Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Ефремовым А.А.,
при участии в заседании:
от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсов А.В., по доверенности от 16 декабря 2015 года N 484-Д,
от администрации городского округа Подольск - Погуляйченко Д.А., по доверенности от 17 мая 2016 года N 207/1,
от общества с ограниченной ответственностью "ВикториС" - Бекчинтаев Д.Г., по доверенности от 20 мая 2016 года N 05/16,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области
от 23 марта 2016 года по делу N А41-7240/16, принятое судьей Муриной В.А.,
по заявлению администрации городского округа Подольск
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и обязании зарегистрировать переход права,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ВикториС",
установил:
администрация городского округа Подольск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение управления от 09 ноября 2015 года N 50/027/009/2015-8291 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1;
- - обязать управление произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВикториС" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-7240/16 заявление удовлетворено (л.д. 53 - 55 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей, лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 18 ноября 2010 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (арендодатель) и ООО "ВикториС" (арендатор) заключен договор N 249 аренды нежилого помещения общей площадью 25,5 кв. м с кадастровым номером 50:55:0000000:30059, расположенного по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1. Срок аренды установлен с 18 ноября 2010 года по 17 октября 2011 года (л.д. 40 - 43 т. 1).
16 февраля 2012 года между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 249 от 18 ноября 2010 года аренды нежилого помещения с 16 февраля 2012 года (л.д. 44 т. 1).
Между арендодателем и арендатором 17 февраля 2012 года был заключен договор N 50 аренды указанного выше нежилого помещения на срок с 17 февраля 2012 года по 16 января 2013 года (л.д. 46 - 48 т. 1).
11 февраля 2013 года между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 50 от 17.02.2012 аренды нежилого помещения с 11 февраля 2013 года (л.д. 13 т. 1).
05 февраля 2013 года между арендодателем и арендатором заключен договор N 28 аренды нежилого помещения на срок с 11 февраля 2013 года по 10 января 2014 года (л.д. 55 - 57 т. 1).
09 сентября 2014 года между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 28 от 05 февраля 2013 года аренды нежилого помещения с 09 сентября 2014 года (л.д. 62 т. 1).
Между арендодателем и арендатором 10 сентября 2014 года заключен договор N 129 аренды нежилого помещения на срок с 10 сентября 2014 года по 01 июля 2015 года (л.д. 64 - 66 т. 1).
Между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 129 от 10 сентября 2014 года аренды нежилого помещения с 21 июля 2015 года (л.д. 80 т. 1).
На основании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 159-ФЗ) 14 июля 2015 года между администрацией (продавец) и ООО "ВикториС" (покупатель) был заключен договор N 23 купли-продажи муниципального имущества, нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1.
Пунктом 2.3 установлено, что имущество, являющееся предметом настоящего договора, по состоянию на 01 июля 2013 года находилось у покупателя во временном пользовании (аренде) непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договорами аренды от 18 ноября 2010 года N 249, от 10 ноября 2011 года N 321, от 17 февраля 2012 года N 50, от 05 февраля 2013 года N 28, от 10 сентября 2014 года N 129.
Администрация и общество обратились в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи.
Сообщением от 09 ноября 2015 года N 50/027/009/2015-8291 управление отказало в государственной регистрации на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), поскольку заявленное на регистрацию помещение должно было быть предоставлено во владение и (или) пользование на долгосрочной основе (не менее 5 лет). В свою очередь, представленный на регистрацию договор аренды N 321 от 10 ноября 2011 года заключен на срок с 10 ноября 2011 года по 01 июля 2015 года и вступает в силу с момента его регистрации, однако упомянутый Договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был, следовательно, является незаключенным. Кроме того, имеются противоречия между представленными на государственную регистрацию документами, а также отсутствует доверенность от МО "Городской округ Подольск".
Полагая, что вышеназванный отказ является незаконным, администрация городского округа Подольск обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу части 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя..
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ к условиям реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности отнесены:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела следует, что ООО "ВикториС" отвечает положениям, указанным в статье 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Материалами дела подтверждается, что с 2010 года до заключения договора купли-продажи (14 июля 2015 года) общество непрерывно арендовало нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1.
Доводы управления о том, что представленный на регистрацию, в том числе договор аренды N 321 от 10 ноября 2011 года, является незаключенным, в связи с чем, отсутствуют условия, установленные статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, соответственно, сделка купли-продажи является ничтожной, отклоняются судом как несостоятельные.
Так, наряду с вышеупомянутым договором аренды государственному регистратору были представлены, в том числе краткосрочные Договоры аренды N 249 от 18 ноября 2010 года, N 50 от 17 февраля 2012 года, N 28 от 05 февраля 2013 года, N 129 от 10 сентября 2014 года, заключенные между комитетом и ООО "ВикториС".
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, вышеперечисленные договоры аренды после истечения срока их действия считались возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая изложенное, ООО "ВикториС" владело и пользовалось арендованным имуществом начиная с 2010 года по 2015 год, соответственно, на основании последовательно заключенных с комитетом договоров аренды.
Доводы управления об отсутствии оснований для регистрации права собственности Общества на объект, поскольку заявленное на регистрацию помещение должно было быть предоставлено во владение и (или) пользование на долгосрочной основе (не менее 5 лет), в соответствии с Решением Подольского городского совета депутатов от 11 июня 2009 года N 43/5, также суд считает не состоятельными, поскольку действующее гражданское законодательство, в том числе положения Федерального закона N 159-ФЗ не содержат императивной нормы об установлении минимального срока договора аренды.
В соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 указанного Закона.
Оснований считать представленный на государственную регистрацию договор ничтожным, исходя из положений пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ у суда не имеется.
Из доводов управления, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы изложенные в ней являются несостоятельными.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-7240/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2016 N 10АП-5547/2016 ПО ДЕЛУ N А41-7240/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. по делу N А41-7240/16
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Ефремовым А.А.,
при участии в заседании:
от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсов А.В., по доверенности от 16 декабря 2015 года N 484-Д,
от администрации городского округа Подольск - Погуляйченко Д.А., по доверенности от 17 мая 2016 года N 207/1,
от общества с ограниченной ответственностью "ВикториС" - Бекчинтаев Д.Г., по доверенности от 20 мая 2016 года N 05/16,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области
от 23 марта 2016 года по делу N А41-7240/16, принятое судьей Муриной В.А.,
по заявлению администрации городского округа Подольск
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и обязании зарегистрировать переход права,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ВикториС",
установил:
администрация городского округа Подольск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение управления от 09 ноября 2015 года N 50/027/009/2015-8291 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1;
- - обязать управление произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВикториС" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-7240/16 заявление удовлетворено (л.д. 53 - 55 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей, лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 18 ноября 2010 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (арендодатель) и ООО "ВикториС" (арендатор) заключен договор N 249 аренды нежилого помещения общей площадью 25,5 кв. м с кадастровым номером 50:55:0000000:30059, расположенного по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1. Срок аренды установлен с 18 ноября 2010 года по 17 октября 2011 года (л.д. 40 - 43 т. 1).
16 февраля 2012 года между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 249 от 18 ноября 2010 года аренды нежилого помещения с 16 февраля 2012 года (л.д. 44 т. 1).
Между арендодателем и арендатором 17 февраля 2012 года был заключен договор N 50 аренды указанного выше нежилого помещения на срок с 17 февраля 2012 года по 16 января 2013 года (л.д. 46 - 48 т. 1).
11 февраля 2013 года между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 50 от 17.02.2012 аренды нежилого помещения с 11 февраля 2013 года (л.д. 13 т. 1).
05 февраля 2013 года между арендодателем и арендатором заключен договор N 28 аренды нежилого помещения на срок с 11 февраля 2013 года по 10 января 2014 года (л.д. 55 - 57 т. 1).
09 сентября 2014 года между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 28 от 05 февраля 2013 года аренды нежилого помещения с 09 сентября 2014 года (л.д. 62 т. 1).
Между арендодателем и арендатором 10 сентября 2014 года заключен договор N 129 аренды нежилого помещения на срок с 10 сентября 2014 года по 01 июля 2015 года (л.д. 64 - 66 т. 1).
Между арендодателем и арендатором подписано соглашение о расторжении договора N 129 от 10 сентября 2014 года аренды нежилого помещения с 21 июля 2015 года (л.д. 80 т. 1).
На основании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 159-ФЗ) 14 июля 2015 года между администрацией (продавец) и ООО "ВикториС" (покупатель) был заключен договор N 23 купли-продажи муниципального имущества, нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1.
Пунктом 2.3 установлено, что имущество, являющееся предметом настоящего договора, по состоянию на 01 июля 2013 года находилось у покупателя во временном пользовании (аренде) непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договорами аренды от 18 ноября 2010 года N 249, от 10 ноября 2011 года N 321, от 17 февраля 2012 года N 50, от 05 февраля 2013 года N 28, от 10 сентября 2014 года N 129.
Администрация и общество обратились в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи.
Сообщением от 09 ноября 2015 года N 50/027/009/2015-8291 управление отказало в государственной регистрации на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), поскольку заявленное на регистрацию помещение должно было быть предоставлено во владение и (или) пользование на долгосрочной основе (не менее 5 лет). В свою очередь, представленный на регистрацию договор аренды N 321 от 10 ноября 2011 года заключен на срок с 10 ноября 2011 года по 01 июля 2015 года и вступает в силу с момента его регистрации, однако упомянутый Договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был, следовательно, является незаключенным. Кроме того, имеются противоречия между представленными на государственную регистрацию документами, а также отсутствует доверенность от МО "Городской округ Подольск".
Полагая, что вышеназванный отказ является незаконным, администрация городского округа Подольск обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу части 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя..
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ к условиям реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности отнесены:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела следует, что ООО "ВикториС" отвечает положениям, указанным в статье 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Материалами дела подтверждается, что с 2010 года до заключения договора купли-продажи (14 июля 2015 года) общество непрерывно арендовало нежилое помещение общей площадью 25,5 кв. м, кадастровый номер 50:55:0000000:30059, расположенное по адресу: г. Подольск, ул. Чистова, д. 9/7, пом. 1.
Доводы управления о том, что представленный на регистрацию, в том числе договор аренды N 321 от 10 ноября 2011 года, является незаключенным, в связи с чем, отсутствуют условия, установленные статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, соответственно, сделка купли-продажи является ничтожной, отклоняются судом как несостоятельные.
Так, наряду с вышеупомянутым договором аренды государственному регистратору были представлены, в том числе краткосрочные Договоры аренды N 249 от 18 ноября 2010 года, N 50 от 17 февраля 2012 года, N 28 от 05 февраля 2013 года, N 129 от 10 сентября 2014 года, заключенные между комитетом и ООО "ВикториС".
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, вышеперечисленные договоры аренды после истечения срока их действия считались возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая изложенное, ООО "ВикториС" владело и пользовалось арендованным имуществом начиная с 2010 года по 2015 год, соответственно, на основании последовательно заключенных с комитетом договоров аренды.
Доводы управления об отсутствии оснований для регистрации права собственности Общества на объект, поскольку заявленное на регистрацию помещение должно было быть предоставлено во владение и (или) пользование на долгосрочной основе (не менее 5 лет), в соответствии с Решением Подольского городского совета депутатов от 11 июня 2009 года N 43/5, также суд считает не состоятельными, поскольку действующее гражданское законодательство, в том числе положения Федерального закона N 159-ФЗ не содержат императивной нормы об установлении минимального срока договора аренды.
В соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 указанного Закона.
Оснований считать представленный на государственную регистрацию договор ничтожным, исходя из положений пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ у суда не имеется.
Из доводов управления, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы изложенные в ней являются несостоятельными.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-7240/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)