Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что им не были допущены нарушения условий договора, влекущие возникновение у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Колесниковой С.Г. и Сапоткиной Т.И., при участии от индивидуального предпринимателя Севастьяновой Елены Валерьевны - Гавриловой И.С. (доверенность от 19.11.2015), рассмотрев 12.10.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Севастьяновой Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 (судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-69269/2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Севастьянова Елена Валерьевна, ОГРНИП 304471822600021, ИНН 471802504850, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 187450, Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 21, ОГРН 1024702048579, ИНН 4718002629 (далее - Администрация), о признании незаконным факта расторжения в одностороннем порядке договора аренды нежилого здания от 02.03.2010 N 34 (далее - договор).
Решением от 21.01.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Севастьянова Е.В. просит решение от 21.01.2016 и постановление от 19.05.2016 отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что у Администрации отсутствовали основания для расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку истец не является транспортным предприятием и не вправе иметь кассу для продажи билетов, а полис страхования здания был представлен ею ответчику по первому требованию; указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2016 по делу N А56-25099/2015.
В судебном заседании представитель Севастьяновой Е.В. поддержал кассационную жалобу.
Администрация надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Муниципальное образование Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области является собственником здания автостоянки с дощатой пристройкой площадью 168,9 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Новая Ладога, Пионерская ул., д. 6а (далее - здание).
В соответствии с договором, зарегистрированным 16.04.2010 в установленном порядке, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Севастьяновой Е.В. (арендатору) на срок с 01.03.2010 по 29.02.2020 здание для использования его как зал ожидания, кассу для продажи билетов, кафе и магазин, а арендатор - принять его и вносить арендную плату.
Договором установлено, что арендатор обязан использовать здание в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора (пункт 3.2.1); заключить договор страхования здания в течение 5 дней с даты подписания договора и своевременно перечислять страховой взнос по указанному полису (пункт 3.2.3); за свой счет осуществлять текущий ремонт здания (пункт 3.2.6).
Пунктом 5.1 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе в случае:
- - невыполнения обязательств по использованию здания (пункт 1.1 договора) с последующим возмещением понесенных убытков;
- - нарушения пункта 3.2.3 договора по истечении 5 дней.
Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 02.03.2010 здание, в котором отсутствуют отопление, водоснабжение, канализация, а в помещениях N 1-4 здания - напольное покрытие, передано арендатору.
Во исполнение условий договора Севастьянова Е.В. 05.03.2010 заключила с открытым акционерным страховым обществом "РЕСО-Гарантия" договор страхования имущества N 220120360 (страховой полис N 220120360).
Комиссией в составе главы Администрации, начальника отдела по управлению муниципальным имуществом и директора муниципального казенного учреждения "Городская служба" 03.03.2015 проведен осмотр здания, в ходе которого установлено, что помещение N 5 используется под магазин, помещения N 1-4 - под кафе, помещения N 9, 10 - для приготовления пищи для кафе, помещение N 8 - под кабинет, помещения N 6, 7 - для хранения стройматериалов, помещения N 11 и 12 - под санузел, о чем составлен соответствующий акт (далее акт от 03.03.2015).
Администрация 03.03.2015 направила Севастьяновой Е.В. уведомление N 323-01-13-1 о том, что в случае неустранения ею в двухнедельный срок выявленных нарушений пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора (отсутствие в здании зала ожидания, касс для продажи билетов и отсутствие договора страхования) договор подлежит расторжению.
Данное уведомление Севастьяновой Е.В. получено только 17.03.2015.
В этот же день Администрация, ссылаясь на нарушение пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора, а также на пункт 5.1 договора, направила Севастьяновой уведомление N 436-01-13 о расторжении договора в одностороннем порядке и необходимости последней освободить здание в срок до 01.04.2015.
Севастьянова Е.В., возражая против расторжения договора, представила Администрации 23.03.2015 и 31.03.2015 пояснения о наличии в помещении кафе мест для ожидания пассажиров, невозможности иметь кассу для продажи автобусных билетов ввиду отсутствия соответствующего договора с автотранспортным предприятием, своевременном устранении обязательства по страхованию здания, в подтверждение чего представила копию страхового полиса общества с ограниченной ответственностью "Росгосстрах" от 04.03.2015 серии СБ 78 N 5686052.
Ссылаясь на то, что здание арендатором добровольно не освобождено, Администрация в 2015 г. обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Севастьяновой Е.В. о расторжении договора и обязании передать здание по акту приема-передачи (дело N А56-25099/2015).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2015 по делу N А56-25099/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, Севастьянова Е.В. обязана передать Администрации здание по акту приема-передачи; в остальной части в иске отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что договор в одностороннем порядке расторгнут Администрацией.
Севастьянова Е.В., ссылаясь на то, что ею не были допущены нарушения условий договора, влекущие возникновение у Администрации права в одностороннем порядке расторгнуть договор, 23.09.2015 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что право Администрации на одностороннее расторжение договора в связи с нарушением Севастьяновой Е.В. пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора было установлено судебными актами по делу N А56-25099/2015, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1); если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор в связи с нецелевым использованием арендатором здания и незаключением договора страхования здания. При этом договор подлежит расторжению, если после предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств он по истечении двухнедельного срока указанные обязательства не выполнит.
При рассмотрении настоящего дела Администрация, возражая против удовлетворения иска о признании незаконным факта расторжения в одностороннем порядке договора, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) должна доказать наличие оснований для такого расторжения, предусмотренных пунктом 5.1 договора.
В подтверждение факта нецелевого использования здания Администрация сослалась только на акт от 18.03.2015 и на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 24.06.2015 по делу N А56-25099/2015.
Однако доказательства того, что здание имеет статус автостанции или автовокзала, а потому оно должно отвечать предъявляемым к нему специальным требованиям, в материалах дела отсутствуют.
По условиям договора арендатор вправе использовать здание для размещения в нем зала ожидания, кассы для продажи пассажирских билетов, кафе и магазина. При этом из пункта 1.1 договора при его толковании по правилам статьи 431 ГК РФ не следует, что целевым использованием здания является только одновременное размещение в нем зала ожидания, кассы для продажи пассажирских билетов, кафе и магазина.
Как следует из акта осмотра здания от 03.03.2015, оно использовалось для размещения кафе и магазина, а в связи с исполнением арендатором возложенной на него обязанности по текущему ремонту здания в нем также находились на момент осмотра строительные материалы. Доказательства использования здания в целях, не предусмотренных договором, Администрация суду не представила.
При таком положении вывод судов первой и апелляционной инстанций о нецелевом использовании здания сделан без учета имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора на арендатора возложена обязанность в пятидневный срок с даты подписания договора заключить договор страхования здания.
Такое основание для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, как незаключение договора страхования в течение длительного времени, договором не предусмотрено.
Вместе с тем в материалы дела Севастьяновой Е.В. представлены страховые полисы от 05.03.2010 N 220120360, от 04.03.2015 серии СБ 78 N 5686052, свидетельствующие о выполнении ею принятых на себя обязательств по договору.
Кроме того, судами при отклонении иска Севастьяновой Е.В. не принято во внимание, что Администрацией не был соблюден порядок расторжения договора, предусматривающий предоставление арендатору двухнедельного срока для выполнения вытекающих из договора обязанностей, поскольку уведомление об одностороннем отказе от договора Администрацией было составлено в день получения Севастьяновой Е.В. уведомления об устранении выявленных нарушений пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора.
Суд первой инстанции указанные обстоятельства не устанавливал, имеющиеся в материалах дела доказательства не исследовал, в обоснование своего решения сослался только на принятые по делу N А56-25099/2015 решение от 24.06.2015 и постановление от 28.12.2015.
Однако в рамках названного дела суд не устанавливал обстоятельства несоблюдения Севастьяновой Е.В. условий договора, а лишь констатировал факт одностороннего расторжения договора Администрацией, что послужило основанием для отклонения иска последней о расторжении договора в судебном порядке.
Таким образом, обстоятельства, установленные судом в рамках дела N А56-25099/2015, не носят преюдициального значения для разрешения настоящего дела.
Вместе с тем следует отметить, что постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2016 принятые по делу N А56-25099/2015 решение от 24.06.2015 и постановление от 28.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2016 в удовлетворении иска Администрации о расторжении договора и обязании Севастьяновой Е.В. освободить здание отказано в связи с отсутствием со стороны арендатора нарушений договора, влекущих возникновение у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение от 21.01.2016, сослался только на нецелевое использование истцом здания, подтвержденное актом от 18.03.2015, при этом доводы, приведенные Севастьяновой Е.В. в обоснование своего иска и апелляционной жалобы, в нарушение пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ отклонил без приведения каких-либо мотивов, доказательства несоблюдения Администрацией надлежащего порядка расторжения договора, имеющиеся в деле, по правилам статьи 71 АПК РФ не оценил.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты, вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии со статьей 71 АПК РФ установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи; при принятии решения по делу распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А56-69269/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.10.2016 N Ф07-7263/2016 ПО ДЕЛУ N А56-69269/2015
Требование: О признании незаконным факта расторжения в одностороннем порядке в связи с нецелевым использованием арендуемого здания договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что им не были допущены нарушения условий договора, влекущие возникновение у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу N А56-69269/2015
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Колесниковой С.Г. и Сапоткиной Т.И., при участии от индивидуального предпринимателя Севастьяновой Елены Валерьевны - Гавриловой И.С. (доверенность от 19.11.2015), рассмотрев 12.10.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Севастьяновой Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 (судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-69269/2015,
установил:
Индивидуальный предприниматель Севастьянова Елена Валерьевна, ОГРНИП 304471822600021, ИНН 471802504850, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 187450, Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 21, ОГРН 1024702048579, ИНН 4718002629 (далее - Администрация), о признании незаконным факта расторжения в одностороннем порядке договора аренды нежилого здания от 02.03.2010 N 34 (далее - договор).
Решением от 21.01.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Севастьянова Е.В. просит решение от 21.01.2016 и постановление от 19.05.2016 отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что у Администрации отсутствовали основания для расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку истец не является транспортным предприятием и не вправе иметь кассу для продажи билетов, а полис страхования здания был представлен ею ответчику по первому требованию; указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2016 по делу N А56-25099/2015.
В судебном заседании представитель Севастьяновой Е.В. поддержал кассационную жалобу.
Администрация надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Муниципальное образование Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области является собственником здания автостоянки с дощатой пристройкой площадью 168,9 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Новая Ладога, Пионерская ул., д. 6а (далее - здание).
В соответствии с договором, зарегистрированным 16.04.2010 в установленном порядке, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Севастьяновой Е.В. (арендатору) на срок с 01.03.2010 по 29.02.2020 здание для использования его как зал ожидания, кассу для продажи билетов, кафе и магазин, а арендатор - принять его и вносить арендную плату.
Договором установлено, что арендатор обязан использовать здание в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора (пункт 3.2.1); заключить договор страхования здания в течение 5 дней с даты подписания договора и своевременно перечислять страховой взнос по указанному полису (пункт 3.2.3); за свой счет осуществлять текущий ремонт здания (пункт 3.2.6).
Пунктом 5.1 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе в случае:
- - невыполнения обязательств по использованию здания (пункт 1.1 договора) с последующим возмещением понесенных убытков;
- - нарушения пункта 3.2.3 договора по истечении 5 дней.
Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 02.03.2010 здание, в котором отсутствуют отопление, водоснабжение, канализация, а в помещениях N 1-4 здания - напольное покрытие, передано арендатору.
Во исполнение условий договора Севастьянова Е.В. 05.03.2010 заключила с открытым акционерным страховым обществом "РЕСО-Гарантия" договор страхования имущества N 220120360 (страховой полис N 220120360).
Комиссией в составе главы Администрации, начальника отдела по управлению муниципальным имуществом и директора муниципального казенного учреждения "Городская служба" 03.03.2015 проведен осмотр здания, в ходе которого установлено, что помещение N 5 используется под магазин, помещения N 1-4 - под кафе, помещения N 9, 10 - для приготовления пищи для кафе, помещение N 8 - под кабинет, помещения N 6, 7 - для хранения стройматериалов, помещения N 11 и 12 - под санузел, о чем составлен соответствующий акт (далее акт от 03.03.2015).
Администрация 03.03.2015 направила Севастьяновой Е.В. уведомление N 323-01-13-1 о том, что в случае неустранения ею в двухнедельный срок выявленных нарушений пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора (отсутствие в здании зала ожидания, касс для продажи билетов и отсутствие договора страхования) договор подлежит расторжению.
Данное уведомление Севастьяновой Е.В. получено только 17.03.2015.
В этот же день Администрация, ссылаясь на нарушение пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора, а также на пункт 5.1 договора, направила Севастьяновой уведомление N 436-01-13 о расторжении договора в одностороннем порядке и необходимости последней освободить здание в срок до 01.04.2015.
Севастьянова Е.В., возражая против расторжения договора, представила Администрации 23.03.2015 и 31.03.2015 пояснения о наличии в помещении кафе мест для ожидания пассажиров, невозможности иметь кассу для продажи автобусных билетов ввиду отсутствия соответствующего договора с автотранспортным предприятием, своевременном устранении обязательства по страхованию здания, в подтверждение чего представила копию страхового полиса общества с ограниченной ответственностью "Росгосстрах" от 04.03.2015 серии СБ 78 N 5686052.
Ссылаясь на то, что здание арендатором добровольно не освобождено, Администрация в 2015 г. обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Севастьяновой Е.В. о расторжении договора и обязании передать здание по акту приема-передачи (дело N А56-25099/2015).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2015 по делу N А56-25099/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, Севастьянова Е.В. обязана передать Администрации здание по акту приема-передачи; в остальной части в иске отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что договор в одностороннем порядке расторгнут Администрацией.
Севастьянова Е.В., ссылаясь на то, что ею не были допущены нарушения условий договора, влекущие возникновение у Администрации права в одностороннем порядке расторгнуть договор, 23.09.2015 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что право Администрации на одностороннее расторжение договора в связи с нарушением Севастьяновой Е.В. пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора было установлено судебными актами по делу N А56-25099/2015, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1); если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор в связи с нецелевым использованием арендатором здания и незаключением договора страхования здания. При этом договор подлежит расторжению, если после предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств он по истечении двухнедельного срока указанные обязательства не выполнит.
При рассмотрении настоящего дела Администрация, возражая против удовлетворения иска о признании незаконным факта расторжения в одностороннем порядке договора, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) должна доказать наличие оснований для такого расторжения, предусмотренных пунктом 5.1 договора.
В подтверждение факта нецелевого использования здания Администрация сослалась только на акт от 18.03.2015 и на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 24.06.2015 по делу N А56-25099/2015.
Однако доказательства того, что здание имеет статус автостанции или автовокзала, а потому оно должно отвечать предъявляемым к нему специальным требованиям, в материалах дела отсутствуют.
По условиям договора арендатор вправе использовать здание для размещения в нем зала ожидания, кассы для продажи пассажирских билетов, кафе и магазина. При этом из пункта 1.1 договора при его толковании по правилам статьи 431 ГК РФ не следует, что целевым использованием здания является только одновременное размещение в нем зала ожидания, кассы для продажи пассажирских билетов, кафе и магазина.
Как следует из акта осмотра здания от 03.03.2015, оно использовалось для размещения кафе и магазина, а в связи с исполнением арендатором возложенной на него обязанности по текущему ремонту здания в нем также находились на момент осмотра строительные материалы. Доказательства использования здания в целях, не предусмотренных договором, Администрация суду не представила.
При таком положении вывод судов первой и апелляционной инстанций о нецелевом использовании здания сделан без учета имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора на арендатора возложена обязанность в пятидневный срок с даты подписания договора заключить договор страхования здания.
Такое основание для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, как незаключение договора страхования в течение длительного времени, договором не предусмотрено.
Вместе с тем в материалы дела Севастьяновой Е.В. представлены страховые полисы от 05.03.2010 N 220120360, от 04.03.2015 серии СБ 78 N 5686052, свидетельствующие о выполнении ею принятых на себя обязательств по договору.
Кроме того, судами при отклонении иска Севастьяновой Е.В. не принято во внимание, что Администрацией не был соблюден порядок расторжения договора, предусматривающий предоставление арендатору двухнедельного срока для выполнения вытекающих из договора обязанностей, поскольку уведомление об одностороннем отказе от договора Администрацией было составлено в день получения Севастьяновой Е.В. уведомления об устранении выявленных нарушений пунктов 3.2.1 и 3.2.3 договора.
Суд первой инстанции указанные обстоятельства не устанавливал, имеющиеся в материалах дела доказательства не исследовал, в обоснование своего решения сослался только на принятые по делу N А56-25099/2015 решение от 24.06.2015 и постановление от 28.12.2015.
Однако в рамках названного дела суд не устанавливал обстоятельства несоблюдения Севастьяновой Е.В. условий договора, а лишь констатировал факт одностороннего расторжения договора Администрацией, что послужило основанием для отклонения иска последней о расторжении договора в судебном порядке.
Таким образом, обстоятельства, установленные судом в рамках дела N А56-25099/2015, не носят преюдициального значения для разрешения настоящего дела.
Вместе с тем следует отметить, что постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2016 принятые по делу N А56-25099/2015 решение от 24.06.2015 и постановление от 28.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2016 в удовлетворении иска Администрации о расторжении договора и обязании Севастьяновой Е.В. освободить здание отказано в связи с отсутствием со стороны арендатора нарушений договора, влекущих возникновение у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение от 21.01.2016, сослался только на нецелевое использование истцом здания, подтвержденное актом от 18.03.2015, при этом доводы, приведенные Севастьяновой Е.В. в обоснование своего иска и апелляционной жалобы, в нарушение пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ отклонил без приведения каких-либо мотивов, доказательства несоблюдения Администрацией надлежащего порядка расторжения договора, имеющиеся в деле, по правилам статьи 71 АПК РФ не оценил.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты, вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии со статьей 71 АПК РФ установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи; при принятии решения по делу распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 по делу N А56-69269/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
Т.И.САПОТКИНА
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)