Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-31300/2015, 13АП-31302/2015) ООО "Телефункен" и ИП Михалкиной Л.С. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.10.2015 по делу N А21-5183/2015 (судья Любимова С.Ю.), принятое
по иску ООО "Телефункен"
к ИП Михалкиной Л.С.
о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Телефункен" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Индивидуального предпринимателя Михалкиной Людмилы Сергеевны (далее - Предприниматель) задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2013 г. в размере 710 000 руб. за период с 01.02.2013 г. по 30.10.2013 г., расходов по содержанию нежилого помещения в размере 34 855,21 руб. за период с 01.02.2013 г. по 23.09.2013 г., пеней за просрочку платежей по договору аренды в размере 301 920 руб. за период с 11.02.2013 г. по 30.10.2013 г., расходов, связанных с проведением восстановительных работ в нежилом помещении в размере 279 000 руб.
Решением от 22.10.2015 г. с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 230 000 руб. долга по арендной плате и 164 640 руб. пеней; в остальной части в иске отказано.
Не согласившись с решением в соответствующих частях, Общество и Предприниматель обратились с апелляционными жалобами.
Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.02.2013 г. между Обществом (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), в соответствии которым Предпринимателю на условиях аренды предоставлено нежилое помещение общей площадью 109 кв. м, этаж - цоколь, литер CVII из литера А, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Красная, 63А.
Пунктом 4.1 договора стороны закрепили факт передачи арендодателем в день подписания договора арендатору ключей от арендуемого помещения и само помещение, указав, что договор является актом приема-передачи.
Переданное в аренду помещение является оборудованным, в том числе инженерными коммуникациями (вентиляция офисная, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, интернет, охранная сигнализация, освещение). В помещении выполнен ремонт, потолки - армстронг с осветительным оборудованием, стены окрашены в оранжевый цвет, пол - плитка гранитогресс, остекление фасадное (металлопластик), установлено сантехническое оборудование, выполнена разводка электросети (пункт 1.2 договора).
По условиям раздела 2 стоимость аренды помещения составляет 80 000 руб. в месяц. Стоимость аренды за март, апрель, май 2013 года установлена сторонами в сумме 50 000 руб. и вносится не позднее 10 числа каждого месяца авансом за следующий месяц. Арендная плата за февраль 2013 вносится арендатором в срок не позднее 20.02.2013.
Согласно пункту 3.2 договора за просрочку арендных платежей арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Стороны определили, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
При освобождении помещений арендатор обязуется сдать их арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа в течение одного дня с момента истечения срока аренды или согласованной сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).
Ссылаясь в числе иного на освобождение Предпринимателем спорного помещения в апреле 2013 года без его (помещения) передачи Обществу по акту, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что фактическое использование спорного помещения со стороны арендатора прекратилось с мая 2013 года и с указанного момента во владение и пользование арендодателя поступило спорное помещение, то есть в период согласованного сторонами срока аренды.
Поскольку арендодатель в период действия договора аренды фактически принял спорное помещение во владение и пользование, передав его 03.06.2013 г. ОО "Гранит" для производства ремонта, оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, для начисления арендной платы с указанного момента не имеется. Иное толкование положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ при названных обстоятельствах предоставляло бы арендодателю неосновательное обогащение в виде платы за пользование помещением, которое осуществляется последним.
При этом вывод суда о реальном характере договора аренды является ошибочным, но не повлекшим принятия неправильного решения.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании расходов, связанных с проведением восстановительных работ в спорном помещении, суд первой инстанции правомерно исходил из недоказанности получения помещения в состоянии отличном от нормального износа.
Доводы ответчика о недействительности спорного договора аренды по мотиву его заключения с неуполномоченным лицом отклонены апелляционным судом ввиду отсутствия в материалах дела доказательств, указывающих на незаконность владения Обществом спорным помещением.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением от 13.01.2013 г., заключенный между Гаком В.В. (собственник помещения) и Обществом, в отношении спорного помещения предоставляет Обществу право на передачу данного помещения в аренду третьим лицам полностью или частично. Решением Центрального районного суда города Калининграда от 09.04.2014 г. по делу N 2-386/2014 ООО "Рюрик Парк" отказано в удовлетворении иска к Гаку В.В., Обществу о признании недействительным договора от 13.01.2013 г. о передаче в безвозмездное пользование спорного помещения.
Суд общей юрисдикции в рамках указанного дела пришел к выводу о расторжении соглашением сторон договора аренды от 15.11.2012 г., заключенного между Гаком В.В. и ООО "Рюрик Парк", к моменту заключения договора от 13.01.2013 г. о передаче в безвозмездное пользование спорного помещения. Применительно к п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заявленный довод Предпринимателя не принимается апелляционный судом.
Ссылка Предпринимателя на нахождение на момент заключения спорного договора аренды объект аренды в пользовании ООО "Рюрик Парк" на основании договора аренды нежилого помещения от 15.11.2012 г., заключенного с Гаком В.В., противоречит п. 4.1 договора. Доказательств фактического нахождения в спорном помещении ООО "Рюрик Парк" в спорный период в материалах дела не имеется.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения Предпринимателя к Обществу в порядке пункта 3 статьи 611 ГК РФ об истребовании спорного имущества.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалоб не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.10.2015 г. по делу N А21-5183/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 13АП-31300/2015, 13АП-31302/2015 ПО ДЕЛУ N А21-5183/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу N А21-5183/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-31300/2015, 13АП-31302/2015) ООО "Телефункен" и ИП Михалкиной Л.С. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.10.2015 по делу N А21-5183/2015 (судья Любимова С.Ю.), принятое
по иску ООО "Телефункен"
к ИП Михалкиной Л.С.
о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Телефункен" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Индивидуального предпринимателя Михалкиной Людмилы Сергеевны (далее - Предприниматель) задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2013 г. в размере 710 000 руб. за период с 01.02.2013 г. по 30.10.2013 г., расходов по содержанию нежилого помещения в размере 34 855,21 руб. за период с 01.02.2013 г. по 23.09.2013 г., пеней за просрочку платежей по договору аренды в размере 301 920 руб. за период с 11.02.2013 г. по 30.10.2013 г., расходов, связанных с проведением восстановительных работ в нежилом помещении в размере 279 000 руб.
Решением от 22.10.2015 г. с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 230 000 руб. долга по арендной плате и 164 640 руб. пеней; в остальной части в иске отказано.
Не согласившись с решением в соответствующих частях, Общество и Предприниматель обратились с апелляционными жалобами.
Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.02.2013 г. между Обществом (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), в соответствии которым Предпринимателю на условиях аренды предоставлено нежилое помещение общей площадью 109 кв. м, этаж - цоколь, литер CVII из литера А, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Красная, 63А.
Пунктом 4.1 договора стороны закрепили факт передачи арендодателем в день подписания договора арендатору ключей от арендуемого помещения и само помещение, указав, что договор является актом приема-передачи.
Переданное в аренду помещение является оборудованным, в том числе инженерными коммуникациями (вентиляция офисная, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, интернет, охранная сигнализация, освещение). В помещении выполнен ремонт, потолки - армстронг с осветительным оборудованием, стены окрашены в оранжевый цвет, пол - плитка гранитогресс, остекление фасадное (металлопластик), установлено сантехническое оборудование, выполнена разводка электросети (пункт 1.2 договора).
По условиям раздела 2 стоимость аренды помещения составляет 80 000 руб. в месяц. Стоимость аренды за март, апрель, май 2013 года установлена сторонами в сумме 50 000 руб. и вносится не позднее 10 числа каждого месяца авансом за следующий месяц. Арендная плата за февраль 2013 вносится арендатором в срок не позднее 20.02.2013.
Согласно пункту 3.2 договора за просрочку арендных платежей арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Стороны определили, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
При освобождении помещений арендатор обязуется сдать их арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа в течение одного дня с момента истечения срока аренды или согласованной сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).
Ссылаясь в числе иного на освобождение Предпринимателем спорного помещения в апреле 2013 года без его (помещения) передачи Обществу по акту, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что фактическое использование спорного помещения со стороны арендатора прекратилось с мая 2013 года и с указанного момента во владение и пользование арендодателя поступило спорное помещение, то есть в период согласованного сторонами срока аренды.
Поскольку арендодатель в период действия договора аренды фактически принял спорное помещение во владение и пользование, передав его 03.06.2013 г. ОО "Гранит" для производства ремонта, оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, для начисления арендной платы с указанного момента не имеется. Иное толкование положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ при названных обстоятельствах предоставляло бы арендодателю неосновательное обогащение в виде платы за пользование помещением, которое осуществляется последним.
При этом вывод суда о реальном характере договора аренды является ошибочным, но не повлекшим принятия неправильного решения.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании расходов, связанных с проведением восстановительных работ в спорном помещении, суд первой инстанции правомерно исходил из недоказанности получения помещения в состоянии отличном от нормального износа.
Доводы ответчика о недействительности спорного договора аренды по мотиву его заключения с неуполномоченным лицом отклонены апелляционным судом ввиду отсутствия в материалах дела доказательств, указывающих на незаконность владения Обществом спорным помещением.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением от 13.01.2013 г., заключенный между Гаком В.В. (собственник помещения) и Обществом, в отношении спорного помещения предоставляет Обществу право на передачу данного помещения в аренду третьим лицам полностью или частично. Решением Центрального районного суда города Калининграда от 09.04.2014 г. по делу N 2-386/2014 ООО "Рюрик Парк" отказано в удовлетворении иска к Гаку В.В., Обществу о признании недействительным договора от 13.01.2013 г. о передаче в безвозмездное пользование спорного помещения.
Суд общей юрисдикции в рамках указанного дела пришел к выводу о расторжении соглашением сторон договора аренды от 15.11.2012 г., заключенного между Гаком В.В. и ООО "Рюрик Парк", к моменту заключения договора от 13.01.2013 г. о передаче в безвозмездное пользование спорного помещения. Применительно к п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заявленный довод Предпринимателя не принимается апелляционный судом.
Ссылка Предпринимателя на нахождение на момент заключения спорного договора аренды объект аренды в пользовании ООО "Рюрик Парк" на основании договора аренды нежилого помещения от 15.11.2012 г., заключенного с Гаком В.В., противоречит п. 4.1 договора. Доказательств фактического нахождения в спорном помещении ООО "Рюрик Парк" в спорный период в материалах дела не имеется.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения Предпринимателя к Обществу в порядке пункта 3 статьи 611 ГК РФ об истребовании спорного имущества.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалоб не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.10.2015 г. по делу N А21-5183/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)