Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,
при участии:
- от заявителя, общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА" - Чугунов Д.В., паспорт, доверенность от 21.03.2016;
- третьего лица, Лукьянова С.Н., паспорт;
- третьего лица, Андронова С.В., паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
заявителя, общества с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", заявителя, общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 июля 2016 года
по делу N А60-4740/2016
по заявлению общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА" (ИНН 6672147380, ОГРН 1036604380537), общества с ограниченной ответственностью "Атомэнергосервис" (ИНН 6679057181, ОГРН 1146679026229)
к Управлению Росреестра по Свердловской области (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386),
о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка,
третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация города Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., общество с ограниченной ответственностью "Виктория Эстейт" (ОГРН 1136679010137, ИНН 6679035540), Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., Крицкий А.П., жилищно-строительный кооператив "Троицкий" (ОГРН 1096672005374, ИНН 6672292612), общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Доминанта" (ОГРН 1106672001622, ИНН 6672309658),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА" обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, выраженное в письме от 27.11.2015 N 66/001/605/2015-1905; возложении обязанности на Управлению Росреестра по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015 г. на земельный участок общей площадью 53860 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0525002:0002.
К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация города Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., общество с ограниченной ответственностью "Виктория Эстейт" (ОГРН 1136679010137, ИНН 6679035540), Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., жилищно-строительный кооператив "Троицкий" (ОГРН 1096672005374, ИНН 6672292612), общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Доминанта" (ОГРН 1106672001622, ИНН 6672309658), Крицкий А.П.
Заявление обосновано тем, что отказ Управления Росреестра по Свердловской области является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что между собственниками квартир, индивидуальных жилых домов и заявителями имеется гражданско-правовой спор относительно характера домов, в которых расположены квартиры, относительно границ и площади земельных участков, на которые у собственников квартир, индивидуальных жилых домов имеются правопритязания, а также спор относительно прекращения договора аренды, переход права по которому просят зарегистрировать заявители. Данные споры не могут быть рассмотрены в рамках административного производства (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Заявители, общество с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общество с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА", обжаловали решение в апелляционном порядке.
ПСК "Панорама" просит судебный акт отменить, требования удовлетворить. Считает неверным вывод суда о наличии между сторонами спора о праве. Оспаривает довод регистратора о невозможности уступки прав арендатора. Полагает, что право общей долевой собственности за спорный земельный участок у собственников жилых помещений в домах, расположенных на земельном участке не возникало, выделение земельного участка под введенным в эксплуатацию первым пусковым комплексом в настоящее время невозможно.
Общество "Атомэнергосервис" также просит судебный акт отменить. Указывает то, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован.
В отзыве на апелляционную жалобу общества "Атомэнергосервис" общество третье лицо, Андросов С.В. выразил несогласие с изложенными в ней доводами.
В заседании апелляционного суда представитель общества с ограниченной ответственностью ПСК "Панорама" Чугунов Д.В. придерживался доводов апелляционной жалобы представляемого им лица.
Третьи лица Лукьянов С.Н. и Андронов С.В. возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, Администрацией города Екатеринбурга и ООО "ПСК "Панорама" 13.02.2007 был заключен договор N 5-1404 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Екатеринбург, ул. Адмирала Ушакова (по кадастровому плану: участок находится примерно в 285 метрах по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Ушакова, 22) в пределах границ, указанных в Плане земельного участка, прилагаемому к Договору аренды, общей площадью 53 860 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер земельного участка - 66:41:0525002:0002, сроком на 5 лет.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2014 по делу N А60-15240/2014 ООО "ПСК "Панорама" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
По результатам торгов от 19.05.2015 по реализации имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, между обществом с ограниченной ответственностью "ПСК "Панорама" в лице конкурсного управляющего и обществом с ограниченной ответственностью "Атомэнергосервис" 20.05.2015 заключен договор купли-продажи права аренды вышеуказанного земельного участка.
Сторонами договора 22.05.2015 подписан передаточный акт к договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015.
Общество с ограниченной ответственностью "ПСК "Панорама", общество с ограниченной ответственностью "Атомэнергосервис" 09.06.2015 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Управление Росреестра 23.06.2015 уведомило ООО "ПСК "Панорама" и ООО "Атомэнергосервис" о приостановлении государственной регистрации до 22.07.2015.
ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" 21.07.2015 уведомлены о приостановлении государственной регистрации до 18.10.2015, и 27.11.2015 Управление Росреестра отказало ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также определен указанным выше Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В данном случае на регистрацию перехода права аренды были предоставлены документы, перечисленные в расписке от 09.06.2015 в получении документов на государственную регистрацию соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору, имеющиеся в копии регистрационного дела по рассматриваемому договору купли-продажи права аренды земельного участка.
Как следует из обстоятельств дела, заинтересованное лицо отказало заявителя в государственной регистрации на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора купли-продажи права аренды и в связи с выявлением нахождения на земельном участке многоквартирных домов, собственникам помещений в который принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок, на котором такой дом расположен (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Из материалов дела следует, что согласно п. 2.1.5 договора аренды N 5-1404 земельный участок предоставляется арендатору для строительства и эксплуатации комплекса малоэтажных жилых домов.
Согласно п. 2.4 Договора аренды арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно: 1) Получить в Администрации города Екатеринбурга разрешение на строительство пусковыми комплексами: Первый пусковой комплекс - 24 2-3 этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, трансформаторная подстанция, газораспределительный пункт; Второй пусковой комплекс - 22 2-3 этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, контрольно-пропускной пункт, здание товарищества собственников жилья; Третий пусковой комплекс - здание спортивно-оздоровительного комплекса.
2) Получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию после завершения строительства.
В ходе рассмотрения дела установлено, что строительство первого пускового комплекса завершено, строительство второго и третьего пусковых комплексов не завершено.
При этом в материалы дела представлены выписки из ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые дома, квартиры, справки о выплатах членами ЖСК паевых взносов, свидетельствующие о принадлежности квартир, расположенных на спорном земельном участке, соответствующим лицам.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ними объектов, согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.
Из материалов дела действительно следует, что фактически заявители претендует на земельный участок, на котором расположены дома, квартиры в которых находятся в собственности третьих лиц.
В суде первой инстанции представителями ООО "Виктория Эстейт", Пановой О.Р. в заявлялось о проведении в настоящее время конкурсным управляющим ООО "ПСК "Панорама" работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером 66:41:0525002:0002 с целью передачи собственниками объектов недвижимости земельных участков, на которых такие объекты недвижимости расположены.
С учетом изложенного отказ в регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды следует признать обоснованным.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2016 года по делу N А60-4740/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 17АП-13468/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-4740/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 17АП-13468/2016-ГК
Дело N А60-4740/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,
при участии:
- от заявителя, общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА" - Чугунов Д.В., паспорт, доверенность от 21.03.2016;
- третьего лица, Лукьянова С.Н., паспорт;
- третьего лица, Андронова С.В., паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
заявителя, общества с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", заявителя, общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 июля 2016 года
по делу N А60-4740/2016
по заявлению общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА" (ИНН 6672147380, ОГРН 1036604380537), общества с ограниченной ответственностью "Атомэнергосервис" (ИНН 6679057181, ОГРН 1146679026229)
к Управлению Росреестра по Свердловской области (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386),
о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка,
третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация города Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., общество с ограниченной ответственностью "Виктория Эстейт" (ОГРН 1136679010137, ИНН 6679035540), Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., Крицкий А.П., жилищно-строительный кооператив "Троицкий" (ОГРН 1096672005374, ИНН 6672292612), общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Доминанта" (ОГРН 1106672001622, ИНН 6672309658),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА" обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, выраженное в письме от 27.11.2015 N 66/001/605/2015-1905; возложении обязанности на Управлению Росреестра по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015 г. на земельный участок общей площадью 53860 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0525002:0002.
К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация города Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., общество с ограниченной ответственностью "Виктория Эстейт" (ОГРН 1136679010137, ИНН 6679035540), Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., жилищно-строительный кооператив "Троицкий" (ОГРН 1096672005374, ИНН 6672292612), общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Доминанта" (ОГРН 1106672001622, ИНН 6672309658), Крицкий А.П.
Заявление обосновано тем, что отказ Управления Росреестра по Свердловской области является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общества с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что между собственниками квартир, индивидуальных жилых домов и заявителями имеется гражданско-правовой спор относительно характера домов, в которых расположены квартиры, относительно границ и площади земельных участков, на которые у собственников квартир, индивидуальных жилых домов имеются правопритязания, а также спор относительно прекращения договора аренды, переход права по которому просят зарегистрировать заявители. Данные споры не могут быть рассмотрены в рамках административного производства (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Заявители, общество с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общество с ограниченной ответственностью ПСК "ПАНОРАМА", обжаловали решение в апелляционном порядке.
ПСК "Панорама" просит судебный акт отменить, требования удовлетворить. Считает неверным вывод суда о наличии между сторонами спора о праве. Оспаривает довод регистратора о невозможности уступки прав арендатора. Полагает, что право общей долевой собственности за спорный земельный участок у собственников жилых помещений в домах, расположенных на земельном участке не возникало, выделение земельного участка под введенным в эксплуатацию первым пусковым комплексом в настоящее время невозможно.
Общество "Атомэнергосервис" также просит судебный акт отменить. Указывает то, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован.
В отзыве на апелляционную жалобу общества "Атомэнергосервис" общество третье лицо, Андросов С.В. выразил несогласие с изложенными в ней доводами.
В заседании апелляционного суда представитель общества с ограниченной ответственностью ПСК "Панорама" Чугунов Д.В. придерживался доводов апелляционной жалобы представляемого им лица.
Третьи лица Лукьянов С.Н. и Андронов С.В. возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, Администрацией города Екатеринбурга и ООО "ПСК "Панорама" 13.02.2007 был заключен договор N 5-1404 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Екатеринбург, ул. Адмирала Ушакова (по кадастровому плану: участок находится примерно в 285 метрах по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Екатеринбург, ул. Ушакова, 22) в пределах границ, указанных в Плане земельного участка, прилагаемому к Договору аренды, общей площадью 53 860 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер земельного участка - 66:41:0525002:0002, сроком на 5 лет.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2014 по делу N А60-15240/2014 ООО "ПСК "Панорама" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
По результатам торгов от 19.05.2015 по реализации имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, между обществом с ограниченной ответственностью "ПСК "Панорама" в лице конкурсного управляющего и обществом с ограниченной ответственностью "Атомэнергосервис" 20.05.2015 заключен договор купли-продажи права аренды вышеуказанного земельного участка.
Сторонами договора 22.05.2015 подписан передаточный акт к договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015.
Общество с ограниченной ответственностью "ПСК "Панорама", общество с ограниченной ответственностью "Атомэнергосервис" 09.06.2015 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Управление Росреестра 23.06.2015 уведомило ООО "ПСК "Панорама" и ООО "Атомэнергосервис" о приостановлении государственной регистрации до 22.07.2015.
ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" 21.07.2015 уведомлены о приостановлении государственной регистрации до 18.10.2015, и 27.11.2015 Управление Росреестра отказало ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также определен указанным выше Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В данном случае на регистрацию перехода права аренды были предоставлены документы, перечисленные в расписке от 09.06.2015 в получении документов на государственную регистрацию соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору, имеющиеся в копии регистрационного дела по рассматриваемому договору купли-продажи права аренды земельного участка.
Как следует из обстоятельств дела, заинтересованное лицо отказало заявителя в государственной регистрации на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора купли-продажи права аренды и в связи с выявлением нахождения на земельном участке многоквартирных домов, собственникам помещений в который принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок, на котором такой дом расположен (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Из материалов дела следует, что согласно п. 2.1.5 договора аренды N 5-1404 земельный участок предоставляется арендатору для строительства и эксплуатации комплекса малоэтажных жилых домов.
Согласно п. 2.4 Договора аренды арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно: 1) Получить в Администрации города Екатеринбурга разрешение на строительство пусковыми комплексами: Первый пусковой комплекс - 24 2-3 этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, трансформаторная подстанция, газораспределительный пункт; Второй пусковой комплекс - 22 2-3 этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, контрольно-пропускной пункт, здание товарищества собственников жилья; Третий пусковой комплекс - здание спортивно-оздоровительного комплекса.
2) Получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию после завершения строительства.
В ходе рассмотрения дела установлено, что строительство первого пускового комплекса завершено, строительство второго и третьего пусковых комплексов не завершено.
При этом в материалы дела представлены выписки из ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые дома, квартиры, справки о выплатах членами ЖСК паевых взносов, свидетельствующие о принадлежности квартир, расположенных на спорном земельном участке, соответствующим лицам.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ними объектов, согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.
Из материалов дела действительно следует, что фактически заявители претендует на земельный участок, на котором расположены дома, квартиры в которых находятся в собственности третьих лиц.
В суде первой инстанции представителями ООО "Виктория Эстейт", Пановой О.Р. в заявлялось о проведении в настоящее время конкурсным управляющим ООО "ПСК "Панорама" работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером 66:41:0525002:0002 с целью передачи собственниками объектов недвижимости земельных участков, на которых такие объекты недвижимости расположены.
С учетом изложенного отказ в регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды следует признать обоснованным.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2016 года по делу N А60-4740/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)