Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетериной Н.В.,
судей Бодунковой С.А., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7319/2017) публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2017 по делу N А46-12084/2016 (судья Долгалев Б.Г.), принятое по исковому заявлению публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ИНН 7707049388, ОГРН 1027700198767) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 694 829 руб. 66 коп.
и встречному исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ИНН 7707049388, ОГРН 1027700198767) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в размере 582 908 руб. 10 коп., а также пени за период с 11.01.2012 по 18.04.2016 в размере 128 063 руб. 12 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" - Варкентина Ю.В. (паспорт, нотариально удостоверенная доверенность N 01/29/518-15 от 22.07.2015, зарегистрированная в реестре за N 9-223, нотариально удостоверенная доверенность N 2-538 от 22.09.2015 сроком действия по 21.07.2018),
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение, доверенность N ДИО/10563 от 22.07.2016 сроком действия один год),
публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - ПАО "Ростелеком", общество, истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 694 829 руб. 66 коп. за период с 01.01.2015 по 31.03.2016.
Определением Арбитражного суда Омской области от 13.10.2016 принято к производству встречное исковое заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец по встречному иску) к ПАО "Ростелеком" (далее - ответчик по встречному иску) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в размере 582 908 руб. 10 коп., а также пени за период с 11.01.2012 по 18.04.2016 в размере 128 063 руб. 12 коп.
02.03.2017 от Департамента поступили письменные уточнения заявленных требований, согласно которым истец по встречному иску просит суд: взыскать с ПАО "Ростелеком" задолженность по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в сумме 582 908 руб. 10 коп. Уточнения приняты судом.
Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2017 по делу N А46-12084/2016 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены: с ПАО "Ростелеком" в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска взыскана задолженность по арендной плате в сумме 582 908 руб. 10 коп., а также государственная пошлина.
ПАО "Ростелеком", не согласившись с решением суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы общество указывает на то, что судом первой инстанции сделаны необоснованные выводы относительно применения ставок арендной платы с учетом вступивших в силу судебных актов; при расчете арендной платы Департамент необоснованно применил рыночную стоимость земельного участка с 11.05.2015, полагая, что рыночная стоимость земельного участка может быть учтена при расчете арендной платы только с 01.01.2017 при условии внесения изменения в договор. По мнению истца, при рассмотрении встречного иска судом первой инстанции неверно применены положения постановления Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктов 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункта 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; с учетом пункта 2.2 договора, а также пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы может быть изменен не ранее 11.01.2016. Также податель жалобы указывает, что судом первой инстанции при определении размера государственной пошлины не осуществлено округление до целого рубля.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Департамента просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественный отношений Администрации города Омска и ПАО "Ростелеком" 30.06.2006 заключен договор аренды N Д-Ц-31-6752 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:0020, расположенного в 20 метрах севернее относительно 6-этажного здания с почтовым адресом: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Герцена, д. 3 (далее - договор).
Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8317/2015 (вступило в законную силу 09.01.2016) в договор внесены изменения: с 10.01.2015 установлен размер арендной платы за земельный участок в размере 606 руб. 86 коп. в месяц (исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 485 491 руб. 80 коп.).
Как указывает истец, за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 размер арендной платы, подлежащий оплате, составляет 12 758 руб. 91 коп.
ПАО "Ростелеком" в адрес ответчика направило письмо от 16.03.2016 N 0702/05/1315-16 с просьбой внести изменения в договор в соответствии с решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8317/2015 и перечислить излишне уплаченную сумму по данному договору.
Письмом от 30.03.2016 N Исх-ДИО/4432 Департамент уведомил истца о проведении мероприятий по определению рыночной стоимости сданного в аренду земельного участка и обязался до 15.04.2016 направить в адрес ПАО "Ростелеком" дополнительное соглашение к договору.
Сообщением от 15.04.2016 N Исх-ДИО/5345 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ПАО "Ростелеком" для подписания соглашение к договору.
Письмом от 09.06.2016 N Исх-ДИО/8132 с приложением расчета арендной платы, ответчик по первоначальному иску поставил в известность истца о том, что размер арендной платы по договору составляет: с 11.05.2015-75 920 руб. 63 коп. в месяц, с 11.06.2016-80 779 руб. 55 коп.
Письмом от 30.06.2016 N 070205/4187-16 ПАО "Ростелеком" сообщило Департаменту о том, что проект соглашения к договору, направленный Департаментом письмом от 15.04.2016 Исх-ДИО/5345, а также расчет арендной платы, направленный письмом от 09.06.2016 N Исх-ДИО/8132, не могут быть приняты ПАО "Ростелеком". Этим же письмом истец направил в адрес ответчика проект соглашения к договору, однако ответа не последовало.
Претензией от 30.05.2016 N 0702/05/3170-16 ПАО "Ростелеком" потребовало у Департамента возврата излишне уплаченной суммы по договору.
Однако письмом от 21.06.2016 N Исх/8596 ответчик ответил, что вопрос о возврате излишне уплаченных денежных средств будет рассмотрен после внесения изменений в договор.
Таким образом, ПАО "Ростелеком" полагает, что перечисленные в период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в рамках рассматриваемого договора денежные средства в сумме 694 829 руб. 66 коп., являются для ответчика неосновательным обогащением, в связи с чем, обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Департамент в обоснование встречного искового заявления обращает внимание суда на то, что указанная обществом сумма не является неосновательным обогащением, поскольку данные денежные средства были зачтены в качестве погашения долга по арендным платежам, а, поскольку, арендатор не исполняет должным образом свои обязательства, истец по встречному иску просит суд взыскать образовавшуюся за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в задолженность в сумме 582 908 руб. 10 коп.
Повторно проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит выводы, приведенные в обжалуемом решении, соответствующими как материалам дела, так и применимым в данном случае нормам права.
Так, в силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
- При этом, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ);
- На возможность применения правил об обязательствах вследствие неосновательного обогащения к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного указано также в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
В данном случае в качестве неосновательного обогащения истцом квалифицирована сумма переплаты по договору аренды, считая, что в испрашиваемый период вместо 606 руб. 86 коп. в месяц общество фактически вносило ежемесячные арендные платежи в размере 47 362 руб. 52 коп.
Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшего на момент заключения рассматриваемого договора аренды, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктами 1, 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Таким образом, с учетом заключения рассматриваемого договора аренды земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, после вступления в силу ЗК РФ, арендная плата по нему является регулируемой, определяемой в порядке, установленном Правительством Омской области, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.
При этом независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ, а также пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Довод подателя жалобы относительно необоснованности применения данного разъяснения отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном понимании норм права, применимых к настоящему спору с учетом его особенностей.
В данном случае спорным является именно порядок применения ставок регулируемой арендной платы.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что наличие вступивших в силу судебных актов, которыми были внесены изменения в договор в части размера арендной платы с 10.01.2015 (с учетом кадастровой стоимости земельного участка), не исключает и не является в последующих периодах препятствием для применения нормативных актов, регулирующих размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Учитывая изложенное, размер арендной платы может изменяться в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления регулируемой арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от внесения/невнесения соответствующих изменения в договор.
Такое условие изменения размера арендной платы в связи с принятием нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, предусмотрено также условиями договора (пункт 2.3).
Так, с 11.05.2015 на территории Омской области введено в действие постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п), в соответствии с которым изменен порядок исчисления арендной платы за указанные земельные участки.
Таким образом, Департамент, рассчитывая сумму задолженности общества по договору аренды, правильно исходил из того, что арендная плата по договору за пользование земельным участком с учетом сформулированных выше выводов, с 11.05.2015 должна исчисляться с учетом обозначенного выше изменения порядка начисления платы.
Рыночная стоимость применяется в расчете в соответствии с пунктом 5 постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В апелляционной жалобе ее податель ссылается на пункт 3 статьи 614 ГК РФ, говоря о необоснованности сроков изменения размера арендной платы.
Действительно, пункт 3 статьи 614 ГК РФ допускает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 2.2 договора в течение первого месяца действия договора от 05.12.2006 величина арендной платы составляет 4 854 руб. 22 коп. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора аренды арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к договору, с учетом уведомления об изменении величин, используемых в расчете.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В настоящем случае стороны только один раз изменяли условия договора в части определения размера арендной платы, а именно соглашением, подписанным арендатором 03.06.2010 согласован расчет с применением кадастровой стоимости земельного участка, согласно которому размер арендной платы составил 47 362 руб. 52 коп.
При этом судебные акты по делу N А46-8317/2015 изменили только размер арендной платы с учетом другой кадастровой стоимости земельного участка, в то время как порядок (механизм) исчисления арендной не менялся с 2010 года.
Поэтому вопреки доводам подателя жалобы разъяснения, изложенные в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, судом первой инстанции применены верно, нарушение ограничений, предусмотренных пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, не допущено.
Правовая позиция регулирования государственными органами путем издания соответствующих нормативных правовых актов, размер арендного платежа по договору аренды земельного участка, изложена в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
При этом на момент заключения договора от 05.12.2006 арендная плата по нему уже являлась регулируемой, определяемой в порядке, установленном Правительством Омской области.
Таким образом, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.
Доводы подателя жалобы об обратном отклоняются как несостоятельные.
Как уже было указано ранее, на территории Омской области введено в действие постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, в соответствии с которым размер арендной платы подлежит исчислению с учетом рыночной стоимости земельного участка.
Данный нормативный правовой акт является обязательным для всех участников регулируемых его нормами правоотношений, в том числе для ПАО "Ростелеком".
При этом на Департамент, как уполномоченный орган, обязанность по проведению мероприятий по оценке и определению рыночной стоимости земельных участков не возложена.
Оценка рыночной стоимости по состоянию на 11.05.2015 была определена по заказу Департамента впервые, подготовлен отчет от 04.04.2016.
ПАО "Ростелеком" как участник арендных отношений, будучи в курсе изменения нормативного регулирования в части определения размера арендной платы за пользование земельным участком, меры по определению рыночной стоимости не предпринимал.
В апелляционной жалобе ее податель ссылается на пункт 9 постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, который предписывает, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В настоящем случае, как уже было отмечено, рыночная стоимость определена по состоянию на 11.05.2015 впервые, поэтому положение об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, к спорной ситуации не применимо.
На момент введения в действие постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п результаты оценки по отчету N 95-07-16 от 04.04.2016 отражали актуальную рыночную стоимость, поэтому шестимесячный "срок годности" результатов оценки соблюден.
Поэтому Департамент в соответствии с положениями постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п обоснованно исчислил размер арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка с 11.05.2015.
Доводы подателя жалобы об обратном основаны на неверном толковании норм права.
Поэтому на стороне ПАО "Ростелеком" образовалась недоплата по арендной плате за пользование земельным участком, неосновательное обогащение на стороне Департамента отсутствует, поскольку денежные средства, которые ПАО "Ростелеком" определяет как неосновательное обогащение на основании судебных актов по делу N А46-8317/2015, были включены Департаментом в счет оплаты задолженности по арендной плате за иные периоды.
Таким образом, основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют, требование истца по встречному иску обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, в связи с чем с общества подлежит взысканию сумма задолженности в размере 582 908 руб. 10 коп.
То обстоятельство, что при взыскании государственной пошлины по иску суд не округлил ее размер до рубля, не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения в данной части.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2017 по делу N А46-12084/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2017 N 08АП-7319/2017 ПО ДЕЛУ N А46-12084/2016
Требование: О взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. N 08АП-7319/2017
Дело N А46-12084/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетериной Н.В.,
судей Бодунковой С.А., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7319/2017) публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2017 по делу N А46-12084/2016 (судья Долгалев Б.Г.), принятое по исковому заявлению публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ИНН 7707049388, ОГРН 1027700198767) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 694 829 руб. 66 коп.
и встречному исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ИНН 7707049388, ОГРН 1027700198767) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в размере 582 908 руб. 10 коп., а также пени за период с 11.01.2012 по 18.04.2016 в размере 128 063 руб. 12 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" - Варкентина Ю.В. (паспорт, нотариально удостоверенная доверенность N 01/29/518-15 от 22.07.2015, зарегистрированная в реестре за N 9-223, нотариально удостоверенная доверенность N 2-538 от 22.09.2015 сроком действия по 21.07.2018),
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение, доверенность N ДИО/10563 от 22.07.2016 сроком действия один год),
установил:
публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - ПАО "Ростелеком", общество, истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 694 829 руб. 66 коп. за период с 01.01.2015 по 31.03.2016.
Определением Арбитражного суда Омской области от 13.10.2016 принято к производству встречное исковое заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец по встречному иску) к ПАО "Ростелеком" (далее - ответчик по встречному иску) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в размере 582 908 руб. 10 коп., а также пени за период с 11.01.2012 по 18.04.2016 в размере 128 063 руб. 12 коп.
02.03.2017 от Департамента поступили письменные уточнения заявленных требований, согласно которым истец по встречному иску просит суд: взыскать с ПАО "Ростелеком" задолженность по арендной плате за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в сумме 582 908 руб. 10 коп. Уточнения приняты судом.
Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2017 по делу N А46-12084/2016 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены: с ПАО "Ростелеком" в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска взыскана задолженность по арендной плате в сумме 582 908 руб. 10 коп., а также государственная пошлина.
ПАО "Ростелеком", не согласившись с решением суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы общество указывает на то, что судом первой инстанции сделаны необоснованные выводы относительно применения ставок арендной платы с учетом вступивших в силу судебных актов; при расчете арендной платы Департамент необоснованно применил рыночную стоимость земельного участка с 11.05.2015, полагая, что рыночная стоимость земельного участка может быть учтена при расчете арендной платы только с 01.01.2017 при условии внесения изменения в договор. По мнению истца, при рассмотрении встречного иска судом первой инстанции неверно применены положения постановления Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктов 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункта 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; с учетом пункта 2.2 договора, а также пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы может быть изменен не ранее 11.01.2016. Также податель жалобы указывает, что судом первой инстанции при определении размера государственной пошлины не осуществлено округление до целого рубля.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Департамента просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественный отношений Администрации города Омска и ПАО "Ростелеком" 30.06.2006 заключен договор аренды N Д-Ц-31-6752 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:0020, расположенного в 20 метрах севернее относительно 6-этажного здания с почтовым адресом: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Герцена, д. 3 (далее - договор).
Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8317/2015 (вступило в законную силу 09.01.2016) в договор внесены изменения: с 10.01.2015 установлен размер арендной платы за земельный участок в размере 606 руб. 86 коп. в месяц (исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 485 491 руб. 80 коп.).
Как указывает истец, за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 размер арендной платы, подлежащий оплате, составляет 12 758 руб. 91 коп.
ПАО "Ростелеком" в адрес ответчика направило письмо от 16.03.2016 N 0702/05/1315-16 с просьбой внести изменения в договор в соответствии с решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8317/2015 и перечислить излишне уплаченную сумму по данному договору.
Письмом от 30.03.2016 N Исх-ДИО/4432 Департамент уведомил истца о проведении мероприятий по определению рыночной стоимости сданного в аренду земельного участка и обязался до 15.04.2016 направить в адрес ПАО "Ростелеком" дополнительное соглашение к договору.
Сообщением от 15.04.2016 N Исх-ДИО/5345 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ПАО "Ростелеком" для подписания соглашение к договору.
Письмом от 09.06.2016 N Исх-ДИО/8132 с приложением расчета арендной платы, ответчик по первоначальному иску поставил в известность истца о том, что размер арендной платы по договору составляет: с 11.05.2015-75 920 руб. 63 коп. в месяц, с 11.06.2016-80 779 руб. 55 коп.
Письмом от 30.06.2016 N 070205/4187-16 ПАО "Ростелеком" сообщило Департаменту о том, что проект соглашения к договору, направленный Департаментом письмом от 15.04.2016 Исх-ДИО/5345, а также расчет арендной платы, направленный письмом от 09.06.2016 N Исх-ДИО/8132, не могут быть приняты ПАО "Ростелеком". Этим же письмом истец направил в адрес ответчика проект соглашения к договору, однако ответа не последовало.
Претензией от 30.05.2016 N 0702/05/3170-16 ПАО "Ростелеком" потребовало у Департамента возврата излишне уплаченной суммы по договору.
Однако письмом от 21.06.2016 N Исх/8596 ответчик ответил, что вопрос о возврате излишне уплаченных денежных средств будет рассмотрен после внесения изменений в договор.
Таким образом, ПАО "Ростелеком" полагает, что перечисленные в период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в рамках рассматриваемого договора денежные средства в сумме 694 829 руб. 66 коп., являются для ответчика неосновательным обогащением, в связи с чем, обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Департамент в обоснование встречного искового заявления обращает внимание суда на то, что указанная обществом сумма не является неосновательным обогащением, поскольку данные денежные средства были зачтены в качестве погашения долга по арендным платежам, а, поскольку, арендатор не исполняет должным образом свои обязательства, истец по встречному иску просит суд взыскать образовавшуюся за период с 01.02.2016 по 30.09.2016 в задолженность в сумме 582 908 руб. 10 коп.
Повторно проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит выводы, приведенные в обжалуемом решении, соответствующими как материалам дела, так и применимым в данном случае нормам права.
Так, в силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
- При этом, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ);
- На возможность применения правил об обязательствах вследствие неосновательного обогащения к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного указано также в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
В данном случае в качестве неосновательного обогащения истцом квалифицирована сумма переплаты по договору аренды, считая, что в испрашиваемый период вместо 606 руб. 86 коп. в месяц общество фактически вносило ежемесячные арендные платежи в размере 47 362 руб. 52 коп.
Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшего на момент заключения рассматриваемого договора аренды, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктами 1, 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Таким образом, с учетом заключения рассматриваемого договора аренды земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, после вступления в силу ЗК РФ, арендная плата по нему является регулируемой, определяемой в порядке, установленном Правительством Омской области, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.
При этом независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ, а также пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Довод подателя жалобы относительно необоснованности применения данного разъяснения отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном понимании норм права, применимых к настоящему спору с учетом его особенностей.
В данном случае спорным является именно порядок применения ставок регулируемой арендной платы.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что наличие вступивших в силу судебных актов, которыми были внесены изменения в договор в части размера арендной платы с 10.01.2015 (с учетом кадастровой стоимости земельного участка), не исключает и не является в последующих периодах препятствием для применения нормативных актов, регулирующих размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Учитывая изложенное, размер арендной платы может изменяться в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления регулируемой арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от внесения/невнесения соответствующих изменения в договор.
Такое условие изменения размера арендной платы в связи с принятием нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, предусмотрено также условиями договора (пункт 2.3).
Так, с 11.05.2015 на территории Омской области введено в действие постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п), в соответствии с которым изменен порядок исчисления арендной платы за указанные земельные участки.
Таким образом, Департамент, рассчитывая сумму задолженности общества по договору аренды, правильно исходил из того, что арендная плата по договору за пользование земельным участком с учетом сформулированных выше выводов, с 11.05.2015 должна исчисляться с учетом обозначенного выше изменения порядка начисления платы.
Рыночная стоимость применяется в расчете в соответствии с пунктом 5 постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В апелляционной жалобе ее податель ссылается на пункт 3 статьи 614 ГК РФ, говоря о необоснованности сроков изменения размера арендной платы.
Действительно, пункт 3 статьи 614 ГК РФ допускает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 2.2 договора в течение первого месяца действия договора от 05.12.2006 величина арендной платы составляет 4 854 руб. 22 коп. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора аренды арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к договору, с учетом уведомления об изменении величин, используемых в расчете.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В настоящем случае стороны только один раз изменяли условия договора в части определения размера арендной платы, а именно соглашением, подписанным арендатором 03.06.2010 согласован расчет с применением кадастровой стоимости земельного участка, согласно которому размер арендной платы составил 47 362 руб. 52 коп.
При этом судебные акты по делу N А46-8317/2015 изменили только размер арендной платы с учетом другой кадастровой стоимости земельного участка, в то время как порядок (механизм) исчисления арендной не менялся с 2010 года.
Поэтому вопреки доводам подателя жалобы разъяснения, изложенные в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, судом первой инстанции применены верно, нарушение ограничений, предусмотренных пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, не допущено.
Правовая позиция регулирования государственными органами путем издания соответствующих нормативных правовых актов, размер арендного платежа по договору аренды земельного участка, изложена в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
При этом на момент заключения договора от 05.12.2006 арендная плата по нему уже являлась регулируемой, определяемой в порядке, установленном Правительством Омской области.
Таким образом, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.
Доводы подателя жалобы об обратном отклоняются как несостоятельные.
Как уже было указано ранее, на территории Омской области введено в действие постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, в соответствии с которым размер арендной платы подлежит исчислению с учетом рыночной стоимости земельного участка.
Данный нормативный правовой акт является обязательным для всех участников регулируемых его нормами правоотношений, в том числе для ПАО "Ростелеком".
При этом на Департамент, как уполномоченный орган, обязанность по проведению мероприятий по оценке и определению рыночной стоимости земельных участков не возложена.
Оценка рыночной стоимости по состоянию на 11.05.2015 была определена по заказу Департамента впервые, подготовлен отчет от 04.04.2016.
ПАО "Ростелеком" как участник арендных отношений, будучи в курсе изменения нормативного регулирования в части определения размера арендной платы за пользование земельным участком, меры по определению рыночной стоимости не предпринимал.
В апелляционной жалобе ее податель ссылается на пункт 9 постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, который предписывает, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В настоящем случае, как уже было отмечено, рыночная стоимость определена по состоянию на 11.05.2015 впервые, поэтому положение об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, к спорной ситуации не применимо.
На момент введения в действие постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п результаты оценки по отчету N 95-07-16 от 04.04.2016 отражали актуальную рыночную стоимость, поэтому шестимесячный "срок годности" результатов оценки соблюден.
Поэтому Департамент в соответствии с положениями постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п обоснованно исчислил размер арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка с 11.05.2015.
Доводы подателя жалобы об обратном основаны на неверном толковании норм права.
Поэтому на стороне ПАО "Ростелеком" образовалась недоплата по арендной плате за пользование земельным участком, неосновательное обогащение на стороне Департамента отсутствует, поскольку денежные средства, которые ПАО "Ростелеком" определяет как неосновательное обогащение на основании судебных актов по делу N А46-8317/2015, были включены Департаментом в счет оплаты задолженности по арендной плате за иные периоды.
Таким образом, основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют, требование истца по встречному иску обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, в связи с чем с общества подлежит взысканию сумма задолженности в размере 582 908 руб. 10 коп.
То обстоятельство, что при взыскании государственной пошлины по иску суд не округлил ее размер до рубля, не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения в данной части.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2017 по делу N А46-12084/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
С.А.БОДУНКОВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)