Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Гончарова В.Я.,
судей: Фриева А.Л., Титовой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудко Ю.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МосКомСтройИнвеста на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-146382/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б. (40-1189) по иску ООО "Стройград" (ОГРН 1047796888270, 105064, Москва, ул. Садовая-Черногрязская, 22, стр. 1) к МосКомСтройИнвест (ОГРН 1117746349731, 125009, Москва, Воздвиженка, 8/1, стр. 1) о расторжении договора от 26.12.2007 N 5/Клим-94/1627/5об, договора от 26.12.2007 N 5/Б.Тиш-94/1413/5об, договора от 26.12.2007 N 15/Б.Тиш-94/1413/15об; о взыскании 12 015 600 руб.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Голубева С.А. по доверенности от 11.10.2016 г.,
от ответчика: Сидельникова О.А. по доверенности от 12.09.2016 г.,
установил:
ООО "Стройград" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о расторжении договора от 26.12.2007 N 5/Клим-94/1627/5об, договора от 26.12.2007 N 5/Б.Тиш-94/1413/5об, договора от 26.12.2007 N 15/Б.Тиш-94/1413/15об, взыскании 12 015 600 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2016 решение от 12.02.2016, постановление от 27.05.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При этом суд кассационной инстанции указал на то, что выводы судов о применении к спорным правоотношениям положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ не соответствуют установленному судами обстоятельству, что договоры по своей правовой природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; также судами не исследовано и не установлено обстоятельство, создано ли недвижимое имущество, которое продавец должен передать в собственность покупателя, зарегистрировано ли право собственности продавца на данное имущество, в то время как указанные обстоятельства имеют значение для правильного рассмотрения настоящего спора; поскольку судами неправомерно применена ст. 429 Гражданского кодекса РФ, судами сделан неверный вывод о пропуске истцом срока исковой давности по истечении года со дня заключения договоров как предварительных; обстоятельства, являются ли договоры действующими, расторгнутыми, или прекращены по иным основаниям, подлежит ли применению исковая давность, с какого момента начал течь срок исковой давности (если подлежит применению), имеют существенное значение для дела.
Решением суда от 19.04.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (правопредшественник МосКомСтройИнвест) и ООО "Стройград" заключены договоры N 1, N 2, N 3, согласно которым стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договоры купли-продажи квартиры N 5, расположенной по строительному адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 7/11, стр. 1; квартиры N 5, расположенной по строительному адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 30/44, стр. 1; квартиры N 15, расположенной по строительному адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 30/44, стр. 1.
В обоснование требований истец указал, что в соответствии с п. 3.2.1 договоров N 5/Клим94/1627/5об от 26.12.2007, N 5/Б.Тиш-94/14/5об от 26.12.2007, N 15/Б.Тиш-94/1413/15об от 27.12.2007 ДИПС обязался заключить с ООО "Стройград" договоры купли-продажи квартир, однако до настоящего времени обязательства со стороны продавца не исполнены, договоры купли продажи квартир не заключены, в связи с чем истец считает, что договоры подлежат расторжению с возвратом истцу денежных средств в сумме 12 015 600 руб.
Добровольно ответчиком требования истца не удовлетворены.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с упомянутыми договорами, имущество не создано, право собственности на названное имущество не зарегистрировано, то есть обязательства ответчика согласно данным договорам не выполнены в установленный срок, что указывает на то, что данный договор продолжает действовать, при этом никаких уведомлений о невозможности или о возможности заключить договор купли-продажи квартир в адрес истца не направлял, в то же время истец свои обязательства исполнил в полном объеме, требования истца о расторжении всех трех договоров подлежат удовлетворению, а денежные средства, оплаченные по договорам, в связи с их расторжением подлежат возвращению в полном объеме.
Доводы жалобы о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, отсутствии оснований для расторжения договоров, пропуске истцом срока исковой давности отклоняются судом.
Ответчиком не приведено каких-либо оснований, позволяющих полагать, что иск предъявлен к ненадлежащему лицу, являющемуся правопреемником стороны предварительных договоров, требования о расторжении которых являются предметом рассмотрения в рамках данного спора.
Законных оснований для привлечения к участию в деле публично-правового образования не имеется, участником спорных отношений в силу правопреемства является именно ответчик, а не субъект федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 настоящего постановления.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой 8 недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Пунктами 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 Гражданского кодекса РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.
Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
Указанная норма права предусматривает специальные права покупателя (по отношению к общим способам защиты нарушенного права) в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок.
В этом случае покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Согласно п. 1 ст. 457 Гражданского кодекса РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 Гражданского кодекса РФ.
Судом первой инстанции верно установлено, что имущество не создано, право собственности на названное имущество не зарегистрировано, обязательства ответчика согласно данным договорам не выполнены в установленный срок, что указывает на то, что данный договор продолжает действовать, поскольку пп. 6.1 договоров определено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения между департаментом либо его приемником и обществом договора купли-продажи квартиры.
Уведомлений о невозможности или о возможности заключить договор купли-продажи квартир в адрес истца не направлял.
В связи с существенным нарушением условий договоров 10.06.2015 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договоров и о возврате перечисленных денежных средств в размере 12 015 600 руб.
01.07.2015 от ответчика истцу поступил ответ N 77-24-321/5-1 о том, что МосКомСтройИнвест полагает, что данные договоры в соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ являются прекращенными по истечении 1 года с даты их заключения, поскольку они являются предварительными, а в соответствии с требованиями ст. ст. 157, 190, 407, 429 Гражданского кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного, договора.
Именно с указанного момента начал течение срок исковой давности, позиция же ответчика относительно данных обстоятельств основана на неправильном толковании норм материального права, срок действия договоров согласован самими сторонами и момент начала течения срока исковой давности определен судом первой инстанции на основании правильного толкования норм Гражданского кодекса РФ.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-146382/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2017 N 09АП-28631/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-146382/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. N 09АП-28631/2017-ГК
Дело N А40-146382/15
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Гончарова В.Я.,
судей: Фриева А.Л., Титовой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудко Ю.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МосКомСтройИнвеста на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-146382/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б. (40-1189) по иску ООО "Стройград" (ОГРН 1047796888270, 105064, Москва, ул. Садовая-Черногрязская, 22, стр. 1) к МосКомСтройИнвест (ОГРН 1117746349731, 125009, Москва, Воздвиженка, 8/1, стр. 1) о расторжении договора от 26.12.2007 N 5/Клим-94/1627/5об, договора от 26.12.2007 N 5/Б.Тиш-94/1413/5об, договора от 26.12.2007 N 15/Б.Тиш-94/1413/15об; о взыскании 12 015 600 руб.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Голубева С.А. по доверенности от 11.10.2016 г.,
от ответчика: Сидельникова О.А. по доверенности от 12.09.2016 г.,
установил:
ООО "Стройград" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о расторжении договора от 26.12.2007 N 5/Клим-94/1627/5об, договора от 26.12.2007 N 5/Б.Тиш-94/1413/5об, договора от 26.12.2007 N 15/Б.Тиш-94/1413/15об, взыскании 12 015 600 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2016 решение от 12.02.2016, постановление от 27.05.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При этом суд кассационной инстанции указал на то, что выводы судов о применении к спорным правоотношениям положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ не соответствуют установленному судами обстоятельству, что договоры по своей правовой природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; также судами не исследовано и не установлено обстоятельство, создано ли недвижимое имущество, которое продавец должен передать в собственность покупателя, зарегистрировано ли право собственности продавца на данное имущество, в то время как указанные обстоятельства имеют значение для правильного рассмотрения настоящего спора; поскольку судами неправомерно применена ст. 429 Гражданского кодекса РФ, судами сделан неверный вывод о пропуске истцом срока исковой давности по истечении года со дня заключения договоров как предварительных; обстоятельства, являются ли договоры действующими, расторгнутыми, или прекращены по иным основаниям, подлежит ли применению исковая давность, с какого момента начал течь срок исковой давности (если подлежит применению), имеют существенное значение для дела.
Решением суда от 19.04.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (правопредшественник МосКомСтройИнвест) и ООО "Стройград" заключены договоры N 1, N 2, N 3, согласно которым стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договоры купли-продажи квартиры N 5, расположенной по строительному адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 7/11, стр. 1; квартиры N 5, расположенной по строительному адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 30/44, стр. 1; квартиры N 15, расположенной по строительному адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 30/44, стр. 1.
В обоснование требований истец указал, что в соответствии с п. 3.2.1 договоров N 5/Клим94/1627/5об от 26.12.2007, N 5/Б.Тиш-94/14/5об от 26.12.2007, N 15/Б.Тиш-94/1413/15об от 27.12.2007 ДИПС обязался заключить с ООО "Стройград" договоры купли-продажи квартир, однако до настоящего времени обязательства со стороны продавца не исполнены, договоры купли продажи квартир не заключены, в связи с чем истец считает, что договоры подлежат расторжению с возвратом истцу денежных средств в сумме 12 015 600 руб.
Добровольно ответчиком требования истца не удовлетворены.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с упомянутыми договорами, имущество не создано, право собственности на названное имущество не зарегистрировано, то есть обязательства ответчика согласно данным договорам не выполнены в установленный срок, что указывает на то, что данный договор продолжает действовать, при этом никаких уведомлений о невозможности или о возможности заключить договор купли-продажи квартир в адрес истца не направлял, в то же время истец свои обязательства исполнил в полном объеме, требования истца о расторжении всех трех договоров подлежат удовлетворению, а денежные средства, оплаченные по договорам, в связи с их расторжением подлежат возвращению в полном объеме.
Доводы жалобы о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, отсутствии оснований для расторжения договоров, пропуске истцом срока исковой давности отклоняются судом.
Ответчиком не приведено каких-либо оснований, позволяющих полагать, что иск предъявлен к ненадлежащему лицу, являющемуся правопреемником стороны предварительных договоров, требования о расторжении которых являются предметом рассмотрения в рамках данного спора.
Законных оснований для привлечения к участию в деле публично-правового образования не имеется, участником спорных отношений в силу правопреемства является именно ответчик, а не субъект федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 настоящего постановления.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой 8 недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Пунктами 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 Гражданского кодекса РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.
Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
Указанная норма права предусматривает специальные права покупателя (по отношению к общим способам защиты нарушенного права) в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок.
В этом случае покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Согласно п. 1 ст. 457 Гражданского кодекса РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 Гражданского кодекса РФ.
Судом первой инстанции верно установлено, что имущество не создано, право собственности на названное имущество не зарегистрировано, обязательства ответчика согласно данным договорам не выполнены в установленный срок, что указывает на то, что данный договор продолжает действовать, поскольку пп. 6.1 договоров определено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения между департаментом либо его приемником и обществом договора купли-продажи квартиры.
Уведомлений о невозможности или о возможности заключить договор купли-продажи квартир в адрес истца не направлял.
В связи с существенным нарушением условий договоров 10.06.2015 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договоров и о возврате перечисленных денежных средств в размере 12 015 600 руб.
01.07.2015 от ответчика истцу поступил ответ N 77-24-321/5-1 о том, что МосКомСтройИнвест полагает, что данные договоры в соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ являются прекращенными по истечении 1 года с даты их заключения, поскольку они являются предварительными, а в соответствии с требованиями ст. ст. 157, 190, 407, 429 Гражданского кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного, договора.
Именно с указанного момента начал течение срок исковой давности, позиция же ответчика относительно данных обстоятельств основана на неправильном толковании норм материального права, срок действия договоров согласован самими сторонами и момент начала течения срока исковой давности определен судом первой инстанции на основании правильного толкования норм Гражданского кодекса РФ.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-146382/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.Я.ГОНЧАРОВ
Судьи
А.Л.ФРИЕВ
И.А.ТИТОВА
В.Я.ГОНЧАРОВ
Судьи
А.Л.ФРИЕВ
И.А.ТИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)