Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 28 июня 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Михайлова А.В., при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа
к Индивидуальному предпринимателю Роговой Наталье Владимировне
о взыскании 286373 руб. 12 коп. и обязании зарегистрировать договор аренды,
и встречного искового заявления Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны
к Администрации Петрозаводского городского округа
о признании недействительной ничтожной сделки - расчета от 10.04.2015 года размера арендной платы по договору аренды N 7661 от 15.09.2005 года с 27.09.2013 года,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,
при участии представителей:
от Администрации Петрозаводского городского округа - Даниленко Татьяны Сергеевны, полномочия подтверждены доверенностью от 12.01.2016 года (до перерыва),
от Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны - Овчинникова Даниила Юрьевича, полномочия подтверждены доверенностью от 24.09.2015 года (до перерыва),
Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Индивидуальному предпринимателю Роговой Наталье Владимировне (далее - ответчик, ИП Рогова Н.В.) о взыскании 286 373 руб. 12 коп., в том числе, 280596 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2013 года по 30.06.2015 года за использование земельного участка в кадастровом квартале 10:01:01600101, общей площадью 2383 кв. м, расположенного по пр. Карельскому в г. Петрозаводске, и 5776 руб. 42 коп. пеней, начисленных за период с 01.09.2013 года по 30.06.2015 года. Также истцом заявлено требование о вынесении решения о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к договору аренды N 1302 от 10.05.2006 года. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 165, 309, 330, 420, 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды.
Определением от 15.12.2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.
Третье лицо в отзыве указало, что исковые требования в части государственной регистрации договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему не подлежат удовлетворению, поскольку в досудебном порядке за проведением государственной регистрации договора аренды земельного участка вправе была обратиться одна из сторон договора, в том числе, Администрация.
Определением от 13.01.2016 года суд принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны к Администрации о признании недействительной ничтожной сделки - расчета от 10.04.2015 года размера арендной платы по договору аренды N 7661 от 15.09.2005 года с 27.09.2013 года, в котором определена рыночная стоимость арендуемого земельного участка в размере 3643000 руб., годовая арендная плата - 300547 руб. 50 коп., ежедневная арендная плата -823,4178 руб. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 19.03.2016 года судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Блинниковой Екатерине Андреевне; производство по делу приостановлено.
25.05.2016 года в суд поступило заключение эксперта, подготовленное индивидуальным предпринимателем Блинниковой Екатериной Андреевной, в котором имеется подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Определением суда от 26.05.2016 года производство по делу возобновлено.
Третье лицо надлежащим образом извещено о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечило.
С учетом отсутствия возражений представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд проводит судебное заседание в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица.
В судебном заседании представитель Администрации с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил сумму первоначального иска до 271993 руб. 55 коп., указав, что Администрация просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года, рассчитанной последовательно исходя из рыночной стоимости земельного участка (период с 24.06.2013 года по 18.07.2014 года) и исходя из кадастровой стоимости земельного участка (период с 19.07.2014 года по 30.06.2015 года), в общей сумме 266381 руб. 32 коп., а также пени в сумме 5612 руб. 23 коп. за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года. Первоначальный истец также настаивает на требовании о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к договору аренды N 1302 от 10.05.2006 года.
Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство Администрации в части материальных требований и принял к рассмотрению исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 271993 руб. 55 коп.
Представители сторон поддержали свои требования и возражения. Представитель предпринимателя дополнительно указал, что расчет суммы основного долга в уточненном размере не оспаривает. Возражает относительно требований в части взыскания неустойки, поскольку отсутствует вина общества в неоплате арендной платы на основании оспариваемого в рамках встречных требований расчета арендной платы.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд в судебном заседании 23.06.2016 года объявил перерыв до 15 час. 00 мин. 24.06.2016 года, о чем вынес протокольное определение, а представители сторон письменно уведомлены о перерыве в судебном заседании. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва судебное заседание продолжено 24.06.2016 года в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же лицом, в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Исследовав письменные материалы дела, учитывая позиции сторон по существу спора, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что между Администрацией города Петрозаводска (арендодатель) и ООО "Компания Февраль" (арендатор) 15.09.2005 года заключен договор N 7661 аренды земельного участка, расположенного по пр. Карельскому в г. Петрозаводске, в кадастровом квартале 10:01:01600101, общей площадью 2383 кв. м. Земельный участок предоставлен из земель поселений для устройства временной платной стоянки легкового автотранспорта (пункт 1.2 договора аренды). Участок передан в пользование по акту приема-передачи.
Срок аренды по договору - с 07.07.2005 года по 06.07.2008 года.
Договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован.
Впоследствии в соответствии с дополнительным соглашением N 1302 от 10.05.2006 года к договору аренды права и обязанности арендатора по договору переданы Индивидуальному предпринимателю Роговой Наталье Владимировне.
Предприниматель принял на себя обязательства по перечислению арендной платы, размер и условия внесения которой определены разделом 2 договора аренды.
В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год; уведомление об изменении размера арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.
Дополнительным соглашением N 1302 от 10.05.2006 года стороны определили размер арендной платы - 14202, 68 руб. в год с 06.05.2006 года.
В соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 года N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее - Закон N 1712-ЗРК), на основании пункта 2.4 договора аренды арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера годовой арендной платы с 27.09.2013 года до 300547 руб. 50 коп. (ежедневная арендная плата - 823,4178 руб.), направив в адрес предпринимателя новый расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка (уведомление от 10.04.2015 года).
Рыночная стоимость арендуемого предпринимателем земельного участка определена на основании отчета об оценке от 13.02.2015 года N 197/11-04-02/15, составленного оценщиком - ООО "Консалтинговая компания "КРОНОС-Карелия".
Администрация направила в адрес арендатора претензию от 17.07.2015 года о наличии задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 492986 руб. 95 коп.
Поскольку в добровольном порядке арендатор не погасил задолженность по арендной плате и пени, Администрация обратилась с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени в арбитражный суд. Кроме того Администрация просит вынести решение о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к нему. В процессе рассмотрения дела, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы Администрация уточнила размер исковых требований, уменьшив их совокупно до 271993 руб. 55 коп.
Предприниматель, полагая, что договор аренды является недействительным в части приложения N 2 "Расчет арендной платы с 27.09.2013 года", обратился в арбитражный суд со встречным иском к Администрации.
Оценив доводы представителей сторон и третьего лица, представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
На территории Республики Карелия порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом N 1712-ЗРК, вступившим в силу 24.06.2013 года.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, за исключением случаев, когда они определены по результатам торгов, Администрация в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования обязан при расчете размера арендной платы руководствоваться действующим законодательством и методикой определения размера арендной платы.
Вместе с тем, право Администрации на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.4 договора аренды.
Как установлено судом, арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен, следовательно, для изменения размера арендной платы не требуется согласие арендатора. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, ее новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что полностью согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд отклоняет довод предпринимателя о том, что новый размер арендной платы подлежал применению с 01.01.2016 года, обоснованный ссылкой на пункт 10 статьи 3 Закона N 1712-ЗРК. Изложенное в данной норме правовое регулирование относится к порядку заключения новых договоров аренды и не определяет порядка изменения размера платы за землепользование в рамках спорного договора аренды.
В связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы. Так как земельный участок, переданный ответчику по договору аренды, используется для эксплуатации платной стоянки автомобилей, и до 23.10.2015 года для данного вида разрешенного использования в соответствии с Законом N 1712-ЗРК не был установлен процент кадастровой стоимости, расчет арендной платы в соответствии с уточненными требованиями за период с 24.06.2013 года по 18.07.2014 года произведен Администрацией на основании рыночной стоимости земельного участка как произведение рыночной стоимости на ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В связи с изданием постановления Правительства Республики Карелия N 339-П от 23.10.2015 года "О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 года N 120-П" (далее Постановление N 339-П) арендная плата с 19.07.2014 года определена как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка.
В ходе судебного разбирательства достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка оспорена предпринимателем, в связи с чем, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24.06.2013 года (дата вступления в силу Закона N 1712-ЗРК).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В составленном Индивидуальным предпринимателем Блинниковой Екатериной Андреевной экспертном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация. Экспертное заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка является достоверной. Заключение эксперта соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, отвечает принципам относимости и допустимости доказательств по настоящему делу. Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта не заявили.
Следует также учесть, что согласно отчету, составленному ООО "Консалтинговая компания "КРОНОС-Карелия", оценка рыночной стоимости спорного земельного участка выполнена по состоянию на 27.09.2013 года, тогда как подлежала определению, исходя из ее регулируемого характера по состоянию на 24.06.2013 года - дату вступления в силу Закона N 1712-ЗРК.
В качестве достоверной величины рыночной стоимости арендуемого земельного участка суд принимает рыночную стоимость, определенную экспертом Блинниковой Е.А., в размере 2751000 руб.
Учитывая изложенное, встречный иск Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны о признании недействительным расчета размера арендной платы по договору аренды N 7661 от 15.09.2005 года с 27.09.2013 года подлежит удовлетворению.
Выводы судебного эксперта о рыночной стоимости земельного участка положены Администрацией в основу нового расчета арендной платы и пени. Уменьшение размера иска также обусловлено принятием Постановления N 339-П, подпунктом "к" пункта 1 которого в целях определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для размещения и (или) обслуживания автотранспорта (автостоянок, автосервиса, автомоек), установлен процент кадастровой стоимости, равный 2,7% для Петрозаводского городского округа.
Пунктом 2 Постановления N 339-П его действие распространено на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 года N 1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", то есть на правоотношения, возникшие с 19.07.2014 года.
Таким образом, окончательный перерасчет арендной платы в спорной части выполнен Администрацией: с 24.06.2013 года по 18.07.2014 года - как произведение ставки рефинансирования на рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по результатам экспертизы, а с 19.07.2014 года по 30.06.2015 года - в размере 2,7% от кадастровой стоимости земельного участка.
Суд считает примененную методику расчета правильной, в связи с чем, требования Администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года в общей сумме 266381 руб. 32 коп. заявлено правомерно и подлежит удовлетворению. Возражений по уточненной сумме иска в части основного долга предприниматель не представил.
Статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды при несвоевременном внесении арендной платы, установленной настоящим договором, с арендатора взимаются пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа. Просрочка исчисляется, начиная со следующего за сроком платежа дня.
Согласно уточненному расчету пени за просрочку внесения арендной платы составляют 5612 руб. 23 коп. за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года.
Суд удовлетворяет требование первоначального истца в части взыскания пеней частично в размере 206 руб. 28 коп., которые были начислены на задолженность по условиям договора аренды. Поскольку достоверная величина размера арендной платы (с учетом ее дифференцированного определения - по рыночной и по кадастровой стоимости) определена только в ходе рассмотрения настоящего дела, суд приходит к выводу об отсутствии вины предпринимателя в просрочке внесения арендной платы, в связи с чем, во взыскании оставшейся суммы неустойки суд отказывает.
При рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими его условий. Материалами дела подтверждается факт передачи участка в пользование ответчику, частичное исполнение обязательств по оплате.
Суд также отказывает Администрации в удовлетворении искового требования о вынесении решения о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к договору аренды N 1302 от 10.05.2006 года.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно абзацу 2 этого же пункта с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный договор со сроком аренды не менее года требовал государственной регистрации (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако, до истечения установленного в договоре срока действия аренды (06.07.2008 года) стороны не обратились в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Объективных причин, препятствующих арендодателю либо арендатору своевременно подать такое заявление, в материалы дела не представлено.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обращении Администрации к предпринимателю с предложением о регистрации договора, запросом необходимых для представления в регистрирующий орган документов.
Таким образом, первоначальный иск подлежит удовлетворению частично.
Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика. В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску, а также судебные издержки, связанные с оплатой услуг судебной экспертизы, подлежат взысканию с Администрации в пользу Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. Первоначальный иск Администрации Петрозаводского городского округа удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) 266587 руб. 60 коп., из которых: 266381 руб. 32 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года, 206 руб. 28 коп. - пени.
В остальной части иска отказать.
2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 8332 руб.
3. Встречный иск Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) удовлетворить.
Признать недействительным Приложение N 2 "Расчет арендной платы" с 27.09.2013 года к договору N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года.
4. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) в пользу Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) 6000 руб. расходов по госпошлине по встречному иску и 25000 руб. судебных издержек, связанных с оплатой услуг судебной экспертизы.
5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 28.06.2016 ПО ДЕЛУ N А26-6966/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, пени, о вынесении решения о регистрации договора и дополнительного соглашения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. по делу N А26-6966/2015
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 28 июня 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Михайлова А.В., при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа
к Индивидуальному предпринимателю Роговой Наталье Владимировне
о взыскании 286373 руб. 12 коп. и обязании зарегистрировать договор аренды,
и встречного искового заявления Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны
к Администрации Петрозаводского городского округа
о признании недействительной ничтожной сделки - расчета от 10.04.2015 года размера арендной платы по договору аренды N 7661 от 15.09.2005 года с 27.09.2013 года,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,
при участии представителей:
от Администрации Петрозаводского городского округа - Даниленко Татьяны Сергеевны, полномочия подтверждены доверенностью от 12.01.2016 года (до перерыва),
от Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны - Овчинникова Даниила Юрьевича, полномочия подтверждены доверенностью от 24.09.2015 года (до перерыва),
установил:
Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Индивидуальному предпринимателю Роговой Наталье Владимировне (далее - ответчик, ИП Рогова Н.В.) о взыскании 286 373 руб. 12 коп., в том числе, 280596 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2013 года по 30.06.2015 года за использование земельного участка в кадастровом квартале 10:01:01600101, общей площадью 2383 кв. м, расположенного по пр. Карельскому в г. Петрозаводске, и 5776 руб. 42 коп. пеней, начисленных за период с 01.09.2013 года по 30.06.2015 года. Также истцом заявлено требование о вынесении решения о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к договору аренды N 1302 от 10.05.2006 года. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 165, 309, 330, 420, 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды.
Определением от 15.12.2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.
Третье лицо в отзыве указало, что исковые требования в части государственной регистрации договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему не подлежат удовлетворению, поскольку в досудебном порядке за проведением государственной регистрации договора аренды земельного участка вправе была обратиться одна из сторон договора, в том числе, Администрация.
Определением от 13.01.2016 года суд принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны к Администрации о признании недействительной ничтожной сделки - расчета от 10.04.2015 года размера арендной платы по договору аренды N 7661 от 15.09.2005 года с 27.09.2013 года, в котором определена рыночная стоимость арендуемого земельного участка в размере 3643000 руб., годовая арендная плата - 300547 руб. 50 коп., ежедневная арендная плата -823,4178 руб. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 19.03.2016 года судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Блинниковой Екатерине Андреевне; производство по делу приостановлено.
25.05.2016 года в суд поступило заключение эксперта, подготовленное индивидуальным предпринимателем Блинниковой Екатериной Андреевной, в котором имеется подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Определением суда от 26.05.2016 года производство по делу возобновлено.
Третье лицо надлежащим образом извещено о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечило.
С учетом отсутствия возражений представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд проводит судебное заседание в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица.
В судебном заседании представитель Администрации с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил сумму первоначального иска до 271993 руб. 55 коп., указав, что Администрация просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года, рассчитанной последовательно исходя из рыночной стоимости земельного участка (период с 24.06.2013 года по 18.07.2014 года) и исходя из кадастровой стоимости земельного участка (период с 19.07.2014 года по 30.06.2015 года), в общей сумме 266381 руб. 32 коп., а также пени в сумме 5612 руб. 23 коп. за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года. Первоначальный истец также настаивает на требовании о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к договору аренды N 1302 от 10.05.2006 года.
Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство Администрации в части материальных требований и принял к рассмотрению исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 271993 руб. 55 коп.
Представители сторон поддержали свои требования и возражения. Представитель предпринимателя дополнительно указал, что расчет суммы основного долга в уточненном размере не оспаривает. Возражает относительно требований в части взыскания неустойки, поскольку отсутствует вина общества в неоплате арендной платы на основании оспариваемого в рамках встречных требований расчета арендной платы.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд в судебном заседании 23.06.2016 года объявил перерыв до 15 час. 00 мин. 24.06.2016 года, о чем вынес протокольное определение, а представители сторон письменно уведомлены о перерыве в судебном заседании. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва судебное заседание продолжено 24.06.2016 года в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же лицом, в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Исследовав письменные материалы дела, учитывая позиции сторон по существу спора, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что между Администрацией города Петрозаводска (арендодатель) и ООО "Компания Февраль" (арендатор) 15.09.2005 года заключен договор N 7661 аренды земельного участка, расположенного по пр. Карельскому в г. Петрозаводске, в кадастровом квартале 10:01:01600101, общей площадью 2383 кв. м. Земельный участок предоставлен из земель поселений для устройства временной платной стоянки легкового автотранспорта (пункт 1.2 договора аренды). Участок передан в пользование по акту приема-передачи.
Срок аренды по договору - с 07.07.2005 года по 06.07.2008 года.
Договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован.
Впоследствии в соответствии с дополнительным соглашением N 1302 от 10.05.2006 года к договору аренды права и обязанности арендатора по договору переданы Индивидуальному предпринимателю Роговой Наталье Владимировне.
Предприниматель принял на себя обязательства по перечислению арендной платы, размер и условия внесения которой определены разделом 2 договора аренды.
В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год; уведомление об изменении размера арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.
Дополнительным соглашением N 1302 от 10.05.2006 года стороны определили размер арендной платы - 14202, 68 руб. в год с 06.05.2006 года.
В соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 года N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее - Закон N 1712-ЗРК), на основании пункта 2.4 договора аренды арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера годовой арендной платы с 27.09.2013 года до 300547 руб. 50 коп. (ежедневная арендная плата - 823,4178 руб.), направив в адрес предпринимателя новый расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка (уведомление от 10.04.2015 года).
Рыночная стоимость арендуемого предпринимателем земельного участка определена на основании отчета об оценке от 13.02.2015 года N 197/11-04-02/15, составленного оценщиком - ООО "Консалтинговая компания "КРОНОС-Карелия".
Администрация направила в адрес арендатора претензию от 17.07.2015 года о наличии задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 492986 руб. 95 коп.
Поскольку в добровольном порядке арендатор не погасил задолженность по арендной плате и пени, Администрация обратилась с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени в арбитражный суд. Кроме того Администрация просит вынести решение о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к нему. В процессе рассмотрения дела, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы Администрация уточнила размер исковых требований, уменьшив их совокупно до 271993 руб. 55 коп.
Предприниматель, полагая, что договор аренды является недействительным в части приложения N 2 "Расчет арендной платы с 27.09.2013 года", обратился в арбитражный суд со встречным иском к Администрации.
Оценив доводы представителей сторон и третьего лица, представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
На территории Республики Карелия порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом N 1712-ЗРК, вступившим в силу 24.06.2013 года.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, за исключением случаев, когда они определены по результатам торгов, Администрация в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования обязан при расчете размера арендной платы руководствоваться действующим законодательством и методикой определения размера арендной платы.
Вместе с тем, право Администрации на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.4 договора аренды.
Как установлено судом, арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен, следовательно, для изменения размера арендной платы не требуется согласие арендатора. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, ее новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что полностью согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд отклоняет довод предпринимателя о том, что новый размер арендной платы подлежал применению с 01.01.2016 года, обоснованный ссылкой на пункт 10 статьи 3 Закона N 1712-ЗРК. Изложенное в данной норме правовое регулирование относится к порядку заключения новых договоров аренды и не определяет порядка изменения размера платы за землепользование в рамках спорного договора аренды.
В связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы. Так как земельный участок, переданный ответчику по договору аренды, используется для эксплуатации платной стоянки автомобилей, и до 23.10.2015 года для данного вида разрешенного использования в соответствии с Законом N 1712-ЗРК не был установлен процент кадастровой стоимости, расчет арендной платы в соответствии с уточненными требованиями за период с 24.06.2013 года по 18.07.2014 года произведен Администрацией на основании рыночной стоимости земельного участка как произведение рыночной стоимости на ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В связи с изданием постановления Правительства Республики Карелия N 339-П от 23.10.2015 года "О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 года N 120-П" (далее Постановление N 339-П) арендная плата с 19.07.2014 года определена как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка.
В ходе судебного разбирательства достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка оспорена предпринимателем, в связи с чем, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24.06.2013 года (дата вступления в силу Закона N 1712-ЗРК).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В составленном Индивидуальным предпринимателем Блинниковой Екатериной Андреевной экспертном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация. Экспертное заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка является достоверной. Заключение эксперта соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, отвечает принципам относимости и допустимости доказательств по настоящему делу. Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта не заявили.
Следует также учесть, что согласно отчету, составленному ООО "Консалтинговая компания "КРОНОС-Карелия", оценка рыночной стоимости спорного земельного участка выполнена по состоянию на 27.09.2013 года, тогда как подлежала определению, исходя из ее регулируемого характера по состоянию на 24.06.2013 года - дату вступления в силу Закона N 1712-ЗРК.
В качестве достоверной величины рыночной стоимости арендуемого земельного участка суд принимает рыночную стоимость, определенную экспертом Блинниковой Е.А., в размере 2751000 руб.
Учитывая изложенное, встречный иск Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны о признании недействительным расчета размера арендной платы по договору аренды N 7661 от 15.09.2005 года с 27.09.2013 года подлежит удовлетворению.
Выводы судебного эксперта о рыночной стоимости земельного участка положены Администрацией в основу нового расчета арендной платы и пени. Уменьшение размера иска также обусловлено принятием Постановления N 339-П, подпунктом "к" пункта 1 которого в целях определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для размещения и (или) обслуживания автотранспорта (автостоянок, автосервиса, автомоек), установлен процент кадастровой стоимости, равный 2,7% для Петрозаводского городского округа.
Пунктом 2 Постановления N 339-П его действие распространено на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 года N 1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", то есть на правоотношения, возникшие с 19.07.2014 года.
Таким образом, окончательный перерасчет арендной платы в спорной части выполнен Администрацией: с 24.06.2013 года по 18.07.2014 года - как произведение ставки рефинансирования на рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по результатам экспертизы, а с 19.07.2014 года по 30.06.2015 года - в размере 2,7% от кадастровой стоимости земельного участка.
Суд считает примененную методику расчета правильной, в связи с чем, требования Администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года в общей сумме 266381 руб. 32 коп. заявлено правомерно и подлежит удовлетворению. Возражений по уточненной сумме иска в части основного долга предприниматель не представил.
Статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды при несвоевременном внесении арендной платы, установленной настоящим договором, с арендатора взимаются пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа. Просрочка исчисляется, начиная со следующего за сроком платежа дня.
Согласно уточненному расчету пени за просрочку внесения арендной платы составляют 5612 руб. 23 коп. за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года.
Суд удовлетворяет требование первоначального истца в части взыскания пеней частично в размере 206 руб. 28 коп., которые были начислены на задолженность по условиям договора аренды. Поскольку достоверная величина размера арендной платы (с учетом ее дифференцированного определения - по рыночной и по кадастровой стоимости) определена только в ходе рассмотрения настоящего дела, суд приходит к выводу об отсутствии вины предпринимателя в просрочке внесения арендной платы, в связи с чем, во взыскании оставшейся суммы неустойки суд отказывает.
При рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими его условий. Материалами дела подтверждается факт передачи участка в пользование ответчику, частичное исполнение обязательств по оплате.
Суд также отказывает Администрации в удовлетворении искового требования о вынесении решения о регистрации договора N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года и дополнительного соглашения к договору аренды N 1302 от 10.05.2006 года.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно абзацу 2 этого же пункта с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный договор со сроком аренды не менее года требовал государственной регистрации (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако, до истечения установленного в договоре срока действия аренды (06.07.2008 года) стороны не обратились в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Объективных причин, препятствующих арендодателю либо арендатору своевременно подать такое заявление, в материалы дела не представлено.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обращении Администрации к предпринимателю с предложением о регистрации договора, запросом необходимых для представления в регистрирующий орган документов.
Таким образом, первоначальный иск подлежит удовлетворению частично.
Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика. В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску, а также судебные издержки, связанные с оплатой услуг судебной экспертизы, подлежат взысканию с Администрации в пользу Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. Первоначальный иск Администрации Петрозаводского городского округа удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) 266587 руб. 60 коп., из которых: 266381 руб. 32 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.06.2013 года по 30.06.2015 года, 206 руб. 28 коп. - пени.
В остальной части иска отказать.
2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 8332 руб.
3. Встречный иск Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) удовлетворить.
Признать недействительным Приложение N 2 "Расчет арендной платы" с 27.09.2013 года к договору N 7661 аренды земельного участка от 15.09.2005 года.
4. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) в пользу Индивидуального предпринимателя Роговой Натальи Владимировны (ОГРНИП: 305100133400032, ИНН: 100111939399) 6000 руб. расходов по госпошлине по встречному иску и 25000 руб. судебных издержек, связанных с оплатой услуг судебной экспертизы.
5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.
А.В.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)