Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2015 года
по делу N А40-193887/2014, принятое судьей Смысловой Л.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Очкина И.П. (доверенность от 19.03.2015)
от ответчика: извещен
установил:
ООО "Энергоэкоресурсы" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4, изложив п. 3.1 договора: "цена объекта составляет 11 470 570 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным экспертами ООО "Столичная лаборатория исследования документов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 318 627 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- изложив раздел 9 в следующей редакции: "Продавец: Департамент городского имущества 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423 (дата внесения записи 08 февраля 2003, регистрирующий орган Межрайонная инспекция МНС N 39 по г. Москве) Покупатель Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы" 119136 г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 ИНН 7729002827 КПП 772901001"
- изложив преамбулу договора в следующей редакции: "Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице заместителя начальника управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденова, действующего на основании доверенности от 29 апреля 2014, удостоверенной нотариусом г. Москвы Орловой Мариной Анатольевной, зарегистрированной в реестре за N 3-1-343, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы", именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора В.Ф. Ильичева, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договора (далее - Договор) о нижеследующем":
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2015 года по делу N А40-193887/2014, урегулированы разногласия между ООО "Энергоэкоресурсы" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 197,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13), изложен п. 3.1 договора в следующей редакции: цена объекта составляет 11 470 570 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным экспертами ООО "Столичная лаборатория исследования документов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется".
- п. 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 318 627 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- раздел 9 в следующей редакции: "Продавец: Департамент городского имущества 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423 (дата внесения записи 08 февраля 2003, регистрирующий орган Межрайонная инспекция МНС N 39 по г. Москве).
Покупатель Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы" 119136 г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 ИНН 7729002827 КПП 772901001".
- преамбула договора в следующей редакции: "Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице заместителя начальника управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденова, действующего на основании доверенности от 29 апреля 2014, удостоверенной нотариусом г. Москвы Орловой Мариной Анатольевной, зарегистрированной в реестре за N 3-1-343, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы", именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора В.Ф. Ильичева, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договора (далее - Договор) о нижеследующем".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2015 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Энергоэкоресурсы" к Департаменту городского имущества города Москвы.
По мнению заявителя именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 06 октября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 03.04.2010 между Западным территориальным агентством Департамента имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) - Арендодатель, ГУП Дирекция единого заказчика района "Раменки" - Балансодержатель и ООО "Энергоэкоресурсы" - Арендатор заключен договор N 08-473/05 от 25.10.2005 (с учетом дополнительного соглашения от 02.11.2006) на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы с приложениями к нему, в соответствии с п. п. 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 197,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13), для использования под парикмахерскую и бытовое обслуживание сроком до 01.05.2019 г.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".
Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.
Как следует из материалов дела, на заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп, Департамент городского имущества города Москвы с сопроводительным письмом N 33-5-9190/14-(5)-0 26.09.2014 направил истцу договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 27 997 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.08.2014 N 738Г/958, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 22.08.2014 N 1424/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 24.10.2014 (л.д. 27-28, т. 1) с приложением 3-х экземпляров подписанного договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом N 172/О-14 от 21.10.2014 об оценке нежилого помещения общей площадью 197, 5 кв. м, составленном АНО НКЦ СЭ "Гильдия" в котором указал на то, что договор должен быть заключен по цене 9 914 455 рублей с учетом НДС.
Определением суда от 16.04.2015 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Столичная лаборатория исследования документов", эксперту Медведеву О.М., с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 197,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13). Согласно экспертному заключению ООО "Столичная лаборатория исследования документов" от 09.06.2015 N 115/О-15, стоимость спорного имущества, по состоянию на 21.03.2014 составила 11 470 000 руб. без учета НДС.
В рассматриваемом случае с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества истец обратился 21.03.2014 (л.д. 10, т. 1). Оценка имущества по состоянию произведена НКЦ СЭ "Гильдия" и ООО "АБН-Консалт" до и соответственно после обращения истца заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая заявленные ответчиком возражения относительно экспертного заключения судом были получены письменные пояснения эксперта (в связи с его невозможностью явки в судебное заседание) относительно выводов, сделанных им при проведении экспертизы оценки выкупаемого имущества.
Ответы эксперта Медведева О.М. на замечания ответчика оглашены в судебном заседании.
Оценив, данное экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, а также не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.
Исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, с учетом пояснений сторон и эксперта, суд установил, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 11 470 570 рублей.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО "Энергоэкоресурсы") вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения объект общей площадью 197,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13) путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 11 470 000 рубля 00 копеек, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилого помещения.
Учитывая, что в преамбуле и п. 9 договора указано неточное наименование истца: вместо ООО "Энергоэкоресурсы" указано: ООО "Энергоресурсы", п. 9 и преамбулу договора купли-продажи изложить в редакции протокола разногласий.
При таких обстоятельствах оснований к отказу заявленных исковых требований у суда не имелось.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2015 года по делу N А40-193887/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 09АП-53714/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-193887/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. N 09АП-53714/2015-ГК
Дело N А40-193887/14
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2015 года
по делу N А40-193887/2014, принятое судьей Смысловой Л.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Очкина И.П. (доверенность от 19.03.2015)
от ответчика: извещен
установил:
ООО "Энергоэкоресурсы" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4, изложив п. 3.1 договора: "цена объекта составляет 11 470 570 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным экспертами ООО "Столичная лаборатория исследования документов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 318 627 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- изложив раздел 9 в следующей редакции: "Продавец: Департамент городского имущества 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423 (дата внесения записи 08 февраля 2003, регистрирующий орган Межрайонная инспекция МНС N 39 по г. Москве) Покупатель Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы" 119136 г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 ИНН 7729002827 КПП 772901001"
- изложив преамбулу договора в следующей редакции: "Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице заместителя начальника управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденова, действующего на основании доверенности от 29 апреля 2014, удостоверенной нотариусом г. Москвы Орловой Мариной Анатольевной, зарегистрированной в реестре за N 3-1-343, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы", именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора В.Ф. Ильичева, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договора (далее - Договор) о нижеследующем":
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2015 года по делу N А40-193887/2014, урегулированы разногласия между ООО "Энергоэкоресурсы" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 197,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13), изложен п. 3.1 договора в следующей редакции: цена объекта составляет 11 470 570 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным экспертами ООО "Столичная лаборатория исследования документов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется".
- п. 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 318 627 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- раздел 9 в следующей редакции: "Продавец: Департамент городского имущества 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423 (дата внесения записи 08 февраля 2003, регистрирующий орган Межрайонная инспекция МНС N 39 по г. Москве).
Покупатель Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы" 119136 г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 ИНН 7729002827 КПП 772901001".
- преамбула договора в следующей редакции: "Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем Продавец, в лице заместителя начальника управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденова, действующего на основании доверенности от 29 апреля 2014, удостоверенной нотариусом г. Москвы Орловой Мариной Анатольевной, зарегистрированной в реестре за N 3-1-343, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэкоресурсы", именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора В.Ф. Ильичева, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договора (далее - Договор) о нижеследующем".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2015 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Энергоэкоресурсы" к Департаменту городского имущества города Москвы.
По мнению заявителя именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 06 октября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 03.04.2010 между Западным территориальным агентством Департамента имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) - Арендодатель, ГУП Дирекция единого заказчика района "Раменки" - Балансодержатель и ООО "Энергоэкоресурсы" - Арендатор заключен договор N 08-473/05 от 25.10.2005 (с учетом дополнительного соглашения от 02.11.2006) на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы с приложениями к нему, в соответствии с п. п. 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 197,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13), для использования под парикмахерскую и бытовое обслуживание сроком до 01.05.2019 г.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".
Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.
Как следует из материалов дела, на заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп, Департамент городского имущества города Москвы с сопроводительным письмом N 33-5-9190/14-(5)-0 26.09.2014 направил истцу договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 27 997 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.08.2014 N 738Г/958, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 22.08.2014 N 1424/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 24.10.2014 (л.д. 27-28, т. 1) с приложением 3-х экземпляров подписанного договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом N 172/О-14 от 21.10.2014 об оценке нежилого помещения общей площадью 197, 5 кв. м, составленном АНО НКЦ СЭ "Гильдия" в котором указал на то, что договор должен быть заключен по цене 9 914 455 рублей с учетом НДС.
Определением суда от 16.04.2015 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Столичная лаборатория исследования документов", эксперту Медведеву О.М., с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 197,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13). Согласно экспертному заключению ООО "Столичная лаборатория исследования документов" от 09.06.2015 N 115/О-15, стоимость спорного имущества, по состоянию на 21.03.2014 составила 11 470 000 руб. без учета НДС.
В рассматриваемом случае с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества истец обратился 21.03.2014 (л.д. 10, т. 1). Оценка имущества по состоянию произведена НКЦ СЭ "Гильдия" и ООО "АБН-Консалт" до и соответственно после обращения истца заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Учитывая заявленные ответчиком возражения относительно экспертного заключения судом были получены письменные пояснения эксперта (в связи с его невозможностью явки в судебное заседание) относительно выводов, сделанных им при проведении экспертизы оценки выкупаемого имущества.
Ответы эксперта Медведева О.М. на замечания ответчика оглашены в судебном заседании.
Оценив, данное экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, а также не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.
Исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, с учетом пояснений сторон и эксперта, суд установил, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 11 470 570 рублей.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО "Энергоэкоресурсы") вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения объект общей площадью 197,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 (1 этаж, пом. I комн. 1 - 12, пом. II - III - IV комн. 1 - 13) путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 11 470 000 рубля 00 копеек, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилого помещения.
Учитывая, что в преамбуле и п. 9 договора указано неточное наименование истца: вместо ООО "Энергоэкоресурсы" указано: ООО "Энергоресурсы", п. 9 и преамбулу договора купли-продажи изложить в редакции протокола разногласий.
При таких обстоятельствах оснований к отказу заявленных исковых требований у суда не имелось.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2015 года по делу N А40-193887/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)