Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.
судей: Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Фигаро П"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2015,
по иску по делу N А40-167266/13(54-1025), принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
ЗАО "Фигаро П" (ИНН 7720023572, ОГРН 1027700475967)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика района Ивановское"
о признании отказа в заключении договора недействительным; признании договора действующим,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Маюк О.И. по доверенности от 23.11.2015;
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Фигаро П" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамента, ответчик) о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа ответчика от Договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, оформленного уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764; а также о признании договора от 02.04.1999 N 04-126/99 действующим.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2014 по делу N А40-167266/13 признан недействительным (незаконным) односторонний отказ Департамента от договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, оформленный уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764. В удовлетворении требования о признания договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, действующим отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.06.2014 решение суда оставил без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.10.2014 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А40-167266/13 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2015 по делу N А40-167266/13 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как видно из материалов дела, 02.04.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества (правопредшественником Департамента городского имущества города Москвы, арендодателем), ГУП города Москвы Дирекцией единого заказчика района Ивановское (3-е лицо) и ЗАО "Фигаро П" (арендатором) был заключен договор N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы (далее - Договор), по которому арендодатель и 3-е лицо обязались сдать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 346,6 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Молостовых, д. 12, для использования под размещение парикмахерской (п. 1.1. - 1.2).
Срок действия Договора согласован на 18 лет - с 01.01.1999 г. по 01.11.2017 г. (п. 2.1). Договор прошел государственную регистрацию 27.05.1999 г. (запись регистрации в ЕГРП N 77-01/00-02/1999-12328).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок оплаты арендной платы определен п. 5.1 Договора, согласно которому истец ежеквартально производит оплату не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (для предприятий, которым нормативными документами разрешена и дополнительным соглашением оформлена помесячная оплата - не позднее 5-го числа каждого месяца) на специальный счет Ответчика. Размер арендной платы определяется расчетом, являющимся неотъемлемой частью Договора.
Изменения условий оплаты аренды помещения оформляются Дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора аренды (п. 5.1).
Согласно Дополнительному соглашению от 12.07.2011 г. к Договору размер арендной платы за арендованное помещение с 01.06.2011 г. по 31.12.2011 г. составляет 51990,00 рублей. Арендная плата перечисляется истцом ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца на счет федерального казначейства.
В октябре 2013 года истец получил от ответчика уведомление N 24-24-2764 от 04.09.2012 г. об одностороннем отказе от Договора со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 г. по февраль 2012 г. в размере 155631,43 руб. и пени в размере 11210,75 руб., использование помещения не по целевому назначению, наличие несогласованных перепланировок.
Учитывая положения ст. 153 и 168 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал, что отказ от Договора возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменении или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Как указано в ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 7.3 Договора предусмотрено, что Департамент вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в двух случаях: при не внесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке (п. 7.3.1) и при невыполнении условий конкурса на право аренды (п. 7.3.2).
В уведомлении Департамента от 04.09.2012 г. указано на наличие задолженности по оплате арендной платы, образовавшейся за период с декабря 2011 г. по февраль 2012 г., тогда как истец в подтверждение оплаты в указанный период представил подлинные платежные поручения N 7 от 16.01.2012 г., N 8 от 16.01.2012 г., N 15 от 09.02.2012 г., из которых следует, что до направления уведомления оплата произведена на счет Управления Федерального казначейства по Москве (Департамент имущества г. Москвы).
В качестве назначения платежей указан договор аренды от N 04-126/99 от 02.04.1999 г. и соответственно спорные периоды, за которые произведены платежи.
Доказательств изменения в установленном порядке формы и порядка оплаты сторонами не представлено.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что на дату направления Департаментом уведомления об отказе от договора у истца отсутствовала задолженность по арендной плате. В связи с чем отсутствовали основания для одностороннего внесудебного расторжения договора по указанному основанию.
Кроме того, в Уведомлении также указано на использование помещения не по целевому назначению, наличие несогласованных перепланировок.
Согласно Дополнительному соглашению к Договору, подписанному обеими сторонам, были установлены дополнительные основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, в том числе, в случае, если арендатор:
- - использует помещение или его часть не по назначению, указанному в п. 1.2 договора аренды (парикмахерская);
- - произвел переоборудование или перепланировку арендуемого помещения либо его части без разрешения арендодателя, балансодержателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции учел рекомендации, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которым в силу требований ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться стороной в соответствии с принятыми на себя соглашением (о размере платы и по иным условиям пользования) обязательствами.
Совершенный в надлежащей форме договор (изменения к нему), все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Суд первой инстанции принял во внимание, что Дополнительное соглашение подписано сторонами, о его фальсификации кто-либо из сторон не заявлял. В связи с чем суд пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям Договора.
От имени арендодателя Дополнительное соглашение подписано директором Восточного территориального агентства Департамента, которое являлось структурным подразделением Департамента имущества города Москвы, и прекратило свое существование с 17.03.2011 в связи с отменой постановления Правительства Москвы от 01.04.2008 N 255-ПП "Об утверждении положения о Департаменте имущества города Москвы" и принятием постановления Правительства Москвы 25.02.2011 N 49-ПП "Об утверждении положения о Департаменте имущества города Москвы".
При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что Дополнительное соглашение было подписано сторонами ранее 17.03.2011 г., то есть, ранее даты направления уведомления об отказе от Договора, подписано со стороны арендодателя уполномоченным лицом.
При этом суд отклонил довод истца о том, что в уведомлении отсутствует ссылка на условия Дополнительного соглашения, а имеется лишь ссылка на условия Договора, так как договор действует в редакции всех дополнительных соглашений к нему.
В ходе проверки, проведенной 06.07.2012 представителями Департамента, были выявлены существенные нарушения, допущенные арендатором в ходе использования помещения:
- - использование помещений не по назначению - помещение используется под торговлю одеждой, при этом, согласно договору аренды назначение помещения - парикмахерская;
- - наличие несогласованных перепланировок в комнатах 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10.
22.10.2012 была проведена повторная проверка, подтвердившая результаты первичной проверки.
В связи с нарушением условий Договора Департамент направил истцу уведомление от 04.09.2012 N 24-24-2764 о расторжении Договора с требованием освободить помещение 03.10.2012.
Суд первой инстанции посчитал, что отсутствие ненесущих перегородок на момент проведения проверок является нарушением условия договора, при этом не противоречит выводу эксперта ООО "Экспертная компания "ТехПроектСтрой", указанному в заключении N 11.03.13/1-СТЭ от 06.03.2014, согласно которому изменений, внесенных в конструктивную схему пристройки и влияющих на состояние несущих конструкций, не выявлено, капитальные перепланировки и переоборудование помещений со сменой функционального назначения не производились.
При этом суд первой инстанции принял во внимание, что указанное заключение составлено 06.03.2014 г., то есть значительно позже уведомления от 04.09.2012 г.
Таким образом, при проведении проверок установлен также факт нецелевого использования помещений по состоянию на 06.07.2012 и 22.10.2012, что является нарушением условий Договора.
Отклоняя ссылку истца на отсутствие решения о проведении проверки, суд первой инстанции посчитал, что это не влияем на законность акта проверки, установившего факт нарушения истцом условий Договора.
При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что действия Департамента, направленные на расторжение Договора в связи с нарушением истцом его условий являются законными, соответствуют согласованным сторонами условиям Договора и Дополнительного соглашения, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2015 по иску по делу N А40-167266/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2016 N 09АП-57289/2015 ПО ДЕЛУ N А40-167266/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2016 г. N 09АП-57289/2015
Дело N А40-167266/13
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.
судей: Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Фигаро П"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2015,
по иску по делу N А40-167266/13(54-1025), принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
ЗАО "Фигаро П" (ИНН 7720023572, ОГРН 1027700475967)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика района Ивановское"
о признании отказа в заключении договора недействительным; признании договора действующим,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Маюк О.И. по доверенности от 23.11.2015;
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Фигаро П" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамента, ответчик) о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа ответчика от Договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, оформленного уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764; а также о признании договора от 02.04.1999 N 04-126/99 действующим.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2014 по делу N А40-167266/13 признан недействительным (незаконным) односторонний отказ Департамента от договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, оформленный уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764. В удовлетворении требования о признания договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, действующим отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.06.2014 решение суда оставил без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.10.2014 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А40-167266/13 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2015 по делу N А40-167266/13 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как видно из материалов дела, 02.04.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества (правопредшественником Департамента городского имущества города Москвы, арендодателем), ГУП города Москвы Дирекцией единого заказчика района Ивановское (3-е лицо) и ЗАО "Фигаро П" (арендатором) был заключен договор N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы (далее - Договор), по которому арендодатель и 3-е лицо обязались сдать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 346,6 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Молостовых, д. 12, для использования под размещение парикмахерской (п. 1.1. - 1.2).
Срок действия Договора согласован на 18 лет - с 01.01.1999 г. по 01.11.2017 г. (п. 2.1). Договор прошел государственную регистрацию 27.05.1999 г. (запись регистрации в ЕГРП N 77-01/00-02/1999-12328).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок оплаты арендной платы определен п. 5.1 Договора, согласно которому истец ежеквартально производит оплату не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (для предприятий, которым нормативными документами разрешена и дополнительным соглашением оформлена помесячная оплата - не позднее 5-го числа каждого месяца) на специальный счет Ответчика. Размер арендной платы определяется расчетом, являющимся неотъемлемой частью Договора.
Изменения условий оплаты аренды помещения оформляются Дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора аренды (п. 5.1).
Согласно Дополнительному соглашению от 12.07.2011 г. к Договору размер арендной платы за арендованное помещение с 01.06.2011 г. по 31.12.2011 г. составляет 51990,00 рублей. Арендная плата перечисляется истцом ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца на счет федерального казначейства.
В октябре 2013 года истец получил от ответчика уведомление N 24-24-2764 от 04.09.2012 г. об одностороннем отказе от Договора со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 г. по февраль 2012 г. в размере 155631,43 руб. и пени в размере 11210,75 руб., использование помещения не по целевому назначению, наличие несогласованных перепланировок.
Учитывая положения ст. 153 и 168 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал, что отказ от Договора возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменении или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Как указано в ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 7.3 Договора предусмотрено, что Департамент вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в двух случаях: при не внесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке (п. 7.3.1) и при невыполнении условий конкурса на право аренды (п. 7.3.2).
В уведомлении Департамента от 04.09.2012 г. указано на наличие задолженности по оплате арендной платы, образовавшейся за период с декабря 2011 г. по февраль 2012 г., тогда как истец в подтверждение оплаты в указанный период представил подлинные платежные поручения N 7 от 16.01.2012 г., N 8 от 16.01.2012 г., N 15 от 09.02.2012 г., из которых следует, что до направления уведомления оплата произведена на счет Управления Федерального казначейства по Москве (Департамент имущества г. Москвы).
В качестве назначения платежей указан договор аренды от N 04-126/99 от 02.04.1999 г. и соответственно спорные периоды, за которые произведены платежи.
Доказательств изменения в установленном порядке формы и порядка оплаты сторонами не представлено.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что на дату направления Департаментом уведомления об отказе от договора у истца отсутствовала задолженность по арендной плате. В связи с чем отсутствовали основания для одностороннего внесудебного расторжения договора по указанному основанию.
Кроме того, в Уведомлении также указано на использование помещения не по целевому назначению, наличие несогласованных перепланировок.
Согласно Дополнительному соглашению к Договору, подписанному обеими сторонам, были установлены дополнительные основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, в том числе, в случае, если арендатор:
- - использует помещение или его часть не по назначению, указанному в п. 1.2 договора аренды (парикмахерская);
- - произвел переоборудование или перепланировку арендуемого помещения либо его части без разрешения арендодателя, балансодержателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции учел рекомендации, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которым в силу требований ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться стороной в соответствии с принятыми на себя соглашением (о размере платы и по иным условиям пользования) обязательствами.
Совершенный в надлежащей форме договор (изменения к нему), все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Суд первой инстанции принял во внимание, что Дополнительное соглашение подписано сторонами, о его фальсификации кто-либо из сторон не заявлял. В связи с чем суд пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям Договора.
От имени арендодателя Дополнительное соглашение подписано директором Восточного территориального агентства Департамента, которое являлось структурным подразделением Департамента имущества города Москвы, и прекратило свое существование с 17.03.2011 в связи с отменой постановления Правительства Москвы от 01.04.2008 N 255-ПП "Об утверждении положения о Департаменте имущества города Москвы" и принятием постановления Правительства Москвы 25.02.2011 N 49-ПП "Об утверждении положения о Департаменте имущества города Москвы".
При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что Дополнительное соглашение было подписано сторонами ранее 17.03.2011 г., то есть, ранее даты направления уведомления об отказе от Договора, подписано со стороны арендодателя уполномоченным лицом.
При этом суд отклонил довод истца о том, что в уведомлении отсутствует ссылка на условия Дополнительного соглашения, а имеется лишь ссылка на условия Договора, так как договор действует в редакции всех дополнительных соглашений к нему.
В ходе проверки, проведенной 06.07.2012 представителями Департамента, были выявлены существенные нарушения, допущенные арендатором в ходе использования помещения:
- - использование помещений не по назначению - помещение используется под торговлю одеждой, при этом, согласно договору аренды назначение помещения - парикмахерская;
- - наличие несогласованных перепланировок в комнатах 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10.
22.10.2012 была проведена повторная проверка, подтвердившая результаты первичной проверки.
В связи с нарушением условий Договора Департамент направил истцу уведомление от 04.09.2012 N 24-24-2764 о расторжении Договора с требованием освободить помещение 03.10.2012.
Суд первой инстанции посчитал, что отсутствие ненесущих перегородок на момент проведения проверок является нарушением условия договора, при этом не противоречит выводу эксперта ООО "Экспертная компания "ТехПроектСтрой", указанному в заключении N 11.03.13/1-СТЭ от 06.03.2014, согласно которому изменений, внесенных в конструктивную схему пристройки и влияющих на состояние несущих конструкций, не выявлено, капитальные перепланировки и переоборудование помещений со сменой функционального назначения не производились.
При этом суд первой инстанции принял во внимание, что указанное заключение составлено 06.03.2014 г., то есть значительно позже уведомления от 04.09.2012 г.
Таким образом, при проведении проверок установлен также факт нецелевого использования помещений по состоянию на 06.07.2012 и 22.10.2012, что является нарушением условий Договора.
Отклоняя ссылку истца на отсутствие решения о проведении проверки, суд первой инстанции посчитал, что это не влияем на законность акта проверки, установившего факт нарушения истцом условий Договора.
При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что действия Департамента, направленные на расторжение Договора в связи с нарушением истцом его условий являются законными, соответствуют согласованным сторонами условиям Договора и Дополнительного соглашения, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2015 по иску по делу N А40-167266/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)