Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
при участии в судебном заседании:
представителей истца Кулаевой С.В., действующей на основании доверенности от 04.10.2016, Смирнова А.А., действующего на основании доверенности от 16.05.2016,
представителей ответчика Бердичевской В.О., действующей на основании доверенности от 09.02.2016, Москаленко Т.Г., действующей на основании доверенности от 19.04.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 по делу N А82-3076/2016, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Волга" (ОГРН 1097604009744, ИНН 7604158748)
к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (ОГРН 1067600023424, ИНН 7604093787),
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волга" (далее - Общество, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (далее - ответчик, Партнерство) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 (далее - договор аренды), взыскании задолженности по арендной плате в размере 179 665 рублей 47 копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 5 509 рублей 73 копейки.
Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 исковые требования удовлетворены частично, с Партнерства в пользу Общества взысканы 119 776 рублей 98 копеек долга, 5330 рублей 07 копеек пеней, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.
Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 в части отказа во взыскании долга по арендной плате за март 2016 года в размере 59 888 рублей 49 копеек, пени в размере 179 рублей 66 копеек и оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за март 2016 года в размере 59 888 рублей 49 копеек, пеней в размере 179 рублей 66 копеек и расторжении договора аренды.
По мнению заявителя жалобы, выводы суда противоречат имеющимся материалам дела. Требование о взыскании арендной платы за март является правомерным, поскольку ответчик не передал арендованное имущество истцу, акт приема-передачи помещений до сих пор не подписан, отсутствуют доказательства того, что ответчик не ведет хозяйственную деятельность в арендуемом здании. Юридический адрес ответчика совпадает с адресом арендуемого здания. Истец указывает, что суд необоснованно не принял в качестве доказательств соблюдения истцом порядка уведомления ответчика о расторжении договора аренды уведомления от 20.01.2016, от 15.02.2016, от 04.03.2016, направленные по юридическому адресу ответчика - единственно известному адресу ответчика. Истец представил суду почтовую квитанцию и запечатанный почтовый конверт с уведомлением о расторжении договора, направленный по юридическому адресу ответчика и возвращенный истцу за истечением срока хранения. На ответчике лежат все риски, связанные с получением корреспонденции, направленной на его юридический адрес.
Партнерство в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что требования о расторжении договора аренды не подлежали удовлетворению, так как на устранение выявленных нарушений арендодатель предоставил арендатору три рабочих дня. Такой срок, по мнению ответчика, не является разумным. Ответчик полагает, что судом первой инстанции с ответчика в пользу истца необоснованно взыскана арендная плата за февраль 2016 года, так как с 08.02.2016 он не мог в полной мере пользоваться зданием, в связи с чем просит суд апелляционной инстанции проверить законность решения суда первой инстанции в полном объеме.
Истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи.
Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание апелляционного суда организовано и проведено посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.
В судебном заседании стороны подтвердили свои позиции, изложенные в процессуальных документах, дали пояснения, ответили на вопросы суда.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием "Старый город" (арендодатель) и некоммерческим партнерством "Русское творческое объединение" заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.08.06. N 01/08 (том 1 л.д. 9-17), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа N N 1-4, 7-12; 2-го этажа N N 1-14) общей площадью 318,3 кв. м, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под студию звукозаписи и склад.
Согласно пункту 2.2.2 договора аренды с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи до 50% площадей помещений в субаренду (поднаем), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций (юридических лиц). В случаях сдачи помещений в субаренду или внесения права аренды в уставной капитал ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В силу пункта 2.2.7 договора аренды арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора производить оплату за пользование недвижимым имуществом по договору.
Пунктом 2.2.10 на арендатора возложена обязанность производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества по договору, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри арендуемого помещения.
Арендатор обязан за свой счет обеспечивать пожарную и электрическую безопасность по отношению к арендуемому имуществу, не совершать действий, способных вызвать его повреждение или разрушение, нести ответственность за несоблюдение условий данного пункта договора аренды с возмещением ущерба (вреда, убытков), причиненного арендодателю и (или) третьим лицам, если ущерб (вред, убытки) причинены по вине арендатора (пункт 2.2.12 договора аренды).
Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что за аренду помещения, указанного в пункте 1.1 договора, арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет арендную плату в размере 1 026 708 рублей 48 копеек плюс НДС в размере, предусмотренном законодательством Российской Федерации в год или 85 559 рублей 04 копейки копеек плюс НДС в размере, предусмотренном законодательством Российской Федерации в месяц, произведенного в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля.
Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 договора аренды).
Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца включительно.
Согласно пункту 4.1 договора аренды досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в связи с существенным нарушением условий договора договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях:
- использования арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 4.2.1 договора аренды);
- существенного ухудшения арендатором состояния арендованного помещения (части здания) (пункт 4.2.2 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором платежей по заключенному между арендодателем и арендатором договору на услуги по содержанию и эксплуатации нежилых помещений и инженерных сетей, более двух раз по истечении установленных договором сроков платежей (пункт 4.2.4 договора аренды);
- систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.7, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.17, 2.2.18, 2.2.20 договора (пункт 4.2.5 договора аренды);
- невыполнения арендатором обязательств по пункту 6.1 договора (пункт 4.2.6 договора аренды).
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 7.1 договора аренды установлен его срок - с 01.09.2006 по 30.08.2007.
Согласно пункту 7.4 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания.
В приложении N 1 к договору приведен расчет размера годовой и ежемесячной арендной платы (том 1 л.д. 16).
Нежилые помещения переданы Партнерству по акту приема-передачи от 01.09.06 (том 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.12.2006 N 1 (том 1 л.д. 19) стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2021.
Заключенным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды от 29.01.2007 N 2 (том 1 л.д. 20), вступившим в силу с 01.02.2007, в пункте 1.1 договора фраза "для использования под студию звукозаписи и склад" заменена фразой "для размещения некоммерческой организации".
02.04.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 3, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа N N 1-17; 2-го этажа N N 1-22) общей площадью 358,1 кв. м, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под размещение некоммерческой организации.
Пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды N 3 от 21.03.2011 (том 1 л.д. 24-25) изменен размер арендной платы по договору, пунктом 3 дополнительного соглашения изменена редакция приложения N 1 к договору аренды.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 21.03.2011 (том 1 л.д. 24-25) стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2031 включительно, а также изложили первое предложение пункта 2.2.2 договора в следующей редакции: "С согласия арендодателя и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации арендатор имеет право сдачи до 50% площадей помещений в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций (юридических лиц)".
Также указанным дополнительным соглашением пункт 7.6 договора аренды изложен в следующей редакции: "Переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество по договору к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора".
Заключенным сторонами 01.08.2011 дополнительным соглашением к договору аренды (том 1 л.д. 26-28) в договор аренды включены пункты 6.4, 6.5, 6.6, 6.7 договора аренды, и исключены подписанным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды также от 11.08.2011 (том 1 л.д. 29).
19.05.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Партнерством заключено дополнительное соглашение к договору аренды (том 1 л.д. 30-32), которым пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 358,1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1), адрес объекта: Ярославская область, г. Ярославль, пер. Южный, д. 3, под размещение некоммерческой организации.
Основание возникновения права муниципальной собственности: выписка из реестра объектов муниципальной собственности (Южный пер., д. 3) от 03.09.2008 N 4826, выдан Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.
Право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 сентября 2008 года, о чем сделана запись регистрации N 76-76-01/193/2008-478.
Свидетельство о государственной регистрации права выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 17 сентября 2008 года серия 76-А А N 777526.
Кадастровый (или условный) номер: 76-76-01/193/2008-478".
Пункт 2.2.2. изложен в следующей редакции: "Арендатор не имеет права передавать арендуемое имущество в субаренду, а равно в пользование третьим лицам".
Также указанным дополнительным соглашением изменена редакция пункта 3.1 договора аренды, в соответствии с которым с 01.05.2014 годовой размер арендной платы без НДС составляет 718 661 рубль 95 копеек или 59 888 рублей 49 копеек в месяц, на арендатора возложена обязанность исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015 N 60/П (том 1 л.д. 33-36), согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в договоре, в порядке приватизации недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пер. Южный, дом 3 - здание нежилого назначения, 2-этажное, общей площадью 358, 1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1, существующие ограничения (обременения права): аренда.
Вышеуказанное здание передано Обществу 01.12.2015, что подтверждается передаточным актом от 01.12.2015 (том 1 л.д. 37).
Право собственности на здание и земельный участок, на котором оно расположено, зарегистрированы за Обществом 31.12.2015, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 31.12.2015 N 76-76/023-76/001/2015-4240/2 (том 1 л.д. 59) и N 76-76/023-76/001/006/2015-4241/2 (том 1 л.д. 60).
20.01.2016 Общество направило Партнерству уведомление (исх. N 5 от 20.01.2016) (том 1 л.д. 55) с приложением - проектом дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2016 (том 1 л.д. 148-149), в котором сообщило ответчику о повышении арендной платы до 550 рублей за квадратный метр в месяц, известило о необходимости передачи дубликата ключей от арендуемых помещений, а также о необходимости устранения следующих нарушений договора аренды: наличие субарендаторов, неосуществление текущего и капитального ремонта здания, перепланировка помещений, отсутствие автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, отсутствие технического паспорта на объект, неудовлетворительное состояния электрооборудования и сетей отопления.
Также ответчиком в материалы дела представлен запрос от 20.01.2016 N 8 (том 2 л.д. 16), согласно которому истец просит ответчика передать копии документов, подтверждающих исполнение договора аренды до смены собственника здания, и ключи от арендуемых помещений.
Общество, установив в данном уведомлении срок для устранения нарушений в три рабочих дня с даты его получения, указало, что при неисполнении требований собственника в добровольном порядке им будет поставлен вопрос о расторжении договора аренды.
В ответе на письмо истца от 20.01.2015 N 19 (том 1 л.д. 141) Партнерство указало, что дополнительное соглашение к договору аренды им не рассматривается, так как полномочия подписавшего его со стороны арендодателя лица не подтверждены.
В письме от 01.02.2016 N 13 (том 1 л.д. 58) истец указал на невыполнение ответчиком действий по урегулированию договорных отношений (неподписание ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2016) и неисполнение договорных обязательств, в том числе по внесению арендной платы.
Письмом от 02.02.2016 N 572 (том 1 л.д. 102) комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля уведомил ответчика о смене собственника арендуемых Партнерством помещений и имеющейся переплате по договору аренды в сумме 61 820 рублей 32 копейки.
В уведомлении от 04.02.2016 N 16 (том 1 л.д. 115) Общество в связи с начало реконструкции здания попросило Партнерство освободить помещения и расторгнуть договор аренды.
Уведомлением от 08.02.2016 N 17 (том 1 л.д. 113) истец повторно уведомил о начале реконструкции здания и необходимости освободить помещения, указав, что на период проведения работ ответчику могут быть предложены другие помещения по адресу: г. Ярославль, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 36/48.
15.02.2016 Общество направило Партнерству уведомление о том, что если в срок до 03.03.2016 последним не будет погашена задолженность по арендной плате за январь и февраль 2016 года, договор аренды подлежит расторжению с 04.03.2016, а помещение - возврату по акту приема-передачи.
Данное уведомление было направлено истцом заказным письмом по юридическому адресу ответчика, что подтверждается представленным в материалы дела конвертом (том 2 л.д. 20), и было возвращено истцу за истечением срока хранения.
04.03.2016 ответчик направил истцу комплект ключей и письмо от 03.03.2016 N 22 (том 1 л.д. 147), в котором уведомил истца об освобождении арендуемых помещений по причине невозможности использования их по целевому назначению со ссылкой на уведомления Общества от 04.02.2016 и 08.02.2016, а также на уведомление истца об отключении электроэнергии. В письме ответчик отметил, что договор аренды не расторгнут; указал, что в ходе телефонного разговора представитель Общества отказался от подписания акта приема-передачи арендуемого имущества со ссылкой на необходимость расторжения договора аренды.
В письме от 03.03.2016 N 21, направленном ответчику заказным письмом (том 1 л.д. 116), истец сообщил, что в связи с невнесением арендных платежей за январь - март 2016 года и непредставлением своего варианта дополнительного соглашения к договору аренды договор аренды считается расторгнутым с 04.03.2016.
Указанное письмо было возвращено истцу за истечением срока хранения (том 2 л.д. 1).
Полагая, что за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за январь - март 2016 года, а также считая, что данное обстоятельство является основанием для расторжения договора, истец 11.03.2016 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 8 Информационного письма N 66, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.
Общество направило Партнерству уведомление от 04.02.2016 о начале реконструкции здания по адресу: г. Ярославль, Южный переулок, дом 3.
Указание на начало реконструкции здания 08.02.2016 также содержит письмо Общества от 08.02.2016.
Учредителем Партнерства 08.02.2016 было подано заявление в УМВД России по г. Ярославлю (том 2 л.д. 4) о том, что 08.02.2016 лица, представившиеся представителями нового собственника, вошли в арендуемые ответчиком помещения, в отсутствие арендатора произвели демонтаж стеновых панелей, потолка, дверей, оборвали телефонную связь и вручили уведомление сотруднику Партнерства о том, что 08.02.2016 будет производиться реконструкция здания.
Также указание на проводимые работы (термин "ремонт") содержится в письме Общества от 12.02.2016 N 20.
Данные факты истцом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривались, в материалы дела представлены фотографии здания, в котором ответчиком арендуются помещения, в том числе фотографии лестницы, ведущей на 2-й этаж, находящейся в полуразрушенном состоянии (т. 2 л.д. 10-15). О недостоверности отраженных на фотоснимках фактов истец не заявлял.
Между тем, судебная коллегия полагает, что действия Общества в рассматриваемой ситуации противоречат как требованиям гражданского законодательства, так и условиям договора аренды, стороной которого истец стал с 31.12.2015.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Порядок применения положений данной статьи разъяснен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25).
Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
На вопрос суда апелляционной инстанции об основаниях для проведения реконструкции при наличии в здании арендатора истец указал на ошибочность примененного термина "реконструкция"; относительно произведенных действий по демонтажу стеновых, потолочных панелей сослался на то, что их использование противоречило требованиям пожарной безопасности, ввиду чего им было принято решение произвести их демонтаж.
В то же время из передаточного акта от 01.12.2015 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015, подписанного Обществом и комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии город Ярославля, следует, что претензий по передаваемому объекту у Общества не имелось.
Судебная коллегия отмечает, что в силу положений 2.2.10 договора проведения текущего и капитального ремонта возложено на арендатора; проведение реконструкции без согласования с арендатором условиями договора не предусмотрено, подобное право арендодателю не предоставлено.
Из материалов дела не следует, что со стороны Общества в адрес Партнерства были направлены предложения со ссылками на нормы действующего законодательства о необходимости демонтажа стеновых и потолочных панелей для целей соблюдения норм пожарной безопасности, а также установлен срок для выполнения подобных мероприятий.
Более того, указания на проводимые Обществом с 08.02.2016 действия в переданных в аренду помещениях именно ка действия в связи с соблюдением мер противопожарной безопасности появились исключительно при рассмотрении дела судом; ранее на подобное основание Общество не ссылалось, указывая на проводимую реконструкцию.
Судебная коллегия, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришла к выводу о том, что материалами дела подтверждается тот факт, что с 08.02.2016 Общество не обеспечило Партнерству возможность пользования имуществом в соответствии с его назначением, напротив, намеренно и сознательно чинило Партнерству препятствия в таком пользовании, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с 08.02.2016 не имеется.
Указанные действия расцениваются судом как злоупотребление правом со стороны Общества, которые совершались с целью принуждения Партнерства к освобождению помещений и расторжению договора аренды.
С учетом изложенного, ссылки истца на то, что помещения не были освобождены от имущества ответчика, в том числе в марте, не имеет правового значения, так как указанное обстоятельство не порождает обязанность ответчика оплачивать арендную плату за здание, нормальное пользование помещениями в котором по их назначению, предусмотренному договором, стало невозможным вследствие действий самого истца.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Приводя в апелляционной жалобе довод об отсутствии акта приема-передачи помещения, истец не указывает, на каком основании у ответчика возникла обязанность подписания данного акта при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих прекращение спорного договора аренды.
Невнесение ответчиком изменений в Единый государственный реестр юридических лиц в части адреса регистрации не подтверждает факт владения и пользования ответчиком спорными помещениями.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с возражениями ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 08.02.2016.
При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 45 432 рублей 65 копеек за период с 08.02.2016 по 10.03.2016 подлежит отмене.
Также судом первой инстанции взысканы пени за просрочку внесения арендной платы за январь 2016 года (за период с 10.01.2016 по 10.03.2016) и за февраль 2016 года (за период с 10.02.2016 по 10.03.2016).
Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.
В материалах дела имеется уведомление Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от 02.02.2016 N 572 о смене собственника спорного имущества (т. 1 л.д. 102).
Арендная плата за январь 2016 года была перечислена Партнерством предыдущему собственнику 11.01.2016 (т. 1 л.д. 102, 117).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Партнерство было уведомлено о смене собственника арендуемого им недвижимого имущества ранее, чем 20.01.2016 при получении уведомления истца от 20.01.2016 N 5 (том 1 л.д. 55).
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для начисления пени по арендной плате за январь 2016 года с 10.01.2016, как указывает истец в расчете.
С учетом положения пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации о разумном сроке исполнения обязательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обязанность по оплате арендной платы за январь 2016 года в адрес Общества Партнерство должно было исполнить не позднее 26.01.2016.
Таким образом, пени за просрочку внесения арендной платы за январь 2016 года составляют 2 635 рублей 09 копеек (за период с 27.01.2016 по 10.03.2016), за февраль 2016 года - 448 рублей 13 копеек (за период с 10.02.2016 по 10.03.2016), общая сумма подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца пени составляет 3 083 рубля 22 копейки.
Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие соблюдение Обществом предусмотренной законом процедуры расторжения договора аренды, а именно уведомление от 15.02.2016, в котором истец сообщил ответчику о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности по арендной плате за январь и февраль 2016 года в срок до 03.03.2016.
Данное уведомление направлено истцом по юридическому адресу ответчика (г. Ярославль, переулок Южный, дом 3).
Таким образом, требование направления письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства при досрочном расторжении договора аренды Обществом исполнено.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Уведомление от 15.02.2016 возвращено органом почтовой связи отправителю с указанием причины возврата "истек срок хранения".
Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Надлежащим считается извещение, направленное по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик, не обеспечив надлежащее получение корреспонденции по своему юридическому адресу, считается предупрежденным о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08.
То обстоятельство, что Партнерство перестало фактически находиться по юридическому адресу, не освобождает последнее от решения вопроса о переадресации корреспонденции, поступающей по юридическому адресу, на иной адрес для обеспечения фактического ее получения.
Исковое заявление о расторжении договора аренды датировано 11.03.2016, что свидетельствует о соблюдении истцом установленного срока, по истечении которого при неполучении ответа в срок, указанный в предложении расторгнуть договор, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд.
Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 не подлежало оставлению без рассмотрения.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения (прекращения производства), то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.
Если дело признано подготовленным и в судебном заседании присутствуют все участвующие в деле лица, которые не возражают против продолжения его рассмотрения в этом заседании, суд апелляционной инстанции переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции (абзац 2 пункта 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).
С учетом этого, придя к выводу о соблюдении досудебного порядка в части требований о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции в указанной части перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.
Поскольку в судебном заседании присутствовали все участвующие в деле лица, которые не возражали против продолжения его рассмотрения в этом заседании, судом апелляционной инстанции требование о расторжении договора аренды рассмотрено по существу в том же судебном заседании.
Как следует из пункта 4.2 договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях:
- использования арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 4.2.1 договора аренды);
- существенного ухудшения арендатором состояния арендованного помещения (части здания) (пункт 4.2.2 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором платежей по заключенному между арендодателем и арендатором договору на услуги по содержанию и эксплуатации нежилых помещений и инженерных сетей, более двух раз по истечении установленных договором сроков платежей (пункт 4.2.4 договора аренды);
- систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.7, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.17, 2.2.18, 2.2.20 договора (пункт 4.2.5 договора аренды);
- невыполнения арендатором обязательств по пункту 6.1 договора (пункт 4.2.6 договора аренды).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия не усматривает оснований для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку при рассмотрении настоящего дела судебная коллегия пришла к выводу о том, что ответчиком не допущено невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, договор аренды не подлежит расторжению по основанию, предусмотренному пунктом 4.2.3 договора аренды и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отношении остальных нарушений, которые были вменены Партнерству как основания для расторжения договора, судебная коллегия отмечает следующее.
В уведомлении от 20.01.2016 N 5 Общество указало Партнерству на нарушение им иных, помимо своевременного внесения арендной платы, условий договора аренды, а именно: наличие субарендаторов, неосуществление текущего и капитального ремонта здания, перепланировка помещений, отсутствие автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, отсутствие технического паспорта на объект, неудовлетворительное состояния электрооборудования и сетей отопления. На устранение всех вышеперечисленных нарушений ответчику был предоставлен срок три рабочих дня.
Такой срок устранения допущенных арендатором нарушений, по мнению судебной коллегии, не может быть признан разумным, поскольку из существа указываемых нарушений с очевидностью следует невозможность их устранения в трехдневный срок. Кроме того, указания на отдельные нарушения носят общий характер, что не позволяет установить, какие конкретно требования по их устранению предполагало Общество.
При этом с учетом ранее сделанных выводов о том, что с 08.02.2016 Общество препятствовало Партнерству в пользовании помещениями, также отсутствуют основания для выводов о фактически имевшейся возможности устранения недостатков в имуществе.
Также судебная коллегия полагает, что истцом не доказано наличие такого нарушения, как наличие субарендаторов в арендуемых помещениях.
С учетом того, что действовавшая ранее редакция договора предоставляло Партнерству право сдачи арендуемых помещений в субаренду, сведения о регистрации иных юридических лиц по адресу: город Ярославль, Южный переулок, дом 3, а также фотографии вывесок с наименованиями данных юридических лиц не могут быть признаны достаточными доказательствами сдачи арендуемых помещений ответчиком в субаренду в спорный период.
Оценив действия истца, 31.12.2015 приобретшего право собственности на здание, арендуемое ответчиком, в совокупности, а именно: направление 20.01.2016 требования об устранении нарушений ответчиком условий договора аренды в трехдневный срок с указанием на расторжение договора аренды в случае неисполнения данного требования, воспрепятствование арендатору в пользовании арендуемым имуществом путем проведения работ в здании без согласования их проведения с арендатором, судебная коллегия усматривает очевидное отклонение действий истца от добросовестного поведения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 не подлежит удовлетворению.
При совокупности указанных выше обстоятельств решение суда первой инстанции подлежит отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и взыскании 45 432 рублей 65 копеек долга, 2 246 рублей 85 копеек пени с принятием в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 по делу N А82-3076/2016 отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и взыскании 45 432 рублей 65 копеек долга, 2 246 рублей 85 копеек пени и в указанной части принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Волга" удовлетворить частично.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Русское творческое объединение" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Волга" 74 344 рубля 33 копейки долга, 3 083 рубля 22 копейки пени, 3 814 рублей 30 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 01.08.2006 N 01/08 отказать.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2016 N 02АП-8024/2016 ПО ДЕЛУ N А82-3076/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. по делу N А82-3076/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
при участии в судебном заседании:
представителей истца Кулаевой С.В., действующей на основании доверенности от 04.10.2016, Смирнова А.А., действующего на основании доверенности от 16.05.2016,
представителей ответчика Бердичевской В.О., действующей на основании доверенности от 09.02.2016, Москаленко Т.Г., действующей на основании доверенности от 19.04.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 по делу N А82-3076/2016, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Волга" (ОГРН 1097604009744, ИНН 7604158748)
к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (ОГРН 1067600023424, ИНН 7604093787),
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волга" (далее - Общество, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (далее - ответчик, Партнерство) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 (далее - договор аренды), взыскании задолженности по арендной плате в размере 179 665 рублей 47 копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 5 509 рублей 73 копейки.
Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 исковые требования удовлетворены частично, с Партнерства в пользу Общества взысканы 119 776 рублей 98 копеек долга, 5330 рублей 07 копеек пеней, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.
Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 в части отказа во взыскании долга по арендной плате за март 2016 года в размере 59 888 рублей 49 копеек, пени в размере 179 рублей 66 копеек и оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за март 2016 года в размере 59 888 рублей 49 копеек, пеней в размере 179 рублей 66 копеек и расторжении договора аренды.
По мнению заявителя жалобы, выводы суда противоречат имеющимся материалам дела. Требование о взыскании арендной платы за март является правомерным, поскольку ответчик не передал арендованное имущество истцу, акт приема-передачи помещений до сих пор не подписан, отсутствуют доказательства того, что ответчик не ведет хозяйственную деятельность в арендуемом здании. Юридический адрес ответчика совпадает с адресом арендуемого здания. Истец указывает, что суд необоснованно не принял в качестве доказательств соблюдения истцом порядка уведомления ответчика о расторжении договора аренды уведомления от 20.01.2016, от 15.02.2016, от 04.03.2016, направленные по юридическому адресу ответчика - единственно известному адресу ответчика. Истец представил суду почтовую квитанцию и запечатанный почтовый конверт с уведомлением о расторжении договора, направленный по юридическому адресу ответчика и возвращенный истцу за истечением срока хранения. На ответчике лежат все риски, связанные с получением корреспонденции, направленной на его юридический адрес.
Партнерство в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что требования о расторжении договора аренды не подлежали удовлетворению, так как на устранение выявленных нарушений арендодатель предоставил арендатору три рабочих дня. Такой срок, по мнению ответчика, не является разумным. Ответчик полагает, что судом первой инстанции с ответчика в пользу истца необоснованно взыскана арендная плата за февраль 2016 года, так как с 08.02.2016 он не мог в полной мере пользоваться зданием, в связи с чем просит суд апелляционной инстанции проверить законность решения суда первой инстанции в полном объеме.
Истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи.
Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание апелляционного суда организовано и проведено посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.
В судебном заседании стороны подтвердили свои позиции, изложенные в процессуальных документах, дали пояснения, ответили на вопросы суда.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием "Старый город" (арендодатель) и некоммерческим партнерством "Русское творческое объединение" заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.08.06. N 01/08 (том 1 л.д. 9-17), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа N N 1-4, 7-12; 2-го этажа N N 1-14) общей площадью 318,3 кв. м, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под студию звукозаписи и склад.
Согласно пункту 2.2.2 договора аренды с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи до 50% площадей помещений в субаренду (поднаем), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций (юридических лиц). В случаях сдачи помещений в субаренду или внесения права аренды в уставной капитал ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В силу пункта 2.2.7 договора аренды арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора производить оплату за пользование недвижимым имуществом по договору.
Пунктом 2.2.10 на арендатора возложена обязанность производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества по договору, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри арендуемого помещения.
Арендатор обязан за свой счет обеспечивать пожарную и электрическую безопасность по отношению к арендуемому имуществу, не совершать действий, способных вызвать его повреждение или разрушение, нести ответственность за несоблюдение условий данного пункта договора аренды с возмещением ущерба (вреда, убытков), причиненного арендодателю и (или) третьим лицам, если ущерб (вред, убытки) причинены по вине арендатора (пункт 2.2.12 договора аренды).
Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что за аренду помещения, указанного в пункте 1.1 договора, арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет арендную плату в размере 1 026 708 рублей 48 копеек плюс НДС в размере, предусмотренном законодательством Российской Федерации в год или 85 559 рублей 04 копейки копеек плюс НДС в размере, предусмотренном законодательством Российской Федерации в месяц, произведенного в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля.
Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 договора аренды).
Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца включительно.
Согласно пункту 4.1 договора аренды досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в связи с существенным нарушением условий договора договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях:
- использования арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 4.2.1 договора аренды);
- существенного ухудшения арендатором состояния арендованного помещения (части здания) (пункт 4.2.2 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором платежей по заключенному между арендодателем и арендатором договору на услуги по содержанию и эксплуатации нежилых помещений и инженерных сетей, более двух раз по истечении установленных договором сроков платежей (пункт 4.2.4 договора аренды);
- систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.7, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.17, 2.2.18, 2.2.20 договора (пункт 4.2.5 договора аренды);
- невыполнения арендатором обязательств по пункту 6.1 договора (пункт 4.2.6 договора аренды).
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 7.1 договора аренды установлен его срок - с 01.09.2006 по 30.08.2007.
Согласно пункту 7.4 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания.
В приложении N 1 к договору приведен расчет размера годовой и ежемесячной арендной платы (том 1 л.д. 16).
Нежилые помещения переданы Партнерству по акту приема-передачи от 01.09.06 (том 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.12.2006 N 1 (том 1 л.д. 19) стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2021.
Заключенным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды от 29.01.2007 N 2 (том 1 л.д. 20), вступившим в силу с 01.02.2007, в пункте 1.1 договора фраза "для использования под студию звукозаписи и склад" заменена фразой "для размещения некоммерческой организации".
02.04.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 3, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа N N 1-17; 2-го этажа N N 1-22) общей площадью 358,1 кв. м, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под размещение некоммерческой организации.
Пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды N 3 от 21.03.2011 (том 1 л.д. 24-25) изменен размер арендной платы по договору, пунктом 3 дополнительного соглашения изменена редакция приложения N 1 к договору аренды.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 21.03.2011 (том 1 л.д. 24-25) стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2031 включительно, а также изложили первое предложение пункта 2.2.2 договора в следующей редакции: "С согласия арендодателя и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации арендатор имеет право сдачи до 50% площадей помещений в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций (юридических лиц)".
Также указанным дополнительным соглашением пункт 7.6 договора аренды изложен в следующей редакции: "Переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество по договору к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора".
Заключенным сторонами 01.08.2011 дополнительным соглашением к договору аренды (том 1 л.д. 26-28) в договор аренды включены пункты 6.4, 6.5, 6.6, 6.7 договора аренды, и исключены подписанным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды также от 11.08.2011 (том 1 л.д. 29).
19.05.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Партнерством заключено дополнительное соглашение к договору аренды (том 1 л.д. 30-32), которым пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 358,1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1), адрес объекта: Ярославская область, г. Ярославль, пер. Южный, д. 3, под размещение некоммерческой организации.
Основание возникновения права муниципальной собственности: выписка из реестра объектов муниципальной собственности (Южный пер., д. 3) от 03.09.2008 N 4826, выдан Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.
Право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 сентября 2008 года, о чем сделана запись регистрации N 76-76-01/193/2008-478.
Свидетельство о государственной регистрации права выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 17 сентября 2008 года серия 76-А А N 777526.
Кадастровый (или условный) номер: 76-76-01/193/2008-478".
Пункт 2.2.2. изложен в следующей редакции: "Арендатор не имеет права передавать арендуемое имущество в субаренду, а равно в пользование третьим лицам".
Также указанным дополнительным соглашением изменена редакция пункта 3.1 договора аренды, в соответствии с которым с 01.05.2014 годовой размер арендной платы без НДС составляет 718 661 рубль 95 копеек или 59 888 рублей 49 копеек в месяц, на арендатора возложена обязанность исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015 N 60/П (том 1 л.д. 33-36), согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в договоре, в порядке приватизации недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, пер. Южный, дом 3 - здание нежилого назначения, 2-этажное, общей площадью 358, 1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1, существующие ограничения (обременения права): аренда.
Вышеуказанное здание передано Обществу 01.12.2015, что подтверждается передаточным актом от 01.12.2015 (том 1 л.д. 37).
Право собственности на здание и земельный участок, на котором оно расположено, зарегистрированы за Обществом 31.12.2015, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 31.12.2015 N 76-76/023-76/001/2015-4240/2 (том 1 л.д. 59) и N 76-76/023-76/001/006/2015-4241/2 (том 1 л.д. 60).
20.01.2016 Общество направило Партнерству уведомление (исх. N 5 от 20.01.2016) (том 1 л.д. 55) с приложением - проектом дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2016 (том 1 л.д. 148-149), в котором сообщило ответчику о повышении арендной платы до 550 рублей за квадратный метр в месяц, известило о необходимости передачи дубликата ключей от арендуемых помещений, а также о необходимости устранения следующих нарушений договора аренды: наличие субарендаторов, неосуществление текущего и капитального ремонта здания, перепланировка помещений, отсутствие автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, отсутствие технического паспорта на объект, неудовлетворительное состояния электрооборудования и сетей отопления.
Также ответчиком в материалы дела представлен запрос от 20.01.2016 N 8 (том 2 л.д. 16), согласно которому истец просит ответчика передать копии документов, подтверждающих исполнение договора аренды до смены собственника здания, и ключи от арендуемых помещений.
Общество, установив в данном уведомлении срок для устранения нарушений в три рабочих дня с даты его получения, указало, что при неисполнении требований собственника в добровольном порядке им будет поставлен вопрос о расторжении договора аренды.
В ответе на письмо истца от 20.01.2015 N 19 (том 1 л.д. 141) Партнерство указало, что дополнительное соглашение к договору аренды им не рассматривается, так как полномочия подписавшего его со стороны арендодателя лица не подтверждены.
В письме от 01.02.2016 N 13 (том 1 л.д. 58) истец указал на невыполнение ответчиком действий по урегулированию договорных отношений (неподписание ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2016) и неисполнение договорных обязательств, в том числе по внесению арендной платы.
Письмом от 02.02.2016 N 572 (том 1 л.д. 102) комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля уведомил ответчика о смене собственника арендуемых Партнерством помещений и имеющейся переплате по договору аренды в сумме 61 820 рублей 32 копейки.
В уведомлении от 04.02.2016 N 16 (том 1 л.д. 115) Общество в связи с начало реконструкции здания попросило Партнерство освободить помещения и расторгнуть договор аренды.
Уведомлением от 08.02.2016 N 17 (том 1 л.д. 113) истец повторно уведомил о начале реконструкции здания и необходимости освободить помещения, указав, что на период проведения работ ответчику могут быть предложены другие помещения по адресу: г. Ярославль, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 36/48.
15.02.2016 Общество направило Партнерству уведомление о том, что если в срок до 03.03.2016 последним не будет погашена задолженность по арендной плате за январь и февраль 2016 года, договор аренды подлежит расторжению с 04.03.2016, а помещение - возврату по акту приема-передачи.
Данное уведомление было направлено истцом заказным письмом по юридическому адресу ответчика, что подтверждается представленным в материалы дела конвертом (том 2 л.д. 20), и было возвращено истцу за истечением срока хранения.
04.03.2016 ответчик направил истцу комплект ключей и письмо от 03.03.2016 N 22 (том 1 л.д. 147), в котором уведомил истца об освобождении арендуемых помещений по причине невозможности использования их по целевому назначению со ссылкой на уведомления Общества от 04.02.2016 и 08.02.2016, а также на уведомление истца об отключении электроэнергии. В письме ответчик отметил, что договор аренды не расторгнут; указал, что в ходе телефонного разговора представитель Общества отказался от подписания акта приема-передачи арендуемого имущества со ссылкой на необходимость расторжения договора аренды.
В письме от 03.03.2016 N 21, направленном ответчику заказным письмом (том 1 л.д. 116), истец сообщил, что в связи с невнесением арендных платежей за январь - март 2016 года и непредставлением своего варианта дополнительного соглашения к договору аренды договор аренды считается расторгнутым с 04.03.2016.
Указанное письмо было возвращено истцу за истечением срока хранения (том 2 л.д. 1).
Полагая, что за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за январь - март 2016 года, а также считая, что данное обстоятельство является основанием для расторжения договора, истец 11.03.2016 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 8 Информационного письма N 66, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.
Общество направило Партнерству уведомление от 04.02.2016 о начале реконструкции здания по адресу: г. Ярославль, Южный переулок, дом 3.
Указание на начало реконструкции здания 08.02.2016 также содержит письмо Общества от 08.02.2016.
Учредителем Партнерства 08.02.2016 было подано заявление в УМВД России по г. Ярославлю (том 2 л.д. 4) о том, что 08.02.2016 лица, представившиеся представителями нового собственника, вошли в арендуемые ответчиком помещения, в отсутствие арендатора произвели демонтаж стеновых панелей, потолка, дверей, оборвали телефонную связь и вручили уведомление сотруднику Партнерства о том, что 08.02.2016 будет производиться реконструкция здания.
Также указание на проводимые работы (термин "ремонт") содержится в письме Общества от 12.02.2016 N 20.
Данные факты истцом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривались, в материалы дела представлены фотографии здания, в котором ответчиком арендуются помещения, в том числе фотографии лестницы, ведущей на 2-й этаж, находящейся в полуразрушенном состоянии (т. 2 л.д. 10-15). О недостоверности отраженных на фотоснимках фактов истец не заявлял.
Между тем, судебная коллегия полагает, что действия Общества в рассматриваемой ситуации противоречат как требованиям гражданского законодательства, так и условиям договора аренды, стороной которого истец стал с 31.12.2015.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Порядок применения положений данной статьи разъяснен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25).
Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
На вопрос суда апелляционной инстанции об основаниях для проведения реконструкции при наличии в здании арендатора истец указал на ошибочность примененного термина "реконструкция"; относительно произведенных действий по демонтажу стеновых, потолочных панелей сослался на то, что их использование противоречило требованиям пожарной безопасности, ввиду чего им было принято решение произвести их демонтаж.
В то же время из передаточного акта от 01.12.2015 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015, подписанного Обществом и комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии город Ярославля, следует, что претензий по передаваемому объекту у Общества не имелось.
Судебная коллегия отмечает, что в силу положений 2.2.10 договора проведения текущего и капитального ремонта возложено на арендатора; проведение реконструкции без согласования с арендатором условиями договора не предусмотрено, подобное право арендодателю не предоставлено.
Из материалов дела не следует, что со стороны Общества в адрес Партнерства были направлены предложения со ссылками на нормы действующего законодательства о необходимости демонтажа стеновых и потолочных панелей для целей соблюдения норм пожарной безопасности, а также установлен срок для выполнения подобных мероприятий.
Более того, указания на проводимые Обществом с 08.02.2016 действия в переданных в аренду помещениях именно ка действия в связи с соблюдением мер противопожарной безопасности появились исключительно при рассмотрении дела судом; ранее на подобное основание Общество не ссылалось, указывая на проводимую реконструкцию.
Судебная коллегия, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришла к выводу о том, что материалами дела подтверждается тот факт, что с 08.02.2016 Общество не обеспечило Партнерству возможность пользования имуществом в соответствии с его назначением, напротив, намеренно и сознательно чинило Партнерству препятствия в таком пользовании, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с 08.02.2016 не имеется.
Указанные действия расцениваются судом как злоупотребление правом со стороны Общества, которые совершались с целью принуждения Партнерства к освобождению помещений и расторжению договора аренды.
С учетом изложенного, ссылки истца на то, что помещения не были освобождены от имущества ответчика, в том числе в марте, не имеет правового значения, так как указанное обстоятельство не порождает обязанность ответчика оплачивать арендную плату за здание, нормальное пользование помещениями в котором по их назначению, предусмотренному договором, стало невозможным вследствие действий самого истца.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Приводя в апелляционной жалобе довод об отсутствии акта приема-передачи помещения, истец не указывает, на каком основании у ответчика возникла обязанность подписания данного акта при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих прекращение спорного договора аренды.
Невнесение ответчиком изменений в Единый государственный реестр юридических лиц в части адреса регистрации не подтверждает факт владения и пользования ответчиком спорными помещениями.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с возражениями ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 08.02.2016.
При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 45 432 рублей 65 копеек за период с 08.02.2016 по 10.03.2016 подлежит отмене.
Также судом первой инстанции взысканы пени за просрочку внесения арендной платы за январь 2016 года (за период с 10.01.2016 по 10.03.2016) и за февраль 2016 года (за период с 10.02.2016 по 10.03.2016).
Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.
В материалах дела имеется уведомление Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от 02.02.2016 N 572 о смене собственника спорного имущества (т. 1 л.д. 102).
Арендная плата за январь 2016 года была перечислена Партнерством предыдущему собственнику 11.01.2016 (т. 1 л.д. 102, 117).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Партнерство было уведомлено о смене собственника арендуемого им недвижимого имущества ранее, чем 20.01.2016 при получении уведомления истца от 20.01.2016 N 5 (том 1 л.д. 55).
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для начисления пени по арендной плате за январь 2016 года с 10.01.2016, как указывает истец в расчете.
С учетом положения пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации о разумном сроке исполнения обязательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обязанность по оплате арендной платы за январь 2016 года в адрес Общества Партнерство должно было исполнить не позднее 26.01.2016.
Таким образом, пени за просрочку внесения арендной платы за январь 2016 года составляют 2 635 рублей 09 копеек (за период с 27.01.2016 по 10.03.2016), за февраль 2016 года - 448 рублей 13 копеек (за период с 10.02.2016 по 10.03.2016), общая сумма подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца пени составляет 3 083 рубля 22 копейки.
Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие соблюдение Обществом предусмотренной законом процедуры расторжения договора аренды, а именно уведомление от 15.02.2016, в котором истец сообщил ответчику о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности по арендной плате за январь и февраль 2016 года в срок до 03.03.2016.
Данное уведомление направлено истцом по юридическому адресу ответчика (г. Ярославль, переулок Южный, дом 3).
Таким образом, требование направления письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства при досрочном расторжении договора аренды Обществом исполнено.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Уведомление от 15.02.2016 возвращено органом почтовой связи отправителю с указанием причины возврата "истек срок хранения".
Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Надлежащим считается извещение, направленное по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик, не обеспечив надлежащее получение корреспонденции по своему юридическому адресу, считается предупрежденным о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08.
То обстоятельство, что Партнерство перестало фактически находиться по юридическому адресу, не освобождает последнее от решения вопроса о переадресации корреспонденции, поступающей по юридическому адресу, на иной адрес для обеспечения фактического ее получения.
Исковое заявление о расторжении договора аренды датировано 11.03.2016, что свидетельствует о соблюдении истцом установленного срока, по истечении которого при неполучении ответа в срок, указанный в предложении расторгнуть договор, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд.
Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 не подлежало оставлению без рассмотрения.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения (прекращения производства), то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.
Если дело признано подготовленным и в судебном заседании присутствуют все участвующие в деле лица, которые не возражают против продолжения его рассмотрения в этом заседании, суд апелляционной инстанции переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции (абзац 2 пункта 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).
С учетом этого, придя к выводу о соблюдении досудебного порядка в части требований о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции в указанной части перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.
Поскольку в судебном заседании присутствовали все участвующие в деле лица, которые не возражали против продолжения его рассмотрения в этом заседании, судом апелляционной инстанции требование о расторжении договора аренды рассмотрено по существу в том же судебном заседании.
Как следует из пункта 4.2 договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях:
- использования арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 4.2.1 договора аренды);
- существенного ухудшения арендатором состояния арендованного помещения (части здания) (пункт 4.2.2 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора аренды);
- невнесения или неполного внесения арендатором платежей по заключенному между арендодателем и арендатором договору на услуги по содержанию и эксплуатации нежилых помещений и инженерных сетей, более двух раз по истечении установленных договором сроков платежей (пункт 4.2.4 договора аренды);
- систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.7, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.17, 2.2.18, 2.2.20 договора (пункт 4.2.5 договора аренды);
- невыполнения арендатором обязательств по пункту 6.1 договора (пункт 4.2.6 договора аренды).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия не усматривает оснований для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку при рассмотрении настоящего дела судебная коллегия пришла к выводу о том, что ответчиком не допущено невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, договор аренды не подлежит расторжению по основанию, предусмотренному пунктом 4.2.3 договора аренды и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отношении остальных нарушений, которые были вменены Партнерству как основания для расторжения договора, судебная коллегия отмечает следующее.
В уведомлении от 20.01.2016 N 5 Общество указало Партнерству на нарушение им иных, помимо своевременного внесения арендной платы, условий договора аренды, а именно: наличие субарендаторов, неосуществление текущего и капитального ремонта здания, перепланировка помещений, отсутствие автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, отсутствие технического паспорта на объект, неудовлетворительное состояния электрооборудования и сетей отопления. На устранение всех вышеперечисленных нарушений ответчику был предоставлен срок три рабочих дня.
Такой срок устранения допущенных арендатором нарушений, по мнению судебной коллегии, не может быть признан разумным, поскольку из существа указываемых нарушений с очевидностью следует невозможность их устранения в трехдневный срок. Кроме того, указания на отдельные нарушения носят общий характер, что не позволяет установить, какие конкретно требования по их устранению предполагало Общество.
При этом с учетом ранее сделанных выводов о том, что с 08.02.2016 Общество препятствовало Партнерству в пользовании помещениями, также отсутствуют основания для выводов о фактически имевшейся возможности устранения недостатков в имуществе.
Также судебная коллегия полагает, что истцом не доказано наличие такого нарушения, как наличие субарендаторов в арендуемых помещениях.
С учетом того, что действовавшая ранее редакция договора предоставляло Партнерству право сдачи арендуемых помещений в субаренду, сведения о регистрации иных юридических лиц по адресу: город Ярославль, Южный переулок, дом 3, а также фотографии вывесок с наименованиями данных юридических лиц не могут быть признаны достаточными доказательствами сдачи арендуемых помещений ответчиком в субаренду в спорный период.
Оценив действия истца, 31.12.2015 приобретшего право собственности на здание, арендуемое ответчиком, в совокупности, а именно: направление 20.01.2016 требования об устранении нарушений ответчиком условий договора аренды в трехдневный срок с указанием на расторжение договора аренды в случае неисполнения данного требования, воспрепятствование арендатору в пользовании арендуемым имуществом путем проведения работ в здании без согласования их проведения с арендатором, судебная коллегия усматривает очевидное отклонение действий истца от добросовестного поведения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 не подлежит удовлетворению.
При совокупности указанных выше обстоятельств решение суда первой инстанции подлежит отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и взыскании 45 432 рублей 65 копеек долга, 2 246 рублей 85 копеек пени с принятием в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2016 по делу N А82-3076/2016 отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и взыскании 45 432 рублей 65 копеек долга, 2 246 рублей 85 копеек пени и в указанной части принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Волга" удовлетворить частично.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Русское творческое объединение" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Волга" 74 344 рубля 33 копейки долга, 3 083 рубля 22 копейки пени, 3 814 рублей 30 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 01.08.2006 N 01/08 отказать.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
Т.В.ЧЕРНИГИНА
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)