Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия в отношении цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от ответчика - Апрелова С.А. по доверенности от 26.08.2015 N 4-47-973/15,
от третьего лица - Апрелова С.А. по доверенности от 30.12.2015 N 3-Д-819/15,
рассмотрев 21 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение от 03 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 18 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И., Пирожковым Д.В.,
по иску ЗАО ТД "Димарус"
к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО "АБН-КОНСАЛТ"
третье лицо Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.07.2014 N 738Г/1036, выполненном ООО "АБН-Консалт"
установил:
Закрытое акционерное общество ТД "Димарус" (далее ЗАО ТД "Димарус", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее ООО "АБН-Консалт") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Реутовская, дом 10 Г, общей площадью 1279,8 кв. м (подвал, помещение 1 - комнаты 1, 2, 2а, 3-11, 11а, 12-15, 15а, 156, 16-26; этаж 1, помещение 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 2и, 2к, 3-11), изложив п. 3.1 в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 118 845 477 (сто восемнадцать тысяч восемьсот сорок пять тысяч четыреста семьдесят семь) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", пункт 3.4 в следующей редакции: "Оплата вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем ежемесячно до ________ числа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 331 263 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил об отказе от иска в части требования к ООО "АБН-Консалт".
Судом принят указанный отказ; производство по делу в отношении ООО "АБН-Консалт" прекращено.
ООО "АБН-КОНСАЛТ" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ЗАО ТД "Димарус" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 04-292/99 от 23.06.1999 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 25.07.2014 (момент получения Департаментом от ЗАО ТД "Димарус" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 118 845 477 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 118 845 477 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 136 849 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель Департамента, Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец и ООО "АБН-КОНСАЛТ" в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Истец и третье лицо извещены о судебном процессе по настоящему делу, в связи с чем судебная коллегия считает, что истец и третье лицо извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ЗАО ТД "Димарус" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель), ДЕЗ района Вешняки (балансодержатель) и ЗАО ТД "Димарус" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 23.06.1999 N 04-292/99, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Реутовская, д. 10 Г, стр. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 06.04.1999 по 06.04.2014 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 28.04.2014 срок аренды продлен по 05.04.2024.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 25.07.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 136 849 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 21.01.2015 N DB2015-10870, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 43 028 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 43 028 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО ТД "Димарус" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ЗАО ТД "Димарус" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 21.01.2015 N DB2015-10870 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 43 028 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 136 849 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 27.08.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 25.07.2014, проведение которой поручено эксперту Центра независимой экспертизы.
Согласно заключению эксперта Центра независимой экспертизы рыночная стоимость спорного объекта составила 118 845 477 руб. (без учета НДС) по состоянию на 25.07.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 118 845 477 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ЗАО ТД "Димарус" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года по делу N А40-26563/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Я.МЫСАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.06.2016 N Ф05-8191/2016 ПО ДЕЛУ N А40-26563/2015
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия в отношении цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. по делу N А40-26563/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от ответчика - Апрелова С.А. по доверенности от 26.08.2015 N 4-47-973/15,
от третьего лица - Апрелова С.А. по доверенности от 30.12.2015 N 3-Д-819/15,
рассмотрев 21 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение от 03 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 18 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И., Пирожковым Д.В.,
по иску ЗАО ТД "Димарус"
к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО "АБН-КОНСАЛТ"
третье лицо Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.07.2014 N 738Г/1036, выполненном ООО "АБН-Консалт"
установил:
Закрытое акционерное общество ТД "Димарус" (далее ЗАО ТД "Димарус", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее ООО "АБН-Консалт") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Реутовская, дом 10 Г, общей площадью 1279,8 кв. м (подвал, помещение 1 - комнаты 1, 2, 2а, 3-11, 11а, 12-15, 15а, 156, 16-26; этаж 1, помещение 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 2и, 2к, 3-11), изложив п. 3.1 в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 118 845 477 (сто восемнадцать тысяч восемьсот сорок пять тысяч четыреста семьдесят семь) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", пункт 3.4 в следующей редакции: "Оплата вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем ежемесячно до ________ числа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 331 263 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил об отказе от иска в части требования к ООО "АБН-Консалт".
Судом принят указанный отказ; производство по делу в отношении ООО "АБН-Консалт" прекращено.
ООО "АБН-КОНСАЛТ" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ЗАО ТД "Димарус" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 04-292/99 от 23.06.1999 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 25.07.2014 (момент получения Департаментом от ЗАО ТД "Димарус" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 118 845 477 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 118 845 477 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 136 849 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель Департамента, Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец и ООО "АБН-КОНСАЛТ" в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Истец и третье лицо извещены о судебном процессе по настоящему делу, в связи с чем судебная коллегия считает, что истец и третье лицо извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ЗАО ТД "Димарус" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель), ДЕЗ района Вешняки (балансодержатель) и ЗАО ТД "Димарус" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 23.06.1999 N 04-292/99, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Реутовская, д. 10 Г, стр. 1.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 06.04.1999 по 06.04.2014 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 28.04.2014 срок аренды продлен по 05.04.2024.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 25.07.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 136 849 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 21.01.2015 N DB2015-10870, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 43 028 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 43 028 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО ТД "Димарус" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ЗАО ТД "Димарус" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 21.01.2015 N DB2015-10870 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 43 028 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 136 849 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 27.08.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 25.07.2014, проведение которой поручено эксперту Центра независимой экспертизы.
Согласно заключению эксперта Центра независимой экспертизы рыночная стоимость спорного объекта составила 118 845 477 руб. (без учета НДС) по состоянию на 25.07.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 118 845 477 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ЗАО ТД "Димарус" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года по делу N А40-26563/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Я.МЫСАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)