Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Капитальный ремонт многоквартирного дома
Обстоятельства: Получив свидетельства, подтверждающие права собственности на квартиры, ответчики, как считает истец, начали без всяких согласований с контролирующими органами перепланировку и реконструкцию указанных квартир.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ершов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.
и судей Раскатовой Н.Н., Дементьевой Е.И.,
при секретаре Б.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Ш. по доверенности - К.
на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ш. к М.М.В., З. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения о регистрации права собственности, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановлении положения, существовавшего до внесения записей, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности снести самовольно возведенную мансарду-надстройку отказать.",
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к М.М.В., З. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения о регистрации права собственности, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановлении положения, существовавшего до внесения записей, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности снести самовольно возведенную мансарду-надстройку.
В обоснование своих требований истец указала, что является собственником *** доли в праве собственности на квартиру N *** в доме N *** по ул. Б. ***, г. Москва, зарегистрирована по месту жительства и постоянно проживает в указанной квартире. 31 января 2014 года за ответчиком М.М.В. было зарегистрировано право собственности на расположенную в этом же доме квартиру N **** (номер государственной регистрации N ***) на основании ранее заключенного договора купли-продажи квартиры от 27.12.2011, дата регистрации 17.01.2012, N ****. Согласно указанному свидетельству площадь квартиры N *** составляет *** кв. м. Тогда же, 31 января 2014 года за ответчиком З. было зарегистрировано право собственности на расположенную в этом же доме квартиру N 1*** площадью *** кв. м. При этом, по мнению истца, фактическая площадь квартиры N ***, составляет всего *** кв. м, а квартиры *** вовсе не существует в природе. Получив указанные свидетельства, подтверждающие права собственности на названные квартиры, ответчики, как считает Ш., начали без всяких согласований с контролирующими органами перепланировку и реконструкцию указанных квартир, а именно надстройку двух мансардных этажей, при этом был произведен самозахват общего имущества собственников многоквартирного дома - чердачного помещения, инженерных коммуникаций и крыши, а сам дом поставлен под угрозу разрушения, поскольку дом старый, 1910 года постройки, имеет маленький фундамент.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истица просит суд признать незаконным решение Росреестра по г. Москве о регистрации права собственности М.М.В. на квартиру N *** (площадью *** кв. м) по адресу: <...> ***, д. *** как принятое без законных на то оснований; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 31.01.2014 года о регистрации права собственности М.М.С. на квартиру N *** площадью *** кв. м в доме N ** по ул. ****** в городе Москве как совершенную без имеющихся на то оснований и восстановить положение, существовавшее до внесения указанной записи; признать незаключенным договор купли-продажи квартиры (перехода права собственности) от 16.12.2013 года по причине того, что предмет договора не согласован; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 31.01.2014 года о регистрации права собственности З. на квартиру N *** площадью *** кв. м в доме N *** по ул. Большая *** в городе Москве как совершенную без имеющихся на то оснований; признать отсутствующим у М.М.В. права собственности на квартиру N *** площадью *** кв. м, кадастровый номер *** по адресу: <...> ***, д. ***; признать отсутствующим у З. права собственности на квартиру N *** по адресу: <...> ***, д. ***; обязать З., М.М.В. в соответствии со ст. 222 ГК РФ своими силами и за свой счет снести самовольно возведенную мансарду-надстройку дома N *** по ул. Б. ***, г. Москва в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Истец, извещенная надлежащим образом, в заседание суда первой инстанции не явилась обеспечила явку своих представителей, которые просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчики М.М.В. и З., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, обеспечили явку своих представителей, которые возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель ответчика Росреестра по г. Москве в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доверенности - К. по доводам апелляционной жалобы.
Истец и ее представитель, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав представителя ответчиков М.М.В. и З. по доверенности - Р., представителя Росреестра по г. Москве по доверенности - Б.Д., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на рассмотрение в суд первой инстанции по существу заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент вынесения решения суда, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 23).
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение (п. 24).
Согласно п. 26 указанного Постановления, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 28 указанного Постановления, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Части 2 и 3 данной статьи определяют, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Как установлено в ходе разбирательства дела, Ш. является собственником *** доли в праве собственности на квартиру N ***, расположенную по адресу: <...> ***, д. ***.
М.М.В. является собственником квартиры N ***, расположенной по адресу: <...> ***, д. ***, общей площадью *** кв. м, этаж ***, мансарда, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ***, выданным 31.01.2014 г.
З. является собственником квартиры N ***, расположенной по 1 адресу: <...> ***, д. ***, общей площадью *** кв. м, мансарда N ***, мансарда N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ***, выданным 07.08.2014 г.
Из данных свидетельств о государственной регистрации права следует, что документами-основаниями послужили договор купли-продажи квартиры от 27 декабря 2011 и договор купли-продажи квартиры от 16 декабря 2013 г. соответственно.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что переход права собственности, а также указанные выше договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке, недействительными не признаны, истцом не оспариваются, решение о регистрации права собственности М.М.В. на квартиру N *** (площадью *** кв. м) принято в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, права либо свободы истца данным решением не нарушаются.
Также суд указал, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права в порядке гражданского судопроизводства как признание недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении регистрации права собственности М.М.В. на квартиру N *** площадью *** кв. м и регистрации права собственности З. на квартиру N *** площадью *** кв. м в доме, расположенном по адресу: <...> ***, д. ***.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания права собственности М.М.В. и З. на квартиры N *** и N *** в указанном выше доме отсутствующим, суд исходил из того, что истец не является и не являлась собственником спорного имущества, его части, права собственности на один и тот же объект недвижимости за разными лицами не регистрировалось, в настоящее время спорные квартиры во фактическом владении Ш. не находятся.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчиков снести самовольно возведенную мансарду-надстройку дома N *** по ул. Б. *** в г. Москве, суд исходил из того, что истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представила суду достаточных допустимых доказательств того, что ответчиками без оформления разрешения в установленном порядке осуществлено возведение мансарды-надстройки.
Однако судебная коллегия полагает, что отказ суда в удовлетворении исковых требований является необоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит на обсуждение обстоятельства, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как усматривается из копии регистрационного дела, представленного Росреестром по г. Москве, М.М.В. приобрела у М.А. по договору купли-продажи от 27.12.2011 г. квартиру N ***, расположенную в доме N *** по ул. Большая *** в г. Москве, состоящую из пяти комнат, общей площадью *** кв. м, жилой площадью **** кв. м, расположенную на 5-м этаже дома.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела по существу не установил, каким образом квартира N *** площадью *** кв. м, расположенная на 5 этаже жилого дома N *** по ул. Б. *** в г. Москве, которую в 2011 году приобрела М.М.В., превратилась в квартиру N 14 площадью ***, расположенную на 5-м этаже и в мансарде N *** указанного выше дома, на которую 06 декабря 2013 г. выдан кадастровый паспорт, а также как квартира N *** в этом же доме, площадью *** кв. м, которую З. приобрел у М.М.В. по договору купли-продажи от 16 декабря 2013 г., превратилась в квартиру площадью *** кв. м, расположенную в мансарде N 1 и мансарде N 2.
Также суд не установил, кому принадлежали площади, за счет которых произошло увеличение квартиры N *** и за счет которых возникла квартира N 14а, на какой площади ответчики возвели мансарду-надстройку, являлась ли эта площадь чердачным помещением, относящимся к общему имуществу всех собственников дома, либо личным имуществом ответчиков, как выглядел дом N *** по ул. Б. *** на момент приобретения квартиры N *** М.М.В., для чего не предложил сторонам представить поэтажный план БТИ дома N 17 по состоянию на 27.12.2011 г. и проект последней реконструкции указанного дома, на которую было получено разрешение в установленном законом порядке и которая была принята в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Учитывая, что одно из требований касалось обязания ответчиков снести самовольно возведенную мансарду-надстройку, в которой расположены квартира N *** частично и квартира N *** полностью, а также учитывая, что в материалах дела имеют ответы на обращения истца из Мосжилинспекции, из Префектуры ЦАО г. Москвы, из Мосгосэкспертизы, из Департамента городского имущества г. Москвы, из Мосгосстройнадзора, из Управы района Арбат, о том, что в доме N *** по улице *** *** ведутся работы по надстройке мансардного этажа М.М.В. и З., при этом разрешение на строительство не было получено и проектная документация не утверждалась, суду надлежало привлечь к участию в деле заинтересованных лиц, в частности, Департамент городского имущества г. Москвы, учитывая, что указанный дом является жилым, Комитет г. Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов, Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, а также правильно распределить бремя доказывания, учитывая что по данной категории споров, в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, бремя доказывания получения необходимых разрешений на строительство, соответствия возведенной постройки строительным нормам и правилам и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан лежит на ответчиках. При необходимости суду следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебно-строительной экспертизы для установления соответствующих обстоятельств.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 от 19.06.2012 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в предварительном судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.
В соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходны отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).
Поскольку суд не исследовал и не устанавливал фактические обстоятельства дела, подлежащие установления по делам о сносе самовольных построек, не привлек к участию в деле всех заинтересованных лиц, неправильно распределил бремя доказывания и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства, исходя из правил распределения обязанности по доказыванию, судебная коллегия, руководствуясь разъяснениями Верховного Суда РФ, а также применяя аналогию права, полагает необходимым решение суда отменить и дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований в ином составе судей.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 г. отменить. Дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-997/2016
Требование: О признании незаконным решения о регистрации права собственности, признании недействительными записей в ЕГРП на недвижимое имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Капитальный ремонт многоквартирного дома
Обстоятельства: Получив свидетельства, подтверждающие права собственности на квартиры, ответчики, как считает истец, начали без всяких согласований с контролирующими органами перепланировку и реконструкцию указанных квартир.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. по делу N 33-997
Судья: Ершов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.
и судей Раскатовой Н.Н., Дементьевой Е.И.,
при секретаре Б.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Ш. по доверенности - К.
на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ш. к М.М.В., З. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения о регистрации права собственности, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановлении положения, существовавшего до внесения записей, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности снести самовольно возведенную мансарду-надстройку отказать.",
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к М.М.В., З. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения о регистрации права собственности, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановлении положения, существовавшего до внесения записей, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности снести самовольно возведенную мансарду-надстройку.
В обоснование своих требований истец указала, что является собственником *** доли в праве собственности на квартиру N *** в доме N *** по ул. Б. ***, г. Москва, зарегистрирована по месту жительства и постоянно проживает в указанной квартире. 31 января 2014 года за ответчиком М.М.В. было зарегистрировано право собственности на расположенную в этом же доме квартиру N **** (номер государственной регистрации N ***) на основании ранее заключенного договора купли-продажи квартиры от 27.12.2011, дата регистрации 17.01.2012, N ****. Согласно указанному свидетельству площадь квартиры N *** составляет *** кв. м. Тогда же, 31 января 2014 года за ответчиком З. было зарегистрировано право собственности на расположенную в этом же доме квартиру N 1*** площадью *** кв. м. При этом, по мнению истца, фактическая площадь квартиры N ***, составляет всего *** кв. м, а квартиры *** вовсе не существует в природе. Получив указанные свидетельства, подтверждающие права собственности на названные квартиры, ответчики, как считает Ш., начали без всяких согласований с контролирующими органами перепланировку и реконструкцию указанных квартир, а именно надстройку двух мансардных этажей, при этом был произведен самозахват общего имущества собственников многоквартирного дома - чердачного помещения, инженерных коммуникаций и крыши, а сам дом поставлен под угрозу разрушения, поскольку дом старый, 1910 года постройки, имеет маленький фундамент.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истица просит суд признать незаконным решение Росреестра по г. Москве о регистрации права собственности М.М.В. на квартиру N *** (площадью *** кв. м) по адресу: <...> ***, д. *** как принятое без законных на то оснований; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 31.01.2014 года о регистрации права собственности М.М.С. на квартиру N *** площадью *** кв. м в доме N ** по ул. ****** в городе Москве как совершенную без имеющихся на то оснований и восстановить положение, существовавшее до внесения указанной записи; признать незаключенным договор купли-продажи квартиры (перехода права собственности) от 16.12.2013 года по причине того, что предмет договора не согласован; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 31.01.2014 года о регистрации права собственности З. на квартиру N *** площадью *** кв. м в доме N *** по ул. Большая *** в городе Москве как совершенную без имеющихся на то оснований; признать отсутствующим у М.М.В. права собственности на квартиру N *** площадью *** кв. м, кадастровый номер *** по адресу: <...> ***, д. ***; признать отсутствующим у З. права собственности на квартиру N *** по адресу: <...> ***, д. ***; обязать З., М.М.В. в соответствии со ст. 222 ГК РФ своими силами и за свой счет снести самовольно возведенную мансарду-надстройку дома N *** по ул. Б. ***, г. Москва в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Истец, извещенная надлежащим образом, в заседание суда первой инстанции не явилась обеспечила явку своих представителей, которые просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчики М.М.В. и З., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, обеспечили явку своих представителей, которые возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель ответчика Росреестра по г. Москве в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доверенности - К. по доводам апелляционной жалобы.
Истец и ее представитель, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав представителя ответчиков М.М.В. и З. по доверенности - Р., представителя Росреестра по г. Москве по доверенности - Б.Д., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на рассмотрение в суд первой инстанции по существу заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент вынесения решения суда, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 23).
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение (п. 24).
Согласно п. 26 указанного Постановления, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 28 указанного Постановления, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Части 2 и 3 данной статьи определяют, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Как установлено в ходе разбирательства дела, Ш. является собственником *** доли в праве собственности на квартиру N ***, расположенную по адресу: <...> ***, д. ***.
М.М.В. является собственником квартиры N ***, расположенной по адресу: <...> ***, д. ***, общей площадью *** кв. м, этаж ***, мансарда, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ***, выданным 31.01.2014 г.
З. является собственником квартиры N ***, расположенной по 1 адресу: <...> ***, д. ***, общей площадью *** кв. м, мансарда N ***, мансарда N ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ***, выданным 07.08.2014 г.
Из данных свидетельств о государственной регистрации права следует, что документами-основаниями послужили договор купли-продажи квартиры от 27 декабря 2011 и договор купли-продажи квартиры от 16 декабря 2013 г. соответственно.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что переход права собственности, а также указанные выше договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке, недействительными не признаны, истцом не оспариваются, решение о регистрации права собственности М.М.В. на квартиру N *** (площадью *** кв. м) принято в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, права либо свободы истца данным решением не нарушаются.
Также суд указал, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права в порядке гражданского судопроизводства как признание недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении регистрации права собственности М.М.В. на квартиру N *** площадью *** кв. м и регистрации права собственности З. на квартиру N *** площадью *** кв. м в доме, расположенном по адресу: <...> ***, д. ***.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания права собственности М.М.В. и З. на квартиры N *** и N *** в указанном выше доме отсутствующим, суд исходил из того, что истец не является и не являлась собственником спорного имущества, его части, права собственности на один и тот же объект недвижимости за разными лицами не регистрировалось, в настоящее время спорные квартиры во фактическом владении Ш. не находятся.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчиков снести самовольно возведенную мансарду-надстройку дома N *** по ул. Б. *** в г. Москве, суд исходил из того, что истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представила суду достаточных допустимых доказательств того, что ответчиками без оформления разрешения в установленном порядке осуществлено возведение мансарды-надстройки.
Однако судебная коллегия полагает, что отказ суда в удовлетворении исковых требований является необоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит на обсуждение обстоятельства, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как усматривается из копии регистрационного дела, представленного Росреестром по г. Москве, М.М.В. приобрела у М.А. по договору купли-продажи от 27.12.2011 г. квартиру N ***, расположенную в доме N *** по ул. Большая *** в г. Москве, состоящую из пяти комнат, общей площадью *** кв. м, жилой площадью **** кв. м, расположенную на 5-м этаже дома.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела по существу не установил, каким образом квартира N *** площадью *** кв. м, расположенная на 5 этаже жилого дома N *** по ул. Б. *** в г. Москве, которую в 2011 году приобрела М.М.В., превратилась в квартиру N 14 площадью ***, расположенную на 5-м этаже и в мансарде N *** указанного выше дома, на которую 06 декабря 2013 г. выдан кадастровый паспорт, а также как квартира N *** в этом же доме, площадью *** кв. м, которую З. приобрел у М.М.В. по договору купли-продажи от 16 декабря 2013 г., превратилась в квартиру площадью *** кв. м, расположенную в мансарде N 1 и мансарде N 2.
Также суд не установил, кому принадлежали площади, за счет которых произошло увеличение квартиры N *** и за счет которых возникла квартира N 14а, на какой площади ответчики возвели мансарду-надстройку, являлась ли эта площадь чердачным помещением, относящимся к общему имуществу всех собственников дома, либо личным имуществом ответчиков, как выглядел дом N *** по ул. Б. *** на момент приобретения квартиры N *** М.М.В., для чего не предложил сторонам представить поэтажный план БТИ дома N 17 по состоянию на 27.12.2011 г. и проект последней реконструкции указанного дома, на которую было получено разрешение в установленном законом порядке и которая была принята в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Учитывая, что одно из требований касалось обязания ответчиков снести самовольно возведенную мансарду-надстройку, в которой расположены квартира N *** частично и квартира N *** полностью, а также учитывая, что в материалах дела имеют ответы на обращения истца из Мосжилинспекции, из Префектуры ЦАО г. Москвы, из Мосгосэкспертизы, из Департамента городского имущества г. Москвы, из Мосгосстройнадзора, из Управы района Арбат, о том, что в доме N *** по улице *** *** ведутся работы по надстройке мансардного этажа М.М.В. и З., при этом разрешение на строительство не было получено и проектная документация не утверждалась, суду надлежало привлечь к участию в деле заинтересованных лиц, в частности, Департамент городского имущества г. Москвы, учитывая, что указанный дом является жилым, Комитет г. Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов, Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, а также правильно распределить бремя доказывания, учитывая что по данной категории споров, в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, бремя доказывания получения необходимых разрешений на строительство, соответствия возведенной постройки строительным нормам и правилам и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан лежит на ответчиках. При необходимости суду следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебно-строительной экспертизы для установления соответствующих обстоятельств.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 от 19.06.2012 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в предварительном судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.
В соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходны отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).
Поскольку суд не исследовал и не устанавливал фактические обстоятельства дела, подлежащие установления по делам о сносе самовольных построек, не привлек к участию в деле всех заинтересованных лиц, неправильно распределил бремя доказывания и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства, исходя из правил распределения обязанности по доказыванию, судебная коллегия, руководствуясь разъяснениями Верховного Суда РФ, а также применяя аналогию права, полагает необходимым решение суда отменить и дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований в ином составе судей.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 г. отменить. Дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)