Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самойловой О.С. (после перерыва секретарем Тюниным Н.Н.)
при участии:
от истца: Сергеева С.А., доверенность от 18.01.2016 г., Милосавлевич А.В., доверенность от 11.03.2016 г.
от ответчика: Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015 г., Кабикова В.Ю., доверенность от 29.12.2015 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29515/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2015 г. по делу N А56-54456/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Приморский трест" (далее - ООО "Приморский трест", Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований от 15.09.2015) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании права собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 110.2 кв. м, этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Московская, дом 25, литер А, помещение 31-Н, кадастровый номер: 78:42:1811605:1176 (далее - Помещение 31-Н).
Решением суда от 06.10.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Приморский трест" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в котором просит его отменить, ссылаясь на то, что решение принято с нарушением норм процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Представитель Комитета в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель Общества в судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью исследования вопроса о том, является ли Помещение 31-Н общим имуществом здания по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Московская, дом 25, литер А.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд считает его не подлежащим удовлетворению.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для его отмены ввиду нижеследующего.
Как установлено судом, Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения: 1-Н, 2-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 12-Н,, 18-Н, 23-Н, 24-Н, 25-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 32-Н, 33-Н, 34-Н, 35-Н, 36-Н, 37-Н, 38-Н, 39-Н, 40-Н, 41-Н, 42-Н, 43-Н, 44-Н, 45-Н, 46-Н, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 25, лит. А, на основании договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.08.2010, договоров купли-продажи нежилых помещений от 23.10.2012, заключенных по результатам торгов.
В подвале указанного здания находится спорное Помещение 31-Н, в котором расположено оборудование, предназначенное для обслуживания остальных помещений здания, а именно: тепловой и водомерный узлы, станция пожаротушения, что подтверждается Актом обследования нежилого фонда от 27.05.2015, проведенного комиссией в составе представителей Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Филиала Санкт-Петербургского государственного предприятия "ГУИОН" - ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, ООО "Приморский трест".
Ссылаясь на то, что ООО "Приморский трест" является собственником всех помещений в здании, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на Помещение 31-Н, которое является общим имуществом, предназначенным для обслуживания здания, размещения и эксплуатации технологического оборудования. При этом Общество ссылается на нарушение своего права Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, о чем свидетельствует обращение Комитета в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное помещение.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, при определении правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе, исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы Общества и отзыва Комитета, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности Обществом факта отнесения Помещения 31-Н к общему имуществу здания.
Факт наличия в Помещении 31-Н технологического оборудования, предназначенного для обслуживания здания в целом (водомерного и теплового узла, станции пожаротушения), подтверждается Актом обследования нежилого помещения от 27.05.2015, подписанным при участии представителя Комитета, кадастровыми паспортами спорного помещения от 03.06.2010 и от 13.04.2015, техническим паспортом нежилого помещения 01.01.2014 (инв. N 4131/14), и не оспаривается ответчиком.
В подтверждение довода о невозможности использования Помещения 31-Н в каких-либо самостоятельных целях, помимо обслуживания иных помещений здания, Общество представило заключение специалиста N 197/1 от 28.09.2015, из которого следует, что Помещении 31-Н размещено технологическое оборудование, предназначенное для функционирования систем водо-, теплоснабжения здания и обеспечения пожарной безопасности здания: водомерный узел, станция пожаротушения, сети теплоснабжения Здания. По признакам, указанным в п. 9.3.1 СП 23-101-2004 "Свод правил по проектированию и строительству. Проектирование тепловой защиты зданий", Помещение 31-Н относится к техническим подвалам (техподполье). Использование Помещения 31-Н в каких-либо иных целях, помимо эксплуатации технологического оборудования, предназначенного для обслуживания всех помещений здания, не допускается.
Данному доказательству, в нарушение требований части 7 статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки в обжалуемом решении, что свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права при принятии обжалуемого решения.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Следовательно, заключение специалиста N 197/1 от 28.09.2015 может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу и подлежит оценке арбитражным судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными представленными сторонами доказательствами.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отклонения выводов специалиста, содержащихся в заключении N 197/1 от 28.09.2015, так как приложенные к заключению документы подтверждают квалификацию специалиста Вишняковой Л.И. в соответствующей области специальных знаний (эксплуатация и проектирование инженерных систем зданий), заключение содержит исследовательскую часть и перечень нормативных источников, на основании которых сделаны выводы специалиста, имеет в качестве приложений материалы фотосъемки Помещения 31-Н, произведенной специалистом в ходе обследования помещения, а также копии документов, исследованных специалистом при подготовке заключения.
Суд также принимает во внимание, что возражая против принятия заключения специалиста N 197/1 от 28.09.2015 в качестве доказательства по делу, Комитет не представил каких-либо доказательств, опровергающих выводы специалиста по существу, возражал против назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Таким образом, нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, а именно пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ, выразившееся в отсутствие в мотивировочной части обжалуемого решения мотивов, по которым суд отверг представленное Обществом в материалы дела заключение специалиста N 197/1 от 28.09.2015, повлияло на принятие правильного решения по делу.
Вывод суда первой инстанции о том, что Помещение 31-Н имеет самостоятельное назначение, основан на сведениях, содержащихся в справке N 2-2555 от 12.12.2014, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, о том, что спорное нежилое помещение на дату технического учета в 1974 году было учтено как объект, имеющий площадь 108,86 кв. м, складское назначение, для использования под продуктовую базу.
Вместе с тем, согласно примененной по аналогии правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.
Следовательно, сам по себе факт технического учета Помещения 31-Н в 1974 году как имеющего складское назначение, для использования под продуктовую базу, не является основанием для вывода о том, что спорное Помещение 31-Н не является общим имуществом здания, так как датой приватизации первых нежилых помещений в здании является 27.08.2010.
Доказательства того, что в 1974 году, на дату учета Помещения 31-Н как имеющего складское назначение, в нем находилось технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания всех помещений в здании, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии со справкой N 2-2195 от 28.10.2014, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, согласно учетно-технической документации инвентарного дела в составе спорного помещения выявлено наличие водомерного узла по состоянию на 01.06.2010.
Согласно справке N 2-2555 от 12.12.2014, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, в части 4 Помещения 31-Н зафиксирован водомерный узел и теплоцентр.
В кадастровом паспорте по состоянию на 03.06.2010 в Помещении 31-Н на техническом плане зафиксированы два водомерных узла (части 2 и 4 помещения), и при этом данном кадастровом паспорте отсутствуют сведения о том, что указанное помещение учтено как имеющее складское назначение, назначение спорного помещения определено как нежилое, высота потолков Помещения 31-Н составляет от 1,20 м до 2,05 м.
Апелляционный суд также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о возможности использования части Помещения 31-Н в каких-либо самостоятельных целях, помимо эксплуатации технологического оборудования, ввиду наличия на техническом плане Помещения 31-Н от 03.06.2010 перегородок, отделяющих водомерный узел, на основании следующего.
Из содержания кадастрового паспорта Помещения 31-Н от 03.06.2010, справки ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга N 2-2555 от 12.12.2014, следует, что внутренние ненесущие перегородки, отделяющие водомерный узел от остальной части Помещения 31-Н (части 2 и 4 помещения), были возведены в результате осуществления самовольной перепланировки, учтенной в 2010 году при проведении текущей инвентаризации.
Как следует из объяснений Общества, а также справки кадастрового инженера Кустовой Е.В. от 21.09.2015, указанная самовольная перепланировка была впоследствии устранена с целью приведения Помещения 31-Н в соответствие планам, содержащимся в Паспорте памятника "Гостиный двор. Комплекс", выданном КГИОП 03.10.2014, Историко-архивных исследованиях, вып. ЗАО "Центр РРУИС", от 07.07.2014.
При этом судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание, что из имеющегося в материалах дела Заключения специалиста N 197/1 от 28.09.2015, следует, что наличие внутренних перегородок, зафиксированных в техническом плане Помещения 31-Н от 03.06.2015, в соответствии с требованиями технических регламентов препятствует эксплуатации технологического оборудования водомерного узла и станции пожаротушения, и сооружение каких-либо внутренних перегородок для использования Помещения 31-Н в самостоятельных целях не допускается, в том числе, по причине наличия в указанном помещении единственного входа и расположения водомерного узла в наиболее удаленной от него части помещения.
Таким образом, факт наличия на техническом плане Помещения 31-Н от 03.06.2010 внутренних перегородок, отделяющих водомерный узел от остальной части Помещения 31-Н, не свидетельствует о предназначенности Помещения 31-Н для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием остальных помещений в здании.
Как следует из объяснений представителей Общества и Комитета, в период с 01.06.2010 по настоящее время Помещение 31-Н не сдавалось в аренду в качестве самостоятельного объекта и никогда не использовалось в качестве самостоятельного объекта как складское, продуктовая база или иных целях, не связанных с обслуживанием дома. Согласно сведениям, содержащимся в Акте обследования нежилого фонда от 27.05.2015, на момент обследования Помещение 31-Н используется для технологических целей. Право государственной собственности на данное помещение не зарегистрировано, Общество фактически владеет Помещением 31-Н и имеет доступ в него как собственник всех помещений в здании в течение длительного времени, значительно превышающего срок исковой давности, установленной законом для истребования имущества невладеющим собственником из чужого незаконного владения.
Данные обстоятельства также принимаются во внимание судом апелляционной инстанции при оценке позиции Комитета и Общества исходя из принципа обеспечения стабильности гражданских правоотношений и принципа правовой определенности, исполнимости судебных актов.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 октября 2015 года по делу N А56-54456/2015 отменить.
Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест", ИНН: 7810547154, ОГРН: 1097847058286, дата государственной регистрации: 27.02.2009, наименование регистрирующего органа: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу, КПП: 782001001; место нахождения: Россия, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская улица, дом 25, на нежилое помещение, кадастровый номер, 78:42:1811605:1176, общей площадью 110.2 кв. м, подвал, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Московская, дом 25, литер А, пом. 31-Н.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест" 9 000 руб. расходов по государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.03.2016 N 13АП-29515/2015 ПО ДЕЛУ N А56-54456/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2016 г. по делу N А56-54456/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самойловой О.С. (после перерыва секретарем Тюниным Н.Н.)
при участии:
от истца: Сергеева С.А., доверенность от 18.01.2016 г., Милосавлевич А.В., доверенность от 11.03.2016 г.
от ответчика: Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015 г., Кабикова В.Ю., доверенность от 29.12.2015 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29515/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2015 г. по делу N А56-54456/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Приморский трест" (далее - ООО "Приморский трест", Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований от 15.09.2015) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании права собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 110.2 кв. м, этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Московская, дом 25, литер А, помещение 31-Н, кадастровый номер: 78:42:1811605:1176 (далее - Помещение 31-Н).
Решением суда от 06.10.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Приморский трест" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в котором просит его отменить, ссылаясь на то, что решение принято с нарушением норм процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Представитель Комитета в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель Общества в судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью исследования вопроса о том, является ли Помещение 31-Н общим имуществом здания по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Московская, дом 25, литер А.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд считает его не подлежащим удовлетворению.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для его отмены ввиду нижеследующего.
Как установлено судом, Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения: 1-Н, 2-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 12-Н,, 18-Н, 23-Н, 24-Н, 25-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 32-Н, 33-Н, 34-Н, 35-Н, 36-Н, 37-Н, 38-Н, 39-Н, 40-Н, 41-Н, 42-Н, 43-Н, 44-Н, 45-Н, 46-Н, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 25, лит. А, на основании договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.08.2010, договоров купли-продажи нежилых помещений от 23.10.2012, заключенных по результатам торгов.
В подвале указанного здания находится спорное Помещение 31-Н, в котором расположено оборудование, предназначенное для обслуживания остальных помещений здания, а именно: тепловой и водомерный узлы, станция пожаротушения, что подтверждается Актом обследования нежилого фонда от 27.05.2015, проведенного комиссией в составе представителей Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Филиала Санкт-Петербургского государственного предприятия "ГУИОН" - ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, ООО "Приморский трест".
Ссылаясь на то, что ООО "Приморский трест" является собственником всех помещений в здании, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на Помещение 31-Н, которое является общим имуществом, предназначенным для обслуживания здания, размещения и эксплуатации технологического оборудования. При этом Общество ссылается на нарушение своего права Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, о чем свидетельствует обращение Комитета в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное помещение.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, при определении правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе, исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы Общества и отзыва Комитета, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности Обществом факта отнесения Помещения 31-Н к общему имуществу здания.
Факт наличия в Помещении 31-Н технологического оборудования, предназначенного для обслуживания здания в целом (водомерного и теплового узла, станции пожаротушения), подтверждается Актом обследования нежилого помещения от 27.05.2015, подписанным при участии представителя Комитета, кадастровыми паспортами спорного помещения от 03.06.2010 и от 13.04.2015, техническим паспортом нежилого помещения 01.01.2014 (инв. N 4131/14), и не оспаривается ответчиком.
В подтверждение довода о невозможности использования Помещения 31-Н в каких-либо самостоятельных целях, помимо обслуживания иных помещений здания, Общество представило заключение специалиста N 197/1 от 28.09.2015, из которого следует, что Помещении 31-Н размещено технологическое оборудование, предназначенное для функционирования систем водо-, теплоснабжения здания и обеспечения пожарной безопасности здания: водомерный узел, станция пожаротушения, сети теплоснабжения Здания. По признакам, указанным в п. 9.3.1 СП 23-101-2004 "Свод правил по проектированию и строительству. Проектирование тепловой защиты зданий", Помещение 31-Н относится к техническим подвалам (техподполье). Использование Помещения 31-Н в каких-либо иных целях, помимо эксплуатации технологического оборудования, предназначенного для обслуживания всех помещений здания, не допускается.
Данному доказательству, в нарушение требований части 7 статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки в обжалуемом решении, что свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права при принятии обжалуемого решения.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Следовательно, заключение специалиста N 197/1 от 28.09.2015 может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу и подлежит оценке арбитражным судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными представленными сторонами доказательствами.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отклонения выводов специалиста, содержащихся в заключении N 197/1 от 28.09.2015, так как приложенные к заключению документы подтверждают квалификацию специалиста Вишняковой Л.И. в соответствующей области специальных знаний (эксплуатация и проектирование инженерных систем зданий), заключение содержит исследовательскую часть и перечень нормативных источников, на основании которых сделаны выводы специалиста, имеет в качестве приложений материалы фотосъемки Помещения 31-Н, произведенной специалистом в ходе обследования помещения, а также копии документов, исследованных специалистом при подготовке заключения.
Суд также принимает во внимание, что возражая против принятия заключения специалиста N 197/1 от 28.09.2015 в качестве доказательства по делу, Комитет не представил каких-либо доказательств, опровергающих выводы специалиста по существу, возражал против назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Таким образом, нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, а именно пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ, выразившееся в отсутствие в мотивировочной части обжалуемого решения мотивов, по которым суд отверг представленное Обществом в материалы дела заключение специалиста N 197/1 от 28.09.2015, повлияло на принятие правильного решения по делу.
Вывод суда первой инстанции о том, что Помещение 31-Н имеет самостоятельное назначение, основан на сведениях, содержащихся в справке N 2-2555 от 12.12.2014, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, о том, что спорное нежилое помещение на дату технического учета в 1974 году было учтено как объект, имеющий площадь 108,86 кв. м, складское назначение, для использования под продуктовую базу.
Вместе с тем, согласно примененной по аналогии правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.
Следовательно, сам по себе факт технического учета Помещения 31-Н в 1974 году как имеющего складское назначение, для использования под продуктовую базу, не является основанием для вывода о том, что спорное Помещение 31-Н не является общим имуществом здания, так как датой приватизации первых нежилых помещений в здании является 27.08.2010.
Доказательства того, что в 1974 году, на дату учета Помещения 31-Н как имеющего складское назначение, в нем находилось технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания всех помещений в здании, в материалах дела отсутствуют.
В соответствии со справкой N 2-2195 от 28.10.2014, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, согласно учетно-технической документации инвентарного дела в составе спорного помещения выявлено наличие водомерного узла по состоянию на 01.06.2010.
Согласно справке N 2-2555 от 12.12.2014, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга, в части 4 Помещения 31-Н зафиксирован водомерный узел и теплоцентр.
В кадастровом паспорте по состоянию на 03.06.2010 в Помещении 31-Н на техническом плане зафиксированы два водомерных узла (части 2 и 4 помещения), и при этом данном кадастровом паспорте отсутствуют сведения о том, что указанное помещение учтено как имеющее складское назначение, назначение спорного помещения определено как нежилое, высота потолков Помещения 31-Н составляет от 1,20 м до 2,05 м.
Апелляционный суд также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о возможности использования части Помещения 31-Н в каких-либо самостоятельных целях, помимо эксплуатации технологического оборудования, ввиду наличия на техническом плане Помещения 31-Н от 03.06.2010 перегородок, отделяющих водомерный узел, на основании следующего.
Из содержания кадастрового паспорта Помещения 31-Н от 03.06.2010, справки ГУП "ГУИОН" ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга N 2-2555 от 12.12.2014, следует, что внутренние ненесущие перегородки, отделяющие водомерный узел от остальной части Помещения 31-Н (части 2 и 4 помещения), были возведены в результате осуществления самовольной перепланировки, учтенной в 2010 году при проведении текущей инвентаризации.
Как следует из объяснений Общества, а также справки кадастрового инженера Кустовой Е.В. от 21.09.2015, указанная самовольная перепланировка была впоследствии устранена с целью приведения Помещения 31-Н в соответствие планам, содержащимся в Паспорте памятника "Гостиный двор. Комплекс", выданном КГИОП 03.10.2014, Историко-архивных исследованиях, вып. ЗАО "Центр РРУИС", от 07.07.2014.
При этом судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание, что из имеющегося в материалах дела Заключения специалиста N 197/1 от 28.09.2015, следует, что наличие внутренних перегородок, зафиксированных в техническом плане Помещения 31-Н от 03.06.2015, в соответствии с требованиями технических регламентов препятствует эксплуатации технологического оборудования водомерного узла и станции пожаротушения, и сооружение каких-либо внутренних перегородок для использования Помещения 31-Н в самостоятельных целях не допускается, в том числе, по причине наличия в указанном помещении единственного входа и расположения водомерного узла в наиболее удаленной от него части помещения.
Таким образом, факт наличия на техническом плане Помещения 31-Н от 03.06.2010 внутренних перегородок, отделяющих водомерный узел от остальной части Помещения 31-Н, не свидетельствует о предназначенности Помещения 31-Н для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием остальных помещений в здании.
Как следует из объяснений представителей Общества и Комитета, в период с 01.06.2010 по настоящее время Помещение 31-Н не сдавалось в аренду в качестве самостоятельного объекта и никогда не использовалось в качестве самостоятельного объекта как складское, продуктовая база или иных целях, не связанных с обслуживанием дома. Согласно сведениям, содержащимся в Акте обследования нежилого фонда от 27.05.2015, на момент обследования Помещение 31-Н используется для технологических целей. Право государственной собственности на данное помещение не зарегистрировано, Общество фактически владеет Помещением 31-Н и имеет доступ в него как собственник всех помещений в здании в течение длительного времени, значительно превышающего срок исковой давности, установленной законом для истребования имущества невладеющим собственником из чужого незаконного владения.
Данные обстоятельства также принимаются во внимание судом апелляционной инстанции при оценке позиции Комитета и Общества исходя из принципа обеспечения стабильности гражданских правоотношений и принципа правовой определенности, исполнимости судебных актов.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 октября 2015 года по делу N А56-54456/2015 отменить.
Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест", ИНН: 7810547154, ОГРН: 1097847058286, дата государственной регистрации: 27.02.2009, наименование регистрирующего органа: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу, КПП: 782001001; место нахождения: Россия, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская улица, дом 25, на нежилое помещение, кадастровый номер, 78:42:1811605:1176, общей площадью 110.2 кв. м, подвал, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, улица Московская, дом 25, литер А, пом. 31-Н.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Приморский трест" 9 000 руб. расходов по государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)