Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08.12.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,
судей О.Г. Головкиной, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-28480/2017
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Анвит Строй К" (ОГРН: 1037700257792; 125057, Москва, пр-кт Ленинградский, д. 65А, стр. 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный переулок, д. 1/12) о признании действий по одностороннему расторжению договора незаконными, внесении изменений в договор
при участии в судебном заседании:
от истца: Гегиадзе К.А. (доверенность от 01.10.2017), Кобзев Р.В. (доверенность от 08.08.2017)
от ответчика: Стогова А.А. (доверенность от 09.01.2017)
установил:
ООО "Анвит Строй К" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании действий по одностороннему расторжению договора незаконными.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2017 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь, в том числе, на ненадлежащее извещение истца о месте судебного разбирательства по делу.
Определением от 31.10.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции и принял к рассмотрению иск, согласно которому просит:
Признать незаконными действия Департамента городского имущества г. Москвы по одностороннему расторжению договора N 59-3793 от 06.10.2016 г. купли-продажи недвижимого имущества, площадью 129, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект д. 75 корп. 1 Б.
Изменить п. 1.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - объект): нежилое помещение площадью 106,1 кв. м, расположенное по адресу: 125057, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75 корп. 1 Б, кадастровый номер 77:09:0005002:10789, а Покупатель принять и оплатить это имущество".
Изменить п. 1.2. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости N 77:09:0005002:10789-77/012/2017-1 от 17.07.2017)".
Изменить п. 3.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Цена объекта составляет 16 277 802 рублей. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".
Изменить п. 3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Все ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 06 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 452161, 16 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Определить размер задолженности покупателя перед продавцом по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г. на дату вынесения судебного решения по настоящему делу.
Определить порядок погашения задолженности покупателя перед продавцом по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г.
Ответчик представил письменные пояснения, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат на основании следующего.
Из материалов дела следует, что 06.10.2016 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793, по которому продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателя (истца) объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 16, общей площадью 129,7 кв. м (этаж 1, пом. III), а покупатель принять и оплатить это имущество.
Согласно пункту 2.1.1 договора купли-продажи покупатель обязан оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора, стоимость объекта приватизации. Цена объекта составляет 19 898 500 рублей, согласно пункту 3.1 договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора покупатель обязан вносить ежемесячные платежи до 06 числа каждого месяца за оплату основного долга не менее 552 736,11 рублей и проценты за предоставление рассрочки, начисляемые на остаток от основного долга.
Пунктом 5.4 договора установлено, что в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
В связи с тем, что ООО "Анвит Строй К" неоднократно нарушались условия по оплате, предусмотренные пунктом 3.4 договора, а именно: за период с ноября 2016 года по январь 2017 года ежемесячные платежи не производились, по состоянию на 26.01.2017 остаток основного долга по договору составляет 19 898 500 рублей, задолженность по основному долгу составляет 1 658 208,33 рублей, недоплата по начисленным процентам составляет 178 462,29 рублей, задолженность по пени, предусмотренная пунктом 5.1 договора составляет 409 024,72 рублей, ответчик направил истцу уведомление от 31.01.2017 о расторжении договора.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В данном случае договор считается расторгнутым в соответствии с пунктом 5.4 договора по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
При этом доводы истца о том, что факты просрочек оплаты за помещение связаны с тем, что истец не имеет возможности использовать комнаты 7, 8 помещения III в спорном здании, ввиду того, что данные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, что также установлено решением суда от 10.07.2017 по делу N А40-236014/2016, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку договор купли-продажи заключен сторонами ранее данного решения, каких-либо возражений при его заключении истец не заявлял, а, кроме того, истец не был лишен возможности вносить оплату по договору купли-продажи в части стоимости тех помещений, пользование которыми он осуществляет.
Суд апелляционной инстанции также отмечает тот факт, что спорный договор купли-продажи заключен ответчиком с истцом во исполнение решения суда по делу N А40-116815/2015, в котором также указана спорная площадь спорного объекта недвижимости. При этом в рамках указанного дела истец не заявлял каких-либо возражений относительно включения в договор помещений, относящихся к общей долевой собственности.
Ссылка истца в обоснование исковых требований на необходимость применения пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку в данном случае отсутствует запрет на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица.
Спорная сделка не может быть квалифицирована как сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, поскольку на момент заключения договора такой запрет или ограничение отсутствовали.
Спорная сделка является оспоримой и в соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Такие требования истцом не заявлены.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что оснований для признания незаконными действий по одностороннему расторжению договора не имеется. В этой связи также не имеется оснований для удовлетворения иска в части внесения изменений в договор, который расторгнут ответчиком в одностороннем порядке.
Ссылка ответчика на необходимость оставления иска в части внесения изменений в договор без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора несостоятельна и противоречит материалам дела, из которых усматривается соблюдение истцом данного порядка (том 2 л.д. 26-33).
Ссылка ответчика на необходимость выделения требований о внесении изменений в договор в отдельное производство также несостоятельная и подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.
Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд исходит из того, что заявленные требования являются однородными, связанными между собой по основаниям возникновения и по представленным в материалы дела доказательствам, а именно возникают из одного договора купли-продажи и обусловлены необходимостью урегулирования площади и стоимости спорного объекта.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2017 года по делу N А40-28480/2017 отменить.
Отказать в удовлетворении иска.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Анвит Строй К" (ОГРН: 1037700257792) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в сумме 6 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2017 N 09АП-48179/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-28480/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2017 г. N 09АП-48179/2017-ГК
Дело N А40-28480/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08.12.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,
судей О.Г. Головкиной, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-28480/2017
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Анвит Строй К" (ОГРН: 1037700257792; 125057, Москва, пр-кт Ленинградский, д. 65А, стр. 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный переулок, д. 1/12) о признании действий по одностороннему расторжению договора незаконными, внесении изменений в договор
при участии в судебном заседании:
от истца: Гегиадзе К.А. (доверенность от 01.10.2017), Кобзев Р.В. (доверенность от 08.08.2017)
от ответчика: Стогова А.А. (доверенность от 09.01.2017)
установил:
ООО "Анвит Строй К" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании действий по одностороннему расторжению договора незаконными.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2017 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь, в том числе, на ненадлежащее извещение истца о месте судебного разбирательства по делу.
Определением от 31.10.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции и принял к рассмотрению иск, согласно которому просит:
Признать незаконными действия Департамента городского имущества г. Москвы по одностороннему расторжению договора N 59-3793 от 06.10.2016 г. купли-продажи недвижимого имущества, площадью 129, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект д. 75 корп. 1 Б.
Изменить п. 1.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - объект): нежилое помещение площадью 106,1 кв. м, расположенное по адресу: 125057, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75 корп. 1 Б, кадастровый номер 77:09:0005002:10789, а Покупатель принять и оплатить это имущество".
Изменить п. 1.2. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости N 77:09:0005002:10789-77/012/2017-1 от 17.07.2017)".
Изменить п. 3.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Цена объекта составляет 16 277 802 рублей. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".
Изменить п. 3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г., изложив его в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Все ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 06 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 452161, 16 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Определить размер задолженности покупателя перед продавцом по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г. на дату вынесения судебного решения по настоящему делу.
Определить порядок погашения задолженности покупателя перед продавцом по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793 от 06.10.2016 г.
Ответчик представил письменные пояснения, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат на основании следующего.
Из материалов дела следует, что 06.10.2016 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3793, по которому продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателя (истца) объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 16, общей площадью 129,7 кв. м (этаж 1, пом. III), а покупатель принять и оплатить это имущество.
Согласно пункту 2.1.1 договора купли-продажи покупатель обязан оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора, стоимость объекта приватизации. Цена объекта составляет 19 898 500 рублей, согласно пункту 3.1 договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора покупатель обязан вносить ежемесячные платежи до 06 числа каждого месяца за оплату основного долга не менее 552 736,11 рублей и проценты за предоставление рассрочки, начисляемые на остаток от основного долга.
Пунктом 5.4 договора установлено, что в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
В связи с тем, что ООО "Анвит Строй К" неоднократно нарушались условия по оплате, предусмотренные пунктом 3.4 договора, а именно: за период с ноября 2016 года по январь 2017 года ежемесячные платежи не производились, по состоянию на 26.01.2017 остаток основного долга по договору составляет 19 898 500 рублей, задолженность по основному долгу составляет 1 658 208,33 рублей, недоплата по начисленным процентам составляет 178 462,29 рублей, задолженность по пени, предусмотренная пунктом 5.1 договора составляет 409 024,72 рублей, ответчик направил истцу уведомление от 31.01.2017 о расторжении договора.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В данном случае договор считается расторгнутым в соответствии с пунктом 5.4 договора по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
При этом доводы истца о том, что факты просрочек оплаты за помещение связаны с тем, что истец не имеет возможности использовать комнаты 7, 8 помещения III в спорном здании, ввиду того, что данные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, что также установлено решением суда от 10.07.2017 по делу N А40-236014/2016, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку договор купли-продажи заключен сторонами ранее данного решения, каких-либо возражений при его заключении истец не заявлял, а, кроме того, истец не был лишен возможности вносить оплату по договору купли-продажи в части стоимости тех помещений, пользование которыми он осуществляет.
Суд апелляционной инстанции также отмечает тот факт, что спорный договор купли-продажи заключен ответчиком с истцом во исполнение решения суда по делу N А40-116815/2015, в котором также указана спорная площадь спорного объекта недвижимости. При этом в рамках указанного дела истец не заявлял каких-либо возражений относительно включения в договор помещений, относящихся к общей долевой собственности.
Ссылка истца в обоснование исковых требований на необходимость применения пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку в данном случае отсутствует запрет на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица.
Спорная сделка не может быть квалифицирована как сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, поскольку на момент заключения договора такой запрет или ограничение отсутствовали.
Спорная сделка является оспоримой и в соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Такие требования истцом не заявлены.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что оснований для признания незаконными действий по одностороннему расторжению договора не имеется. В этой связи также не имеется оснований для удовлетворения иска в части внесения изменений в договор, который расторгнут ответчиком в одностороннем порядке.
Ссылка ответчика на необходимость оставления иска в части внесения изменений в договор без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора несостоятельна и противоречит материалам дела, из которых усматривается соблюдение истцом данного порядка (том 2 л.д. 26-33).
Ссылка ответчика на необходимость выделения требований о внесении изменений в договор в отдельное производство также несостоятельная и подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.
Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд исходит из того, что заявленные требования являются однородными, связанными между собой по основаниям возникновения и по представленным в материалы дела доказательствам, а именно возникают из одного договора купли-продажи и обусловлены необходимостью урегулирования площади и стоимости спорного объекта.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2017 года по делу N А40-28480/2017 отменить.
Отказать в удовлетворении иска.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Анвит Строй К" (ОГРН: 1037700257792) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в сумме 6 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
О.Г.ГОЛОВКИНА
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
О.Г.ГОЛОВКИНА
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)