Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей Борзыкина М.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Пенкин И.В. - доверенность N Цд-39/15 от 22 июня 2015 года
от ответчика: Артемов А.А. - доверенность от 26 декабря 2014 года
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев 02 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "МУЛЬТИ-М"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2015 года,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года,
принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-193338/2014 по иску
ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья"
к ООО "МУЛЬТИ-М" (ОГРН: 1137746912401)
при участии третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы,
о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску ООО "МУЛЬТИ-М"
к ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья"
о признании договора недействительной сделкой,
установил:
ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" (далее также истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "МУЛЬТИ-М" (далее также ответчик) о взыскании задолженности по договору от 10.03.2014 N 04-06/14 аренды нежилого помещения N XXV, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 18 за период с 10.03.2014 по 30.05.2014 включительно в размере 209 832,89 руб., с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Департамента городского имущества города Москвы (далее также третье лицо).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015 принят встречный иск ООО "МУЛЬТИ-М" о признании Договора от 10.03.2014 N 04-06/14 на аренду нежилых помещений недействительной сделкой в связи с тем, что указанный Договор заключался на срок более года, но не прошел государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.05.2015 по делу N А40-193338/2014 требования первоначального иска удовлетворены полностью, в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2015 решение суда первой инстанции от 08.05.2015 по делу N А40-193338/2014 оставлено без изменения.
ООО "МУЛЬТИ-М" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Департамент городского имущества города Москвы в заседание суда кассационной инстанции своего представителя не направил, о времени, дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.
Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя третьего лица, извещенного в соответствии с действующим законодательством.
Представитель ответчика в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами, 10.03.2014 между ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" (арендодателем) и ООО "МУЛЬТИ-М" (арендатором) был заключен договор аренды N 04-06/14 (далее - Договор), в соответствии с которым истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения (далее - Объект), общей площадью 95,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 18, пом. XXV.
Договор заключен на основании Протокола об итогах аукциона от 27.02.2014 по определению ставки арендной платы и на право заключения договора аренды нежилых помещений, Контракта на право хозяйственного ведения от 08.09.2005 N 04-886/5, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2005 N 77-77-20/064/2005-345.
Факт передачи ответчику Объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 10.03.2014.
Согласно пункту 1.2 Договора технические характеристики и иные сведения об Объекте указаны в техническом паспорте ГУП МосгорБТИ ТБТИ от 04.04.2013, инвентарный номер 3902/8 по состоянию на 22.03.2013, экспликации и поэтажном плане.
В соответствии с пунктом 3 Договора объект передается в аренду для использования в целях: торгово-офисное/социально-бытовое обслуживание населения, мини-отель. Объект является государственной собственностью города Москвы, учитывается на балансе ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" на праве хозяйственного ведения (п. 1.4).
Согласно пункту 2.1 Договора срок установлен с 10.03.2014 по 10.03.2019.
В силу пункта 2.2 Договора он считается заключенным с момента его подписания и подлежит обязательной государственной регистрации в установленном порядке.
Пунктом 5.4.1 Договора установлено, что Арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в установленные договором сроки.
В соответствии пунктом 6.1 Договора ставка арендной платы определяется в соответствии с Протоколом об итогах аукциона от 27.02.2014 на Объект и не может быть снижена. За указанный в разделе 1 договора Объект величина арендной платы устанавливается в размере: 9700 руб. за 1 кв. м в год, включая НДС, что составляет 77 438,33 руб. в месяц, включая НДС (18%) в сумме 11 812,63 руб. В арендную плату не включена плата за эксплуатационное обслуживание, за предоставляемые коммунальные услуги и пользование земельным участком, на котором расположен Объект.
Соглашением от 30.06.2014 стороны расторгли Договор с 01.07.2014.
Объект аренды возвращен истцу по акту от 30.06.2014.
Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по Договору в части внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 209 832,00 руб. за период с 10.03.2014 по 30.05.2014, ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.
Установив, что ответчик не исполнил обязанность по оплате арендных платежей, доказательств погашения долга не представил, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья".
Отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суды обеих инстанций исходили из следующего.
Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 10.5 Договора обязанность зарегистрировать Договор в Росреестре в установленном порядке была возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации Договора не представлено.
Вместе с тем, суды правомерно пришли к выводу, что Арендатор пользовался арендованным помещением в период с 10.03.2014 по 30.05.2014.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании вышеизложенного, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о необоснованности заявленного встречного иска.
Кроме того, судами учтено, что соглашением сторон от 30.06.2014 Договор сторонами расторгнут, то есть ответчик, заключая соглашение о расторжении договора, признавал факт его заключения.
Судебными инстанциями правильно применены нормы материального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам и основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, поэтому у кассационного суда, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки указанных выводов суда.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Несогласие ответчика с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено.
Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года по делу N А40-193338/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "МУЛЬТИ-М" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.12.2015 N Ф05-15577/2015 ПО ДЕЛУ N А40-193338/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2015 г. по делу N А40-193338/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей Борзыкина М.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Пенкин И.В. - доверенность N Цд-39/15 от 22 июня 2015 года
от ответчика: Артемов А.А. - доверенность от 26 декабря 2014 года
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев 02 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "МУЛЬТИ-М"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2015 года,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года,
принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-193338/2014 по иску
ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья"
к ООО "МУЛЬТИ-М" (ОГРН: 1137746912401)
при участии третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы,
о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску ООО "МУЛЬТИ-М"
к ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья"
о признании договора недействительной сделкой,
установил:
ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" (далее также истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "МУЛЬТИ-М" (далее также ответчик) о взыскании задолженности по договору от 10.03.2014 N 04-06/14 аренды нежилого помещения N XXV, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 18 за период с 10.03.2014 по 30.05.2014 включительно в размере 209 832,89 руб., с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Департамента городского имущества города Москвы (далее также третье лицо).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015 принят встречный иск ООО "МУЛЬТИ-М" о признании Договора от 10.03.2014 N 04-06/14 на аренду нежилых помещений недействительной сделкой в связи с тем, что указанный Договор заключался на срок более года, но не прошел государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.05.2015 по делу N А40-193338/2014 требования первоначального иска удовлетворены полностью, в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2015 решение суда первой инстанции от 08.05.2015 по делу N А40-193338/2014 оставлено без изменения.
ООО "МУЛЬТИ-М" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Департамент городского имущества города Москвы в заседание суда кассационной инстанции своего представителя не направил, о времени, дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.
Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя третьего лица, извещенного в соответствии с действующим законодательством.
Представитель ответчика в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами, 10.03.2014 между ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" (арендодателем) и ООО "МУЛЬТИ-М" (арендатором) был заключен договор аренды N 04-06/14 (далее - Договор), в соответствии с которым истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения (далее - Объект), общей площадью 95,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 18, пом. XXV.
Договор заключен на основании Протокола об итогах аукциона от 27.02.2014 по определению ставки арендной платы и на право заключения договора аренды нежилых помещений, Контракта на право хозяйственного ведения от 08.09.2005 N 04-886/5, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2005 N 77-77-20/064/2005-345.
Факт передачи ответчику Объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 10.03.2014.
Согласно пункту 1.2 Договора технические характеристики и иные сведения об Объекте указаны в техническом паспорте ГУП МосгорБТИ ТБТИ от 04.04.2013, инвентарный номер 3902/8 по состоянию на 22.03.2013, экспликации и поэтажном плане.
В соответствии с пунктом 3 Договора объект передается в аренду для использования в целях: торгово-офисное/социально-бытовое обслуживание населения, мини-отель. Объект является государственной собственностью города Москвы, учитывается на балансе ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" на праве хозяйственного ведения (п. 1.4).
Согласно пункту 2.1 Договора срок установлен с 10.03.2014 по 10.03.2019.
В силу пункта 2.2 Договора он считается заключенным с момента его подписания и подлежит обязательной государственной регистрации в установленном порядке.
Пунктом 5.4.1 Договора установлено, что Арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в установленные договором сроки.
В соответствии пунктом 6.1 Договора ставка арендной платы определяется в соответствии с Протоколом об итогах аукциона от 27.02.2014 на Объект и не может быть снижена. За указанный в разделе 1 договора Объект величина арендной платы устанавливается в размере: 9700 руб. за 1 кв. м в год, включая НДС, что составляет 77 438,33 руб. в месяц, включая НДС (18%) в сумме 11 812,63 руб. В арендную плату не включена плата за эксплуатационное обслуживание, за предоставляемые коммунальные услуги и пользование земельным участком, на котором расположен Объект.
Соглашением от 30.06.2014 стороны расторгли Договор с 01.07.2014.
Объект аренды возвращен истцу по акту от 30.06.2014.
Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по Договору в части внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 209 832,00 руб. за период с 10.03.2014 по 30.05.2014, ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.
Установив, что ответчик не исполнил обязанность по оплате арендных платежей, доказательств погашения долга не представил, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ГУП города Москвы "Московский городской центр арендного жилья".
Отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суды обеих инстанций исходили из следующего.
Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 10.5 Договора обязанность зарегистрировать Договор в Росреестре в установленном порядке была возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации Договора не представлено.
Вместе с тем, суды правомерно пришли к выводу, что Арендатор пользовался арендованным помещением в период с 10.03.2014 по 30.05.2014.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании вышеизложенного, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о необоснованности заявленного встречного иска.
Кроме того, судами учтено, что соглашением сторон от 30.06.2014 Договор сторонами расторгнут, то есть ответчик, заключая соглашение о расторжении договора, признавал факт его заключения.
Судебными инстанциями правильно применены нормы материального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам и основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, поэтому у кассационного суда, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки указанных выводов суда.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Несогласие ответчика с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено.
Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года по делу N А40-193338/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "МУЛЬТИ-М" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)