Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10.05.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Дрезден Девелопмент" и ООО "Реал Эстейт Групп"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2016 года
по делу N А40-161751/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" (ОГРН 5077746258233)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" (ОГРН 1067758700558)
о взыскании 5 288 113 руб. 93 коп.
и по встречному иску о взыскании задолженности и неустойки
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Петрук М.Н. по доверенности от 15.02.2016;
- от ответчика: И А.Д. по доверенности от 11.05.2015;
- Общество с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 253 377,01 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением от 17 декабря 2015 года суд принял к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" к Обществу с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в размере 38 701 руб. 61 коп., неустойки в размере 52 682,68 у.е., в рублях из расчета 1 условная единица равна средней арифметической официально установленного ЦБ РФ курса доллара США к рублю и официально установленного курса евро к рублю, разделенная на 2 на дату фактической оплаты (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 20.02.2016 года в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" задолженность по переменной части арендной платы в размере 38 701 руб. 61 коп., неустойку в размере 17 560,89 у.е., в рублях из расчета 1 условная единица равна средней арифметической официально установленного ЦБ РФ курса доллара США к рублю и официально установленного курса евро к рублю, разделенная на 2 на дату фактической оплаты., а также расходы по оплате госпошлины в размере 40 599 (сорок тысяч пятьсот девяносто девять) руб. 00 коп. В остальной части встречных исковых требований о взыскании неустойки отказано.
С решением суда не согласились истец и ответчик, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалоб заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представители заявителей полностью поддержали доводы своих апелляционных жалоб, против доводов апелляционной жалобы противоположной стороны заявили возражения.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как следует из материалов дела, 01 марта 2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения N И/ДА/136, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование помещение общей площадью 800,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, д. 3, а Арендатор обязуется принять помещение и оплачивать арендную плату и иные платежи согласно Договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.07.2011 года.
Согласно п. 5.1 Договора, срок аренды по Договору составляет 7 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Нежилые помещения переданы Ответчику в фактическое пользование по акту приема-передачи 04 марта 2011 года.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1 Договора, арендная плата за пользование помещением по Договору состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.
Согласно п. 3.2 Договора, постоянная часть арендной платы уплачивается ежемесячно с момента подписания сторонами акта приемки-передачи помещения и рассчитывается путем умножения годовой ставки постоянной части арендной платы на площадь помещения и деления полученного произведения на 12.
Годовая ставка постоянной части арендной платы за квадратный метр в течение первого года аренды, устанавливается в размере 221,24 условных единиц. Годовая ставка постоянной части арендной платы за квадратный метр в течение второго года аренды определяется путем умножения ставки равной 295 условных единиц на 1/2 от индекса инфляции, опубликованного на сайте ЦБ РФ по итогам года, предшествовавшего году, в котором става постоянной части арендной платы за один квадратный метр год изменяется Арендодателем, но не более 6%.
Постоянная часть арендной платы подлежит уплате Арендатором: за первый месяц - не позднее 5 банковских дней со дня заключения Договора; за последующие месяцы - в виде аванса за 1 месяц не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому календарному месяцу аренды, без выставления счета.
В соответствии с п. 3.3 Договора, Переменная часть арендной платы представляет собой стоимость услуг, фактически потребленных Арендатором в связи с арендой помещения. Переменная часть арендной платы рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для Арендодателя поставщиками услуг, как сумма:
- - стоимости фактически потребленной Арендатором электроэнергии в Помещении в соответствии с показаниями приборов учета;
- - доли Арендатора в стоимости фактически потребленных услуг по электроснабжению на площадях, не входящих в состав Арендопригодной площади Здания. Стоимость фактически потребленных услуг на указанных площадях определяется как разность между общей стоимостью услуг по энергоснабжению Здания согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету, и суммарной стоимостью услуг по энергоснабжению всех площадей, арендованных всеми арендаторами в здании на дату выставления такого счета, определяемой согласно показаниям приборов учета арендаторов площадей.
- Доля Арендатора определяется как отношение площади помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными;
- - доли Арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг в Здании по теплоснабжению. Стоимость фактически потребленных услуг в здании определяется согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету. Доля Арендатора определяется как отношение площади помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными;
- - стоимости фактически потребленной Арендатором воды и услуг канализации в Помещении в соответствии с показаниями приборов учета либо, при отсутствии приборов учета в Помещении - суммы доли Арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг в Здании.
Стоимость фактически потребленных услуг в Здании определяется согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету, доля Арендатора определяется как отношение площади Помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными; - доли Арендатора в стоимости фактически потребленных услуг по водоснабжению и услуг канализации на площадях, не входящих в состав Арендопригодной площади Здания.
Стоимость фактически потребленных услуг на указанных площадях определяется как разность между общей стоимостью услуг по водоснабжению и канализации Здания согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету, и суммарной стоимостью услуг по водоснабжению и канализации по всей Арендопригодной площади согласно показаниям приборов учета. Доля Арендатора определяется, как отношение площади Помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными. При этом общая стоимость коммунальных услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, на площадях, не входящих в состав арендопригодной площади здания не может превышать 10 000,00 руб.
Арендатор оплачивает Переменную часть арендной штаты ежемесячно по отдельным счетам, в течение 3 банковских дней с даты их выставления на основании расчета платы за коммунальные услуги, с приложением копий первичных документов выставляемых Арендодателю ресурсоснабжающими организациями, поставщиками коммунальных услуг.
В соответствии с п. 3.8 Договора, увеличение ставки постоянной части арендной платы за один квадратный метр в год (индексация) может производиться Арендодателем не чаще одного раза в год, начиная с третьего полного года аренды, при этом увеличение допускается на 1/2 индекса инфляции, опубликованного на сайте ЦБ РФ по итогам года, предшествовавшего году, в котором ставка постоянной части арендной платы за один квадратный метр год изменяется Арендодателем, но не более чем 6%.
Согласно п. 3.9 Договора, эксплуатационные услуги оказываемые Арендодателем в целях функционирования здания и помещения, включены в постоянную часть арендной платы.
В соответствии с п. 3.11.1 Договора, все расчеты по Договору осуществляются в рублях Российской Федерации. Одна условная единица это величина равная сумме доллара США и Евро, значение которых определяются по текущим курсам доллара США и Евро, установленным ЦБ РФ к рублю, разделенную на 2. Расчет курса сторонами осуществляется на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка Арендатора.
В соответствии с п. 11.4 Договора аренды, Арендатор вправе отказаться от исполнения Договора во внесудебном порядке по истечении его срока, без уплаты Арендодателю штрафных санкций, направив письменное уведомление об этом Арендодателю, за 180 календарных дней до такого расторжения. При этом арендная плата начисляется до даты фактической передачи помещения Арендодателю по акту приема-передачи. Действие договора прекращается по истечении 180 дней с момента получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора об одностороннем отказе.
24 октября 2014 года Истцом по первоначальному иску в адрес Ответчика было направлено уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, которое получено последним 18 ноября 2014 года.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
С учетом положений п. 11.4 Договор аренды прекратил свое действие 16 мая 2015 года. Помещения Арендатором освобождены.
Истец по первоначальному иску в обоснование заявленных требований указывается, что в связи с неправильным применением ответчиком расчета арендной платы за предоставленное в аренду у здание, за период действия договора образовалась переплата по арендным платежам, подлежащая возврату истцу.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Статьей 431 Гражданского кодекса РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из материалов дела следует, что во время действия договора и пользования помещениями арендатором оплата арендной платы производилась в соответствии с п. 3.2 договора которой предусмотрено, что ставка постоянной части арендной платы за квадратный метр в течение второго года аренды определяется путем умножения ставки равной 295 условных единиц на 1/2 от индекса инфляции, опубликованного на сайте ЦБ РФ по итогам года, предшествовавшего году, в котором става постоянной части арендной платы за один квадратный метр год изменяется Арендодателем, но не более 6%.
Никаких разночтений условий указанного пункта между сторонами не имелось. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску.
Общество с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" к Обществу с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в размере 38 701 руб. 61 коп., неустойки в размере 52 682,68 у.е., в рублях из расчета 1 условная единица равна средней арифметической официально установленного ЦБ РФ курса доллара США к рублю и официально установленного курса евро к рублю, разделенная на 2 на дату фактической оплаты.
В обоснование исковых требований Истец по встречному иску ссылается на то, что Ответчик в нарушение условий договора, не в полном объеме произвел оплату переменной арендной платы в феврале 2015 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 38 701,61 руб. суд первой инстанции проверил произведенный сторонами расчет и обоснованно удовлетворил требования в указанной части.
В соответствии с пунктом 9.4 Договора, в случае просрочки внесения арендной платы, предоставления банковской гарантии, а также нарушения выполнения иных денежных обязательств, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора неустойку в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно представленному Истцом расчету сумма неустойки за нарушение сроков внесения постоянной арендной платы за период марта 2015 года по май 2015 года составляет 52 682,68 условных единиц.
Ответчиком заявлено о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшении неустойки в связи с явной несоразмерностью ее размера.
Доводы апелляционной жалобы истца по встречному иску не принимаются апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют нормы статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Суд первой инстанции учел правоотношения сторон, период просрочки обязательств, размер долга и неустойки, и счел возможным уменьшить размер неустойки до суммы 17 560,89 у.е.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Госпошлина по апелляционным жалобам в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ на заявителей
Руководствуясь ст. ст. 176, 110, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года по делу N А40-161751/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 09АП-15058/2016, 09АП-15743/2016 ПО ДЕЛУ N А40-161751/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 09АП-15058/2016, 09АП-15743/2016
Дело N А40-161751/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10.05.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Дрезден Девелопмент" и ООО "Реал Эстейт Групп"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2016 года
по делу N А40-161751/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" (ОГРН 5077746258233)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" (ОГРН 1067758700558)
о взыскании 5 288 113 руб. 93 коп.
и по встречному иску о взыскании задолженности и неустойки
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Петрук М.Н. по доверенности от 15.02.2016;
- от ответчика: И А.Д. по доверенности от 11.05.2015;
- Общество с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 253 377,01 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением от 17 декабря 2015 года суд принял к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" к Обществу с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в размере 38 701 руб. 61 коп., неустойки в размере 52 682,68 у.е., в рублях из расчета 1 условная единица равна средней арифметической официально установленного ЦБ РФ курса доллара США к рублю и официально установленного курса евро к рублю, разделенная на 2 на дату фактической оплаты (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 20.02.2016 года в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" задолженность по переменной части арендной платы в размере 38 701 руб. 61 коп., неустойку в размере 17 560,89 у.е., в рублях из расчета 1 условная единица равна средней арифметической официально установленного ЦБ РФ курса доллара США к рублю и официально установленного курса евро к рублю, разделенная на 2 на дату фактической оплаты., а также расходы по оплате госпошлины в размере 40 599 (сорок тысяч пятьсот девяносто девять) руб. 00 коп. В остальной части встречных исковых требований о взыскании неустойки отказано.
С решением суда не согласились истец и ответчик, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалоб заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представители заявителей полностью поддержали доводы своих апелляционных жалоб, против доводов апелляционной жалобы противоположной стороны заявили возражения.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как следует из материалов дела, 01 марта 2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения N И/ДА/136, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование помещение общей площадью 800,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, д. 3, а Арендатор обязуется принять помещение и оплачивать арендную плату и иные платежи согласно Договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.07.2011 года.
Согласно п. 5.1 Договора, срок аренды по Договору составляет 7 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Нежилые помещения переданы Ответчику в фактическое пользование по акту приема-передачи 04 марта 2011 года.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1 Договора, арендная плата за пользование помещением по Договору состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.
Согласно п. 3.2 Договора, постоянная часть арендной платы уплачивается ежемесячно с момента подписания сторонами акта приемки-передачи помещения и рассчитывается путем умножения годовой ставки постоянной части арендной платы на площадь помещения и деления полученного произведения на 12.
Годовая ставка постоянной части арендной платы за квадратный метр в течение первого года аренды, устанавливается в размере 221,24 условных единиц. Годовая ставка постоянной части арендной платы за квадратный метр в течение второго года аренды определяется путем умножения ставки равной 295 условных единиц на 1/2 от индекса инфляции, опубликованного на сайте ЦБ РФ по итогам года, предшествовавшего году, в котором става постоянной части арендной платы за один квадратный метр год изменяется Арендодателем, но не более 6%.
Постоянная часть арендной платы подлежит уплате Арендатором: за первый месяц - не позднее 5 банковских дней со дня заключения Договора; за последующие месяцы - в виде аванса за 1 месяц не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому календарному месяцу аренды, без выставления счета.
В соответствии с п. 3.3 Договора, Переменная часть арендной платы представляет собой стоимость услуг, фактически потребленных Арендатором в связи с арендой помещения. Переменная часть арендной платы рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для Арендодателя поставщиками услуг, как сумма:
- - стоимости фактически потребленной Арендатором электроэнергии в Помещении в соответствии с показаниями приборов учета;
- - доли Арендатора в стоимости фактически потребленных услуг по электроснабжению на площадях, не входящих в состав Арендопригодной площади Здания. Стоимость фактически потребленных услуг на указанных площадях определяется как разность между общей стоимостью услуг по энергоснабжению Здания согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету, и суммарной стоимостью услуг по энергоснабжению всех площадей, арендованных всеми арендаторами в здании на дату выставления такого счета, определяемой согласно показаниям приборов учета арендаторов площадей.
- Доля Арендатора определяется как отношение площади помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными;
- - доли Арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг в Здании по теплоснабжению. Стоимость фактически потребленных услуг в здании определяется согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету. Доля Арендатора определяется как отношение площади помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными;
- - стоимости фактически потребленной Арендатором воды и услуг канализации в Помещении в соответствии с показаниями приборов учета либо, при отсутствии приборов учета в Помещении - суммы доли Арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг в Здании.
Стоимость фактически потребленных услуг в Здании определяется согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету, доля Арендатора определяется как отношение площади Помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными; - доли Арендатора в стоимости фактически потребленных услуг по водоснабжению и услуг канализации на площадях, не входящих в состав Арендопригодной площади Здания.
Стоимость фактически потребленных услуг на указанных площадях определяется как разность между общей стоимостью услуг по водоснабжению и канализации Здания согласно ежемесячно получаемому Арендодателем от поставщика услуг счету, и суммарной стоимостью услуг по водоснабжению и канализации по всей Арендопригодной площади согласно показаниям приборов учета. Доля Арендатора определяется, как отношение площади Помещения к площадям здания не являющимися арендопригодными. При этом общая стоимость коммунальных услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, на площадях, не входящих в состав арендопригодной площади здания не может превышать 10 000,00 руб.
Арендатор оплачивает Переменную часть арендной штаты ежемесячно по отдельным счетам, в течение 3 банковских дней с даты их выставления на основании расчета платы за коммунальные услуги, с приложением копий первичных документов выставляемых Арендодателю ресурсоснабжающими организациями, поставщиками коммунальных услуг.
В соответствии с п. 3.8 Договора, увеличение ставки постоянной части арендной платы за один квадратный метр в год (индексация) может производиться Арендодателем не чаще одного раза в год, начиная с третьего полного года аренды, при этом увеличение допускается на 1/2 индекса инфляции, опубликованного на сайте ЦБ РФ по итогам года, предшествовавшего году, в котором ставка постоянной части арендной платы за один квадратный метр год изменяется Арендодателем, но не более чем 6%.
Согласно п. 3.9 Договора, эксплуатационные услуги оказываемые Арендодателем в целях функционирования здания и помещения, включены в постоянную часть арендной платы.
В соответствии с п. 3.11.1 Договора, все расчеты по Договору осуществляются в рублях Российской Федерации. Одна условная единица это величина равная сумме доллара США и Евро, значение которых определяются по текущим курсам доллара США и Евро, установленным ЦБ РФ к рублю, разделенную на 2. Расчет курса сторонами осуществляется на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка Арендатора.
В соответствии с п. 11.4 Договора аренды, Арендатор вправе отказаться от исполнения Договора во внесудебном порядке по истечении его срока, без уплаты Арендодателю штрафных санкций, направив письменное уведомление об этом Арендодателю, за 180 календарных дней до такого расторжения. При этом арендная плата начисляется до даты фактической передачи помещения Арендодателю по акту приема-передачи. Действие договора прекращается по истечении 180 дней с момента получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора об одностороннем отказе.
24 октября 2014 года Истцом по первоначальному иску в адрес Ответчика было направлено уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, которое получено последним 18 ноября 2014 года.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
С учетом положений п. 11.4 Договор аренды прекратил свое действие 16 мая 2015 года. Помещения Арендатором освобождены.
Истец по первоначальному иску в обоснование заявленных требований указывается, что в связи с неправильным применением ответчиком расчета арендной платы за предоставленное в аренду у здание, за период действия договора образовалась переплата по арендным платежам, подлежащая возврату истцу.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Статьей 431 Гражданского кодекса РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из материалов дела следует, что во время действия договора и пользования помещениями арендатором оплата арендной платы производилась в соответствии с п. 3.2 договора которой предусмотрено, что ставка постоянной части арендной платы за квадратный метр в течение второго года аренды определяется путем умножения ставки равной 295 условных единиц на 1/2 от индекса инфляции, опубликованного на сайте ЦБ РФ по итогам года, предшествовавшего году, в котором става постоянной части арендной платы за один квадратный метр год изменяется Арендодателем, но не более 6%.
Никаких разночтений условий указанного пункта между сторонами не имелось. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску.
Общество с ограниченной ответственностью "Дрезден Девелопмент" к Обществу с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Групп" о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в размере 38 701 руб. 61 коп., неустойки в размере 52 682,68 у.е., в рублях из расчета 1 условная единица равна средней арифметической официально установленного ЦБ РФ курса доллара США к рублю и официально установленного курса евро к рублю, разделенная на 2 на дату фактической оплаты.
В обоснование исковых требований Истец по встречному иску ссылается на то, что Ответчик в нарушение условий договора, не в полном объеме произвел оплату переменной арендной платы в феврале 2015 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 38 701,61 руб. суд первой инстанции проверил произведенный сторонами расчет и обоснованно удовлетворил требования в указанной части.
В соответствии с пунктом 9.4 Договора, в случае просрочки внесения арендной платы, предоставления банковской гарантии, а также нарушения выполнения иных денежных обязательств, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора неустойку в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно представленному Истцом расчету сумма неустойки за нарушение сроков внесения постоянной арендной платы за период марта 2015 года по май 2015 года составляет 52 682,68 условных единиц.
Ответчиком заявлено о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшении неустойки в связи с явной несоразмерностью ее размера.
Доводы апелляционной жалобы истца по встречному иску не принимаются апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют нормы статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Суд первой инстанции учел правоотношения сторон, период просрочки обязательств, размер долга и неустойки, и счел возможным уменьшить размер неустойки до суммы 17 560,89 у.е.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Госпошлина по апелляционным жалобам в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ на заявителей
Руководствуясь ст. ст. 176, 110, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года по делу N А40-161751/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)