Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Момот И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2017 года по делу N А40-235628/2016, принятое судьей Е.Н. Яниной, по иску ООО "ТК ОДИССЕЙ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, д. 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2400 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0011004:147
при участии в судебном заседании:
от истца: Виноградова М.Ю. (доверенность 28.10.2016 г.)
от ответчика: Фисенко Г.С. (доверенность 03.02.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТК ОДИССЕЙ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (нежилого здания), расположенного по адресу: г. Москва, Белова Генерала, дом 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, Белова Генерала, дом 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2 400 кв. м с кадастровым номером 77:05:0011004:147 изложив:
- пункт 3.1. проекта договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объектов составляет 75 987 000 (Семьдесят пять миллионов девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей в соответствии с судебной экспертизой рыночной стоимости объектов недвижимости выполненной ООО "Центр оценки собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- пункт 3.6. проекта договора в следующей редакции: "3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект 1 в размере 33 285 000 (Тридцать три миллиона двести восемьдесят пять тысяч) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 554 750 (Пятьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111402023028000410
"Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".
За Объект 2 в размере 42 702 000 (Сорок два миллиона семьсот две тысячи) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 711 700 (Семьсот одиннадцать тысяч семьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111406011028000430
"Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением то 19 мая 2017 года по делу N А40-235628/2016 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, д. 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2400 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0011004:147, на основании договора аренды N 06-00826/00 от 30.10.2000 года, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, в редакции Дополнительного соглашения от 25.05.2011 года.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 956,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, по состоянию на 14.08.2014 составляет 33 285 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), а также рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2 400 кв. м с кадастровым номером 77:05:0011004:147, по состоянию на 14.08.2014 составляет 42 702 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Центр оценки собственности" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
В судебном заседании к эксперту Вагнер А.А. вопросов по результатам экспертизы не возникло.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года по делу N А40-235628/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2017 N 09АП-32682/2017 ПО ДЕЛУ N А40-235628/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2017 г. N 09АП-32682/2017
Дело N А40-235628/16
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Момот И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2017 года по делу N А40-235628/2016, принятое судьей Е.Н. Яниной, по иску ООО "ТК ОДИССЕЙ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, д. 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2400 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0011004:147
при участии в судебном заседании:
от истца: Виноградова М.Ю. (доверенность 28.10.2016 г.)
от ответчика: Фисенко Г.С. (доверенность 03.02.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТК ОДИССЕЙ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (нежилого здания), расположенного по адресу: г. Москва, Белова Генерала, дом 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, Белова Генерала, дом 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2 400 кв. м с кадастровым номером 77:05:0011004:147 изложив:
- пункт 3.1. проекта договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объектов составляет 75 987 000 (Семьдесят пять миллионов девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей в соответствии с судебной экспертизой рыночной стоимости объектов недвижимости выполненной ООО "Центр оценки собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- пункт 3.6. проекта договора в следующей редакции: "3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект 1 в размере 33 285 000 (Тридцать три миллиона двести восемьдесят пять тысяч) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 554 750 (Пятьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111402023028000410
"Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".
За Объект 2 в размере 42 702 000 (Сорок два миллиона семьсот две тысячи) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 711 700 (Семьсот одиннадцать тысяч семьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111406011028000430
"Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением то 19 мая 2017 года по делу N А40-235628/2016 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, д. 1/8, общей площадью 956,5 кв. м и земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, на котором здание расположено, общей площадью 2400 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0011004:147, на основании договора аренды N 06-00826/00 от 30.10.2000 года, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, в редакции Дополнительного соглашения от 25.05.2011 года.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 956,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Белова Генерала, вл. 1/8, по состоянию на 14.08.2014 составляет 33 285 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), а также рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2 400 кв. м с кадастровым номером 77:05:0011004:147, по состоянию на 14.08.2014 составляет 42 702 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Центр оценки собственности" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
В судебном заседании к эксперту Вагнер А.А. вопросов по результатам экспертизы не возникло.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года по делу N А40-235628/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.В.ПИРОЖКОВ
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
Д.В.ПИРОЖКОВ
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)