Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "03" марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" марта 2016 года.
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Севастьянова Е.В.,
при секретаре судебного заседания Маланчик Д.Г.,
при участии:
- от заявителя (общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания "Омега"): Тюкавкиной О.А., представителя по доверенности от 01.01.2016 N 1;
- от ответчика (Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю): Павлюченко Н.С., представителя по доверенности от 25.09.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Производственно-строительной компания "Омега"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "13" января 2016 года по делу N А33-24856/2015, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Ивановой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания "Омега" (ИНН 2465012193, ОГРН 1022402466019, г. Красноярск; далее - заявитель, общество, ООО ПСК "Омега") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 2466127415, ОГРН 1052466033608, г. Красноярск; далее - административный орган, Управление, Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю) о признании недействительным постановления от 20.10.2015 N 4638.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "13" января 2016 года в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО ПСК "Омега" ссылается на следующие обстоятельства:
- - толкование судом первой инстанции норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) приводит к правовой коллизии: с одной стороны, суд устанавливает, что закон допускает отклонение в площади объекта, и позволяет сторонам согласовывать условия изменения цены договора в случае отклонения в ту или другую сторону, этим достигается баланс интересов сторон договора, с другой стороны, суд усматривает нарушение пунктом 2.4 договора права одной стороны на перерасчет цены договора при изменении площади объекта в меньшую сторону, тем самым нарушается тот баланс интересов сторон договора, о котором говорит Конституционный суд в Определении N 611-О от 20.03.2014;
- - в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, с учетом норм Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщик отвечает за недостатки, которые выявлены (обнаружены) в течение гарантийного срока, то есть за скрытые недостатки, которые не были обнаружены при приемке объекта долевого строительства; до подписания акта приема-передачи участник вправе заявить о несоответствии объекта условиям по качеству, требовать составления акта и отказаться от подписания акта до устранения недостатков (речь идет о явных недостатках, обнаруженных при приемке объекта, до подписания акта приема-передачи, то есть до начала течения гарантийного срока).
Административный орган представил отзыв по доводам апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Представитель заявителя в судебном заседании изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ответчика изложил возражения на апелляционную жалобу, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
20 августа 2015 года в 15 часов 00 минут при проведении плановой выездной проверки в отношении ООО ПСК "Омега" по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, 5А, для анализа на соответствие действующему законодательству о защите прав потребителей были предоставлены договоры участия в долевом строительстве: от 15.07.2015 N 2-60-32 со Снигирь Е.А. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 20.07.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/918/2015-7399/1), от 10.08.2015 N 2-60-39 с Григорьевой Е.А. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.08.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/028/2015-9756/1), от 30.06.2015 N 2ПЖ-73 с Москаевой Е.Д. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 10.07.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/028/2015-6119/1), от 10.08.2015 N 2ПЖ-78 с Богдановым А.И., Богдановой Е.Г. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 13.08.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/028/2015-9749/1) (далее по тексту - договоры участия в долевом строительстве).
Административным органом при анализе текста указанных договоров участия в долевом строительстве было установлено, что в нарушение статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), отдельные условия договоров участия в долевом строительстве вступают в противоречие с действующим законодательством и ущемляют права потребителей, а именно:
- - условие пункта 2.4 договоров участия в долевом строительстве в части, предусматривающей, что цена договора может быть изменена в случае, если в соответствии с обмерами, произведенными органом технической инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию, фактическая расчетная площадь квартиры будет больше (меньше) расчетной площади более чем на 1 м{\super 2. Если фактическая расчетная площадь квартиры будет больше (меньше) расчетной площади менее, чем на 1 м{\super 2, цена договора не изменяется;
- - условие пункта 6.8 договора участия в долевом строительстве от 15.07.2015 N 2-60-32 со Снигирь Е.А., от 10.08.2015 N 2-60-39 с Григорьевой Е.А., от 10.08.2015 N 2ПЖ-78 с Богдановым А.И., Богдановой Е.Г. и пункта 6.4 договора участия в долевом строительстве от 30.06.2015 N 2ПЖ-73 с Москаевой Е.Д. в части, предусматривающей, что в случае, если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению.
Административным органом по результатам проверки составлен протокол об административном правонарушении от 11.09.2015 N 4519.
Постановлением от 20.10.2015 N 4638 по делу об административном правонарушении общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 10000 рублей.
Заявитель, не согласившись с указанным постановлением, обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 4 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.
Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Исходя из положений части 1 статьи 28.3, части 2 статьи 23.49 КоАП РФ, Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, Типового положения о территориальном органе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по субъекту Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 24.04.2006 N 308, приказа Роспотребнадзора от 09.02.2011 N 40 "Об утверждении Перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что протокол об административном правонарушении составлен, а постановление по делу об административном правонарушении вынесено уполномоченными должностными лицами компетентного органа.
Процедура привлечения общества к административной ответственности проверена судом первой инстанции, признана соблюденной и обществом не оспаривается.
Установленный КоАП РФ срок давности привлечения к административной ответственности на момент вынесения постановления о привлечении к административной ответственности не истек.
Арбитражный суд Красноярского края, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о доказанности административным органом состава вменяемого административного правонарушения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Объектом данного административного правонарушения являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения потребителем договора купли-продажи, выполнения работ или оказания услуг. Данное правонарушение посягает на установленные законом права, законные интересы и гарантии прав потребителей.
Субъектами данного административного правонарушения являются должностные лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели.
Состав административного правонарушения считается оконченным с момента заключения договора на условиях, ущемляющих установленные законом права потребителей.
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие потребителям услуги по возмездному договору, является исполнителем (абзац 5 преамбулы Закона о защите прав потребителей).
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона о защите прав потребителей, отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Положениями пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости регулирует, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства устанавливает Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1 статьи 1).
На основании изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется законодательство о защите прав потребителей.
В силу части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Как следует из материалов дела, административный орган при анализе текста указанных выше договоров участия в долевом строительстве пришел к выводу о том, что пункты 2.4 и 6.8 договоров вступают в противоречие с действующим законодательством и ущемляют права потребителей.
Согласно пунктам 2.4 договоров долевого строительства цена договора может быть изменена в случае, если в соответствии с обмерами, произведенными органом технической инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию, фактическая расчетная площадь квартиры (сумма общей площади квартиры и площадь балконов, лоджий) будет больше (меньше) расчетной площади более чем на 1 м{\super 2, указанной в пункте 1.3 договора. В случае, если фактическая расчетная площадь квартиры (сумма общей площади квартиры и площадь балконов, лоджий) будет больше (меньше) расчетной площади менее чем на 1 м{\super 2, цена договора не изменяется.
Таким образом, указанным пунктом предусмотрена возможность изменения цены договора, как в меньшую, так и в большую сторону, только при условии изменения расчетной площади более чем на 1м{\super 2, и отсутствие возможности изменения такой цены при изменении площади менее чем на 1м{\super 2.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, действующее законодательство не исключает право сторон согласовывать условия и порядок изменения цены договора.
Вместе с тем, апелляционная коллегия учитываем следующее.
Договоры долевого строительства, по сути, являются договорами присоединения, при этом физическое лицо, как участник долевого строительства, является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях. С учетом специфики рассматриваемых правоотношений, а также соблюдения баланса сторон, в данном случае свобода договора не может быть безусловной.
Как установлено статьей 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1).
Подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778 утвержден "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", разделом В.2 которого определены правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания при его проектировании, к таковым отнесены: площадь квартир и общая площадь квартир. Как следует из пункта В.2.2 приведенного Свода правил, общая площадь квартиры складывается из суммы площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
Апелляционная коллегия соглашается с доводом отзыва административного органа на апелляционную жалобу о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, при передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, общая площадь которой меньше предусмотренной условиями договора и проектной документации, у участника долевого строительства возникают предусмотренные пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ права.
На основании изложенного выше нормативного правового регулирования, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренная пунктами 2.4 договоров участия в долевом строительстве возможность получения от участников долевого строительства обществом денежных средств за непереданную потребителю часть площади объекта недвижимого имущества (даже если она составляет менее 1 м{\super 2) противоречит принципам гражданского права и нарушает права потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором долевого строительства, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что включение в договоры участия в долевом строительстве условия в части, предусматривающей, что если фактическая расчетная площадь квартиры будет больше (меньше) расчетной площади менее, чем на 1 м{\super 2, цена договора не изменяется, образует объективную сторону административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Апелляционная коллегия не усматривает правовой коллизии, на которую ссылается заявитель в апелляционной жалобе.
Суд апелляционной инстанции принимает довод жалобы относительно указания суда первой инстанции на существенные изменения размера объекта долевого строительства. Вместе с тем, указанное не свидетельствует о необоснованности обжалуемого решения суда первой инстанции, и не является основанием для его отмены или изменения.
Согласно пунктам 6.8 договоров долевого строительства от 15.07.2015 N 2-60-32 со Снигирь Е.А., от 10.08.2015 N 2-60-39 с Григорьевой Е.А., от 10.08.2015 N 2ПЖ-78 с Богдановым А.И., Богдановой Е.Г. и пункту 6.4 договора участия в долевом строительстве от 30.06.2015 N 2ПЖ-73 с Москаевой Е.Д., при принятии объекта долевого строительства участник обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Подписание участником акта приема-передачи не влечет за собой отказа застройщика от выполнения обязательств по устранению обнаруженных недостатков. В случае, если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению.
Административный орган пришел к выводу о том, что указанные пункты договоров в части, предусматривающей, что в случае, если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению, ограничивают право участника на предъявление претензий относительно недостатков объекта долевого строительства, не заявленных им при подписании акта приема-передачи.
Апелляционная коллегия поддерживает указанный вывод Управления и полагает, что приведенные условия договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей, исходя из следующего.
Как указано выше, в силу пункта 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктом 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, как обоснованно указали административный орган в оспариваемом постановлении и суд первой инстанции в обжалуемом решении, Закон N 214-ФЗ не исключает возможности участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи.
В силу пункта 4 статьи 7 Закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что до подписания акта приема-передачи участник вправе заявить о несоответствии объекта условиям по качеству, требовать составления акта и отказаться от подписания акта до устранения недостатков (речь идет о явных недостатках, обнаруженных при приемке объекта, до подписания акта приема-передачи, то есть до начала течения гарантийного срока); застройщик отвечает за недостатки, которые выявлены (обнаружены) в течение гарантийного срока, то есть за скрытые недостатки, которые не были обнаружены при приемке объекта долевого строительства, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о том, что приведенные условия договоров долевого строительства не ограничивают право участника на предъявление претензий относительно недостатков объекта долевого строительства, не заявленных им при подписании акта приема-передачи.
Апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что включение в договоры участия в долевом строительстве указанного условия образует объективную сторону административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Статья 1.5 КоАП РФ устанавливает презумпцию невиновности лица, пока его вина в совершении конкретного административного правонарушения не будет доказана в порядке, предусмотренном данным Кодексом, и установлена вступившим в законную силу постановлением судьи, органа, должностного лица, рассмотревших дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 2.1 КоАП РФ, с учетом предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации характеристик предпринимательской деятельности (осуществляется на свой риск), отсутствие вины юридического лица, при наличии в его действиях признаков объективной стороны правонарушения, предполагает объективную невозможность соблюдения установленных правил, необходимость принятия мер, не зависящих от юридического лица.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 16 Постановления от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Рассматривая дело об административном правонарушении, арбитражный суд в судебном акте не вправе указывать на наличие или отсутствие вины должностного лица или работника в совершенном правонарушении, поскольку установление виновности названных лиц не относится к компетенции арбитражного суда.
Согласно пункту 16.1 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации при рассмотрении дел об административных правонарушениях арбитражным судам следует учитывать, что понятие вины юридических лиц раскрывается в части 2 статьи 2.1 КоАП РФ. При этом в отличие от физических лиц в отношении юридических лиц КоАП РФ формы вины (статья 2.2 КоАП РФ) не выделяет. Следовательно, и в тех случаях, когда в соответствующих статьях особенной части КоАП РФ возможность привлечения к административной ответственности за административное правонарушение ставится в зависимость от формы вины, в отношении юридических лиц требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 2.1 КоАП РФ).
Ни суду первой инстанции, ни при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции обществом не представлено доказательств и пояснений своевременности принятия необходимых мер по соблюдению вышеуказанных требований действующего законодательства, об их наличии не заявлено. При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края пришел к обоснованному выводу об установлении вины общества в совершении административного правонарушения.
Оценив в совокупности, имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд полагает доказанным наличие в действиях заявителя вины в совершении вменяемого административного правонарушения.
Поскольку Управлением доказано наличие в действиях (бездействии) общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, заявитель правомерно привлечен к административной ответственности по указанной статье постановлением от 20.10.2015 N 4638 по делу об административном правонарушении.
При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом не установлено наличие обстоятельств, смягчающих или отягчающих ответственность за совершенное административное правонарушение. Санкция части 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусматривает наказание в виде административного штрафа в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. Административным органом назначен обществу штраф в размере 10 000 рублей в размере минимальной санкции, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что избранная административным органом мера наказания соответствует тяжести совершенного правонарушения и обусловлена достижением целей, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ. При этом обстоятельства, свидетельствующие о наличии предусмотренных статьей 2.9 КоАП РФ признаков малозначительности административного правонарушения, судом не установлены. Таким образом, основания для признания незаконным постановления от 20.10.2015 N 4638 отсутствуют.
Доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.
Следовательно, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
В данном случае судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат распределению, поскольку в силу части 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. Следовательно, по данной категории спора государственная пошлина не уплачивается в целом по делу, в том числе при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "13" января 2016 года по делу N А33-24856/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 ПО ДЕЛУ N А33-24856/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу N А33-24856/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "03" марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" марта 2016 года.
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Севастьянова Е.В.,
при секретаре судебного заседания Маланчик Д.Г.,
при участии:
- от заявителя (общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания "Омега"): Тюкавкиной О.А., представителя по доверенности от 01.01.2016 N 1;
- от ответчика (Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю): Павлюченко Н.С., представителя по доверенности от 25.09.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Производственно-строительной компания "Омега"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "13" января 2016 года по делу N А33-24856/2015, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Ивановой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания "Омега" (ИНН 2465012193, ОГРН 1022402466019, г. Красноярск; далее - заявитель, общество, ООО ПСК "Омега") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 2466127415, ОГРН 1052466033608, г. Красноярск; далее - административный орган, Управление, Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю) о признании недействительным постановления от 20.10.2015 N 4638.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "13" января 2016 года в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО ПСК "Омега" ссылается на следующие обстоятельства:
- - толкование судом первой инстанции норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) приводит к правовой коллизии: с одной стороны, суд устанавливает, что закон допускает отклонение в площади объекта, и позволяет сторонам согласовывать условия изменения цены договора в случае отклонения в ту или другую сторону, этим достигается баланс интересов сторон договора, с другой стороны, суд усматривает нарушение пунктом 2.4 договора права одной стороны на перерасчет цены договора при изменении площади объекта в меньшую сторону, тем самым нарушается тот баланс интересов сторон договора, о котором говорит Конституционный суд в Определении N 611-О от 20.03.2014;
- - в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, с учетом норм Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщик отвечает за недостатки, которые выявлены (обнаружены) в течение гарантийного срока, то есть за скрытые недостатки, которые не были обнаружены при приемке объекта долевого строительства; до подписания акта приема-передачи участник вправе заявить о несоответствии объекта условиям по качеству, требовать составления акта и отказаться от подписания акта до устранения недостатков (речь идет о явных недостатках, обнаруженных при приемке объекта, до подписания акта приема-передачи, то есть до начала течения гарантийного срока).
Административный орган представил отзыв по доводам апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Представитель заявителя в судебном заседании изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ответчика изложил возражения на апелляционную жалобу, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
20 августа 2015 года в 15 часов 00 минут при проведении плановой выездной проверки в отношении ООО ПСК "Омега" по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, 5А, для анализа на соответствие действующему законодательству о защите прав потребителей были предоставлены договоры участия в долевом строительстве: от 15.07.2015 N 2-60-32 со Снигирь Е.А. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 20.07.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/918/2015-7399/1), от 10.08.2015 N 2-60-39 с Григорьевой Е.А. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.08.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/028/2015-9756/1), от 30.06.2015 N 2ПЖ-73 с Москаевой Е.Д. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 10.07.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/028/2015-6119/1), от 10.08.2015 N 2ПЖ-78 с Богдановым А.И., Богдановой Е.Г. (договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 13.08.2015, номер регистрации 24-24/001-24/001/028/2015-9749/1) (далее по тексту - договоры участия в долевом строительстве).
Административным органом при анализе текста указанных договоров участия в долевом строительстве было установлено, что в нарушение статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), отдельные условия договоров участия в долевом строительстве вступают в противоречие с действующим законодательством и ущемляют права потребителей, а именно:
- - условие пункта 2.4 договоров участия в долевом строительстве в части, предусматривающей, что цена договора может быть изменена в случае, если в соответствии с обмерами, произведенными органом технической инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию, фактическая расчетная площадь квартиры будет больше (меньше) расчетной площади более чем на 1 м{\super 2. Если фактическая расчетная площадь квартиры будет больше (меньше) расчетной площади менее, чем на 1 м{\super 2, цена договора не изменяется;
- - условие пункта 6.8 договора участия в долевом строительстве от 15.07.2015 N 2-60-32 со Снигирь Е.А., от 10.08.2015 N 2-60-39 с Григорьевой Е.А., от 10.08.2015 N 2ПЖ-78 с Богдановым А.И., Богдановой Е.Г. и пункта 6.4 договора участия в долевом строительстве от 30.06.2015 N 2ПЖ-73 с Москаевой Е.Д. в части, предусматривающей, что в случае, если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению.
Административным органом по результатам проверки составлен протокол об административном правонарушении от 11.09.2015 N 4519.
Постановлением от 20.10.2015 N 4638 по делу об административном правонарушении общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 10000 рублей.
Заявитель, не согласившись с указанным постановлением, обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 4 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.
Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Исходя из положений части 1 статьи 28.3, части 2 статьи 23.49 КоАП РФ, Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, Типового положения о территориальном органе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по субъекту Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 24.04.2006 N 308, приказа Роспотребнадзора от 09.02.2011 N 40 "Об утверждении Перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что протокол об административном правонарушении составлен, а постановление по делу об административном правонарушении вынесено уполномоченными должностными лицами компетентного органа.
Процедура привлечения общества к административной ответственности проверена судом первой инстанции, признана соблюденной и обществом не оспаривается.
Установленный КоАП РФ срок давности привлечения к административной ответственности на момент вынесения постановления о привлечении к административной ответственности не истек.
Арбитражный суд Красноярского края, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о доказанности административным органом состава вменяемого административного правонарушения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Объектом данного административного правонарушения являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения потребителем договора купли-продажи, выполнения работ или оказания услуг. Данное правонарушение посягает на установленные законом права, законные интересы и гарантии прав потребителей.
Субъектами данного административного правонарушения являются должностные лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели.
Состав административного правонарушения считается оконченным с момента заключения договора на условиях, ущемляющих установленные законом права потребителей.
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие потребителям услуги по возмездному договору, является исполнителем (абзац 5 преамбулы Закона о защите прав потребителей).
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона о защите прав потребителей, отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Положениями пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости регулирует, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства устанавливает Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1 статьи 1).
На основании изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется законодательство о защите прав потребителей.
В силу части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Как следует из материалов дела, административный орган при анализе текста указанных выше договоров участия в долевом строительстве пришел к выводу о том, что пункты 2.4 и 6.8 договоров вступают в противоречие с действующим законодательством и ущемляют права потребителей.
Согласно пунктам 2.4 договоров долевого строительства цена договора может быть изменена в случае, если в соответствии с обмерами, произведенными органом технической инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию, фактическая расчетная площадь квартиры (сумма общей площади квартиры и площадь балконов, лоджий) будет больше (меньше) расчетной площади более чем на 1 м{\super 2, указанной в пункте 1.3 договора. В случае, если фактическая расчетная площадь квартиры (сумма общей площади квартиры и площадь балконов, лоджий) будет больше (меньше) расчетной площади менее чем на 1 м{\super 2, цена договора не изменяется.
Таким образом, указанным пунктом предусмотрена возможность изменения цены договора, как в меньшую, так и в большую сторону, только при условии изменения расчетной площади более чем на 1м{\super 2, и отсутствие возможности изменения такой цены при изменении площади менее чем на 1м{\super 2.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, действующее законодательство не исключает право сторон согласовывать условия и порядок изменения цены договора.
Вместе с тем, апелляционная коллегия учитываем следующее.
Договоры долевого строительства, по сути, являются договорами присоединения, при этом физическое лицо, как участник долевого строительства, является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях. С учетом специфики рассматриваемых правоотношений, а также соблюдения баланса сторон, в данном случае свобода договора не может быть безусловной.
Как установлено статьей 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1).
Подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778 утвержден "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", разделом В.2 которого определены правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания при его проектировании, к таковым отнесены: площадь квартир и общая площадь квартир. Как следует из пункта В.2.2 приведенного Свода правил, общая площадь квартиры складывается из суммы площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
Апелляционная коллегия соглашается с доводом отзыва административного органа на апелляционную жалобу о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, при передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, общая площадь которой меньше предусмотренной условиями договора и проектной документации, у участника долевого строительства возникают предусмотренные пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ права.
На основании изложенного выше нормативного правового регулирования, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренная пунктами 2.4 договоров участия в долевом строительстве возможность получения от участников долевого строительства обществом денежных средств за непереданную потребителю часть площади объекта недвижимого имущества (даже если она составляет менее 1 м{\super 2) противоречит принципам гражданского права и нарушает права потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором долевого строительства, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что включение в договоры участия в долевом строительстве условия в части, предусматривающей, что если фактическая расчетная площадь квартиры будет больше (меньше) расчетной площади менее, чем на 1 м{\super 2, цена договора не изменяется, образует объективную сторону административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Апелляционная коллегия не усматривает правовой коллизии, на которую ссылается заявитель в апелляционной жалобе.
Суд апелляционной инстанции принимает довод жалобы относительно указания суда первой инстанции на существенные изменения размера объекта долевого строительства. Вместе с тем, указанное не свидетельствует о необоснованности обжалуемого решения суда первой инстанции, и не является основанием для его отмены или изменения.
Согласно пунктам 6.8 договоров долевого строительства от 15.07.2015 N 2-60-32 со Снигирь Е.А., от 10.08.2015 N 2-60-39 с Григорьевой Е.А., от 10.08.2015 N 2ПЖ-78 с Богдановым А.И., Богдановой Е.Г. и пункту 6.4 договора участия в долевом строительстве от 30.06.2015 N 2ПЖ-73 с Москаевой Е.Д., при принятии объекта долевого строительства участник обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Подписание участником акта приема-передачи не влечет за собой отказа застройщика от выполнения обязательств по устранению обнаруженных недостатков. В случае, если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению.
Административный орган пришел к выводу о том, что указанные пункты договоров в части, предусматривающей, что в случае, если участник не заявил о видимых недостатках до подписания акта приема-передачи, он теряет право на предъявление застройщику претензий по их устранению, ограничивают право участника на предъявление претензий относительно недостатков объекта долевого строительства, не заявленных им при подписании акта приема-передачи.
Апелляционная коллегия поддерживает указанный вывод Управления и полагает, что приведенные условия договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей, исходя из следующего.
Как указано выше, в силу пункта 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктом 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, как обоснованно указали административный орган в оспариваемом постановлении и суд первой инстанции в обжалуемом решении, Закон N 214-ФЗ не исключает возможности участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи.
В силу пункта 4 статьи 7 Закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что до подписания акта приема-передачи участник вправе заявить о несоответствии объекта условиям по качеству, требовать составления акта и отказаться от подписания акта до устранения недостатков (речь идет о явных недостатках, обнаруженных при приемке объекта, до подписания акта приема-передачи, то есть до начала течения гарантийного срока); застройщик отвечает за недостатки, которые выявлены (обнаружены) в течение гарантийного срока, то есть за скрытые недостатки, которые не были обнаружены при приемке объекта долевого строительства, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о том, что приведенные условия договоров долевого строительства не ограничивают право участника на предъявление претензий относительно недостатков объекта долевого строительства, не заявленных им при подписании акта приема-передачи.
Апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что включение в договоры участия в долевом строительстве указанного условия образует объективную сторону административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Статья 1.5 КоАП РФ устанавливает презумпцию невиновности лица, пока его вина в совершении конкретного административного правонарушения не будет доказана в порядке, предусмотренном данным Кодексом, и установлена вступившим в законную силу постановлением судьи, органа, должностного лица, рассмотревших дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 2.1 КоАП РФ, с учетом предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации характеристик предпринимательской деятельности (осуществляется на свой риск), отсутствие вины юридического лица, при наличии в его действиях признаков объективной стороны правонарушения, предполагает объективную невозможность соблюдения установленных правил, необходимость принятия мер, не зависящих от юридического лица.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 16 Постановления от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Рассматривая дело об административном правонарушении, арбитражный суд в судебном акте не вправе указывать на наличие или отсутствие вины должностного лица или работника в совершенном правонарушении, поскольку установление виновности названных лиц не относится к компетенции арбитражного суда.
Согласно пункту 16.1 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации при рассмотрении дел об административных правонарушениях арбитражным судам следует учитывать, что понятие вины юридических лиц раскрывается в части 2 статьи 2.1 КоАП РФ. При этом в отличие от физических лиц в отношении юридических лиц КоАП РФ формы вины (статья 2.2 КоАП РФ) не выделяет. Следовательно, и в тех случаях, когда в соответствующих статьях особенной части КоАП РФ возможность привлечения к административной ответственности за административное правонарушение ставится в зависимость от формы вины, в отношении юридических лиц требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (часть 2 статьи 2.1 КоАП РФ).
Ни суду первой инстанции, ни при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции обществом не представлено доказательств и пояснений своевременности принятия необходимых мер по соблюдению вышеуказанных требований действующего законодательства, об их наличии не заявлено. При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края пришел к обоснованному выводу об установлении вины общества в совершении административного правонарушения.
Оценив в совокупности, имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд полагает доказанным наличие в действиях заявителя вины в совершении вменяемого административного правонарушения.
Поскольку Управлением доказано наличие в действиях (бездействии) общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, заявитель правомерно привлечен к административной ответственности по указанной статье постановлением от 20.10.2015 N 4638 по делу об административном правонарушении.
При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом не установлено наличие обстоятельств, смягчающих или отягчающих ответственность за совершенное административное правонарушение. Санкция части 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусматривает наказание в виде административного штрафа в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. Административным органом назначен обществу штраф в размере 10 000 рублей в размере минимальной санкции, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что избранная административным органом мера наказания соответствует тяжести совершенного правонарушения и обусловлена достижением целей, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ. При этом обстоятельства, свидетельствующие о наличии предусмотренных статьей 2.9 КоАП РФ признаков малозначительности административного правонарушения, судом не установлены. Таким образом, основания для признания незаконным постановления от 20.10.2015 N 4638 отсутствуют.
Доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.
Следовательно, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
В данном случае судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат распределению, поскольку в силу части 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. Следовательно, по данной категории спора государственная пошлина не уплачивается в целом по делу, в том числе при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "13" января 2016 года по делу N А33-24856/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)