом 1" возникли обязательственные правоотношения, связанные с арендой последним нежилых помещений: электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пунктах 6.1., 6.3. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 арендодатель и арендатор установили, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.12.2009. Если за 30 дней до окончания действия договора сторона договора не предупредит другую сторону об отказе от перезаключения договора на новый срок - следующие 11 месяцев, договор считается перезаключенным на прежних условиях.
Поскольку доказательств прекращения договора в порядке, предусмотренном п. 6.1., 6.3. договора, в материалы дела не представлено, следует признать, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 продлевался сторонами на последующие 11 месяцев, в том числе являлся действующим в спорный период - с сентября 2013 по август 2015 гг.
В деле также отсутствуют доказательства прекращения договора аренды N 3-А от 02.02.2009 в порядке, предусмотренном действующим законодательством (ст. ст. 450 - 452, 610, 620 ГК РФ).
Так, доводы апеллянта о том, что договор аренды N 3-А от 02.02.2009 с 20.03.2012 прекращен на основании п. п. 1 ст. 620 ГК РФ в связи с заключением договоров аренды между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" в отношении тех же арендуемых помещений (бойлерная и электрощитовая), являются необоснованными.
Из материалов дела следует, что 20.03.2012 между открытым акционерным обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) были подписаны договоры аренды N 04/12-А от 20.03.2012 и N 06/12-А от 20.03.2012 (т. 2 л.д. 36-38, 50-52), согласно которым обществу "Бар-Сервис" в аренду на срок - 6 лет с даты государственной регистрации договора были предоставлены в аренду нежилое помещение N 152/2, общей площадью 344,1 кв. м, и нежилое помещение N 152/1, общей площадью 342,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81. В состав объектов аренды также вошли помещение N 37 - электрощитовая (т. 2 л.д. 40) и помещение N 38 - бойлерная (т. 2 л.д. 54), ранее переданные в аренду обществу "Эко-Дом 1".
В силу п. п. 1 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Возможность расторжения договора аренды N 3-А от 02.02.2009 по основаниям, предусмотренным ст. 620 ГК РФ, установлена в пункте 6.2.2. указанного договора.
По смыслу названной нормы, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора при наличии изложенных обстоятельств только в судебном порядке, тогда как доказательств наличия судебного решения о расторжении договора аренды N 3-А от 02.02.2009, в деле не имеется.
Более того, основанием для расторжения договора по указанному мотиву является создание арендодателем препятствий в пользовании имуществом, что, в частности, возможно при передаче имущества другому лицу в фактическое владение, в том числе на основании договора аренды.
Указанная норма согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Таким образом, вопреки мнению апеллянта, сам по себе факт заключения договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 с обществом "Бар-Сервис", предусматривавших передачу в аренду спорных помещений бойлерной и электрощитовой, не только не может влечь автоматического (без судебного решения) прекращения ранее заключенного договора аренды N 3-А от 02.02.2009, но и может являться основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы только при доказанности обстоятельства поступления спорных помещений полностью или в части в фактическое владение новому арендатору (обществу "Бар-Сервис").
Между тем соответствующих обстоятельств судом по материалам дела не установлено.
Из материалов дела следует, что в рамках исполнения условий договора аренды N 3-А от 02.02.2009 по акту приема-передачи от 02.02.2009 электрощитовая, общей площадью 22,3 кв. м, и бойлерная, общей площадью 32,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, были переданы в аренду обществу "Эко-Дом 1" (т. 1 л.д. 13).
Доказательства возврата указанных помещений в порядке, установленном ст. ст. 622, 655 ГК РФ и п. 3.2.4. договора аренды N 3-А от 02.02.2009, арендодателю как до момента оформления обществом "Евразия - недвижимость" договоров аренды N N 06/12-А, 04/12-А от 20.03.2012, обществом "Эко-Дом 1", так и после их оформления в материалы дела не представлено.
Общество "Эко-Дом 1", являясь арендатором по действующему договору аренды N 3-А от 02.02.2009, в период до момента возникновения настоящего судебного спора, не заявляло возражений относительно фактического использования, по его утверждению, переданных в аренду помещений иными лицами.
В период с мая 2013 г. по август 2013 г., то есть уже после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012, ответчик перечислил на расчетный счет истца платежными поручениями N N 109, 110 от 15.07.2013, N 116 от 29.07.2013, N 119 от 01.08.2013 денежные средства на общую сумму 59 462 руб. 42 коп. в счет арендной платы по договору аренды N 3-А от 02.02.2009.
Доводы ответчика о том, что названные платежи были перечислены ошибочно, судом первой инстанции обоснованно отклонены со ссылкой на то. что соответствующие письма были направлены ответчиком истцу уже в период рассмотрения настоящего спора.
Возражения относительно необходимости уменьшения площади помещений, переданных в аренду обществу "Эко-Дом 1" по договору N 3-а от 02.02.2009, в части помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной, были заявлены ответчиком только в письме от 25.01.2015 (т. 2 л.д. 65-66).
Согласно актам обследования помещений, представленных в аренду обществу "Эко-Дом 1", от 13.01.2016 (т. 1 л.д. 88), от 09.03.2016 (т. 2 л.д. 70), от 29.03.2016 (т. 3 л.д. 22) в помещениях электрощитовой и бойлерной в том числе располагается общедомовое имущество.
Из сведений из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 62-68) следует, что основным экономическим видом деятельности общества "Эко-Дом 1" является управление эксплуатацией жилого фонда, первым из дополнительных видов деятельности - управление эксплуатацией нежилого фонда.
Между обществом "Бар-Сервис" и обществом "Эко-Дом 1" был подписан договор на обеспечение представления коммунальных услуг и техническое обслуживание здания от 27.10.2009 (т. 3 л.д. 57-67), по условиям которого общество "Эко-Дом 1" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, и обеспечивать предоставление коммунальных услуг.
В состав обслуживаемого ответчиком общего имущества здания были включены внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование для предоставления коммунальных услуг: электроснабжение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, отопление от внешних котельных и домовой котельной, пени, калориферы (т. 3 л.д. 64).
Доказательства того, что после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 ответчиком и обществом "Бар-Сервис" вносились изменения относительно состава общего имущества здания, в дело не представлены, в то время как согласно представленным обществом "Бар-Сервис" документам (т. 3 л.д. 68-73) в спорный период общество "Эко-Дом 1" продолжало оказывать услуги по содержанию и техническому обслуживанию здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.
В соответствии с п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Изложенная совокупность обстоятельств свидетельствует не только о том, что спорные помещения были объективно необходимы ответчику для осуществления функций управляющей компании, но и сам ответчик фактически осуществлял правомочия арендатора спорного имущества.
Наряду с этим, несмотря на формальное подписание между обществом "Платина" и обществом "Бар-Сервис" актов приема-передачи от 20.03.2012 нежилых помещений N 152/1 и N 152/2 (т. 2 л.д. 41, 55), доказательств фактического поступления спорных помещений во владение третьего лица, в дело не представлено.
Более того, из материалов дела следует, что на следующий день после подписания договоров аренды от 20.03.2012-21.03.2012 между обществом "Платина" (арендодатель) и обществом "Бар-Сервис" (арендатор) были оформлены дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, согласно которым из состава арендуемого помещения N 152/2 было исключено помещение N 37 электрощитовой (т. 2 л.д. 29-30), а из арендуемого помещения N 152/1 - помещение N 38 бойлерной (т. 2 л.д. 43-44); арендная плата пересчитана для помещения N 152/2 до суммы 32 256,86 руб., для помещения N 152/1 - до суммы 31 045,79 руб.
По актам приема-передачи (возврата) от 21.03.2012 помещение N 37 электрощитовой и помещение N 38 бойлерной соответственно были возвращены арендодателю (т. 2 л.д. 32, 46).
Согласно представленным обществом "Евразия - недвижимость" платежным документам (счетам на оплату, платежным поручениям, бухгалтерским справкам, т. 4 л.д. 11-152), в спорный период общество "Евразия - недвижимость" производило начисление, а общество "Бар-Сервис" - оплату арендной платы по договорам аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 в размере, согласованном в дополнительных соглашениях от 21.03.2012, то есть без учета помещения N 37 электрощитовой и помещения N 38 бойлерной (т. 4 л.д. 11-152).
Иных доказательств фактического использования помещений третьим лицом в дело не представлено.
Доводы апеллянта о том, что судом было отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, свидетельствующих о размещении в спорных помещениях имущества общества "Бар-Сервис", отклоняются как противоречащие нормам ст. 9, ч. 4 ст. 66 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, которые не предусматривают возможности истребования доказательств у стороны спора; такой подход противоречит принципу состязательности (ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Довод апеллянта о том, что судом не были исследованы договоры между МУП ЧКТС и обществом "Евразия-недвижимость", обществом "Платина", обществом "Бар-Сервис" или иными собственниками, с актами ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, с актами разграничения балансовой принадлежности, из которых бы следовало, что ответчик не имеет имущества, принадлежащего ему на праве собственности в спорных помещениях, отклоняется судебной коллегией, так как названные доказательства не опровергают выводов судов о сохранении владения и пользования ответчиком указанными нежилыми помещениями, а само по себе отсутствие имущества арендатора в арендуемом помещении по смыслу ст. ст. 606, 611 ГК РФ и п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при отсутствии доказательств передачи имущества во владение иному лицу не освобождает арендатора от уплаты арендной платы.
В силу ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Оценив указанные доказательства в совокупности, учитывая их логическую последовательность и непротиворечивость, арбитражный апелляционный суд находит доказанным по материалам дела факт сохранения владения и пользования ответчиком указанными нежилыми помещениями в указанный истцом период.
Доводы апеллянта об изъятии у ответчика помещений N 37 электрощитовой и помещений N 38 бойлерной после оформления истцом договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 в пользу обществом "Бар-Сервис" с учетом вышеизложенного не нашли своего подтверждения.
При изложенных обстоятельствах требования общества "Эко-Дом 1" по встречному иску о прекращении договора аренды N 3-А от 02.02.2009 признаются необоснованными.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. п. 4.1., 4.2. договора аренды N 3-А от 02.02.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009 - т. 1 л.д. 14) арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы устанавливается в сумме 15 755 руб., НДС не уплачивается. Оплата арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с момента перехода нежилого помещения по акту приема-передачи.
В обоснование заявленного первоначального иска общество "Евразия - недвижимость" указало на ненадлежащее исполнение обществом "Эко-Дом 1" обязательств арендатора по договору аренды N 3-А от 02.02.2009 и наличие задолженности по арендной плате за период с сентября 2013 г. по август 2015 г. в размере 378 120 руб.
Поскольку ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном объеме в спорный период не представлено, факт пользования спорными помещениями по материалам дела подтвержден, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца по первоначальному иску.
Требования общества "Эко-Дом 1" по встречному иску о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.03.2016 к договорам аренды N 04/12-А и N 06/12А, также обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.04.2008 N 289-О-О, заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Как ранее указано судом, с учетом разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценка правомерности и действительности заключения договоров аренды N 04/12-А и N 06/12-А от 20.03.2012 с обществом "Бар-Сервис" и дополнительных соглашений к ним от 01.03.2016, не имеет правового значения, поскольку юридически значимым обстоятельством при оформлении договоров аренды с разными лицами в отношении одного и того же имущества, является исследование обстоятельства нахождения имущества в фактическом владении арендаторов, а защита прав общества "Эко-Дом 1" должна осуществляться в порядке ст. 398, 614 ГК РФ.
Поскольку ранее судом установлено, что спорные помещения не выбывали из владения общества "Эко-Дом 1", а во владение нового арендатора - общества "Бар-Сервис" не поступали, следует признать, что за обществом "Эко-Дом 1" сохраняется обязанность по оплате арендной платы, в силу чего ответчик не имеет материально-правового интереса в оспаривании указанных сделок. В силу этого, доводы апелляционной жалобы в части встречного иска подлежат отклонению без оценки по существу.
Обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2016 по делу N А76-24266/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Дом 1" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)