Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязательства по уплате цены договора истец выполнил в полном объеме, вместе с тем площадь переданной истцу квартиры оказалась меньше проектной площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Новоселова Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда
в составе председательствующего Варовой Л.Н.,
судей Стрельцова А.С., Владыкиной О.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 24 апреля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 25 января 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований А. к ООО "СК "Новый центр" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки - отказать".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика по доверенности Д., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
А. обратился с иском к ООО "РусРегионИнвест" о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> рублей, неустойки в сумме <...> рублей, компенсации морального вреда <...> рублей, штрафа в размере 50% присужденной суммы.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.11.2013 между истцом и ООО "РусРегионИнвест" заключен договор N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям данного договора застройщик (ответчик) взял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в предусмотренный договором срок передать квартиру истцу как участнику долевого строительства. Размер денежного взноса, подлежащего уплате истцом, составлял <...> рублей, который был рассчитан из полной площади квартиры, что составляло <...> рублей за 1 кв. м. Обязательства по уплате цены договора истец выполнил в полном объеме. При заключении договора застройщиком определена стоимость 1 кв. м из расчета общей площади квартиры 72,59 кв. м, которая включала в себя общую площадь 67,19 кв. м и площадь балкона 5,4 кв. м без понижающего коэффициента. Согласно акту приема-передачи от 07.11.2015 общая площадь квартиры составила 71,3 кв. м, которая включает общую площадь 66,1 кв. м и площадь балкона 5,2 кв. м. При определении общей площади квартиры с учетом ее технических характеристик истцом применен следующий расчет: общая площадь 66,1 кв. м плюс балкон 5,4 кв. м. С учетом понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составляет 1,56 кв. м. Таким образом, площадь переданной истцу квартиры составила 67,66 кв. м, что меньше на 4,93 кв. м от проектной площади. В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08 под общей площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В ходе судебного заседания судом произведена замена ответчика ООО "РусРегионИнвест" на его правопреемника ООО "СК "Новый центр".
Судом постановлено приведенное выше решение.
С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает, что не может повлиять на исключение либо изменение п. 4.6 Договора об участии в долевом строительстве; данный пункт следует считать ничтожным. Суд не учел, что данный вопрос целесообразно ставить после фактически нарушенного права, поскольку площадь объекта после завершения строительства может соответствовать условиям договора.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 21.11.2013 между А. (участник долевого строительства, истец) и ООО "РусРегионИнвест" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать в собственность участнику долевого строительства квартиру N <...> по адресу: <...> на 12 этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь без учета площади лоджии - 67,19 кв. м, площадь лоджии - 5,4 кв. м, "полная площадь" 72,59 (пункт 1.1, п. 3.1) по цене <...> рублей. В соответствии с п. 4.1 в указанную сумму включены денежные средства на возмещение затрат Застройщика указанных в п. 3.7 настоящего договора, исходя из размера Полной площади квартиры.
Согласно п. 4.5 Договора окончательный расчет, в соответствии с условиями настоящего договора осуществляется по результатам обмеров ГУП "ЦТИ Пермского края", производимых по окончанию строительства дома.
Если фактическая Полная площадь Квартиры, определенная по данным ЦТИ (включая площадь балконов, лоджий террас без соответствующих коэффициентов понижения) будет меньше или больше Полной площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора, более чем на 2% от Полной площади по договору, то соответственно:
- либо Застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства целевого займа (за всю площадь, отличную от Полной площади по договору);
- либо Участник долевого строительства производит дополнительные перечисления.
Стороны определили, что не является основанием для заключения Сторонами соглашения об изменении Цены Договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона/лоджии/террасы (применение понижающих коэффициентов)
В соответствии с п. 4.6 Договора условия п. 4.5 Договора не распространяют свое действие на случаи когда разница между фактической Полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и Полной площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, располагается в пределах 2% от Полной площади по договору. Стороны признают, поскольку дом является сложным строительным объектом, то разница фактической Полной площади квартиры (по данным ЦТИ) и полной площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, в пределах 2% (включительно) от Полной площади по договору является допустимой и, соответственно, в данных случаях, оснований для перерасчета Цены Договора не имеется.
В соответствии с данными кадастрового паспорта на квартиру N <...> в доме N <...> по ул. <...> в г. Перми общая площадь квартиры составила 66,1 кв. м, лоджии 5,2 кв. м
07.11.2015 А. принял от ответчика объект долевого строительства по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора
При разрешении спора суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных А. исковых требований. При этом суд исходил из того, что отношения сторон регулируются заключенным между ними договором участия в долевом строительстве от 21.11.2013, условиями которого не предусматривается возможность определения характеристик объекта долевого строительства с использованием понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом лоджии. Напротив, договором детально регламентирован порядок определения площади квартиры, а также действия сторон в случае расхождения характеристик построенного объекта с указанными в договоре. Разница в площади, переданной истцу квартиры и площади, определенной в Договоре составляет 1, 29 кв. м (72,59 - 71,3), то есть отклонение фактической площади квартиры составляет менее 2% (72,59 - 71,3 x 100 / 72,59 = 1,8%) от проектной Полной площади по Договору, что не нарушает согласованное сторонами условие п. 4.6 Договора. Кроме того, в случае применения понижающего коэффициента к Полной площади квартиры по договору и фактической Полной площади отклонение фактической площади так же составит 1,8%, что в соответствии с положениями п. 4.6 Договора основанием для изменения цены договора не является. Переданный истцу объект долевого строительства соответствует характеристикам, указанным в условиях договора (в пределах допустимой сторонами погрешности); данный договор кем-либо не оспорен и недействительным не признан.
Суд также указал, что для отношений между дольщиками и застройщиками СНиП 31-01-2003 и письмо Министерства регионального развития от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, на которые ссылается истец, обязательного характера не носят.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права (ст. 309, ст. 421, ст. 424, ст. 431, ГК РФ, Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которых судебная коллегия не усматривает. Суд, проанализировав условия заключенного между сторонами договора, правильно исходил из того, что стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо. СНиП 31-01-2003 и письмо Министерства регионального развития от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, на которые ссылается истец, не являются теми нормативными актами, которые определяют цены в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливают обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.
Ссылка в жалобе на недействительность п. 4.6 договора об участии в долевом строительстве судебной коллегией не принимается, поскольку заявителем не указано, каким требованиям закона указанный пункт противоречит. Кроме того, коллегия принимает во внимание, что в предмет иска требования о признании договора недействительным в какой-либо части истцом не включены.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 25.01.2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 24.04.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4619/2017
Требование: О взыскании неосновательного обогащения, неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязательства по уплате цены договора истец выполнил в полном объеме, вместе с тем площадь переданной истцу квартиры оказалась меньше проектной площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2017 г. по делу N 33-4619/2017
Судья Новоселова Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда
в составе председательствующего Варовой Л.Н.,
судей Стрельцова А.С., Владыкиной О.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 24 апреля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 25 января 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований А. к ООО "СК "Новый центр" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки - отказать".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика по доверенности Д., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
А. обратился с иском к ООО "РусРегионИнвест" о взыскании неосновательного обогащения в размере <...> рублей, неустойки в сумме <...> рублей, компенсации морального вреда <...> рублей, штрафа в размере 50% присужденной суммы.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.11.2013 между истцом и ООО "РусРегионИнвест" заключен договор N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям данного договора застройщик (ответчик) взял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в предусмотренный договором срок передать квартиру истцу как участнику долевого строительства. Размер денежного взноса, подлежащего уплате истцом, составлял <...> рублей, который был рассчитан из полной площади квартиры, что составляло <...> рублей за 1 кв. м. Обязательства по уплате цены договора истец выполнил в полном объеме. При заключении договора застройщиком определена стоимость 1 кв. м из расчета общей площади квартиры 72,59 кв. м, которая включала в себя общую площадь 67,19 кв. м и площадь балкона 5,4 кв. м без понижающего коэффициента. Согласно акту приема-передачи от 07.11.2015 общая площадь квартиры составила 71,3 кв. м, которая включает общую площадь 66,1 кв. м и площадь балкона 5,2 кв. м. При определении общей площади квартиры с учетом ее технических характеристик истцом применен следующий расчет: общая площадь 66,1 кв. м плюс балкон 5,4 кв. м. С учетом понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составляет 1,56 кв. м. Таким образом, площадь переданной истцу квартиры составила 67,66 кв. м, что меньше на 4,93 кв. м от проектной площади. В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08 под общей площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В ходе судебного заседания судом произведена замена ответчика ООО "РусРегионИнвест" на его правопреемника ООО "СК "Новый центр".
Судом постановлено приведенное выше решение.
С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает, что не может повлиять на исключение либо изменение п. 4.6 Договора об участии в долевом строительстве; данный пункт следует считать ничтожным. Суд не учел, что данный вопрос целесообразно ставить после фактически нарушенного права, поскольку площадь объекта после завершения строительства может соответствовать условиям договора.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 21.11.2013 между А. (участник долевого строительства, истец) и ООО "РусРегионИнвест" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать в собственность участнику долевого строительства квартиру N <...> по адресу: <...> на 12 этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь без учета площади лоджии - 67,19 кв. м, площадь лоджии - 5,4 кв. м, "полная площадь" 72,59 (пункт 1.1, п. 3.1) по цене <...> рублей. В соответствии с п. 4.1 в указанную сумму включены денежные средства на возмещение затрат Застройщика указанных в п. 3.7 настоящего договора, исходя из размера Полной площади квартиры.
Согласно п. 4.5 Договора окончательный расчет, в соответствии с условиями настоящего договора осуществляется по результатам обмеров ГУП "ЦТИ Пермского края", производимых по окончанию строительства дома.
Если фактическая Полная площадь Квартиры, определенная по данным ЦТИ (включая площадь балконов, лоджий террас без соответствующих коэффициентов понижения) будет меньше или больше Полной площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора, более чем на 2% от Полной площади по договору, то соответственно:
- либо Застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства целевого займа (за всю площадь, отличную от Полной площади по договору);
- либо Участник долевого строительства производит дополнительные перечисления.
Стороны определили, что не является основанием для заключения Сторонами соглашения об изменении Цены Договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона/лоджии/террасы (применение понижающих коэффициентов)
В соответствии с п. 4.6 Договора условия п. 4.5 Договора не распространяют свое действие на случаи когда разница между фактической Полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и Полной площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, располагается в пределах 2% от Полной площади по договору. Стороны признают, поскольку дом является сложным строительным объектом, то разница фактической Полной площади квартиры (по данным ЦТИ) и полной площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, в пределах 2% (включительно) от Полной площади по договору является допустимой и, соответственно, в данных случаях, оснований для перерасчета Цены Договора не имеется.
В соответствии с данными кадастрового паспорта на квартиру N <...> в доме N <...> по ул. <...> в г. Перми общая площадь квартиры составила 66,1 кв. м, лоджии 5,2 кв. м
07.11.2015 А. принял от ответчика объект долевого строительства по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора
При разрешении спора суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных А. исковых требований. При этом суд исходил из того, что отношения сторон регулируются заключенным между ними договором участия в долевом строительстве от 21.11.2013, условиями которого не предусматривается возможность определения характеристик объекта долевого строительства с использованием понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом лоджии. Напротив, договором детально регламентирован порядок определения площади квартиры, а также действия сторон в случае расхождения характеристик построенного объекта с указанными в договоре. Разница в площади, переданной истцу квартиры и площади, определенной в Договоре составляет 1, 29 кв. м (72,59 - 71,3), то есть отклонение фактической площади квартиры составляет менее 2% (72,59 - 71,3 x 100 / 72,59 = 1,8%) от проектной Полной площади по Договору, что не нарушает согласованное сторонами условие п. 4.6 Договора. Кроме того, в случае применения понижающего коэффициента к Полной площади квартиры по договору и фактической Полной площади отклонение фактической площади так же составит 1,8%, что в соответствии с положениями п. 4.6 Договора основанием для изменения цены договора не является. Переданный истцу объект долевого строительства соответствует характеристикам, указанным в условиях договора (в пределах допустимой сторонами погрешности); данный договор кем-либо не оспорен и недействительным не признан.
Суд также указал, что для отношений между дольщиками и застройщиками СНиП 31-01-2003 и письмо Министерства регионального развития от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, на которые ссылается истец, обязательного характера не носят.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права (ст. 309, ст. 421, ст. 424, ст. 431, ГК РФ, Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которых судебная коллегия не усматривает. Суд, проанализировав условия заключенного между сторонами договора, правильно исходил из того, что стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо. СНиП 31-01-2003 и письмо Министерства регионального развития от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, на которые ссылается истец, не являются теми нормативными актами, которые определяют цены в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливают обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.
Ссылка в жалобе на недействительность п. 4.6 договора об участии в долевом строительстве судебной коллегией не принимается, поскольку заявителем не указано, каким требованиям закона указанный пункт противоречит. Кроме того, коллегия принимает во внимание, что в предмет иска требования о признании договора недействительным в какой-либо части истцом не включены.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 25.01.2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)