Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2016 ПО ДЕЛУ N А06-5314/2016

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу N А06-5314/2016


Резолютивная часть постановления объявлена "01" ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" ноября 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 24 августа 2016 года по делу N А06-5314/2016 (судья Соколова А.М.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фантом" (ИНН 3017043600, ОГРН 1053001163302) к обществу с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" (ИНН 3015102635, ОГРН 1143015001722) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений,
установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фантом" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" (далее - ответчик) о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 8 677 руб. 05 евро по курсу ЦБ РФ, переменной части арендной платы в сумме 2 638 евро по курсу ЦБ РФ, по переменной части арендной платы в сумме 49 414 руб.
Решением Арбитражного суда Астраханской области суда от 24 августа 2016 года по делу N А06-5314/2016 с общества с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фантом" взыскана задолженность по договору аренды N ДА-163/2014 от 28.07.2014 г.:
- - по постоянной части арендной платы за период январь - февраль 2016 г. в размере 8 677, 05 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату платежа;
- - по переменной части арендной платы (операционные расходы) за период январь 2016 г.- февраль 2016 г. в размере 2 638 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации РФ, действующему на дату платежа;
- - по переменной части арендной платы (коммунальные платежи) в размере 49 414 руб.
С общества с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фантом" взысканы расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды в сумме 1 000 руб.
С общества с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фантом" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 689 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части, по основаниям, изложенным в жалобе.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом первой инстанции не учтено, что согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 01.08.2015 в период до 31 января 2016 должны действовать льготные условия оплаты арендных платежей и взыскание задолженности по постоянной и переменной частями арендной платы за январь 2016 года в общей сумме 4817,33 евро произвести по курсу не менее 40 руб. и не более 55 руб. за один евро.
Таким образом, размер постоянной части арендной платы за период с января по февраль 2016 года должно составлять 8677,05 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату платежа, переменной части арендной платы (операционные платежи) за период январь - февраль 2016 года - 2638 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату платежа.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т. к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Фантом" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сохо-Астрахань" (арендатор) заключены договор аренды N ДА-163/2014 от 28.07.2014 г. помещения, расположенных по адресу: г. Астрахань, пл.Вокзальная 13, литер А.
Согласно п. 4.2. договора срок договора аренды исчисляется с даты приема-передачи помещения по акту и составляет 5 лет с момента такой передачи.
В соответствии с п. 3.6.1.1. договора постоянная часть арендной платы подлежит оплате арендатором ежемесячно, в размере 1/12 от предусмотренного в п. 3.2. договора в течением срока аренды, с учетом ежегодных и иных предусмотренных договором увеличений в порядке предоплаты, без каких-либо вычетов или зачетов, не позднее 5 числа календарного месяца.
Согласно дополнительного соглашения N 3 к договору аренды ответчику было согласовано фиксирование условной единицы при оплате арендных платежей и предоставлена скидка по постоянной части арендной платы.
Однако, несмотря на данные обстоятельства, ответчиком арендная плата не была внесена в установленные сроки.
В соответствии с письмом N 458 от 12.02.2016 г. истец направил ответчику претензию о необходимости погашения задолженности.
На сегодняшний день задолженность не оплачена.
Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом настоящего иска в суд.
Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
К указанному выводу суд первой инстанции пришел на основании следующего.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Анализируя условия заключенных между истцом и ответчиком договор аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из договоров следует, что сторонами при заключении данных сделок определены предмет аренды, его местонахождение.
Договора аренды заключены сторонами в письменной форме, что соответствует требованиям статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
При заключении договоров аренды недвижимого имущества, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно предмет договора, цену за арендованное имущество.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договоров арендатор обязан уплачивать арендодателю следующие платежи:
Арендную плату, включающую в себя постоянную и переменную части, в состав которой входят операционные расходы и коммунальные платежи.
Соглашение сторон о порядке определения расходов истца на электроэнергию, воду и теплоэнергию не противоречит действующему законодательству и является частью договора аренды (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11 января 2002 г. N 66).
Ответчик принятые обязательства по оплате аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, арендатор имеет задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы и задолженность по коммунальным платежам в размере, заявленном истцом.
Согласно Порядку расчета платежей за коммунальные услуги объем потребления арендатором электроэнергии, горячей и холодной воды определяется исходя из фактического потребления на основании приборов учета, установленных арендатором своими силами и за свой счет на вводах в сети помещения в соответствии с тарифами снабжающих организаций.
Объем потребленной тепловой энергии определяется исходя из площади помещения и общего расхода тепловой энергии на обеспечение здания, как часть от общего потребления тепловой энергии здания, пропорциональной отношению площади помещения к площади здания, переданных в аренды.
Судом первой инстанции установлено, что соглашение сторон о порядке определения расходов истца по коммунальным и операционным расходам не противоречит действующему законодательству и является частью договора аренды.
Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности, счел его верным.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года N 12505/11).
Ответчик не воспользовался процессуальными правами, предоставленными ему Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, доказательств оплаты долга не представил.
- Принимая во внимание нарушение ответчиком положений закона и договорных обязательств, доказанность задолженности ответчика перед истцом, суд первой инстанции счел, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору по постоянной части арендной платы за период январь - февраль 2016 г. в размере 8 677, 05 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату платежа;
- - по переменной части арендной платы (операционные расходы) за период январь 2016 г. - февраль 2016 г. в размере 2 638 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации РФ, действующему на дату платежа;
- - по переменной части арендной платы (коммунальные платежи) в размере 49 414 руб.
Однако, при принятии обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не учтено следующее.
Дополнительным соглашением от 01 августа 2015 года N 3 в договор аренды помещения от 28 июля 2014 года N ДА-163/2014 внесены изменения относительно порядка расчета арендной платы. В частности, в соответствии с пунктом 1 названного соглашения стороны согласовали, что в период с 01.08.2015 по 31.01.2016 включительно (далее по тексту - "Льготный период-2") платежи, начисляемые по настоящему Договору в условных единицах за Льготный период-2 в соответствии с п. 3.2 договора (Постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. Договора (Переменная часть арендной платы - операционные расходы), оплачиваются в рублях по курсу Центрального Банка РФ Евро/Рубль, действующему на дату платежа, но не менее 40 (сорока) рублей и не более 55 (пятидесяти пяти) рублей за один Евро.
В случае, если Арендатор не оплачивает авансовые платежи, начисляемые за Льготный период-2 в соответствии с п. 3.2 договора (Постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. Договора (Переменная часть арендной платы - операционные расходы), в срок до последнего дня календарного месяца, за который производится оплата (включительно). Арендодатель вправе отменить льготные условия оплаты, предусмотренные настоящим пунктом и произвести перерасчет арендных платежей исходя из курса Центрального Банка РФ Евро/Рубль, действующего на дату платежа, с доначислением арендной платы в последующем календарном месяце с уведомлением об этом Арендатора.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, заявляя требование о взыскании в льготном периоде (январь 2016 года) задолженности в размере 4817,33 евро по курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату платежа, истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих уведомление Арендатора об отмене льготного периода в связи с невнесением авансовых платежей, с доначислением арендной платы в последующем календарном месяце, что позволило бы ему произвести перерасчет арендных платежей, исходя из курса Центрального Банка РФ Евро/Рубль, действующего на дату платежа.
При указанных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт в обжалуемой части следует изменить и резолютивную часть решения после четвертого абзаца следует дополнить предложением следующего содержания: "При этом взыскание задолженности по постоянной и переменной частями арендной платы за январь 2016 года в общей сумме 4817,33 евро произвести по курсу не менее 40 руб. и не более 55 руб. за один евро".
В остальной части решение следует оставить без изменения.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части в силу требований пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению в части, как основанное на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 24 августа 2016 года по делу N А06-5314/2016 в обжалуемой части изменить.
Резолютивную часть решения после четвертого абзаца дополнить предложением следующего содержания: "При этом взыскание задолженности по постоянной и переменной частями арендной платы за январь 2016 года в общей сумме 4817,33 евро произвести по курсу не менее 40 руб. и не более 55 руб. за один евро".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фантом" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)