Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2016 по делу N А76-24486/2015 (судья Четвертакова Е.С.).
В заседании принял участие представитель Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" - Молчанова Мария Александровна (доверенность от 30.12.2015 N 5).
Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее - истец, АО "ЮУ КЖСИ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - ответчик, ООО "ПромСитиСтрой") о взыскании основного долга по договору от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007 в сумме 32 145 450 руб. и договорной неустойки в сумме 8 613 837 руб. 50 коп., договорной неустойки за каждый день просрочки в размере, начиная с 24.12.2015 по день уплаты ответчиком суммы задолженности; основного долга по договору от 28.06.2013 N Ч/01/2013/04-01/9-04-13 участия в долевом строительстве жилого дома в сумме 7 854 550 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 235 440 руб. 14 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за каждый день просрочки в размере, начиная с 24.12.2015 по день уплаты ответчиком суммы задолженности (т. 1 л.д. 3-4, 149 требования изложены с учетом изменения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2016 (резолютивная часть объявлена 09.03.2016 - т. 2 л.д. 14-20) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ПромСитиСтрой" просит решение суда отменить (т. 2 л.д. 68-69).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Апеллянт указывает на наличие предусмотренных статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства. Ссылается на направление в адрес истца подписанных договоров участия в долевом строительстве в качестве формы расчета за передачу прав и обязанностей. Кроме того, письмами от 08.08.2014 N 277/1, от 27.08.2014 N 294, от 27.07.2015 N 200/2, от 12.03.2015 N 88, от 19.05.2015 N 155, от 01.04.2015 N 115 истцу были предложены иные варианты расчета по имеющимся обязательствам. По этой причине и с учетом наложения ареста на расчетные счета ООО "ПромСитиСтрой", ответчик как лицо, предпринимавшее все меры по исполнению обязательств по договору от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, не может нести гражданско-правовые санкции.
Также апеллянт ссылается на необоснованное возвращение судом первой инстанции поданного им встречного иска об обязании заключить договоры участия в долевом строительстве N Ч01/30/2014-12,36,56,65,66,114,120,124 от 11.12.2014 на сумму 8 339 375 руб. и N Ч01/35/2015 от 24.07.2015 на сумму 32 140 528 руб. 44 коп. на квартиры в строящемся жилом доме серии N 1 (строительный) в 3-м микрорайоне г. Чебаркуль, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц Октябрьская - 9 мая - Карпенко - Крылова - Мичурина, на земельном участке, кадастровый номер N 74:38:0123004:26, общей площадью 1837 кв. м. Указывает на своевременное устранение обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения, что подтверждается сообщением о поступлении 09.03.2016 документов в систему подачи документов в электронном виде "Мой арбитр". Поскольку 05.03.2016 являлся выходным днем, у суда первой инстанции отсутствовали процессуальные основания для возвращения встречного искового заявления.
АО "ЮУ КЖСИ" представило письменные пояснения с возражениями на апелляционную жалобу, приобщенные к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности Чебаркульского городского округа (арендодатель), АО "ЮУ КЖСИ" (арендатор), обществом "ПромСитиСтрой" (новый арендатор) был подписан договор передачи прав и обязанностей, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.07.2007 N 6, заключенному между арендодателем и арендатором в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74: 38:0000000:0092, находящего по адресу (имеющего адресные ориентиры): Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская -9 Мая - Карпенко - Крылова - Мичурина, общей площадью 148 033 кв. м. Участок предоставлен в аренду под комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1 договора передачи прав и обязанностей, т. 1 л.д. 8-11).
Передача прав и обязанностей является возмездной. Стороны оценивают передаваемые права и обязанности в 40 000 000 руб.
Оплата указанных средств осуществляется в следующем порядке:
- 7 854 440 руб. до 01.07.2013;
- 8 187 300 руб. до 01.07.2014;
- 23 958 260 руб. до 01.07.2015.
Оплата может быть произведена передачей права требования от нового арендатора арендатору квартир, расположенных в строящихся жилых домах на земельном участке, предоставленном по договору аренды, путем заключения между новым арендатором и арендатором в сроки, указанные в настоящем пункте, для перечисления денежных средств, договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов (где новый арендатор - застройщик, а арендатор - участник долевого строительства) с зачетом оплаты нового арендатора по настоящему договору аренды в счет оплаты арендатора по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Условия договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов стороны согласовали в разделе 9 договора. Выбор варианта оплаты из числа предусмотренных настоящим договором определяется новым арендатором (пункт 2 договора передачи прав и обязанностей).
Согласно пункту 9 договора передачи прав и обязанностей в случае заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов стороны согласовали следующие существенные условия:
- - передаваемые квартиры расположены в 10 этажных серии 97-М жилых домах, на которые новый арендатор получит разрешение на строительство в следующем составе: дома серии 97.2БС8-2М-1-9 квартир, общей площадью 285,62 кв. м, в том числе однокомнатных - 9 квартир;
- - дома серии 97.2БС1-3М - 16 квартир, общей площадью 966,16 кв. м, в том числе однокомнатных - 6 квартир общей площадью 227,64 кв. м, трехкомнатных - 10 квартир общей площадью 738,52 кв. м;
- - дома серии 97, студия + КЖСИ (8 секций)- 4 квартиры общей площадью 202,77 кв. м, в том числе двухкомнатных - 4 квартиры общей площадью 202, 77 кв. м (пункт 9.1 договора).
Стоимость одного квадратного метра составляет 27 500 руб.
Срок передачи квартир по акту приема-передачи от нового арендатора к арендатору после ввода жилого дома в эксплуатацию:
- - первого дома из четырех - не позднее 31.12.2014 (7 854 440 руб., 9 квартир);
- - второго дома из четырех - не позднее 31.12.2015 (8 187 300 руб., 5 квартир);
- - третьего дома их четырех - не позднее 31.12.2016 (23 938 275 руб., 15 квартир) (пункт 9.3 договора).
Согласно пункту 12 договора передачи прав и обязанностей в случае нарушения срока оплаты, срока заключения договоров аренды, залога имущественных прав либо их непродление на новый срок новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
28.06.2013 между обществом "ПромСитиСтрой" (заказчик - застройщик) и обществом "ЮУ КЖСИ" (участник) подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома N Ч/01/2013/04-01/9-04-13 (т. 1 л.д. 15). По условиям договора заказчик - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику однокомнатные квартиры N N 1-6, N 8, N 35, N 48 в жилом доме N 1 (строительный) в 3 микрорайоне г. Чебаркуль, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская - 9 Мая - Карпенко -Крылова - Мичурина, на земельном участке с кадастровым номером 74:38:0123004:26, площадью 1 837 кв. м, принадлежащем заказчику - застройщику на основании договора N 52 аренды земельных участков от 28.06.2013, а другая сторона - участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 3.1 договора участия в долевом строительстве).
Участник перечисляет заказчику - застройщику денежные средства на долевое строительство дома, а заказчик - застройщик обеспечивает строительство и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме, необходимые для ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома не позднее 4 квартала 2014 г., передает участнику квартиру в степени готовности предусмотренной пунктом 5.1.3 данного договора не позднее 1 квартала 2015 года. Застройщик имеет право передать квартиру досрочно (пункт 3.2 договора участия в долевом строительстве).
Цена настоящего договора определяется суммой стоимости общей проектной площади квартир без учета площади лоджий и составляет 7 854 550 руб. (пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве).
Платеж в размере 7 854 550 руб. осуществляется участником заказчику - застройщику денежными средствами в безналичной форме на расчетный счет заказчика-застройщика либо путем зачета встречных однородных требований в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться либо предоставление финансовых документов, подтверждающих получение денежных средств, либо соглашение о зачете встречных однородных требований, заключаемое между заказчиком-застройщиком и участником (пункт 4.1.1 договора участия в долевом строительстве).
12.08.2013 обществом АО "ЮУ КЖСИ" (сторона 1) и обществом "ПромСитиСтрой" (сторона 2) было подписано соглашение, в котором сторона 2 признавала задолженность по договору передачи прав и обязанностей в размере 40 000 000 руб. перед стороной 1, а сторона 1 признавала задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 7 854 550 руб. перед стороной 2, и было достигнуто соглашение о прекращении встречных однородных требований стороны 1 к стороне 2 и стороны 2 к стороне 1 на сумму 7 854 550 руб. (пункты 1, 2, 3 соглашения - т. 1 л.д. 28).
После подписания соглашения обязательства по оплате стороны 1 по договору участия в долевом строительстве прекращаются полностью, а у стороны 2 перед стороной 1 остается задолженность в размере 32 145 450 руб. по договору передачи прав и обязанностей (пункты 4, 5 соглашения).
Общество "ЮУКЖСИ" направило в адрес общества "ПромСитиСтрой" претензии от 24.09.2014 N 04-12/1492, 19.09.2014 N 04-12/2899, 13.08.2015 N 04-12/1841 с требованием погашения задолженности в размере 8 187 300 руб., 23 958 260 руб. по договору участия в долевом строительстве, указав о частичной оплате ответчиком в сумме 7 854 550 руб. (л.д. 29-32, 38-39 т. 1).
07.08.2015 общество "ЮУКЖСИ" направило в адрес общества "ПромСитиСтрой" уведомление от 06.08.2015 N 04-12/1785 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (л.д. 33-35 т. 1) в связи с тем, что квартиры, поименованные в договоре не переданы истцу, сообщений о завершении строительства дома и готовности квартир к передаче не поступало.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.2015 N 74-0-1-170/4436/2015-25461, земельный участок с кадастровым номером 74:38:0123004:26, находящийся по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская- 9 Мая - Карпенко - Крылова - Мичурина, общей площадью 1 837 кв. м, на котором находятся строящийся жилой дом N 1 (строительный), относится к категории земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлено ограничение (обременение) в виде аренды в пользу общества "ПромСитиСтрой". (л.д. 40-55 т. 1).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ПромСитиСтрой" обязательств цессионария по договору от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007 в части оплаты уступленного права и наличие задолженности по оплате в сумме 32 145 450 руб., а также ненадлежащее исполнение обязательств по договору от 28.06.2013 N Ч/01/2013/04-01/9-04-13 участия в долевом строительстве жилого дома и наличие задолженности в сумме 7 854 550 руб., АО "ЮУ КЖСИ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении обществом "ПромСитиСтрой" принятых обязательств. Расчеты договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами проверены арбитражным судом и признаны арифметически правильными.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007, согласно которому в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации истец с согласия Управления муниципальной собственности Чебаркульского городского округа передал ответчику все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:38:0000000:0092, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская- 9 Мая - Карпенко - Крылова - Мичурина (т. 1 л.д. 8-11).
Договор передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 зарегистрирован 30.07.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 14).
Действительность и заключенность указанного договора уступки сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Пунктом 2 названного договора передачи прав и обязанностей стороны установили, что передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Стороны оценили передаваемые права и обязанности в 40 000 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость. Стоимость является договорной и определяется как сумма затрат, в том числе понесенных расходов арендатора, связанных с договорными обязательствами, уплаченных арендатором аукционных платежей по договору, проектными работами, получением технических условий и т.п. Данным пунктом договора также предусмотрен порядок оплаты.
В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, истец вправе требовать от ответчика встречного предоставления в счет уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:0092 в порядке и сроки, согласованные в пунктом 2 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по договору передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 в части оплаты уступленного права аренды земельного участка, ответчиком суду представлено не было.
Как правильно установлено судом первой инстанции, во исполнение условий договора передачи прав и обязанностей и в счет исполнения обязательств общества "ПромСитиСтрой" по оплате стоимости уступаемого права аренды в части суммы 7 854 550 руб. стороны заключили договор участия в долевом строительстве и соглашение о прекращении встречных однородных требований на вышеуказанную сумму.
Условиями договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что общество "ПромСитиСтрой" передает в собственности общества "ЮУКЖСИ" квартиры с отделкой и оборудованием, предусмотренной п. 5.1.3 договора, не позднее 1 квартала 2015 года.
Поскольку ответчик в нарушение условий договора не передал квартиры в установленные сроки, основания полагать, что им были исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве отсутствуют.
Возражения апеллянта о том, что им направлялись истцу для подписания договоры участия в долевом строительстве N Ч01/30/2014-12,36,56,65,66,114,120,124 от 11.12.2014 на сумму 8 339 375 руб. и N Ч01/35/2015 от 24.07.2015 на сумму 32 140 528 руб. 44 коп. в соответствии с предусмотренной в пункте 2 договора о передаче прав и обязанностей формой расчетов, получили оценку при рассмотрении дела судом первой инстанции.
Проанализировав содержания пунктов 9, 9.1 договора передачи прав и обязанностей, в которых стороны оговорили характеристики передаваемых квартир и типы домов, в которых они расположены на случай заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, суд признал эти условия существенными для сторон.
Поскольку предложенный ответчиком истцу в качестве варианта исполнения по договору передачи прав и обязанностей, содержал иные характеристики передаваемых квартир, а также цену договора, оснований полагать, что истец обязан был принять такое исполнение и подписать такой договор, у суда не имелось.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга в размере 40 000 000 руб., из которых 32 145 450 руб. - по договору N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 и 7 854 550 руб. - по договору N Ч/01/2013/04-01/9-04-13.
Доводов и возражений относительно суммы основного долга и порядка ее расчета в апелляционной жалобе не приведено.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 12 договора передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 стороны установили, что за нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 2 настоящего договора, новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
Таким образом, требуемая статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации форма соглашения о неустойке соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Поскольку обществом "ПромСитиСтрой" не было исполнено надлежащим образом, в срок, установленный в пунктом 2 договора передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12, обязательство цессионария по оплате уступленного права аренды земельного участка, что им по существу в суде первой инстанции не оспаривалось, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства, являются необоснованными.
Пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Вместе с тем, пунктом 3 указанной статьи установлено специальное правило освобождения от ответственности за нарушение обязательства для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Согласно данной норме, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть освобождено от гражданско-правовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательство, если только надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства.
Обществом "ПромСитиСтрой" в материалы дела не представлены доказательства того, что просрочка оплаты была вызвана чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Обстоятельство направления ответчиком истцу предложений по заключению договоров участия в долевом строительстве жилого дома также не может быть расценено судом как надлежащее исполнение обязательства по приведенному выше обоснованию отсутствия у истца обязанности подписать их, а также отсутствию разрешения на строительство жилого дома N 2, что апеллянтом не опровергнуто.
Доводы апеллянта о принятии ответчиком мер по исполнению обязательств и оставлению ответчиком без внимания предложения по применению иных форм расчета, ввиду наложения ареста на его расчетные счета отклоняются судом, как не свидетельствующие о наличии оснований для освобождения от ответственности лица, нарушившего условия обязательства. Обязанности истца по принятии предложений ответчика о погашении задолженности путем зачета, возврата права аренды, судебной коллегией не установлено.
Взыскание судом договорной неустойки с ответчика в пользу истца по день фактического исполнения обязательства по уплате основного долга не противоречит статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
По аналогичным основаниям у судебной коллегии не имеется оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части взыскания процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, начисленных в соответствии с частью 6 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апеллянта, выражающие несогласие с вынесенным судом по настоящему делу определением от 09.03.2016 о возвращении встречного искового заявления общества "ПромСитиСтрой", были проанализированы судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы на указанное определение и нашли отражение в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу от 06.05.2016, в связи с чем, необходимость их повторного исследования отсутствует.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Поскольку определением суда апелляционной инстанции от 21.04.2016 обществу "ПромСитиСтрой" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы (т. 2 л.д. 66), государственная пошлина согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2016 по делу N А76-24486/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2016 N 18АП-5108/2016 ПО ДЕЛУ N А76-24486/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. N 18АП-5108/2016
Дело N А76-24486/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2016 по делу N А76-24486/2015 (судья Четвертакова Е.С.).
В заседании принял участие представитель Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" - Молчанова Мария Александровна (доверенность от 30.12.2015 N 5).
Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее - истец, АО "ЮУ КЖСИ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - ответчик, ООО "ПромСитиСтрой") о взыскании основного долга по договору от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007 в сумме 32 145 450 руб. и договорной неустойки в сумме 8 613 837 руб. 50 коп., договорной неустойки за каждый день просрочки в размере, начиная с 24.12.2015 по день уплаты ответчиком суммы задолженности; основного долга по договору от 28.06.2013 N Ч/01/2013/04-01/9-04-13 участия в долевом строительстве жилого дома в сумме 7 854 550 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 235 440 руб. 14 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за каждый день просрочки в размере, начиная с 24.12.2015 по день уплаты ответчиком суммы задолженности (т. 1 л.д. 3-4, 149 требования изложены с учетом изменения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2016 (резолютивная часть объявлена 09.03.2016 - т. 2 л.д. 14-20) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ПромСитиСтрой" просит решение суда отменить (т. 2 л.д. 68-69).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Апеллянт указывает на наличие предусмотренных статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства. Ссылается на направление в адрес истца подписанных договоров участия в долевом строительстве в качестве формы расчета за передачу прав и обязанностей. Кроме того, письмами от 08.08.2014 N 277/1, от 27.08.2014 N 294, от 27.07.2015 N 200/2, от 12.03.2015 N 88, от 19.05.2015 N 155, от 01.04.2015 N 115 истцу были предложены иные варианты расчета по имеющимся обязательствам. По этой причине и с учетом наложения ареста на расчетные счета ООО "ПромСитиСтрой", ответчик как лицо, предпринимавшее все меры по исполнению обязательств по договору от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, не может нести гражданско-правовые санкции.
Также апеллянт ссылается на необоснованное возвращение судом первой инстанции поданного им встречного иска об обязании заключить договоры участия в долевом строительстве N Ч01/30/2014-12,36,56,65,66,114,120,124 от 11.12.2014 на сумму 8 339 375 руб. и N Ч01/35/2015 от 24.07.2015 на сумму 32 140 528 руб. 44 коп. на квартиры в строящемся жилом доме серии N 1 (строительный) в 3-м микрорайоне г. Чебаркуль, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц Октябрьская - 9 мая - Карпенко - Крылова - Мичурина, на земельном участке, кадастровый номер N 74:38:0123004:26, общей площадью 1837 кв. м. Указывает на своевременное устранение обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения, что подтверждается сообщением о поступлении 09.03.2016 документов в систему подачи документов в электронном виде "Мой арбитр". Поскольку 05.03.2016 являлся выходным днем, у суда первой инстанции отсутствовали процессуальные основания для возвращения встречного искового заявления.
АО "ЮУ КЖСИ" представило письменные пояснения с возражениями на апелляционную жалобу, приобщенные к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности Чебаркульского городского округа (арендодатель), АО "ЮУ КЖСИ" (арендатор), обществом "ПромСитиСтрой" (новый арендатор) был подписан договор передачи прав и обязанностей, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.07.2007 N 6, заключенному между арендодателем и арендатором в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74: 38:0000000:0092, находящего по адресу (имеющего адресные ориентиры): Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская -9 Мая - Карпенко - Крылова - Мичурина, общей площадью 148 033 кв. м. Участок предоставлен в аренду под комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1 договора передачи прав и обязанностей, т. 1 л.д. 8-11).
Передача прав и обязанностей является возмездной. Стороны оценивают передаваемые права и обязанности в 40 000 000 руб.
Оплата указанных средств осуществляется в следующем порядке:
- 7 854 440 руб. до 01.07.2013;
- 8 187 300 руб. до 01.07.2014;
- 23 958 260 руб. до 01.07.2015.
Оплата может быть произведена передачей права требования от нового арендатора арендатору квартир, расположенных в строящихся жилых домах на земельном участке, предоставленном по договору аренды, путем заключения между новым арендатором и арендатором в сроки, указанные в настоящем пункте, для перечисления денежных средств, договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов (где новый арендатор - застройщик, а арендатор - участник долевого строительства) с зачетом оплаты нового арендатора по настоящему договору аренды в счет оплаты арендатора по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Условия договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов стороны согласовали в разделе 9 договора. Выбор варианта оплаты из числа предусмотренных настоящим договором определяется новым арендатором (пункт 2 договора передачи прав и обязанностей).
Согласно пункту 9 договора передачи прав и обязанностей в случае заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов стороны согласовали следующие существенные условия:
- - передаваемые квартиры расположены в 10 этажных серии 97-М жилых домах, на которые новый арендатор получит разрешение на строительство в следующем составе: дома серии 97.2БС8-2М-1-9 квартир, общей площадью 285,62 кв. м, в том числе однокомнатных - 9 квартир;
- - дома серии 97.2БС1-3М - 16 квартир, общей площадью 966,16 кв. м, в том числе однокомнатных - 6 квартир общей площадью 227,64 кв. м, трехкомнатных - 10 квартир общей площадью 738,52 кв. м;
- - дома серии 97, студия + КЖСИ (8 секций)- 4 квартиры общей площадью 202,77 кв. м, в том числе двухкомнатных - 4 квартиры общей площадью 202, 77 кв. м (пункт 9.1 договора).
Стоимость одного квадратного метра составляет 27 500 руб.
Срок передачи квартир по акту приема-передачи от нового арендатора к арендатору после ввода жилого дома в эксплуатацию:
- - первого дома из четырех - не позднее 31.12.2014 (7 854 440 руб., 9 квартир);
- - второго дома из четырех - не позднее 31.12.2015 (8 187 300 руб., 5 квартир);
- - третьего дома их четырех - не позднее 31.12.2016 (23 938 275 руб., 15 квартир) (пункт 9.3 договора).
Согласно пункту 12 договора передачи прав и обязанностей в случае нарушения срока оплаты, срока заключения договоров аренды, залога имущественных прав либо их непродление на новый срок новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
28.06.2013 между обществом "ПромСитиСтрой" (заказчик - застройщик) и обществом "ЮУ КЖСИ" (участник) подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома N Ч/01/2013/04-01/9-04-13 (т. 1 л.д. 15). По условиям договора заказчик - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику однокомнатные квартиры N N 1-6, N 8, N 35, N 48 в жилом доме N 1 (строительный) в 3 микрорайоне г. Чебаркуль, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская - 9 Мая - Карпенко -Крылова - Мичурина, на земельном участке с кадастровым номером 74:38:0123004:26, площадью 1 837 кв. м, принадлежащем заказчику - застройщику на основании договора N 52 аренды земельных участков от 28.06.2013, а другая сторона - участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 3.1 договора участия в долевом строительстве).
Участник перечисляет заказчику - застройщику денежные средства на долевое строительство дома, а заказчик - застройщик обеспечивает строительство и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме, необходимые для ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома не позднее 4 квартала 2014 г., передает участнику квартиру в степени готовности предусмотренной пунктом 5.1.3 данного договора не позднее 1 квартала 2015 года. Застройщик имеет право передать квартиру досрочно (пункт 3.2 договора участия в долевом строительстве).
Цена настоящего договора определяется суммой стоимости общей проектной площади квартир без учета площади лоджий и составляет 7 854 550 руб. (пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве).
Платеж в размере 7 854 550 руб. осуществляется участником заказчику - застройщику денежными средствами в безналичной форме на расчетный счет заказчика-застройщика либо путем зачета встречных однородных требований в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться либо предоставление финансовых документов, подтверждающих получение денежных средств, либо соглашение о зачете встречных однородных требований, заключаемое между заказчиком-застройщиком и участником (пункт 4.1.1 договора участия в долевом строительстве).
12.08.2013 обществом АО "ЮУ КЖСИ" (сторона 1) и обществом "ПромСитиСтрой" (сторона 2) было подписано соглашение, в котором сторона 2 признавала задолженность по договору передачи прав и обязанностей в размере 40 000 000 руб. перед стороной 1, а сторона 1 признавала задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 7 854 550 руб. перед стороной 2, и было достигнуто соглашение о прекращении встречных однородных требований стороны 1 к стороне 2 и стороны 2 к стороне 1 на сумму 7 854 550 руб. (пункты 1, 2, 3 соглашения - т. 1 л.д. 28).
После подписания соглашения обязательства по оплате стороны 1 по договору участия в долевом строительстве прекращаются полностью, а у стороны 2 перед стороной 1 остается задолженность в размере 32 145 450 руб. по договору передачи прав и обязанностей (пункты 4, 5 соглашения).
Общество "ЮУКЖСИ" направило в адрес общества "ПромСитиСтрой" претензии от 24.09.2014 N 04-12/1492, 19.09.2014 N 04-12/2899, 13.08.2015 N 04-12/1841 с требованием погашения задолженности в размере 8 187 300 руб., 23 958 260 руб. по договору участия в долевом строительстве, указав о частичной оплате ответчиком в сумме 7 854 550 руб. (л.д. 29-32, 38-39 т. 1).
07.08.2015 общество "ЮУКЖСИ" направило в адрес общества "ПромСитиСтрой" уведомление от 06.08.2015 N 04-12/1785 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (л.д. 33-35 т. 1) в связи с тем, что квартиры, поименованные в договоре не переданы истцу, сообщений о завершении строительства дома и готовности квартир к передаче не поступало.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.2015 N 74-0-1-170/4436/2015-25461, земельный участок с кадастровым номером 74:38:0123004:26, находящийся по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская- 9 Мая - Карпенко - Крылова - Мичурина, общей площадью 1 837 кв. м, на котором находятся строящийся жилой дом N 1 (строительный), относится к категории земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлено ограничение (обременение) в виде аренды в пользу общества "ПромСитиСтрой". (л.д. 40-55 т. 1).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ПромСитиСтрой" обязательств цессионария по договору от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007 в части оплаты уступленного права и наличие задолженности по оплате в сумме 32 145 450 руб., а также ненадлежащее исполнение обязательств по договору от 28.06.2013 N Ч/01/2013/04-01/9-04-13 участия в долевом строительстве жилого дома и наличие задолженности в сумме 7 854 550 руб., АО "ЮУ КЖСИ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении обществом "ПромСитиСтрой" принятых обязательств. Расчеты договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами проверены арбитражным судом и признаны арифметически правильными.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007, согласно которому в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации истец с согласия Управления муниципальной собственности Чебаркульского городского округа передал ответчику все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:38:0000000:0092, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Чебаркуль, в границах улиц: Октябрьская- 9 Мая - Карпенко - Крылова - Мичурина (т. 1 л.д. 8-11).
Договор передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 зарегистрирован 30.07.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 14).
Действительность и заключенность указанного договора уступки сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Пунктом 2 названного договора передачи прав и обязанностей стороны установили, что передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Стороны оценили передаваемые права и обязанности в 40 000 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость. Стоимость является договорной и определяется как сумма затрат, в том числе понесенных расходов арендатора, связанных с договорными обязательствами, уплаченных арендатором аукционных платежей по договору, проектными работами, получением технических условий и т.п. Данным пунктом договора также предусмотрен порядок оплаты.
В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, истец вправе требовать от ответчика встречного предоставления в счет уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:0092 в порядке и сроки, согласованные в пунктом 2 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6 от 19.07.2007.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по договору передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 в части оплаты уступленного права аренды земельного участка, ответчиком суду представлено не было.
Как правильно установлено судом первой инстанции, во исполнение условий договора передачи прав и обязанностей и в счет исполнения обязательств общества "ПромСитиСтрой" по оплате стоимости уступаемого права аренды в части суммы 7 854 550 руб. стороны заключили договор участия в долевом строительстве и соглашение о прекращении встречных однородных требований на вышеуказанную сумму.
Условиями договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что общество "ПромСитиСтрой" передает в собственности общества "ЮУКЖСИ" квартиры с отделкой и оборудованием, предусмотренной п. 5.1.3 договора, не позднее 1 квартала 2015 года.
Поскольку ответчик в нарушение условий договора не передал квартиры в установленные сроки, основания полагать, что им были исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве отсутствуют.
Возражения апеллянта о том, что им направлялись истцу для подписания договоры участия в долевом строительстве N Ч01/30/2014-12,36,56,65,66,114,120,124 от 11.12.2014 на сумму 8 339 375 руб. и N Ч01/35/2015 от 24.07.2015 на сумму 32 140 528 руб. 44 коп. в соответствии с предусмотренной в пункте 2 договора о передаче прав и обязанностей формой расчетов, получили оценку при рассмотрении дела судом первой инстанции.
Проанализировав содержания пунктов 9, 9.1 договора передачи прав и обязанностей, в которых стороны оговорили характеристики передаваемых квартир и типы домов, в которых они расположены на случай заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, суд признал эти условия существенными для сторон.
Поскольку предложенный ответчиком истцу в качестве варианта исполнения по договору передачи прав и обязанностей, содержал иные характеристики передаваемых квартир, а также цену договора, оснований полагать, что истец обязан был принять такое исполнение и подписать такой договор, у суда не имелось.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга в размере 40 000 000 руб., из которых 32 145 450 руб. - по договору N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 и 7 854 550 руб. - по договору N Ч/01/2013/04-01/9-04-13.
Доводов и возражений относительно суммы основного долга и порядка ее расчета в апелляционной жалобе не приведено.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 12 договора передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12 стороны установили, что за нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 2 настоящего договора, новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
Таким образом, требуемая статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации форма соглашения о неустойке соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Поскольку обществом "ПромСитиСтрой" не было исполнено надлежащим образом, в срок, установленный в пунктом 2 договора передачи прав и обязанностей от 19.07.2012 N ЧБ/2012/04-01/15-05-12, обязательство цессионария по оплате уступленного права аренды земельного участка, что им по существу в суде первой инстанции не оспаривалось, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства, являются необоснованными.
Пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Вместе с тем, пунктом 3 указанной статьи установлено специальное правило освобождения от ответственности за нарушение обязательства для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Согласно данной норме, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть освобождено от гражданско-правовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательство, если только надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства.
Обществом "ПромСитиСтрой" в материалы дела не представлены доказательства того, что просрочка оплаты была вызвана чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Обстоятельство направления ответчиком истцу предложений по заключению договоров участия в долевом строительстве жилого дома также не может быть расценено судом как надлежащее исполнение обязательства по приведенному выше обоснованию отсутствия у истца обязанности подписать их, а также отсутствию разрешения на строительство жилого дома N 2, что апеллянтом не опровергнуто.
Доводы апеллянта о принятии ответчиком мер по исполнению обязательств и оставлению ответчиком без внимания предложения по применению иных форм расчета, ввиду наложения ареста на его расчетные счета отклоняются судом, как не свидетельствующие о наличии оснований для освобождения от ответственности лица, нарушившего условия обязательства. Обязанности истца по принятии предложений ответчика о погашении задолженности путем зачета, возврата права аренды, судебной коллегией не установлено.
Взыскание судом договорной неустойки с ответчика в пользу истца по день фактического исполнения обязательства по уплате основного долга не противоречит статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
По аналогичным основаниям у судебной коллегии не имеется оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части взыскания процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, начисленных в соответствии с частью 6 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апеллянта, выражающие несогласие с вынесенным судом по настоящему делу определением от 09.03.2016 о возвращении встречного искового заявления общества "ПромСитиСтрой", были проанализированы судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы на указанное определение и нашли отражение в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу от 06.05.2016, в связи с чем, необходимость их повторного исследования отсутствует.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Поскольку определением суда апелляционной инстанции от 21.04.2016 обществу "ПромСитиСтрой" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы (т. 2 л.д. 66), государственная пошлина согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2016 по делу N А76-24486/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)