Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" марта 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Агибаловой Г.И., Макарова И.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Улбутовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Королевой Аллы Александровны (Саратовская обл., г. Энгельс)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 28 января 2016 года по делу N А57-26869/09, принятое судьей Шкуновой Е.В.,
по объединенным заявлениям конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. об оспаривании сделок,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318),
при участии в судебном заседании представителя Королевой Аллы Александровны Чистяковой Марины Владимировны, действующей на основании доверенности от 27 июня 2013 года, Королевой Аллы Александровны
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12 января 2013 года.
В Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинин А.С. с заявлением о признании недействительным договора от 22 ноября 2010 года N 797, заключенного между Калмыковым Андреем Александровичем и ООО "Геотехника-ФИН" об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделение по окончании строительства доли участника в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 103,2 кв. м на 4 этаже секции 2В номер квартиры 10; признании недействительным акта приема-передачи от 29.02.2012 г. между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехника-ФИН" о передаче 2-х комнатной квартиры N 10 общей площадью 93,7 кв. м, ввиду его подписания от имени ООО "Геотехника-ФИН" неуполномоченным лицом Решетовым Г.Г. и одобрения со стороны юридического лица; применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Калмыкова Андрея Александровича на квартиру N 10 площадью 93,7 кв. м, N и дата государственной регистрации: 64-64-11/151/2012-281 от 20.11.2012 г. и заявление конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. о признании недействительным договора уступки права требования передачи в собственность по договору от 27 июня 2013 года N 107 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, строящейся двухкомнатной квартиры общей площадью 101,09 кв. м на 4 этаже, секции 2В, номер квартиры 9, заключенному между ИП Рачук Валерием Анатольевичем и Королевой Аллой Александровной.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручини А.С. уточнил заявленные требования, в соответствии с которыми конкурсный управляющий просил признать в силу ничтожности договор от 22 ноября 2010 года N 797, заключенный между ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" и Калмыковым А.А., признать недействительным акт приема-передачи квартиры N 10 от 29.02.2012 г. между Калмыковым А.А. и ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", применить последствия недействительности сделки - погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права Калмыкова А.А., N и дата государственной регистрации: 64-64-11/151/2012-281 от 20 ноября 2012 года в отношении квартиры N 10 площадью 93,7 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 28 января 2016 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. отказано.
Королева Алла Александровна (далее - Королева А.А.) не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. о признании в силу ничтожности договора от 22 ноября 2010 года N 797, заключенный между ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" и Калмыковым А.А. и о применении последствий недействительности сделки - погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права Калмыкова А.А., N и дата государственной регистрации: 64-64-11/151/2012-281 от 20 ноября 2012 года в отношении квартиры N 10 площадью 93,7 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. В апелляционной жалобе Королева А.А. указывает на то, что Калмыков А.А. заключил договор долевого участия в строительстве жилого помещения после возбуждения в отношении ООО "Геотехника-Фин" дела о банкротстве, при этом судом необоснованно учтена преюдиция по праву собственности Калмыкова А.А. Кроме того, акт приема-передачи подписан неуполномоченным лицом.
Калмыков А.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, при этом ответчик возражений против этого не заявил и на проверке законности решения суда в полном объеме не настаивал, то суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенными к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 01 марта 2016 года на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, право Королевой А.А. возникло на основании: договора долевого участия N 107 от 27 июня 2003 года между ООО "Геотехника-ФИН" и ИП Рачук В.А., договора уступки права требования от 03 июня 2007 года между ИП Рачук В.А. и Королевой А.А.
22 ноября 2010 года между ООО "Геотехника-ФИН" и Калмыковым А.А. заключен договор N 797 долевого участия в строительстве жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.
Из договора N 797 от 22 ноября 2010 года, заключенного между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехника-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", Фонд обязан был по окончании строительства выделить долю Участника со следующими характеристиками количество комнат -2, общая площадь 103,2 кв. м, этаж 4, секция 2В, номер квартиры 10.
Между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехника- ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" в лице и.о. генерального директора Решетова Г.Г. 29 февраля 2012 года был подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Конкурсный управляющий полагает, что ООО "Геотехника-ФИН" при наличии права Королевой А.А. в отношении квартиры N 10 и в нарушение статей 10 и 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключило договор в отношении одного и того же объекта с Калмыковым А.А..
По мнению конкурсного управляющего, при наличии вышеуказанных обстоятельств, сделка между ООО "Геотехника-ФИН" и Калмыковым А.А. о выделении доли и передаче по окончании строительства доли в виде квартиры, т.е. недвижимости которая будет создана в будущем, является ничтожной.
Также конкурсный управляющий считает, что при подписании акта о передаче недвижимого имущества - квартиры N 10 от 29 февраля 2012 года Решетовым Г.Г. были превышены служебные полномочия, поскольку он не имел права подписывать такие документы.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции в обжалуемой части правомерной и обоснованной.
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему должника положениями статей 61.9, 129 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий должника оспорил сделку по основаниям, предусмотренным статьями 10 и 168, статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной.
Доказательства, свидетельствующие о том, что при заключении спорного договора стороны действовали исключительно с целью причинения вреда третьим лицам и нарушением пределов осуществления гражданских прав, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, для установления признаков злоупотребления правом необходимо установить, что не только должник злоупотребил правом при заключении сделки, но и целью сделки со второй стороны было причинение убытков кредиторам или должнику.
Однако таких доказательств в материалы дела не представлено.
Напротив, определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 октября 2012 года, по делу N А57-26869/2009 суд признал за Калмыковым А.А., право собственности на двухкомнатную квартиру N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенную на 4 этаже по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Калмыковым А.А. выполнены обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается документами, представленными стороной в материалы дела.
На основании разрешения N RU 64304000 от 29 декабря 2009 года - вышеуказанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06 июня 2011 года вышеуказанному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8.
Между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" 29 февраля 2012 года подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, 8.
Данным актом приема-передачи Калмыкову А.А. также была передана 7/1000 долей в общем имуществе собственников жилых помещений дома N 8 по ул. Федоровская в г. Саратове, состоящего из межквартирных лестничных площадок (кроме оборудованных на них нежилых помещений), лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов под жилыми помещениями (кроме оборудованных в них нежилых помещений), крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещений и обслуживающее более одного помещения, в том числе стояки электро-, водоснабжения и канализации, проходящие через места общего пользования, электрощитки, элементы освещения и пожарно-охранной сигнализации, находящиеся в местах общего пользования, без наружных отливов, без электросчетчиков, без почтовых ящиков.
В материалы дела представлены копии кадастрового паспорта от 01 марта 2012 года и технического паспорта от 29 февраля 2012 года на двухкомнатную квартиру N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Федоровская г. Саратова.
Указанное определение Арбитражного суда Саратовской области от 02 октября 2012 года не было обжаловано и вступило в законную силу.
На основании данного определения Калмыковым А.А. 20 ноября 2012 года было зарегистрировано право собственности на квартиру N 10, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "20" ноября 2012 года сделана запись регистрации N 64-64-11/151/201-281.
Вместе с тем, право собственности, зарегистрированное за Калмыковым А.А. на спорное помещение, недействительным не признано.
Калмыков А.А. полностью исполнил обязательства по оплате в соответствии с условиями договора N 797 от 22.11.2010 г., оплатив в кассу ООО "Геотехника-ФИН" денежные средства в размере 1 856 600 (Один миллион восемьсот пятьдесят тысяч шестьсот) рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 479 от 22 ноября 2010 года.
Денежные средства должником от Калмыкова А.А. получены, возврат данных денежных средств либо отказ должника от принятия денежных средств Калмыковым А.А. не произошел.
Таким образом, ООО "Геотехника-ФИН" передало в фактическое владение Калмыкова А.А. жилое помещение-квартиру N 10; а он фактически принял указанную квартиру по акту приема-передачи от 29 февраля 2012 года, зарегистрировал право собственности, вступил в права законного, открытого и добросовестного владения ею.
Право собственности, зарегистрированное за Калмыковым А.А. на спорное помещение, недействительным не признано.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что договор от 22 ноября 2010 года N 797 является недействительным, так как заключен после возбуждения дела о банкротстве должника, поскольку указанное не свидетельствует о наличие злоупотребления правом сторонами при заключении спорного договора.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не установил в действиях ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Калмыкова А.А. при заключении оспариваемой сделки недобросовестного четкого намерения, направленного на причинение вреда другим кредиторам и на реализацию своих корыстных незаконных интересов.
Оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом не установлено.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Аналогичная позиция изложена в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22:
В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.
По смыслу положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, наличие притязания двух и более участников строительства на одно и то же жилое помещение не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Так, согласно статье 201.10 Закона о банкротстве определен специальный порядок удовлетворения требований участников строительства о передаче жилых помещений в деле о банкротстве застройщика, в соответствии с которым допускается наличие требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Допускается удовлетворение требований участников строительства путем передачи участникам строительства жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения или отказа участника строительства от получения им жилого помещения и преобразования такого требования в денежное.
Таким образом, Королева А.А. имеет право требовать от ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод Королевой Аллы Александровны о том, что спорный договор подписан неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора Решетовым Г.Г., действующим на основании доверенности.
Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Как следует из иных обособленных споров по настоящему делу о банкротстве, сделки с иными дольщиками подписывались тем же лицом - Решетовым Геннадием Григорьевичем.
Согласно пункту 6.1 Устава должника участниками общества являются Калинин В.Ю. и Решетов Г.Г.
В соответствии с пунктом 9.4 устава должника в основные полномочия генерального директора входят - выдавать доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.
Доказательства, подтверждающие тот факт, что у Решетова Г.Г. на момент подписания акта приема передачи, отсутствовали данные полномочия, конкурсным управляющим и подателем апелляционной жалобы в материалы дела не представлены.
Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что согласно пункту 2.1 договора от 22 ноября 2010 года N 797 ООО "Геотехника-ФИН" обязался передать дольщику 7/1000 долей в общем имуществе дома, в то время как в акте Решетов Г.Г. передал 71000 долей в общем имуществе должника, поскольку неверное указание доли в акте приема-передачи не влечет недействительность договора от 22 ноября 2010 года N 797.
С учетом совокупности установленных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинину А.С.
Доводы апелляционной жалобы оценены апелляционным судом и признаны не убедительными. При указанных выше обстоятельствах, доводы подателя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому обособленному спору судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение в обжалуемой части, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному спору основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу Королевой Аллы Александровны следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 28 января 2016 года по делу N А57-26869/09 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Королевой Алле Александровне из федерального бюджета ошибочно уплаченную государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы чек-ордером от 20 февраля 2016 года в размере 3 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
И.А.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2016 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена "24" марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" марта 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Агибаловой Г.И., Макарова И.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Улбутовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Королевой Аллы Александровны (Саратовская обл., г. Энгельс)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 28 января 2016 года по делу N А57-26869/09, принятое судьей Шкуновой Е.В.,
по объединенным заявлениям конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. об оспаривании сделок,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318),
при участии в судебном заседании представителя Королевой Аллы Александровны Чистяковой Марины Владимировны, действующей на основании доверенности от 27 июня 2013 года, Королевой Аллы Александровны
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12 января 2013 года.
В Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинин А.С. с заявлением о признании недействительным договора от 22 ноября 2010 года N 797, заключенного между Калмыковым Андреем Александровичем и ООО "Геотехника-ФИН" об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделение по окончании строительства доли участника в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 103,2 кв. м на 4 этаже секции 2В номер квартиры 10; признании недействительным акта приема-передачи от 29.02.2012 г. между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехника-ФИН" о передаче 2-х комнатной квартиры N 10 общей площадью 93,7 кв. м, ввиду его подписания от имени ООО "Геотехника-ФИН" неуполномоченным лицом Решетовым Г.Г. и одобрения со стороны юридического лица; применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Калмыкова Андрея Александровича на квартиру N 10 площадью 93,7 кв. м, N и дата государственной регистрации: 64-64-11/151/2012-281 от 20.11.2012 г. и заявление конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. о признании недействительным договора уступки права требования передачи в собственность по договору от 27 июня 2013 года N 107 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, строящейся двухкомнатной квартиры общей площадью 101,09 кв. м на 4 этаже, секции 2В, номер квартиры 9, заключенному между ИП Рачук Валерием Анатольевичем и Королевой Аллой Александровной.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручини А.С. уточнил заявленные требования, в соответствии с которыми конкурсный управляющий просил признать в силу ничтожности договор от 22 ноября 2010 года N 797, заключенный между ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" и Калмыковым А.А., признать недействительным акт приема-передачи квартиры N 10 от 29.02.2012 г. между Калмыковым А.А. и ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", применить последствия недействительности сделки - погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права Калмыкова А.А., N и дата государственной регистрации: 64-64-11/151/2012-281 от 20 ноября 2012 года в отношении квартиры N 10 площадью 93,7 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 28 января 2016 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. отказано.
Королева Алла Александровна (далее - Королева А.А.) не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. о признании в силу ничтожности договора от 22 ноября 2010 года N 797, заключенный между ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" и Калмыковым А.А. и о применении последствий недействительности сделки - погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права Калмыкова А.А., N и дата государственной регистрации: 64-64-11/151/2012-281 от 20 ноября 2012 года в отношении квартиры N 10 площадью 93,7 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. В апелляционной жалобе Королева А.А. указывает на то, что Калмыков А.А. заключил договор долевого участия в строительстве жилого помещения после возбуждения в отношении ООО "Геотехника-Фин" дела о банкротстве, при этом судом необоснованно учтена преюдиция по праву собственности Калмыкова А.А. Кроме того, акт приема-передачи подписан неуполномоченным лицом.
Калмыков А.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, при этом ответчик возражений против этого не заявил и на проверке законности решения суда в полном объеме не настаивал, то суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенными к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 01 марта 2016 года на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, право Королевой А.А. возникло на основании: договора долевого участия N 107 от 27 июня 2003 года между ООО "Геотехника-ФИН" и ИП Рачук В.А., договора уступки права требования от 03 июня 2007 года между ИП Рачук В.А. и Королевой А.А.
22 ноября 2010 года между ООО "Геотехника-ФИН" и Калмыковым А.А. заключен договор N 797 долевого участия в строительстве жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.
Из договора N 797 от 22 ноября 2010 года, заключенного между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехника-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", Фонд обязан был по окончании строительства выделить долю Участника со следующими характеристиками количество комнат -2, общая площадь 103,2 кв. м, этаж 4, секция 2В, номер квартиры 10.
Между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехника- ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" в лице и.о. генерального директора Решетова Г.Г. 29 февраля 2012 года был подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Конкурсный управляющий полагает, что ООО "Геотехника-ФИН" при наличии права Королевой А.А. в отношении квартиры N 10 и в нарушение статей 10 и 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключило договор в отношении одного и того же объекта с Калмыковым А.А..
По мнению конкурсного управляющего, при наличии вышеуказанных обстоятельств, сделка между ООО "Геотехника-ФИН" и Калмыковым А.А. о выделении доли и передаче по окончании строительства доли в виде квартиры, т.е. недвижимости которая будет создана в будущем, является ничтожной.
Также конкурсный управляющий считает, что при подписании акта о передаче недвижимого имущества - квартиры N 10 от 29 февраля 2012 года Решетовым Г.Г. были превышены служебные полномочия, поскольку он не имел права подписывать такие документы.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции в обжалуемой части правомерной и обоснованной.
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему должника положениями статей 61.9, 129 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий должника оспорил сделку по основаниям, предусмотренным статьями 10 и 168, статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной.
Доказательства, свидетельствующие о том, что при заключении спорного договора стороны действовали исключительно с целью причинения вреда третьим лицам и нарушением пределов осуществления гражданских прав, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, для установления признаков злоупотребления правом необходимо установить, что не только должник злоупотребил правом при заключении сделки, но и целью сделки со второй стороны было причинение убытков кредиторам или должнику.
Однако таких доказательств в материалы дела не представлено.
Напротив, определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 октября 2012 года, по делу N А57-26869/2009 суд признал за Калмыковым А.А., право собственности на двухкомнатную квартиру N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенную на 4 этаже по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Калмыковым А.А. выполнены обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается документами, представленными стороной в материалы дела.
На основании разрешения N RU 64304000 от 29 декабря 2009 года - вышеуказанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06 июня 2011 года вышеуказанному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8.
Между Калмыковым А.А. и ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" 29 февраля 2012 года подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, 8.
Данным актом приема-передачи Калмыкову А.А. также была передана 7/1000 долей в общем имуществе собственников жилых помещений дома N 8 по ул. Федоровская в г. Саратове, состоящего из межквартирных лестничных площадок (кроме оборудованных на них нежилых помещений), лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов под жилыми помещениями (кроме оборудованных в них нежилых помещений), крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещений и обслуживающее более одного помещения, в том числе стояки электро-, водоснабжения и канализации, проходящие через места общего пользования, электрощитки, элементы освещения и пожарно-охранной сигнализации, находящиеся в местах общего пользования, без наружных отливов, без электросчетчиков, без почтовых ящиков.
В материалы дела представлены копии кадастрового паспорта от 01 марта 2012 года и технического паспорта от 29 февраля 2012 года на двухкомнатную квартиру N 10, общей площадью 93,7 кв. м, расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Федоровская г. Саратова.
Указанное определение Арбитражного суда Саратовской области от 02 октября 2012 года не было обжаловано и вступило в законную силу.
На основании данного определения Калмыковым А.А. 20 ноября 2012 года было зарегистрировано право собственности на квартиру N 10, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "20" ноября 2012 года сделана запись регистрации N 64-64-11/151/201-281.
Вместе с тем, право собственности, зарегистрированное за Калмыковым А.А. на спорное помещение, недействительным не признано.
Калмыков А.А. полностью исполнил обязательства по оплате в соответствии с условиями договора N 797 от 22.11.2010 г., оплатив в кассу ООО "Геотехника-ФИН" денежные средства в размере 1 856 600 (Один миллион восемьсот пятьдесят тысяч шестьсот) рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 479 от 22 ноября 2010 года.
Денежные средства должником от Калмыкова А.А. получены, возврат данных денежных средств либо отказ должника от принятия денежных средств Калмыковым А.А. не произошел.
Таким образом, ООО "Геотехника-ФИН" передало в фактическое владение Калмыкова А.А. жилое помещение-квартиру N 10; а он фактически принял указанную квартиру по акту приема-передачи от 29 февраля 2012 года, зарегистрировал право собственности, вступил в права законного, открытого и добросовестного владения ею.
Право собственности, зарегистрированное за Калмыковым А.А. на спорное помещение, недействительным не признано.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что договор от 22 ноября 2010 года N 797 является недействительным, так как заключен после возбуждения дела о банкротстве должника, поскольку указанное не свидетельствует о наличие злоупотребления правом сторонами при заключении спорного договора.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не установил в действиях ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Калмыкова А.А. при заключении оспариваемой сделки недобросовестного четкого намерения, направленного на причинение вреда другим кредиторам и на реализацию своих корыстных незаконных интересов.
Оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом не установлено.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Аналогичная позиция изложена в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22:
В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.
По смыслу положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, наличие притязания двух и более участников строительства на одно и то же жилое помещение не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Так, согласно статье 201.10 Закона о банкротстве определен специальный порядок удовлетворения требований участников строительства о передаче жилых помещений в деле о банкротстве застройщика, в соответствии с которым допускается наличие требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Допускается удовлетворение требований участников строительства путем передачи участникам строительства жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения или отказа участника строительства от получения им жилого помещения и преобразования такого требования в денежное.
Таким образом, Королева А.А. имеет право требовать от ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод Королевой Аллы Александровны о том, что спорный договор подписан неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора Решетовым Г.Г., действующим на основании доверенности.
Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Как следует из иных обособленных споров по настоящему делу о банкротстве, сделки с иными дольщиками подписывались тем же лицом - Решетовым Геннадием Григорьевичем.
Согласно пункту 6.1 Устава должника участниками общества являются Калинин В.Ю. и Решетов Г.Г.
В соответствии с пунктом 9.4 устава должника в основные полномочия генерального директора входят - выдавать доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.
Доказательства, подтверждающие тот факт, что у Решетова Г.Г. на момент подписания акта приема передачи, отсутствовали данные полномочия, конкурсным управляющим и подателем апелляционной жалобы в материалы дела не представлены.
Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что согласно пункту 2.1 договора от 22 ноября 2010 года N 797 ООО "Геотехника-ФИН" обязался передать дольщику 7/1000 долей в общем имуществе дома, в то время как в акте Решетов Г.Г. передал 71000 долей в общем имуществе должника, поскольку неверное указание доли в акте приема-передачи не влечет недействительность договора от 22 ноября 2010 года N 797.
С учетом совокупности установленных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинину А.С.
Доводы апелляционной жалобы оценены апелляционным судом и признаны не убедительными. При указанных выше обстоятельствах, доводы подателя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому обособленному спору судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение в обжалуемой части, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному спору основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу Королевой Аллы Александровны следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 28 января 2016 года по делу N А57-26869/09 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Королевой Алле Александровне из федерального бюджета ошибочно уплаченную государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы чек-ордером от 20 февраля 2016 года в размере 3 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
И.А.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)