Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.05.2017 по делу N А79-11089/2016, принятое судьей Борисовым Д.В. по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-швейная фабрика "Швейзер" (ОГРН 1102130000686, ИНН 2130067835) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары Чувашской Республики, с привлечением к участию в деле третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", индивидуального предпринимателя Федорчукова Александра Ивановича, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Чебоксары - Козлицкой Т.Р. по доверенности N 039-5 от 09.01.2017 (сроком до 31.12.2017),
от ООО "Производственно-швейная фабрика "Швейзер" - Стратьева А.В. по доверенности от 21.12.2016 (сроком на 3 года),
общество с ограниченной ответственностью "Производственно-швейная фабрика "Швейзер" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) и администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", индивидуальный предприниматель Федорчуков Александр Иванович.
Решением от 10.05.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в редакции проекта договора от 03.11.2016, с изложением пункта 1.3 в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 248 000 руб. без учета НДС" и с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 37 466 руб. 66 коп. ежемесячно, путем внесения покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения", кроме того взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., расходы по экспертизе в сумме 15 000 руб.
Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части установления стоимости нежилого помещения по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, представленное в материалы дела заключение эксперта Разумовой И.А. не может быть принято судом во внимание, поскольку не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В судебном заседании представитель Комитета поддержал изложенные доводы, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, возразил против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Коллегия судей полагает, что экспертное заключение ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Комитетом не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 82, ч. 2 ст. 87, 147, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд отклонил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы (протокол судебного заседания от 26.07.2017).
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2010 между Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Одежда" (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1672 нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Чебоксары по ул. Ахазова, 8, ул. Афанасьева, 1 в редакции соглашения об изменении договора от 21.09.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), характеризующееся данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
В приложении N 1.2 к договору в качестве объекта аренды поименованы нежилое помещение N 8, расположенное на втором этаже нежилого двухэтажного кирпично-панельного здания (лит. А) с пристроем (лит. А1), с подвалом (лит. А2), площадью 102,4 кв. м, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Ахазова, д. 8, и нежилое помещение N 6, расположенное на первом этаже нежилого двухэтажного кирпично-панельного здания (лит. А) с пристроем (лит. А1), с подвалом (лит. А2) площадью 8,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Ахазова, д. 8.
Срок Договора аренды устанавливается с 21.09.2015 по 20.09.2020.
Постановлением администрации города Чебоксары от 04.10.2016 N 2673 на основании заявления Общества решено приватизировать помещения, являющиеся объектом аренды по вышеназванному договору с признанием преимущественного права приобретения объекта приватизации за Обществом.
Стоимость нежилого помещения N 6 определена в размере 315 000 руб., нежилого помещения N 8-3 789 000 руб.
Письмом от 04.10.2016 N 039-7329 Обществу направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пунктом 1.3 которого стоимость (продажная цена) нежилых помещений составляет 4 104 000 руб. без учета НДС.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем (истец) в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 68 400 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца (Комитет).
При установлении продажной цены Комитет руководствовался результатами оценки рыночной стоимости нежилых помещений N 6 и N 8, произведенной индивидуальным предпринимателем Федорчуковым А.И. согласно отчету N 106.
Письмом от 03.11.2016 Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, которым предложил принять стоимость нежилого помещения в размере 2 396 000 руб. без учета НДС; с соответствующим уменьшением подлежащей уплаты в рассрочку суммы до 39 933 руб. 33 коп. в месяц.
При этом Общество исходило из результатов оценки рыночной стоимости спорных помещений согласно отчету N 399/16, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Независимая оценка".
Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Общества относительно установления стоимости продаваемого объекта и порядка оплаты обоснованными, обязав Комитет заключить договор в соответствующей редакции.
Исследовав материалы дела, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.
С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное Обществом ходатайство, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 12.08.2016, проведение которой поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", эксперту Разумовой И.А.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость помещения N 6 определена в сумме 107 000 руб., помещения N 8-2 141 000 руб.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение Разумовой И.А. N 21-02-17Ц в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.
Не соглашаясь с результатами экспертизы, Комитет, как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанциях ссылается на то, что в данном заключении имеются нарушения федеральных стандартов оценки.
Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
По мнению апелляционного суда, приведенные Комитетом доводы не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.05.2017 по делу N А79-11089/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N А79-11089/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N А79-11089/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.05.2017 по делу N А79-11089/2016, принятое судьей Борисовым Д.В. по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-швейная фабрика "Швейзер" (ОГРН 1102130000686, ИНН 2130067835) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары Чувашской Республики, с привлечением к участию в деле третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", индивидуального предпринимателя Федорчукова Александра Ивановича, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации г. Чебоксары - Козлицкой Т.Р. по доверенности N 039-5 от 09.01.2017 (сроком до 31.12.2017),
от ООО "Производственно-швейная фабрика "Швейзер" - Стратьева А.В. по доверенности от 21.12.2016 (сроком на 3 года),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Производственно-швейная фабрика "Швейзер" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) и администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", индивидуальный предприниматель Федорчуков Александр Иванович.
Решением от 10.05.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в редакции проекта договора от 03.11.2016, с изложением пункта 1.3 в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 248 000 руб. без учета НДС" и с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 37 466 руб. 66 коп. ежемесячно, путем внесения покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения", кроме того взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., расходы по экспертизе в сумме 15 000 руб.
Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части установления стоимости нежилого помещения по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, представленное в материалы дела заключение эксперта Разумовой И.А. не может быть принято судом во внимание, поскольку не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В судебном заседании представитель Комитета поддержал изложенные доводы, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, возразил против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Коллегия судей полагает, что экспертное заключение ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Комитетом не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 82, ч. 2 ст. 87, 147, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд отклонил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы (протокол судебного заседания от 26.07.2017).
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2010 между Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Одежда" (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1672 нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Чебоксары по ул. Ахазова, 8, ул. Афанасьева, 1 в редакции соглашения об изменении договора от 21.09.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), характеризующееся данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
В приложении N 1.2 к договору в качестве объекта аренды поименованы нежилое помещение N 8, расположенное на втором этаже нежилого двухэтажного кирпично-панельного здания (лит. А) с пристроем (лит. А1), с подвалом (лит. А2), площадью 102,4 кв. м, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Ахазова, д. 8, и нежилое помещение N 6, расположенное на первом этаже нежилого двухэтажного кирпично-панельного здания (лит. А) с пристроем (лит. А1), с подвалом (лит. А2) площадью 8,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Ахазова, д. 8.
Срок Договора аренды устанавливается с 21.09.2015 по 20.09.2020.
Постановлением администрации города Чебоксары от 04.10.2016 N 2673 на основании заявления Общества решено приватизировать помещения, являющиеся объектом аренды по вышеназванному договору с признанием преимущественного права приобретения объекта приватизации за Обществом.
Стоимость нежилого помещения N 6 определена в размере 315 000 руб., нежилого помещения N 8-3 789 000 руб.
Письмом от 04.10.2016 N 039-7329 Обществу направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пунктом 1.3 которого стоимость (продажная цена) нежилых помещений составляет 4 104 000 руб. без учета НДС.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем (истец) в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 68 400 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца (Комитет).
При установлении продажной цены Комитет руководствовался результатами оценки рыночной стоимости нежилых помещений N 6 и N 8, произведенной индивидуальным предпринимателем Федорчуковым А.И. согласно отчету N 106.
Письмом от 03.11.2016 Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, которым предложил принять стоимость нежилого помещения в размере 2 396 000 руб. без учета НДС; с соответствующим уменьшением подлежащей уплаты в рассрочку суммы до 39 933 руб. 33 коп. в месяц.
При этом Общество исходило из результатов оценки рыночной стоимости спорных помещений согласно отчету N 399/16, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Независимая оценка".
Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Общества относительно установления стоимости продаваемого объекта и порядка оплаты обоснованными, обязав Комитет заключить договор в соответствующей редакции.
Исследовав материалы дела, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.
С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное Обществом ходатайство, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 12.08.2016, проведение которой поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", эксперту Разумовой И.А.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость помещения N 6 определена в сумме 107 000 руб., помещения N 8-2 141 000 руб.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение Разумовой И.А. N 21-02-17Ц в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.
Не соглашаясь с результатами экспертизы, Комитет, как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанциях ссылается на то, что в данном заключении имеются нарушения федеральных стандартов оценки.
Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
По мнению апелляционного суда, приведенные Комитетом доводы не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.05.2017 по делу N А79-11089/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
Е.Н.НАУМОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)