Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 июля 2017 года
по делу N А40-206586/14, принятое судьей Е.Н. Яниной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агрика-104"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Генеральный директор - Кадочников С.И. (протокол N 26 от 06.06.2016)
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
ООО "Агрика-104" обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) заключить договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Покровка, дом 27, стр. 1, (1 этаж, пом. Iб, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1), общей площадью 219,6 кв. м по цене 35 317 000 руб. 00 коп. с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет на основании предложенного проекта договора, с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением суда уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд решил: Обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ООО "АГРИКА-104" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 219,6 кв. м (1 этаж, пом. Iб, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1) по улице Покровка, дом 27, стр. 1 по цене 35 317 000 руб. 00 коп. с рассрочкой платежа пять лет, с начислением процентов равным 1/3 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации действующей в соответствующий период на следующих условиях:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилые помещения в составе: 1 этаж: пом. 16, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1, общей площадью 219,6 кв. м (окончательно площадь помещения устанавливается после контрольной съемки БТИ), расположенные по адресу. г. Москва, ул. Покровка, д. 27, стр. 7, а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее - Объект).
1.2. Объект находится в собственности города Москвы. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.1. Продавец в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора обязан выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, документы государственного кадастрового и технического учета Объекта недвижимости.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 Договора.
2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок о приеме документов регистрирующим органом.
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
3.1. Стоимость Объекта составляет 35 317 000,00 (Тридцать пять миллионов триста семнадцать тысяч) рублей, в соответствии с заключением эксперта N 65-2017-ЭКСП от 03 мая 2017 г. выполненным ООО "АЛЬФА-ПРОФИТ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.2. Оплата по Договору производится Покупателем в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 588 616, 67 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.5. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Расчетный счет 40101810045250010041 Банк получателя ГУ Банка России по ЦФО БИК 044525000 КБК - 07111402023028000410 (поле 104 платежного поручения) ОКТМО - 45286585000 (поле 105 платежного поручения) Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от __ 20 ___ года N _________ (заполняется "Покупателем" по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: город Москва, ул. Покровка, д. 27. стр. 1. НДС не облагается. 8 Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств.
3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА
4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объект недвижимости, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.3. Предметом залога являются Объект недвижимости, указанные в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.
4.4. Оценка Объекта недвижимости произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1.
4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора, на Объект недвижимости, находящиеся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в порядке, предусмотренном действующим законодательством. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.4 Договора) за каждый день просрочки.
5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1.2 Договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта.
5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1 Договора) Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 5% от цены Объекта. При этом оплата по Договору приостанавливается до момента полного выполнения Продавцом своих обязанностей по обеспечению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5.4. В случае расторжения договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1 Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.
5.5. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора:".
Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью торговый центр "АГРИКА-104" расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 (четыре тысяч) руб., расходы по выполненной ООО "Альфа-Профи" судебной экспертизе в сумме 40 000 руб. 00 коп.
Решением суда не согласился Департамент и обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что только собственник устанавливает цену выкупаемого имущества, доказательства несоответствия отчета, подготовленного ООО "АБН-Консалт", выполненного по заказу собственника, не представлено. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Департамент Культурного наследия города Москвы в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица на основании ст. 156 АПК РФ.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда не подлежит отмене.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.
ООО "АГРИКА-104" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, ул. Покровка, дом 27, стр. 1 на основании Договора аренды нежилого фонда от 10.11.1994 г. N 01-22078/94. Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается свидетельством о регистрации N 121.993 от 04.11.1992, реестровый N 7701-287383 СМП. В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, в связи с чем, 10.04.2015 г. истец обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ул. Покровка, дом 27, стр. 1, общей площадью 219,6 кв. м с приложением необходимых документов. Срок с момента подачи заявления о возмездном отчуждении недвижимого имущества и до момента получения проекта договора купли-продажи для подписания субъектом малого и среднего предпринимательства не должен превышать 85 дней в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества". Однако, Департамент городского имущества города Москвы проект договора купли-продажи не подписал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора по делу назначено четыре судебные экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ и части 2 статьи 87 АПК РФ. На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 219,6 кв. м (этаж цоколь пом. VIII комн. 1; этаж 1 пом. Iб комн. 1-12), расположенного по адресу: город Москва, ул. Покровка, д. 27, стр. 1, по состоянию на 18.08.2011 г. (без НДС)? Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Согласно выводам экспертного заключения N 65-2017-ЭКСП от 03 мая 2017 года, выполненного ООО "Альфа-Профит", Рыночная стоимость нежилых помещений площадью 219,6 кв. м (1 этаж, пом. Iб, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, дом 27, стр. 1, на дату проведения экспертизы 18.08.2011 г. составляет 35 317 000 руб. 00 коп. без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи указанное экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением N 65-2017-ЭКСП от 03 мая 2017 года, выполненного ООО "Альфа-Профит".
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года по делу N А40-206586/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 09АП-47610/2017 ПО ДЕЛУ N А40-206586/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. N 09АП-47610/2017
Дело N А40-206586/14
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 июля 2017 года
по делу N А40-206586/14, принятое судьей Е.Н. Яниной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агрика-104"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Генеральный директор - Кадочников С.И. (протокол N 26 от 06.06.2016)
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
ООО "Агрика-104" обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) заключить договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Покровка, дом 27, стр. 1, (1 этаж, пом. Iб, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1), общей площадью 219,6 кв. м по цене 35 317 000 руб. 00 коп. с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет на основании предложенного проекта договора, с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением суда уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд решил: Обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ООО "АГРИКА-104" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 219,6 кв. м (1 этаж, пом. Iб, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1) по улице Покровка, дом 27, стр. 1 по цене 35 317 000 руб. 00 коп. с рассрочкой платежа пять лет, с начислением процентов равным 1/3 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации действующей в соответствующий период на следующих условиях:
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОЕКТ ДОГОВОРА N___ купли-продажи нежилого помещения
Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице _, действующего на основании доверенности от _ г. N _, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Агрика-104", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Кадочникова Сергея Ивановича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:ПРОЕКТ ДОГОВОРА N___ купли-продажи нежилого помещения
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилые помещения в составе: 1 этаж: пом. 16, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1, общей площадью 219,6 кв. м (окончательно площадь помещения устанавливается после контрольной съемки БТИ), расположенные по адресу. г. Москва, ул. Покровка, д. 27, стр. 7, а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее - Объект).
1.2. Объект находится в собственности города Москвы. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.1. Продавец в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора обязан выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, документы государственного кадастрового и технического учета Объекта недвижимости.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 Договора.
2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок о приеме документов регистрирующим органом.
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
3.1. Стоимость Объекта составляет 35 317 000,00 (Тридцать пять миллионов триста семнадцать тысяч) рублей, в соответствии с заключением эксперта N 65-2017-ЭКСП от 03 мая 2017 г. выполненным ООО "АЛЬФА-ПРОФИТ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.2. Оплата по Договору производится Покупателем в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 588 616, 67 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.5. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Расчетный счет 40101810045250010041 Банк получателя ГУ Банка России по ЦФО БИК 044525000 КБК - 07111402023028000410 (поле 104 платежного поручения) ОКТМО - 45286585000 (поле 105 платежного поручения) Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от __ 20 ___ года N _________ (заполняется "Покупателем" по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: город Москва, ул. Покровка, д. 27. стр. 1. НДС не облагается. 8 Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств.
3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА
4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объект недвижимости, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.3. Предметом залога являются Объект недвижимости, указанные в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.
4.4. Оценка Объекта недвижимости произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1.
4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора, на Объект недвижимости, находящиеся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в порядке, предусмотренном действующим законодательством. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.4 Договора) за каждый день просрочки.
5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1.2 Договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта.
5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1 Договора) Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 5% от цены Объекта. При этом оплата по Договору приостанавливается до момента полного выполнения Продавцом своих обязанностей по обеспечению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5.4. В случае расторжения договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1 Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.
5.5. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора:".
Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью торговый центр "АГРИКА-104" расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 (четыре тысяч) руб., расходы по выполненной ООО "Альфа-Профи" судебной экспертизе в сумме 40 000 руб. 00 коп.
Решением суда не согласился Департамент и обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что только собственник устанавливает цену выкупаемого имущества, доказательства несоответствия отчета, подготовленного ООО "АБН-Консалт", выполненного по заказу собственника, не представлено. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Департамент Культурного наследия города Москвы в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица на основании ст. 156 АПК РФ.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда не подлежит отмене.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.
ООО "АГРИКА-104" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, ул. Покровка, дом 27, стр. 1 на основании Договора аренды нежилого фонда от 10.11.1994 г. N 01-22078/94. Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается свидетельством о регистрации N 121.993 от 04.11.1992, реестровый N 7701-287383 СМП. В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, в связи с чем, 10.04.2015 г. истец обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ул. Покровка, дом 27, стр. 1, общей площадью 219,6 кв. м с приложением необходимых документов. Срок с момента подачи заявления о возмездном отчуждении недвижимого имущества и до момента получения проекта договора купли-продажи для подписания субъектом малого и среднего предпринимательства не должен превышать 85 дней в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества". Однако, Департамент городского имущества города Москвы проект договора купли-продажи не подписал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора по делу назначено четыре судебные экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ и части 2 статьи 87 АПК РФ. На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 219,6 кв. м (этаж цоколь пом. VIII комн. 1; этаж 1 пом. Iб комн. 1-12), расположенного по адресу: город Москва, ул. Покровка, д. 27, стр. 1, по состоянию на 18.08.2011 г. (без НДС)? Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Согласно выводам экспертного заключения N 65-2017-ЭКСП от 03 мая 2017 года, выполненного ООО "Альфа-Профит", Рыночная стоимость нежилых помещений площадью 219,6 кв. м (1 этаж, пом. Iб, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, дом 27, стр. 1, на дату проведения экспертизы 18.08.2011 г. составляет 35 317 000 руб. 00 коп. без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи указанное экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением N 65-2017-ЭКСП от 03 мая 2017 года, выполненного ООО "Альфа-Профит".
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года по делу N А40-206586/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)