Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: Одинцова Т.К., доверенность от 19.11.2015 г., Круглов М.В., доверенность от 12.11.2014 г., Котлыбулатов В.Р., доверенность от 12.11.2014 г.
от ответчика: Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015 г.
от третьего лица: 1) не явился, надлежащим образом извещен; 2) Демьянова И.Н., доверенность от 11.02.2016 г., Коршунова Н.В., доверенность от 11.01.2016 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24180/2015) ООО "НИСО"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2015 г. по делу N А56-23147/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "НИСО"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об определении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 20 188 400 руб., НДС не облагается",
Общество с ограниченной ответственностью "НИСО" (адрес: Россия, 196657, Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, ОГРН: 1027808757668) (далее по тексту - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом (после процессуального правопреемства - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее по тексту - Комитет, ответчик), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее по тексту - Фонд имущества) об установлении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 20 188 400 руб., НДС не облагается".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - третье лицо, ГУП "ГУИОН").
По ходатайству истца ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" исключено из числа ответчиков по делу и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением арбитражного суда от 07.08.2015 в иске отказано.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, выразившихся в необоснованном отклонении ходатайства о проведении экспертизы, отклонении ходатайства истца об отложении рассмотрения дела, а также рассмотрении и вынесении решения в отсутствие истца. В связи с чем, Общество просит решение от 07.08.2015 отменить, ходатайство истца о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения удовлетворить.
В представленных отзывах Комитет, ГУП "ГУИОН", Фонд имущества заняли солидарную позицию по существу спора, считают оспариваемое решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу Общества без удовлетворения.
На основании распоряжения Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Желтянникова В.И. в связи с болезнью судьи Старовойтовой О.Р. дело передано в производство судьи Аносовой Н.В.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвовавших в деле лиц, апелляционный суд установил следующее:
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
Общество использует помещение площадью 482,5 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, на основании заключенного с Комитетом договора аренды от 20.03.2000 N 06-А001157. В связи с намерением реализовать преимущественное право на выкуп помещения, Общество обратилось с соответствующим заявлением в Комитет.
Распоряжением Комитета от 30.09.2014 N 1920-рз "Об условиях приватизации Объекта" истцу предоставлено преимущественное право на приобретение Объекта по рыночной стоимости 33 700 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости Объекта от 15.09.2014 N 31-8-0168 (504)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН". При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого Объекта. Истец полагает, что цена продажи Объекта недвижимости определенная ГУП "ГУИОН" завышена и не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, просит назначить по делу судебную экспертизу по определению рыночной стоимости выкупаемого Объекта.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим:
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с п. 2 ч. 9 этой же статьи Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела, Письмом от 13.10.2014 N 4893/30 в адрес Общества Фондом имущества был направлен проект договора купли-продажи Объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге Объекта с определением цены продажи в размере 33 700 000 рублей, с предложением о его заключении в тридцатидневный срок. Согласно информации внутрироссийского почтового идентификатора N 19010777377944, указанное письмо было вручено Обществу 18.11.2014 года (л.д. 86 том 2).
Письмом от 17.12.2014 б/н в адрес Фонда имущества Обществом направлен протокол разногласий к договору купли-продажи Объекта, в котором предложено установить выкупную стоимость имущества в размере 20 188 400 руб. на основании Отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 283/1-14 от 03.12.2014 года, выполненного ООО "Реал-Аудит-Консалт" по заказу Общества.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Письмом от 23.12.2014 N 6003/30 Фонд имущества сообщил Обществу об отклонении протокола разногласий со ссылкой на отсутствие компетенции по изменению цены продажи Объекта.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокола разногласий вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда. Считая предложенную цену не соответствующей рыночной, Общество 07.04.2015 правомерно обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об определении рыночной стоимости объекта, и определении условий договора купли-продажи Объекта.
Таким образом, из материалов дела достоверно следует, что Общество не отказывалось от подписания договора купли-продажи, а получив результаты независимой (альтернативной) рыночной оценки указанного Объекта направило в Фонд имущества проект разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием обоснованных сомнений в правильности ее расчета в сроки, установленные ст. 445 ГК РФ. Также следует отметить, что согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в п. 1 Информационного письма от 05.05.1997 N 1, установленный статьей 445 Гражданского кодекса РФ тридцатидневный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд. При таких обстоятельствах, вывод арбитражного суда об утрате Истцом права на преимущественное приобретение арендуемого им нежилого помещения является ошибочным, а спор относительно рыночной стоимости выкупаемого объекта подлежит рассмотрению по существу.
При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.
Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, а также принимая во внимание заявленное Истцом в суде первой инстанции ходатайство, апелляционный суд определением от 25.01.2016 назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, по состоянию на 27.06.2014.
Определением от 25.01.2016 производство по делу приостановлено, в связи с назначением оценочной экспертизы.
Определением от 17.03.2016 производство по делу возобновлено.
На основании распоряжения Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Желтянникова В.И., в связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске и невозможностью участия в судебном заседании, в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Горбик В.М.
Согласно заключению проведенной по настоящему делу судебной экспертизы от 15.03.2016 года N 25/01/16-1, выполненной экспертом ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко А.В., имеющим высшее образование, квалификацию оценщика высшей категории по направлению "Оценка стоимости недвижимого имущества", стаж работы - 12 лет, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, по состоянию на 27.06.2014 составляет 30 800 000 рублей.
Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании не возражал против возмещения расходов по проведению экспертизы в сумме 42 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2015 по делу N А56-23147/2015 отменить.
Определить п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 30 800 000 руб., НДС не облагается".
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НИСО" (адрес: 196657, Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН: 1027808757668) 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску, 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 13АП-24180/2015 ПО ДЕЛУ N А56-23147/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 13АП-24180/2015
Дело N А56-23147/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: Одинцова Т.К., доверенность от 19.11.2015 г., Круглов М.В., доверенность от 12.11.2014 г., Котлыбулатов В.Р., доверенность от 12.11.2014 г.
от ответчика: Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015 г.
от третьего лица: 1) не явился, надлежащим образом извещен; 2) Демьянова И.Н., доверенность от 11.02.2016 г., Коршунова Н.В., доверенность от 11.01.2016 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24180/2015) ООО "НИСО"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2015 г. по делу N А56-23147/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "НИСО"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об определении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 20 188 400 руб., НДС не облагается",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "НИСО" (адрес: Россия, 196657, Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, ОГРН: 1027808757668) (далее по тексту - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом (после процессуального правопреемства - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее по тексту - Комитет, ответчик), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее по тексту - Фонд имущества) об установлении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 20 188 400 руб., НДС не облагается".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - третье лицо, ГУП "ГУИОН").
По ходатайству истца ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" исключено из числа ответчиков по делу и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением арбитражного суда от 07.08.2015 в иске отказано.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, выразившихся в необоснованном отклонении ходатайства о проведении экспертизы, отклонении ходатайства истца об отложении рассмотрения дела, а также рассмотрении и вынесении решения в отсутствие истца. В связи с чем, Общество просит решение от 07.08.2015 отменить, ходатайство истца о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения удовлетворить.
В представленных отзывах Комитет, ГУП "ГУИОН", Фонд имущества заняли солидарную позицию по существу спора, считают оспариваемое решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу Общества без удовлетворения.
На основании распоряжения Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Желтянникова В.И. в связи с болезнью судьи Старовойтовой О.Р. дело передано в производство судьи Аносовой Н.В.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвовавших в деле лиц, апелляционный суд установил следующее:
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
Общество использует помещение площадью 482,5 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, на основании заключенного с Комитетом договора аренды от 20.03.2000 N 06-А001157. В связи с намерением реализовать преимущественное право на выкуп помещения, Общество обратилось с соответствующим заявлением в Комитет.
Распоряжением Комитета от 30.09.2014 N 1920-рз "Об условиях приватизации Объекта" истцу предоставлено преимущественное право на приобретение Объекта по рыночной стоимости 33 700 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости Объекта от 15.09.2014 N 31-8-0168 (504)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН". При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого Объекта. Истец полагает, что цена продажи Объекта недвижимости определенная ГУП "ГУИОН" завышена и не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, просит назначить по делу судебную экспертизу по определению рыночной стоимости выкупаемого Объекта.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим:
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с п. 2 ч. 9 этой же статьи Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела, Письмом от 13.10.2014 N 4893/30 в адрес Общества Фондом имущества был направлен проект договора купли-продажи Объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге Объекта с определением цены продажи в размере 33 700 000 рублей, с предложением о его заключении в тридцатидневный срок. Согласно информации внутрироссийского почтового идентификатора N 19010777377944, указанное письмо было вручено Обществу 18.11.2014 года (л.д. 86 том 2).
Письмом от 17.12.2014 б/н в адрес Фонда имущества Обществом направлен протокол разногласий к договору купли-продажи Объекта, в котором предложено установить выкупную стоимость имущества в размере 20 188 400 руб. на основании Отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 283/1-14 от 03.12.2014 года, выполненного ООО "Реал-Аудит-Консалт" по заказу Общества.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Письмом от 23.12.2014 N 6003/30 Фонд имущества сообщил Обществу об отклонении протокола разногласий со ссылкой на отсутствие компетенции по изменению цены продажи Объекта.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокола разногласий вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда. Считая предложенную цену не соответствующей рыночной, Общество 07.04.2015 правомерно обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об определении рыночной стоимости объекта, и определении условий договора купли-продажи Объекта.
Таким образом, из материалов дела достоверно следует, что Общество не отказывалось от подписания договора купли-продажи, а получив результаты независимой (альтернативной) рыночной оценки указанного Объекта направило в Фонд имущества проект разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием обоснованных сомнений в правильности ее расчета в сроки, установленные ст. 445 ГК РФ. Также следует отметить, что согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в п. 1 Информационного письма от 05.05.1997 N 1, установленный статьей 445 Гражданского кодекса РФ тридцатидневный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд. При таких обстоятельствах, вывод арбитражного суда об утрате Истцом права на преимущественное приобретение арендуемого им нежилого помещения является ошибочным, а спор относительно рыночной стоимости выкупаемого объекта подлежит рассмотрению по существу.
При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.
Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, а также принимая во внимание заявленное Истцом в суде первой инстанции ходатайство, апелляционный суд определением от 25.01.2016 назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, по состоянию на 27.06.2014.
Определением от 25.01.2016 производство по делу приостановлено, в связи с назначением оценочной экспертизы.
Определением от 17.03.2016 производство по делу возобновлено.
На основании распоряжения Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Желтянникова В.И., в связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске и невозможностью участия в судебном заседании, в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Горбик В.М.
Согласно заключению проведенной по настоящему делу судебной экспертизы от 15.03.2016 года N 25/01/16-1, выполненной экспертом ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко А.В., имеющим высшее образование, квалификацию оценщика высшей категории по направлению "Оценка стоимости недвижимого имущества", стаж работы - 12 лет, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, по состоянию на 27.06.2014 составляет 30 800 000 рублей.
Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании не возражал против возмещения расходов по проведению экспертизы в сумме 42 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2015 по делу N А56-23147/2015 отменить.
Определить п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 30 800 000 руб., НДС не облагается".
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НИСО" (адрес: 196657, Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН: 1027808757668) 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску, 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Н.В.АНОСОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)